Vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien: was Kinder und Eltern steuerlich wissen müssen

Sie haben vor einigen Jahren eine Wohnung gekauft und vermietet. Jetzt soll Ihr Sohn sie übernehmen, mit dem Rest des Kredits. Ihre Tochter bekommt dafür einen Ausgleich in Geld. Die Schenkungsteuer haben Sie geprüft, die Freibeträge reichen. Damit scheint alles erledigt.

Das muss nicht so sein. Übernimmt Ihr Sohn im Zusammenhang mit der Übergabe Schulden oder zahlt er vereinbarungsgemäß seine Schwester aus, kann die Übergabe steuerlich zum Teil ein Verkauf sein. Bei einer vermieteten Wohnung kann dieser innerhalb der Zehn-Jahres-Frist Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn auslösen.

01Was vorweggenommene Erbfolge heißt

Der Begriff klingt nach Erbrecht, beschreibt aber eine Vermögensübertragung zu Lebzeiten im Vorgriff auf eine spätere Erbfolge. Eltern geben Vermögen ab, das die Kinder sonst später erben könnten. Bei Immobilien geschieht das in einem notariellen Übergabevertrag. Darin steht nicht nur, wer was bekommt, sondern auch, was die Kinder dafür tun oder zahlen.

Typische Vertragsbestandteile sind die Übernahme eines laufenden Darlehens, Ausgleichszahlungen an Geschwister, eine monatliche Zahlung an die Eltern oder ein vorbehaltenes Wohnrecht. Nicht jeder dieser Bestandteile ist steuerlich eine Gegenleistung. Für die Familie ist das ein Paket; für die steuerliche Beurteilung sind es einzelne Bausteine mit unterschiedlichen Folgen.

02Unentgeltlich, teilentgeltlich oder entgeltlich

Bei einer teilentgeltlichen Übertragung im Privatvermögen wird für die Einkommensteuer zwischen einem geschenkten und einem gekauften Teil unterschieden. Entscheidend sind insbesondere die vereinbarten Leistungen des Kindes und der Verkehrswert der Immobilie. Die steuerlichen Grundsätze zur vorweggenommenen Erbfolge im Privatvermögen behandelt auch das BMF-Schreiben vom 13. Januar 1993.

Der gekaufte Anteil ergibt sich grundsätzlich aus dem Verhältnis von Entgelt zu Verkehrswert. Übernimmt das Kind bei einer Wohnung im Wert von 300.000 € ein Darlehen über 90.000 € und bestehen keine weiteren Gegenleistungen, ist die Übertragung zu 30 % entgeltlich. Für diesen Teil gelten grundsätzlich die Regeln eines Kaufs, für den Rest die einer Schenkung.

03Beispielrechnung: Wohnung mit Kredit und Ausgleich für die Schwester

Beispielrechnung, vereinfacht: Gerd und Helga haben am 1. März 2019 eine vermietete Eigentumswohnung für 200.000 € gekauft. Der Gebäudeanteil liegt im Beispiel bei 75 %; ein anwendbarer Abschreibungssatz von 2 % wird unterstellt. Daraus ergeben sich 3.000 € AfA für ein volles Jahr. Am 1. Oktober 2026 ist die Wohnung im Beispiel 300.000 € wert. Sohn Max übernimmt sie mit dem restlichen Darlehen über 90.000 € und zahlt seiner Schwester vertragsgemäß 30.000 € Ausgleich. Die bindenden Verträge und der Übergang von Nutzen und Lasten fallen im Beispiel jeweils auf diese Daten. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Erwerbs- und Übertragungsnebenkosten bleiben in dieser vereinfachten Rechnung unberücksichtigt.

Max gibt also 120.000 € für eine Wohnung, die 300.000 € wert ist. Die Übertragung ist zu 40 % entgeltlich und zu 60 % unentgeltlich.

Bisherige Abschreibung: Für März bis Dezember 2019 ergeben sich 2.500 € AfA, für die sechs vollen Jahre 2020 bis 2025 zusammen 18.000 € und für Januar bis September 2026 weitere 2.250 €. Insgesamt haben Gerd und Helga im Beispiel damit 22.750 € AfA steuerlich berücksichtigt. Davon entfallen 40 %, also 9.100 €, auf den entgeltlich übertragenen Teil.

Weil zwischen Kauf und Übergabe nur gut siebeneinhalb Jahre liegen, fällt der entgeltliche Teil im Beispiel unter § 23 EStG. Die Eltern können also Einkommensteuer schulden, obwohl sie ihrem Sohn zugleich etwas schenken. Die steuerlich berücksichtigte Abschreibung erhöht den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Lassen Sie die persönliche Steuerbelastung anhand Ihrer Einkommensverhältnisse durch einen Steuerberater berechnen.

Zwei Gestaltungsrichtungen kommen in Betracht. Die Eltern können mit der entgeltlichen Übergabe warten, bis die Zehn-Jahres-Frist sicher abgelaufen ist. Oder sie tilgen das Darlehen vorher selbst und vereinbaren weder einen von Max zu leistenden Geschwisterausgleich noch eine andere Gegenleistung. Nur wenn kein Entgelt verbleibt, ist die Übertragung vollständig unentgeltlich und löst bei den Eltern keinen privaten Veräußerungsgewinn aus. Die Herkunft der Mittel und die rechtliche Verknüpfung der Zahlungen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater und dem beurkundenden Notar klären.

Was Max bekommt

Unter den Beispielannahmen hat Max für den gekauften Teil eigene Anschaffungskosten von 120.000 €. Bei weiterhin 75 % Gebäudeanteil und einem anwendbaren Satz von 2 % ergibt sich daraus eine Abschreibung von 1.800 € für ein volles Jahr. Für den geschenkten Teil führt er bei eigener Vermietung 60 % der bisherigen AfA fort, ebenfalls 1.800 € jährlich, solange das entsprechende Abschreibungsvolumen verbleibt. Zusammen sind das im vereinfachten Modell 3.600 € im vollen Jahr, 600 € mehr als bei den Eltern. Im Übergabejahr ist zeitanteilig zu rechnen; Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Sein vereinfachter jährlicher Cashflow vor Steuern sieht so aus: 12.000 € Kaltmiete, 1.800 € nicht umlagefähige Auszahlungen und 5.220 € Darlehensrate. Die Rate wird mit 3,8 % angenommenem Zins und 2 % anfänglicher Tilgung auf die übernommene Restschuld von 90.000 € berechnet. Es bleiben 4.980 € im Jahr. Das ist eine Modellannahme, keine Aussage über aktuelle Marktzinsen oder die tatsächlichen Bedingungen des übernommenen Kredits. Weitere Ausgaben, Mietausfall und eine Finanzierung des Geschwisterausgleichs sind darin nicht enthalten.

Auszahlungen sind nicht automatisch steuerlich abziehbare Werbungskosten: Tilgung ist nicht abziehbar. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort abziehbar; maßgeblich ist erst die tatsächliche Verwendung für steuerlich abzugsfähige Maßnahmen. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar. Finanziert Max zusätzlich die 30.000 € für seine Schwester, können die nachweisbar auf den Erwerb der vermieteten Wohnung entfallenden Zinsen Werbungskosten sein. Die zusätzliche Kreditrate würde den dargestellten Cashflow verringern.

Die Zehn-Jahres-Frist läuft für Max zweigeteilt. Für 60 % übernimmt er grundsätzlich das Kaufdatum der Eltern aus 2019. Für 40 % beginnt sie mit seinem entgeltlichen Erwerb am 1. Oktober 2026 neu. Ein Verkauf dieses Anteils innerhalb der neuen Frist kann bei fortgesetzter Vermietung Einkommensteuer auf einen Gewinn auslösen; die genauen Vertragsdaten sind entscheidend.

Schenkung- und Grunderwerbsteuer

Bei der Schenkungsteuer zählt die steuerliche Bereicherung. Für die folgende Rechnung wird ausdrücklich unterstellt, dass der steuerliche Grundbesitzwert ebenfalls 300.000 € beträgt und die Voraussetzungen der Begünstigung für vermietete Wohnimmobilien nach § 13d ErbStG erfüllt sind. Der Ansatz von 90 % ergibt dann 270.000 €. Werden Darlehen und Ausgleich als damit zusammenhängende abzugsfähige Belastungen ebenfalls nur zu 90 % berücksichtigt, ergibt sich: 270.000 € − 81.000 € − 27.000 € = 162.000 €.

Der Freibetrag von 400.000 € gilt je Elternteil und Kind, nicht als gemeinsamer Freibetrag beider Eltern. Die Zuwendung ist nach Eigentumsanteilen und tatsächlicher Zuwendung den jeweiligen Eltern zuzuordnen; frühere Erwerbe innerhalb des maßgeblichen Zehn-Jahres-Zeitraums sind einzubeziehen. Unter der Annahme ausreichender noch verfügbarer Freibeträge fällt im Beispiel für Max keine Schenkungsteuer an. Die vereinbarten 30.000 € für die Schwester gelten grundsätzlich als Zuwendung der Eltern an sie; auch hierfür wird ein ausreichend verfügbarer Freibetrag unterstellt.

Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung von den Eltern an ihr Kind nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG), auch für den entgeltlichen Teil. Lassen Sie die Zuordnung der Schenkungen und die verfügbaren Freibeträge durch Ihren Steuerberater ermitteln.

04Versorgungsleistungen und Rente an die Eltern

Für bestimmte frühere Übertragungen konnte die Versorgung der Eltern durch wiederkehrende Leistungen steuerlich als Sonderausgaben beim Kind und als Einnahmen bei den Eltern behandelt werden. Für seit 2008 vereinbarte Übertragungen ist diese Sonderregelung auf die gesetzlich begünstigte Übergabe von Betrieben, Mitunternehmeranteilen und bestimmten GmbH-Anteilen begrenzt (§ 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG). Die Übertragung einer vermieteten Wohnung allein gehört nicht dazu. Für Altvereinbarungen können Übergangsregeln relevant sein.

Vereinbaren Eltern und Kind heute eine Rente als Gegenleistung für eine vermietete Wohnung, ist deren Kapitalwert in der Regel Entgelt. Je nach Verhältnis zum Verkehrswert kann die Übertragung teilentgeltlich oder vollständig entgeltlich sein. Die steuerliche Aufteilung der laufenden Zahlungen hängt von der Rentenart und der Vertragsgestaltung ab. Ein steuerlicher Zins- oder Ertragsanteil kann beim vermietenden Kind als Werbungskosten abziehbar und bei den Eltern steuerpflichtig sein. Ein vorbehaltener Nießbrauch ist eine mögliche Alternative zur Absicherung der Eltern, hat aber eigene steuerliche und erbrechtliche Folgen. Wie das funktioniert, beschreibt unser Glossar Nießbrauch. Welche Gestaltung zu Ihrer Familie passt, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater und einem Notar oder Rechtsanwalt besprechen.

05Geschwister, Pflichtteil und Rückforderung

Eine Übergabe zu Lebzeiten verändert, was später im Nachlass ist. Deshalb sollte der Vertrag auch regeln, was mit den anderen Kindern passiert.

Ausgleichung und Anrechnung. Je nach Art der Zuwendung und Anordnung kann eine Ausgleichung beim späteren Erbe vorgesehen sein (§ 2050 BGB). Eine Anrechnung auf den Pflichtteil setzt grundsätzlich eine entsprechende Bestimmung bei der Zuwendung voraus (§ 2315 BGB). Gewünschte Regelungen sollten deshalb bereits bei der Übergabe rechtlich gestaltet werden; eine spätere einseitige Anordnung ist kein verlässlicher Ersatz.

Pflichtteilsergänzung. Geschwister können als pflichtteilsberechtigte Kinder der Eltern unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen (§ 2325 BGB). Grundsätzlich vermindert sich der für die Ergänzung berücksichtigte Schenkungswert mit jedem abgelaufenen Jahr um ein Zehntel; nach zehn Jahren bleibt die Schenkung grundsätzlich außer Ansatz. Nicht der Anspruch selbst sinkt automatisch um ein Zehntel. Ob die Frist bei vorbehaltenen Nutzungsrechten überhaupt beginnt, hängt von deren Umfang und davon ab, ob die Eltern den wirtschaftlichen Genuss tatsächlich aufgeben. Insbesondere ein umfassend vorbehaltener Nießbrauch kann den Fristbeginn verhindern.

Rückforderung. Verarmen die Eltern nach der Schenkung, kann unter den Voraussetzungen und Grenzen der §§ 528, 529 BGB ein Rückforderungsanspruch entstehen. Finanzielle Not innerhalb von zehn Jahren allein genügt nicht für einen unbedingten Anspruch. Weitere gesetzliche Rechte können etwa bei grobem Undank bestehen (§ 530 BGB). Zusätzlich lassen sich vertragliche Rückforderungsrechte vereinbaren, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, insolvent wird oder die Wohnung ohne Zustimmung verkauft. Lassen Sie die erbrechtlichen Regelungen und die Absicherung der Eltern durch einen Notar oder Rechtsanwalt gestalten.

06Checkliste vor dem Übergabevertrag

07Für wen eine Übergabe zu Lebzeiten passt

08Risiken und Grenzen

Steuer trotz Schenkungsabsicht. Bei einem steuerpflichtigen entgeltlichen Anteil können die Eltern Einkommensteuer schulden, obwohl die Übergabe vor allem der Versorgung der nächsten Generation dient. Diese mögliche Belastung gehört vor Vertragsabschluss in die Rechnung.

Die Bank redet mit. Ein laufendes Darlehen lässt sich nicht ohne Weiteres mit befreiender Wirkung übertragen. Stimmt die Bank nicht zu, sind alternative Finanzierungs- oder Vertragslösungen erforderlich. Eine Ablösung kann je nach Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.

Die Wohnung bleibt eine Kapitalanlage. Mietausfall, Instandhaltung und Zinsänderungen beim Anschlusskredit bleiben wirtschaftliche Risiken. Wer sie ab der Übergabe trägt, hängt auch von vorbehaltenen Rechten und der Kostenverteilung im Vertrag ab. Eine Wohnung mit Sanierungsstau kann erhebliche Folgekosten verursachen.

Das Recht kann sich ändern. Für Ihre Planung sind die am vorgesehenen Übertragungszeitpunkt geltenden Vorschriften maßgeblich. Besprechen Sie die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen vor Vertragsabschluss mit Ihrem Steuerberater und einem Notar oder Rechtsanwalt.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.