Einkommensteuer-Vorauszahlung: was Vermieter wissen müssen
Wer Miete einnimmt, zahlt seine Steuer oft vierteljährlich im Voraus. Wir zeigen, wie das Finanzamt die Beträge berechnet, wann sie fällig sind und warum der Verlust einer neu gekauften Wohnung erst im Folgejahr zählt.
Eduard WinterInvestmentberater bei InvestImmo.de
Der Steuerbescheid kommt, und mit ihm ein zweites Blatt. Neben der Nachzahlung für das vergangene Jahr verlangt das Finanzamt künftig jedes Quartal einen festen Betrag. Viele Vermieter erleben das zum ersten Mal, wenn ihre Wohnung abbezahlt ist und die Miete einen Überschuss bringt.
Bei Käufern einer Kapitalanlage läuft es oft umgekehrt. Sie haben im ersten Jahr einen Verlust aus der Vermietung, zahlen aber weiter dieselben Vorauszahlungen wie vorher. Das hat einen gesetzlichen Grund, und man kann sich darauf einstellen.
01Was Einkommensteuer-Vorauszahlungen sind
Angestellte zahlen ihre Einkommensteuer laufend über die Lohnsteuer, die der Arbeitgeber einbehält. Für alle anderen Einkünfte gibt es keinen solchen Abzug. Damit die Steuer darauf nicht erst Monate nach Jahresende in einer Summe fällig wird, verlangt das Finanzamt Abschläge im laufenden Jahr.
| Regel | Inhalt | Grundlage |
|---|---|---|
| Termine | 10. März, 10. Juni, 10. September, 10. Dezember | § 37 Abs. 1 EStG |
| Höhe | in der Regel die Steuer laut letztem Bescheid nach Abzug der Lohnsteuer | § 37 Abs. 3 Satz 2 EStG |
| Mindestbetrag | 400 € im Jahr und 100 € je Termin | § 37 Abs. 5 Satz 1 EStG |
| Anpassung | durch das Finanzamt bis 15 Monate nach Ablauf des Jahres | § 37 Abs. 3 Satz 3 EStG |
| Erhöhung im Nachhinein | über die letzte Vorauszahlung, zahlbar binnen eines Monats, ab 5.000 € | § 37 Abs. 4, Abs. 5 Satz 2 EStG |
| Soli und Kirchensteuer | werden zusammen mit der Vorauszahlung erhoben | § 51a Abs. 4 EStG |
Vorauszahlungen sind keine zusätzliche Steuer. Sie werden mit der Jahressteuer verrechnet. Haben Sie zu viel gezahlt, bekommen Sie den Rest mit dem Bescheid zurück.
02Warum Mieteinnahmen Vorauszahlungen auslösen
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Auf sie wird keine Lohnsteuer einbehalten. Bleibt nach Abzug von Zinsen, Abschreibung und Kosten ein Überschuss, erhöht er Ihr zu versteuerndes Einkommen. Liegen diese Nebeneinkünfte über 410 € im Jahr, müssen Angestellte eine Steuererklärung abgeben (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG).
Die Folge kommt in zwei Schritten. Mit dem ersten Bescheid zahlen Sie die Steuer auf den Überschuss nach. Gleichzeitig setzt das Finanzamt Vorauszahlungen für die Zukunft fest, weil es davon ausgeht, dass der Überschuss bleibt.
03Beispiel 1: Thomas bekommt Vorauszahlungen
Thomas ist angestellt, ledig und hat aus seinem Gehalt ein zu versteuerndes Einkommen von 70.000 €. Seine vermietete Wohnung hat er vor vielen Jahren gekauft, der Kredit ist fast getilgt. Nach Abzug der Restzinsen, der Abschreibung und der Kosten bleibt ein Überschuss von 6.000 € im Jahr. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| Nur Gehalt | Gehalt und Vermietung | |
|---|---|---|
| Zu versteuerndes Einkommen | 70.000 € | 76.000 € |
| Einkommensteuer | 18.264 € | 20.784 € |
| Solidaritätszuschlag | 0 € | 51,64 € |
| einbehaltene Lohnsteuer (vereinfacht) | 18.264 € | 18.264 € |
| Nachzahlung für das Jahr | 2.571,64 € | |
| Vorauszahlung je Quartal danach | 642,91 € |
Rechnen Sie den Zeitpunkt mit. Kommt der Bescheid für 2025 im Frühjahr 2026, zahlt Thomas die Nachzahlung für 2025 und im selben Jahr schon Vorauszahlungen für 2026. In diesem einen Jahr fließt die Steuer auf den Überschuss also fast doppelt ab. Danach pendelt es sich ein, weil jede Vorauszahlung mit der Jahressteuer verrechnet wird.
04Nach dem Kauf: der Verlust zählt erst im Folgejahr
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft und finanziert, hat in den ersten Jahren oft einen Verlust aus der Vermietung. Zinsen und Abschreibung sind höher als die Miete. Dieser Verlust senkt die Jahressteuer. Bei den Vorauszahlungen gilt eine Wartezeit.
Negative Einkünfte aus der Vermietung eines Gebäudes werden bei der Festsetzung der Vorauszahlungen nur für Kalenderjahre berücksichtigt, die nach der Anschaffung oder Fertigstellung beginnen (§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG). Kaufen Sie im April 2026, zählt der Verlust für die Vorauszahlungen also erst ab Januar 2027. Kaufen Sie eine Wohnung schon vor dem Jahr ihrer Fertigstellung, etwa vom Bauträger, zählt statt des Kaufs die Fertigstellung (Satz 9).
Es gibt eine Ausnahme. Nehmen Sie für das Gebäude die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen nach § 7b EStG in Anspruch, gilt die Wartezeit nicht (§ 37 Abs. 3 Satz 10 EStG). Dann darf der Verlust schon im Kaufjahr die Vorauszahlungen senken.
05Beispiel 2: Anna zahlt im Kaufjahr zu viel voraus
Anna ist selbstständig und ledig. Ihr zu versteuerndes Einkommen liegt bei 90.000 €, ihre Vorauszahlungen bei 6.853,84 € je Quartal einschließlich Soli. Im April 2026 kauft sie eine vermietete Bestandswohnung. Für 2026 erwartet ihr Steuerberater einen Verlust aus der Vermietung von 7.000 €, für 2027 von 5.000 €. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| 2026 (Kaufjahr) | 2027 nach Antrag | |
|---|---|---|
| Vorauszahlungen im Jahr | 27.415,36 € | 25.065,46 € |
| Tatsächliche Steuer (ESt und Soli) | 24.125,50 € | 25.065,46 € |
| Zu viel gezahlt, Erstattung mit dem Bescheid | 3.289,86 € | 0 € |
| Vorauszahlung je Quartal | 6.853,84 € | 6.266,37 € |
Im Kaufjahr 2026 kann Anna die Vorauszahlungen wegen des Verlusts nicht senken lassen. Sie zahlt rund 3.290 € zu viel und bekommt das Geld erst mit dem Bescheid für 2026 zurück, also irgendwann 2027. Für 2027 stellt sie einen Antrag auf Herabsetzung. Ab dann zahlt sie je Quartal rund 587 € weniger.
Wäre Annas Wohnung ein Neubau mit Sonder-AfA nach § 7b, könnte sie die Vorauszahlungen schon 2026 anpassen lassen. Ob eine Wohnung die Voraussetzungen dafür erfüllt, erklären wir im Ratgeber zur Sonder-AfA und degressiven AfA.
06Vorauszahlungen anpassen lassen
Das Finanzamt kann Vorauszahlungen jederzeit an die voraussichtliche Steuer anpassen, nach oben wie nach unten (§ 37 Abs. 3 Satz 3 EStG). Den Anstoß geben in der Praxis meist Sie selbst.
- 01Neue Lage belegen
Kaufvertrag, Darlehensvertrag mit Zinsplan, Mietvertrag und eine Übersicht der erwarteten Kosten zusammenstellen.
- 02Prognose rechnen
Erwartete Mieteinnahmen minus Zinsen, Abschreibung und Kosten für das Jahr ergeben das voraussichtliche Ergebnis aus der Vermietung.
- 03Antrag stellen
Formlos per Brief oder über das Nachrichtenfeld in ELSTER, mit Steuernummer, Begründung und Prognose. Viele Steuerberater übernehmen das.
- 04Neuen Bescheid prüfen
Das Finanzamt schickt einen geänderten Vorauszahlungsbescheid. Bis dahin gelten die alten Beträge weiter.
- 05Nicht zu tief ansetzen
Wer den Verlust zu optimistisch schätzt, zahlt am Ende nach. Rechnen Sie lieber vorsichtig.
Umgekehrt gilt dasselbe. Steigt Ihr Überschuss deutlich, etwa nach einer Mieterhöhung oder wenn ein Kredit ausläuft, kann das Finanzamt die Vorauszahlungen erhöhen. Eine Erhöhung muss je Termin mindestens 100 € betragen. Erhöht es die Vorauszahlungen erst nach Ablauf des Jahres, wird die letzte Vorauszahlung angepasst. Das geht nur ab 5.000 €, und der Betrag ist binnen eines Monats fällig (§ 37 Abs. 4 und 5 EStG).
07Angestellte: Lohnsteuerermäßigung statt Vorauszahlung
Angestellte haben keine Vorauszahlungen, wenn ihre Vermietung einen Verlust bringt. Für sie gibt es einen anderen Weg, den Steuervorteil schon im laufenden Jahr zu bekommen.
„Warum monatlich? Macht man die Steuererklärung nicht jährlich?“
So fragte ein Interessent im Beratungsgespräch, als es um den Steuereffekt einer vermieteten Wohnung ging. Ja, die Steuererklärung ist jährlich. Angestellte können aber beim Finanzamt einen Freibetrag eintragen lassen, die Lohnsteuerermäßigung nach § 39a EStG. Dann behält der Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ein.
Für den Freibetrag gilt dieselbe Wartezeit wie bei den Vorauszahlungen. Das Gesetz verweist für Vermietungsverluste auf die Beträge, die bei der Festsetzung von Vorauszahlungen zu berücksichtigen sind (§ 39a Abs. 1 Nr. 5 EStG). Wer 2026 kauft, bekommt den Freibetrag für den Verlust in der Regel ab 2027. Für das Kaufjahr kommt der Vorteil mit der Steuererklärung. Mehr dazu im Glossar zur Lohnsteuerermäßigung.
| Sie sind | Vermietung mit Überschuss | Vermietung mit Verlust |
|---|---|---|
| angestellt | Nachzahlung, danach oft Vorauszahlungen | Erstattung mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr Freibetrag möglich |
| selbstständig | Vorauszahlungen steigen | Vorauszahlungen sinken ab dem Folgejahr, mit § 7b sofort |
| im Ruhestand | Vorauszahlungen, wenn Rente und Miete die Grenzen übersteigen | Erstattung mit der Steuererklärung |
08Für wen das Thema wichtig wird
- Ihre Wohnung ist weitgehend abbezahlt und bringt einen Überschuss.
- Sie sind selbstständig und zahlen schon Vorauszahlungen.
- Sie haben gerade eine Wohnung gekauft und erwarten einen Verlust.
- Ihre Vermietung bringt einen Verlust und Sie sind angestellt.
- Die erwartete Nachzahlung liegt unter 400 € im Jahr.
09Risiken und Grenzen
Nachzahlungszinsen. Fällt die Jahressteuer höher aus als die Vorauszahlungen, verzinst das Finanzamt den Unterschied. Der Zinslauf beginnt 15 Monate nach Ende des Steuerjahres (§ 233a Abs. 2 AO), der Satz beträgt 0,15 % je vollem Monat (§ 238 Abs. 1a AO). Für eine Nachzahlung von 2.000 € für 2026 und einen Bescheid im August 2028 wären das 12 €. Auf die Vorauszahlungen selbst fallen keine Zinsen an (§ 233a Abs. 1 Satz 2 AO).
Säumniszuschläge. Wer eine Vorauszahlung zu spät zahlt, zahlt für jeden angefangenen Monat 1 % des rückständigen Betrags (§ 240 Abs. 1 AO). Ein Dauerauftrag zu den vier Terminen oder ein SEPA-Lastschriftmandat beim Finanzamt verhindert das.
Liquidität im Kaufjahr. Wie Annas Beispiel zeigt, binden Vorauszahlungen im Jahr des Kaufs Geld, das erst später zurückkommt. Planen Sie diese Lücke ein, zusammen mit Kaufnebenkosten und den ersten Monaten mit Zuzahlung vor Steuern.
Zu niedrige Prognose. Eine zu optimistische Verlustschätzung senkt die Vorauszahlung, führt aber später zu einer Nachzahlung. Bei Leerstand, Mietausfall oder steigenden Zinsen nach der Zinsbindung kann der Überschuss sich anders entwickeln als geplant.
FAQHäufige Fragen
Wann sind Einkommensteuer-Vorauszahlungen fällig?
Am 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember (§ 37 Abs. 1 EStG). Die genauen Beträge und Termine stehen im Vorauszahlungsbescheid.
Ab welchem Betrag setzt das Finanzamt Vorauszahlungen fest?
Ab 400 € im Kalenderjahr und mindestens 100 € je Termin (§ 37 Abs. 5 EStG). Kleinere Nachzahlungen werden nur mit dem Jahresbescheid fällig.
Muss ich als Vermieter Vorauszahlungen leisten?
Nur wenn Ihre Vermietung zusammen mit anderen Einkünften ohne Steuerabzug zu einer Nachzahlung über diesen Grenzen führt. Bringt die Wohnung einen Verlust, entstehen keine Vorauszahlungen.
Warum senkt mein Verlust aus der neuen Wohnung die Vorauszahlungen nicht?
Weil negative Einkünfte aus Vermietung bei den Vorauszahlungen erst für Kalenderjahre nach der Anschaffung oder Fertigstellung zählen (§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG). In der Jahressteuer wirkt der Verlust sofort, Sie bekommen das Geld mit dem Bescheid zurück.
Kann ich Vorauszahlungen herabsetzen lassen?
Ja. Stellen Sie beim Finanzamt einen Antrag mit einer nachvollziehbaren Prognose Ihrer Einkünfte. Bis der neue Bescheid kommt, gelten die alten Beträge.
Werden auf Vorauszahlungen Zinsen fällig?
Nein, auf die Vorauszahlungen selbst nicht (§ 233a Abs. 1 Satz 2 AO). Zinsen entstehen erst, wenn die Jahressteuer höher ist als die Vorauszahlungen und der Bescheid später als 15 Monate nach Jahresende kommt.
Gilt die Wartezeit auch für den Lohnsteuer-Freibetrag?
Ja. § 39a EStG verweist für Vermietungsverluste auf die Regeln der Vorauszahlungen. Ein Freibetrag für den Verlust einer 2026 gekauften Wohnung wirkt in der Regel ab 2027.
Was passiert, wenn ich eine Vorauszahlung nicht pünktlich zahle?
Dann fällt ein Säumniszuschlag von 1 % je angefangenem Monat an (§ 240 AO). Das Finanzamt kann den Betrag außerdem vollstrecken. Bei Zahlungsschwierigkeiten hilft ein früher Antrag auf Anpassung oder Stundung.
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Quellen
Alle Quellen abgerufen am 16.10.2026.
- § 37 EStG (Einkommensteuer-Vorauszahlung, insbesondere Abs. 3 Sätze 8 bis 10 und Abs. 5)
- § 39a EStG (Freibetrag beim Lohnsteuerabzug), § 46 EStG (Veranlagung bei Arbeitnehmern), § 51a EStG (Zuschlagsteuern)
- § 32a EStG (Tarif 2026), §§ 3, 4 SolZG 1995
- § 233a AO, § 238 AO, § 240 AO
- Finanzverwaltung NRW: Vorauszahlungen
- Beispielrechnungen: eigene Berechnung nach dem Tarif 2026, Stand 16.10.2026
Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.
Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 16.10.2026.
