Totalüberschussprognose: wann das Finanzamt 30 Jahre vorausrechnet

Vielleicht hat Ihr Finanzamt nach einer Prognose gefragt. Vielleicht vermieten Sie günstig an Ihre Tochter und haben gelesen, dass dabei etwas schiefgehen kann. Oder Ihre Wohnung macht seit Jahren steuerlich Verlust, und Sie fragen sich, ob das irgendwann Ärger gibt.

Bei einer gewöhnlichen, dauerhaften Wohnraumvermietung ist allein ein steuerlicher Verlust grundsätzlich kein Anlass für eine Totalüberschussprognose. In Sonderfällen entscheidet dagegen eine Rechnung über die voraussichtliche Vermietungsdauer darüber, ob die Werbungskosten vollständig, teilweise oder gar nicht berücksichtigt werden.

01Was die Prognose prüfen soll

Steuerlich setzt eine Vermietung grundsätzlich voraus, dass Sie damit auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen. Juristen nennen das Einkunftserzielungsabsicht. Gemeint ist, dass über den maßgeblichen Vermietungszeitraum mehr hereinkommt, als an Werbungskosten anzusetzen ist. Fehlt diese Absicht, spricht man von Liebhaberei. Verluste aus dieser Tätigkeit können dann steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Die Absicht kann niemand direkt sehen. Wo sie nicht bereits unterstellt wird, kann eine Prognose helfen, sie mit Zahlen zu belegen. Sie erfasst die steuerlichen Ergebnisse des maßgeblichen Zeitraums, gegebenenfalls einschließlich bereits abgelaufener Jahre, nicht den Cashflow und nicht den Wertzuwachs.

02Wann das Finanzamt eine Prognose verlangt

Bei einer gewöhnlichen, auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum wird die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich unterstellt. Diese Vermutung gilt auch bei anfänglichen Verlusten durch Zinsen und Abschreibung. Die Miethöhe und besondere Umstände können jedoch eine gesonderte Prüfung erforderlich machen.

Für Kapitalanleger, die eine gewöhnliche Wohnung dauerhaft zum Marktpreis an Fremde vermieten, ist eine Prognose grundsätzlich nicht erforderlich. Steht dagegen schon beim Kauf fest, dass die Vermietung nach wenigen Jahren durch Verkauf oder Eigennutzung enden soll, kann eine Prüfung über den kürzeren Zeitraum nötig werden. Ein befristeter Mietvertrag oder ein späterer Verkauf allein entscheidet diese Frage nicht.

03Die Bausteine der Rechnung

Eine wichtige Grundlage für die steuerliche Beurteilung ist das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 8. Oktober 2004 zur Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung. Entscheidend ist nicht nur das Addieren von Einnahmen und Ausgaben: Zeitraum, Abschreibung und Schätzungsregeln müssen zum jeweiligen Vermietungsfall passen. Die wesentlichen Bausteine sind:

• Zeitraum: in der Regel 30 Jahre ab Anschaffung oder Herstellung bei entsprechender Vermietungsabsicht. Beginnt die Vermietung erst nach vorheriger Eigennutzung, ist dieser spätere Beginn maßgeblich. Bei von Anfang an zeitlich begrenzter Vermietung gilt der maßgebliche kürzere Zeitraum.
• Einnahmen: die zu erwartenden Mieten einschließlich Umlagen, geschätzt anhand bisheriger Ergebnisse und hinreichend konkreter Umstände.
• Werbungskosten: abzugsfähige Zinsen, laufende Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung, Grundsteuer und weitere steuerlich berücksichtigungsfähige Aufwendungen. Das Hausgeld ist nicht insgesamt abziehbar. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind bei Einzahlung nicht sofort Werbungskosten. Erst tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft können bei entsprechender steuerlicher Einordnung berücksichtigt werden; gegebenenfalls nur über Abschreibungen. Bereits im Hausgeld enthaltene Kosten dürfen nicht noch einmal angesetzt werden.
• Abschreibung: das Beispiel verwendet die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Maßgeblich sind die Gebäude-AfA-Bemessungsgrundlage, der anwendbare Satz und der verbleibende Abschreibungszeitraum. Sonderabschreibungen und degressive AfA aus der jährlichen Steuerberechnung dürfen nicht ohne Weiteres in eine langfristige Prognose übertragen werden. Lassen Sie die für Ihren Fall anzuwendende Prognosemethode durch Ihren Steuerberater bestimmen.
• Keine pauschale Inflationsfortschreibung: Einnahmen- und Kostenentwicklungen müssen nachvollziehbar begründet sein. Vereinbarte Staffelmieten oder andere hinreichend konkret belegte Veränderungen können relevant sein. Hinzu kommen die für den jeweiligen Fall maßgeblichen steuerlichen Schätzungsregeln und gegebenenfalls Sicherheitsanpassungen.
• Kein Verkaufsgewinn: Ein späterer Veräußerungsgewinn zählt nicht zum Überschuss aus Vermietung, auch wenn er steuerfrei wäre.

Zinsen mindern den prognostizierten Überschuss, soweit sie steuerlich berücksichtigungsfähig sind. Bei einem Tilgungsdarlehen verändert sich der Zinsaufwand im Zeitablauf; die Tilgung selbst ist keine Werbungskostenposition. Eine schuldenfreie Wohnung hat keinen entsprechenden Zinsaufwand.

04Beispielrechnung: 58 % oder 62 % der ortsüblichen Miete

Familie Brandt hat eine schuldenfreie Eigentumswohnung. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.000 € im Monat, einschließlich umlagefähiger Betriebskosten. Die Tochter zieht ein und zahlt insgesamt 580 € im Monat, also 58 %; die Vergleichsvariante setzt 620 € beziehungsweise 62 % an. Eigentümerin ist die Mutter. Sie ist alleinstehend. Für den späteren Steuervergleich wird vereinfachend ein einheitlicher Steuersatz von 40 % auf das zusätzliche Vermietungsergebnis angenommen. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind eine Beispielrechnung und keine Prognose für Ihren Fall.

Für die Rechnung werden konstante Einnahmen und Kosten unterstellt. Die jährlichen 3.000 € Kosten bestehen im Beispiel ausschließlich aus tatsächlich anfallenden, steuerlich berücksichtigungsfähigen Aufwendungen, ohne Einzahlungen in eine Erhaltungsrücklage und ohne doppelt erfasste Positionen. Zusätzliche Reparaturen, Leerstand oder weitere Aufwendungen sind nicht eingerechnet. Die 30-Jahres-Rechnung zeigt zunächst die reine Rechenlogik ohne steuerliche Sicherheitsanpassungen. Für den anschließenden Steuervergleich werden eine negative Prognose bei 58 % und eine positive Prognose bei 62 % ausdrücklich als zwei Fallszenarien angenommen; diese Einordnung folgt nicht allein aus der vereinfachten Rechnung.

Zuerst der Blick auf das Konto. Die Abschreibung fließt nicht ab.

Jetzt die vereinfachte Rechnung über 30 Jahre. Zu den Kosten kommt eine angenommene lineare Abschreibung von 2 % auf eine Gebäude-AfA-Bemessungsgrundlage von 200.000 €, also 4.000 € im Jahr. Unterstellt wird, dass der Satz auf das Beispiel zutrifft und die Abschreibung für den gesamten 30-jährigen Zeitraum noch verfügbar ist. Ein Grundstücksanteil ist in dieser Bemessungsgrundlage nicht enthalten.

Bei 58 % ergibt diese vereinfachte Rechnung ein Minus von 1.200 €. Nur wenn auch die nach den maßgeblichen steuerlichen Regeln erstellte Prognose negativ ausfällt, wird die Vermietung wegen der verbilligten Miete in einen entgeltlichen Teil von 58 % und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Dann wären 58 % der hier angesetzten Werbungskosten abziehbar: 7.000 € × 58 % = 4.060 €. Die Einnahmen blieben voll steuerpflichtig.

Für den folgenden Vergleich wird dieser Fall einer Variante mit positiver Prognose bei 62 % gegenübergestellt. Der angenommene Steuersatz von 40 % dient ausschließlich der Veranschaulichung. Die tatsächliche Einkommensteuer richtet sich nach dem progressiven Tarif des § 32a EStG und Ihrer persönlichen Situation. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag werden in diesem Beispiel nicht berücksichtigt.

Unter der Annahme einer steuerlich positiven Prognose bei 62 % wären die berücksichtigungsfähigen Werbungskosten vollständig abziehbar. Mit dem beispielhaften Steuersatz von 40 % verblieben nach Steuern bei 58 % insgesamt 2.800 € im Jahr und bei 62 % insgesamt 4.264 €. Die Tochter zahlte 480 € mehr, die Mutter hätte 1.464 € mehr und die Familie zusammen 984 € mehr. Der Unterschied ergibt sich in diesem Vergleich aus der höheren Miete und dem unterstellten Wechsel vom anteiligen zum vollständigen Werbungskostenabzug.

Das Beispiel veranschaulicht, warum bei Mieten ab 50 % und unter 66 % die Prognosemethodik entscheidend sein kann. Der rechnerische Fehlbetrag von 1.200 € über 30 Jahre ist klein: Schon geringe Änderungen der Annahmen oder steuerliche Sicherheitsanpassungen können das Vorzeichen verändern. Aus dem Minus der vereinfachten Rechnung folgt deshalb nicht automatisch eine Kürzung des Werbungskostenabzugs. Zusätzliche abzugsfähige Kreditzinsen würden bei ansonsten unveränderten Annahmen den rechnerischen Überschuss mindern. Lassen Sie die steuerlich maßgebliche Prognose und die persönlichen Steuerfolgen durch Ihren Steuerberater berechnen.

05So erstellen Sie eine Prognose

Legen Sie dem Finanzamt die Rechnung als Tabelle mit Jahreswerten vor und erläutern Sie Ihre Annahmen. Eine nachvollziehbare Herleitung erleichtert die Prüfung, garantiert aber keine Anerkennung.

06Für wen die Prognose ein Thema ist

07Risiken und Grenzen

Nachweise können entscheidend sein. Wo die Einkunftserzielungsabsicht nicht bereits unterstellt wird oder konkrete Vermietungsbemühungen zweifelhaft sind, müssen die maßgeblichen Tatsachen belegt werden. Eine Prognose mit unrealistischen Annahmen ersetzt diese Nachweise nicht.

Die Umstände können sich ändern. Steigt die ortsübliche Miete, kann eine Angehörigenmiete von 66 % unter die Grenze fallen. Prüfen Sie den Vergleich regelmäßig und bei relevanten Änderungen. Ein Mietspiegel kann eine Grundlage sein; für die Prozentgrenzen ist zusätzlich der zutreffende Betriebskostenvergleich erforderlich.

Die Prognose ist eine Schätzung. Zinsen nach der Zinsbindung, größere Reparaturen und Mietausfälle lassen sich über 30 Jahre nicht genau vorhersagen. Das Finanzamt kann zu anderen Werten kommen. Eine knappe rechnerische Über- oder Unterdeckung ist besonders empfindlich gegenüber Änderungen der Annahmen und den anzuwendenden Schätzungsregeln.

Steuer ist nicht der Zweck. Eine Miete knapp über der Grenze sagt allein nichts darüber aus, ob eine Wohnung als Kapitalanlage trägt. Leerstand, Zinsänderungen und Instandhaltung bleiben wirtschaftliche Risiken. Bei Vermietung an Angehörige sind außerdem die steuerlichen Anforderungen an die Vereinbarung und tatsächliche Durchführung des gesamten Vertrags zu beachten. Besprechen Sie die steuerliche Gestaltung mit Ihrem Steuerberater und rechtliche Vertragsfragen mit einem Rechtsanwalt.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Gestaltung von Mieten unter Angehörigen sollten Sie vor Vertragsschluss mit einem Steuerberater besprechen. Die Zahlen sind vereinfachte Beispielrechnungen; die tatsächliche steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen und den maßgeblichen Prognoseregeln ab.