Legionellenprüfung: was Vermieter wissen und zahlen müssen

Sie besitzen eine vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, und in der Nebenkostenabrechnung steht eine Position „Trinkwasseruntersuchung“. Oder die Hausverwaltung schreibt, dass im Keller neue Probenahmeventile gesetzt werden. Beides kann mit der Legionellenprüfung zusammenhängen.

Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Betreiber bestimmter Anlagen in vermieteten Häusern, das Warmwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen. Neben den Kosten der Routineprüfung können bei Erreichen des technischen Maßnahmenwerts zusätzliche Untersuchungs- und Sanierungskosten entstehen.

01Wann die Prüfpflicht für Vermieter gilt

Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser zwischen etwa 25 und 45 °C vermehren können. Gefährlich werden sie insbesondere, wenn belastete Wassertröpfchen eingeatmet werden, etwa beim Duschen. Deshalb setzt die Verordnung dort an.

Für die Prüfpflicht nach § 31 Abs. 1 TrinkwV sind neben der Art der Wasserabgabe insbesondere folgende Voraussetzungen maßgeblich.

Hinzu kommt die Abgabe des Wassers im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit. Die Vermietung zählt zur gewerblichen Tätigkeit im Sinne der Verordnung (§ 2 TrinkwV), auch bei privater Vermietung.

Die 3-Liter-Grenze lässt sich anhand der Leitung berechnen. Ein Rohr mit 22 mm Innendurchmesser fasst rund 0,38 Liter je Meter. Bei gleichbleibendem Innendurchmesser enthalten acht Meter Leitung damit rund 3,04 Liter. Entscheidend sind die tatsächlichen Innenmaße und Leitungsabschnitte zwischen Erwärmer und Entnahmestelle, nicht allein die Gebäudegröße.

02Wie oft geprüft wird und wie die Probe abläuft

Bei gewerblicher, nicht zugleich öffentlicher Wasserabgabe ist die Untersuchung grundsätzlich mindestens alle drei Jahre fällig (§ 31 Abs. 2 TrinkwV). Bei öffentlicher Wasserabgabe, etwa in Schulen, gilt grundsätzlich ein jährliches Intervall, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen; behördliche Abweichungen und Sonderfälle können andere Fristen vorsehen. Eine neu in Betrieb genommene, untersuchungspflichtige Anlage muss erstmals innerhalb von drei bis zwölf Monaten untersucht werden (§ 31 Abs. 4). Ob ein Heizungstausch mit neuem Speicher als Inbetriebnahme einer neuen Anlage einzuordnen ist, hängt vom konkreten Umbau ab. Klären Sie dies mit dem Fachbetrieb und dem zuständigen Gesundheitsamt.

Die Untersuchung einschließlich der Probenahme erfolgt durch eine dafür zugelassene Untersuchungsstelle. Bei Beauftragung eines Messdienstleisters muss sichergestellt sein, dass die Probenahme in die Verantwortung der zugelassenen Untersuchungsstelle eingebunden ist. Proben sind an mehreren repräsentativen Stellen zu nehmen (§ 41 TrinkwV). Ein Probenahmeplan kann beispielsweise den Austritt des Trinkwassererwärmers, den Rücklauf der Zirkulation und eine geeignete entfernte Entnahmestelle je Steigstrang vorsehen. Die genaue Auswahl legt die Untersuchungsstelle anhand der Anlage und der einschlägigen technischen Vorgaben fest. Geeignete Probenahmeventile müssen gegebenenfalls einmalig nachgerüstet werden.

Das Ergebnis kommt als Prüfbericht. Liegt die Legionellenzahl unter dem technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 ml (Anlage 3 Teil II TrinkwV), werden allein dadurch keine Maßnahmen wegen Erreichens dieses Werts ausgelöst. Die laufenden Betriebs-, Wartungs- und Untersuchungspflichten bestehen dennoch fort. Auf Verlangen müssen Verbraucher die Einzelergebnisse einsehen können (§ 45 TrinkwV). Die Verwaltung sollte einen geeigneten Informationsweg vorsehen.

03Was bei einem Befund passiert

Erreicht eine Probe den technischen Maßnahmenwert, bestehen Meldepflichten der Untersuchungsstelle gegenüber dem Gesundheitsamt. Für den Betreiber beginnen zudem unverzügliche Handlungspflichten aus § 51 TrinkwV. Ein Nachweis unterhalb des Maßnahmenwerts ist davon zu unterscheiden.

Für die Risikoabschätzung, häufig noch Gefährdungsanalyse genannt, sollte eine entsprechend fachkundige Person beauftragt werden. Mögliche Ursachen sind zu niedrige Temperaturen im Speicher, unzureichende Zirkulation, tote Leitungsenden nach einem Umbau oder länger nicht genutzte Wohnungen. Je nach Ursache können fachlich geplante Maßnahmen von einer Anpassung der Betriebstemperaturen über eine thermische Desinfektion bis zum Austausch einzelner Leitungen reichen. Temperaturänderungen und Desinfektionen gehören wegen möglicher Verbrühungs- und Betriebsrisiken in fachkundige Hände.

Im aufwendigen Fall kann eine Erneuerung der Steigleitungen erforderlich werden. Was das bedeutet und welche Kostenpositionen entstehen können, zeigen wir im Ratgeber zur Strangsanierung.

04Wer die Kosten trägt

Hier lohnt es sich, laufende Untersuchungen von der Beseitigung eines Mangels zu trennen. Nicht jede Ausgabe nach einem Befund lässt sich allein anhand ihres Zeitpunkts einordnen. Entscheidend sind Anlass, Zweck und mietvertragliche Grundlage.

Für die Umlage der regelmäßigen Prüfkosten kommt es auf die rechtliche Einordnung und die wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag an. Eine ausdrückliche Benennung der Trinkwasseruntersuchung kann für Klarheit sorgen, ersetzt aber keine Prüfung der passenden Kostenart und begründet für sich genommen keine Umlagefähigkeit. Lassen Sie die Vertragsgestaltung und strittige Abrechnungen von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist bei einer gemeinschaftlichen zentralen Anlage regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Betreiberin. Sie beauftragt die Prüfung über die Hausverwaltung und verteilt die Kosten nach dem geltenden Schlüssel. Die Finanzierung erfolgt über das Hausgeld beziehungsweise die Abrechnung der Gemeinschaft. An den Mieter dürfen Sie nur den nach Mietvertrag und Betriebskostenrecht umlagefähigen Anteil mit dem maßgeblichen Verteilerschlüssel weitergeben, nicht das gesamte Hausgeld. Sanierungen können aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage finanziert werden.

05Beispielrechnung: Routine und Befund

Ein fiktiver Eigentümer besitzt eine vermietete Wohnung in einem Haus mit acht Wohnungen, zentralem Warmwasserspeicher mit 500 Litern und vier Steigsträngen. Wir rechnen zwei Fälle: die Routineprüfung und einen Befund mit Teilsanierung. Alle Kostensätze sind reine Annahmen, keine Marktpreise oder Prognosen. Für das Beispiel werden sechs Proben angesetzt: zwei an der zentralen Anlage und je eine an den vier Steigsträngen. Der tatsächliche Probenahmeplan kann abweichen. Zur Vereinfachung werden sämtliche Hauskosten gleichmäßig auf acht Wohnungen verteilt; in der Praxis gelten die jeweiligen Verteilerschlüssel.

Bei vollständig wirksamer Umlage trägt der Eigentümer im Beispiel die Routineprüfkosten wirtschaftlich nicht dauerhaft selbst. Die Gemeinschaft zahlt zunächst die Rechnung; die Abrechnung mit dem Mieter erfolgt anschließend nach den geltenden Regeln. Die 30 € pro Jahr sind ein rechnerischer Jahresdurchschnitt, kein jährlich fälliger Prüfpreis. Für die angenommenen Ventile verbleibt ein einmaliger Eigentümeranteil von 30 €.

Anders sieht es aus, wenn die Prüfung den technischen Maßnahmenwert erreicht und die folgenden Maßnahmen erforderlich werden.

Die Gemeinschaft kann die Maßnahmen aus der Erhaltungsrücklage finanzieren, soweit Mittel verfügbar sind und die erforderlichen Beschlüsse vorliegen. Reicht die Rücklage nicht, kann eine Sonderumlage nötig werden. Im Beispiel entfallen Kosten von 2.125 € auf die Wohnung. Werden sie vollständig aus bereits angesparten Mitteln bezahlt, entsteht dadurch nicht automatisch ein zusätzlicher persönlicher Geldabfluss von 2.125 € in diesem Jahr. Bei vollständiger Finanzierung über eine neue Sonderumlage wäre dieser Betrag dagegen zusätzlich zu zahlen. Die im Beispiel angenommene Steuerentlastung von 637,50 € ist davon getrennt zu betrachten; ihre tatsächliche Höhe und ihren Zeitpunkt klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Für den Kauf folgt daraus eine praktische Regel: Fragen Sie nach den letzten Prüfberichten. Mehrere Ergebnisse unterhalb des Maßnahmenwerts dokumentieren den damaligen Zustand, garantieren aber keinen künftig unauffälligen Betrieb. Ein Befund in den Protokollen der Eigentümerversammlung ist Anlass, nach Ursache, Risikoabschätzung, Maßnahmenplan und Nachuntersuchungen zu fragen.

06Für wen das Thema wichtig ist

07Risiken, wenn die Prüfung fehlt

Bußgeld. Eine unterlassene oder verspätete Pflichtuntersuchung kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden. Maßgeblich sind die Bußgeldvorschriften der Trinkwasserverordnung und des Infektionsschutzgesetzes. Die Höhe richtet sich insbesondere nach Art und Schwere des Verstoßes sowie dem Verschulden.

Haftung. Erkrankt ein Mieter an einer Legionellen-Infektion, können je nach Pflichtverletzung, Verschulden und Ursachenzusammenhang Schadensersatzansprüche entstehen. Prüfberichte sowie Betriebs- und Maßnahmenaufzeichnungen sind wichtige Nachweise, schließen eine Haftung aber nicht automatisch aus. Zu konkreten Bußgeld- und Haftungsfragen berät Sie ein Rechtsanwalt.

Sanierungskosten. Ein Befund kann über die Gemeinschaft erhebliche Kosten auslösen, die nicht als Betriebskosten umlagefähig sind. Eine niedrige Erhaltungsrücklage kann das Risiko einer Sonderumlage erhöhen.

Leerstand. Längere Nichtnutzung kann durch stagnierendes Wasser das Legionellenrisiko erhöhen. Bei Leerstand sollte der bestimmungsgemäße Betrieb durch geeignete, fachlich abgestimmte Maßnahmen sichergestellt werden, etwa durch einen Spülplan und dessen Umsetzung durch die Verwaltung.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Die Kosten- und Steuerbeispiele sind vereinfachte Modellrechnungen, keine Preisangebote oder Zusagen einer bestimmten Steuerentlastung. Besprechen Sie Ihre persönliche Situation mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater.