Tierhaltung in der Mietwohnung: Was Vermieter beachten müssen

Die Bewerberin ist ideal: fester Job, gute Unterlagen, sympathisch. Dann der Satz am Ende der Besichtigung: „Ich habe übrigens einen Labrador.“ Ihr alter Mietvertrag sagt „Hunde und Katzen sind nicht gestattet“. Und Sie fragen sich, ob das überhaupt noch gilt.

Die kurze Antwort: als pauschale Formularklausel nicht. Aber das heißt nicht, dass Sie jedes Tier hinnehmen müssen. Zwischen Verbot und Freibrief liegt eine Abwägung, die Sie als Vermieter sorgfältig dokumentieren sollten.

01Was ohne wirksame Klausel gilt

Der Mieter darf die Wohnung vertragsgemäß nutzen (§ 535 Abs. 1 BGB). Was dazu gehört, sagt das Gesetz bei Tieren nicht ausdrücklich. Der Bundesgerichtshof hat deshalb Regeln entwickelt.

Kleintiere dürfen grundsätzlich ohne Erlaubnis gehalten werden. Gemeint sind übliche Tiere, die etwa in Käfigen, Aquarien oder Terrarien leben und von denen keine erheblichen Störungen oder Gefahren ausgehen: Zierfische, Hamster, Meerschweinchen, Wellensittiche (BGH VIII ZR 340/06). Auch Anzahl und Haltungsbedingungen spielen eine Rolle. Zwanzig Kaninchen können den üblichen Rahmen überschreiten; eine allgemeine zahlenmäßige Grenze ergibt sich daraus nicht. Nicht jedes Tier in einem Terrarium zählt automatisch zu den erlaubnisfreien Kleintieren.

Hunde und Katzen sind der Streitpunkt. Fehlt eine wirksame Regel im Vertrag, kommt es auf eine umfassende Abwägung an. Der BGH nennt dafür unter anderem Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Lage und Zustand von Wohnung und Haus, die Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Ihre bisherige Handhabung und besondere Bedürfnisse des Mieters (VIII ZR 168/12).

Gefährliche oder exotische Tiere verlangen eine gesonderte Prüfung. Bei Giftschlangen oder Hunden, die nach Landesrecht als gefährlich gelten, können konkrete Sicherheitsrisiken und öffentlich-rechtliche Vorgaben gegen die Haltung sprechen. „Exotisch“ allein ist kein ausreichender Ablehnungsgrund; maßgeblich bleiben Tier, Haltung und Einzelfall.

02Welche Klauseln im Mietvertrag halten

Bei Formularmietverträgen dürfen die Klauseln den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Bei Tieren hat das klare Folgen.

Eine unwirksame Klausel kann grundsätzlich nicht einfach auf einen gerade noch zulässigen Inhalt reduziert werden. Ob abtrennbare Teile bestehen bleiben, hängt von der Gestaltung ab. Fehlt danach eine wirksame Regelung für Hunde und Katzen, gilt die Abwägung im Einzelfall.

Die Folge für Ihre Praxis: Ein wirksam formulierter Zustimmungsvorbehalt für Hunde und Katzen, der erlaubnisfreie Kleintiere ausdrücklich ausnimmt, schafft einen geregelten Anlass zur Prüfung. Der Mieter muss dann die erforderliche Zustimmung einholen; mögliche Bedingungen müssen sachlich begründet und rechtlich zulässig sein. Ein Generalverbot bringt Ihnen nur eine trügerische Sicherheit. Lassen Sie die Vertragsgestaltung bei Bedarf von einem Rechtsanwalt beurteilen.

03Zustimmen oder ablehnen: die Abwägung

Ob Sie ablehnen dürfen oder zustimmen müssen, hängt von der umfassenden Abwägung der konkreten Interessen ab. In der Praxis helfen drei Fragen.

Passt das Tier zur Wohnung? Eine Katze in einer 70-m²-Wohnung ist etwas anderes als zwei große Hunde in einem Ein-Zimmer-Apartment. Lage im Haus, Garten, Treppenhaus und Bodenbelag können eine Rolle spielen. Wohnungsgröße oder Tiergröße allein entscheiden den Fall nicht.

Wie reagiert das Haus? Eine nachgewiesene Allergie von Nachbarn, ein enges Treppenhaus oder konkrete Beschwerden über Hundegebell können relevant sein. Entscheidend ist, welche tatsächlichen Beeinträchtigungen zu erwarten oder bereits belegt sind. Eine bloße Abneigung anderer Mieter reicht nicht.

Wie haben Sie es bisher gehandhabt? Haben Sie im selben Haus einem anderen Mieter einen Hund erlaubt, ist dies ein Abwägungsfaktor. Unterschiede beim Tier oder bei den Haltungsbedingungen können dennoch eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Ein Sonderfall sind Assistenz- und Therapiehunde. Nachgewiesene behinderungsbedingte oder therapeutische Bedürfnisse des Mieters können besonders schwer wiegen. Die Bezeichnung allein ersetzt aber weder den Nachweis des Bedarfs noch die Prüfung des Einzelfalls.

04Zustimmung mit Auflagen: so regeln Sie es

Eine Zustimmung ist kein Blankoscheck. Sie können sie auf das konkrete Tier beziehen und mit sachlich begründeten, angemessenen Auflagen verbinden. So kann ein kurzer Text lauten. Das Formulierungsbeispiel muss zu den Umständen des Einzelfalls passen.

Der Vermieter stimmt der Haltung des Hundes „Bruno“ (Labrador, geboren 2023) in der Wohnung zu. Die Zustimmung gilt nur für dieses Tier. Soweit eine Pflicht zum Nachweis einer Tierhalterhaftpflichtversicherung gesetzlich besteht oder wirksam vereinbart ist, legt der Mieter den entsprechenden Nachweis vor. Ein Widerruf kommt bei erheblichen Störungen anderer Hausbewohner oder erheblichen, über normale Abnutzung hinausgehenden Schäden in Betracht, sofern er nach Prüfung des Einzelfalls rechtlich zulässig und verhältnismäßig ist.

Drei Punkte sind wichtig. Die Zustimmung bezieht sich auf ein bestimmtes Tier, nicht auf Hunde allgemein. Ein Widerruf braucht einen tragfähigen Grund und muss verhältnismäßig sein; Laune reicht nicht. Eine zusätzlich verlangte Tierkaution darf die gesetzliche Obergrenze der vereinbarten Mietsicherheit nicht umgehen: Sie beträgt drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Ob eine Pflicht zur Tierhalterhaftpflicht wirksam vereinbart werden kann, hängt von der konkreten Vereinbarung ab; auch der Versicherungsschutz für Mietschäden ist nicht selbstverständlich. Bei Fragen zu Auflagen oder einem Widerruf hilft ein Rechtsanwalt.

05Beispielrechnung: ein Hundeschaden mit und ohne Nachweis

Beispielrechnung, vereinfacht. Frau Albers vermietet eine 65-m²-Wohnung mit Eichenparkett für 750 € kalt, also 9.000 € im Jahr. Sie hat der Haltung eines Hundes zugestimmt. Nach vier Jahren zieht der Mieter aus. Im Wohnzimmer hat das Parkett tiefe Kratzer, Abschleifen und Versiegeln kostet 1.800 €. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Normale Abnutzung muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Ob Krallenspuren darüber hinausgehen, hängt unter anderem von Ausmaß, Bodenbeschaffenheit und vertragsgemäßer Nutzung ab. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos kann den Anfangszustand belegen, beweist aber nicht allein die Haftung oder die Höhe des Anspruchs. Auch andere Beweismittel sind möglich.

Für die Gegenüberstellung wird ausdrücklich angenommen, dass Frau Albers im ersten Fall einen berechtigten Ersatzanspruch über die vollen 1.800 € nachweisen und noch im selben Jahr wirksam mit der Kaution von 2.250 € verrechnen kann. Ein möglicher Vorteilsausgleich oder ein Abzug wegen des Alters des Bodens wird im Beispiel nicht angesetzt. Im zweiten Fall wird angenommen, dass der Anspruch mangels ausreichender Beweise nicht durchsetzbar ist. Das sind Modellannahmen, keine automatischen Folgen eines vorhandenen oder fehlenden Fotos.

Sie hat 180.000 € zu angenommenen 3,8 % finanziert und tilgt im vereinfachten Jahresmodell 1,5 % dieser Ausgangssumme. Die Rechnung setzt damit pauschal 6.840 € Zinsen und 2.700 € Tilgung an; sie bildet keinen tatsächlichen Tilgungsplan nach vier Jahren ab. Die 3,8 % sind eine Beispielannahme, keine aktuelle Marktangabe. Zuerst der Cashflow vor Steuern.

Für die steuerlichen Ergebniszeilen werden die nicht umlagefähigen Kosten von 1.100 € vollständig als tatsächlich angefallene, sofort abzugsfähige Aufwendungen unterstellt. Beiträge zur WEG-Erhaltungsrücklage sind darin nicht enthalten: Die Einzahlung ist nicht sofort abzugsfähig; erst eine tatsächliche, steuerlich begünstigte Verwendung kann berücksichtigt werden. Auch das Hausgeld ist nicht pauschal vollständig abzugsfähig. Die angenommene jährliche AfA von 3.600 € ergibt sich im Beispiel aus einer Gebäude-Bemessungsgrundlage von 180.000 € und einem Abschreibungssatz von 2 %. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Die Reparatur wird vereinfachend als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt. Im ersten Fall werden Reparatur und gleich hohe Erstattung im selben Jahr berücksichtigt; die Tabelle zeigt dafür den Nettobetrag von 0 €.

Für die Steuerwirkung verwendet die Beispielrechnung einen pauschal angenommenen Entlastungssatz von 35 % auf das negative Vermietungsergebnis. Vorausgesetzt wird, dass der Verlust vollständig im selben Jahr mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann. Dies ist keine Berechnung nach dem progressiven Einkommensteuertarif des § 32a EStG. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben im Modell unberücksichtigt. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab.

Unter diesen Modellannahmen wird die selbst getragene Reparatur als Werbungskosten berücksichtigt. Die zusätzliche rechnerische Steuerentlastung beträgt 1.800 € × 35 % = 630 €. Von den Reparaturkosten verbleiben damit 1.800 € − 630 € = 1.170 € Eigenbelastung. Das entspricht auch dem Unterschied zwischen den beiden Cashflows nach Steuern. Es ist eine vereinfachte Modellrechnung, keine garantierte Steuerersparnis und kein automatisch durch ein Foto gesicherter Ersatzanspruch. Lassen Sie die Abziehbarkeit der Kosten und die persönliche Steuerwirkung von Ihrem Steuerberater beurteilen.

Das Beispiel zeigt den möglichen wirtschaftlichen Wert einer guten Dokumentation. Sie verhindert Schäden nicht und garantiert keinen Ersatz. Nur unter der hier ausdrücklich angenommenen vollständigen Erstattung bleibt die Reparatur für Frau Albers finanziell neutral.

06Für wen eine Zustimmung passt

Die folgenden Punkte sind Anhaltspunkte für die Abwägung, keine automatischen Erlaubnis- oder Ablehnungsgründe.

07Risiken und typische Fehler

Unwirksame Klausel im Vertrag. Ein Generalverbot schützt Sie nicht. Im Streit gilt die Abwägung. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag, etwa mit unserem Ratgeber zu unwirksamen Klauseln.

Unterschiedliche Entscheidungen im Haus. Eine frühere Zustimmung ist ein Abwägungsfaktor, aber kein automatischer Anspruch anderer Mieter. Dokumentieren Sie sachliche Unterschiede, etwa beim Verhalten des Tieres oder bei den Haltungsbedingungen.

Verjährung nach sechs Monaten. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren grundsätzlich sechs Monate nach Rückerhalt (§ 548 BGB). Ein bloßes Forderungsschreiben hemmt die Verjährung nicht. Die Aufrechnung gegen einen Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution kann nach der Rechtsprechung unter bestimmten Voraussetzungen auch nach Verjährung möglich sein (BGH VIII ZR 184/23); das ist keine allgemeine Fristverlängerung. Lassen Sie sich rechtzeitig von einem Rechtsanwalt zu den erforderlichen Maßnahmen beraten, insbesondere wenn die Kaution nicht ausreicht. Mehr zur Kaution im Ratgeber Mietkaution anlegen.

Schaden oder Abnutzung. Leichte Gebrauchsspuren gehören zur normalen Nutzung, auch mit Tier. Für darüber hinausgehende Schäden kann der Mieter haften; Ursache, Verantwortlichkeit und ersatzfähige Höhe müssen feststehen. Ein gutes Wohnungsübergabeprotokoll beim Ein- und Auszug ist ein wichtiger Beleg.

Störungen im Haus. Bellt ein Hund stundenlang oder verschmutzt er das Treppenhaus, können nach Prüfung von Ausmaß, Nachweisen und Verhältnismäßigkeit eine Abmahnung und gegebenenfalls ein Widerruf in Betracht kommen. Wie Sie mit Beanstandungen umgehen, zeigt der Ratgeber zur Abmahnung des Mieters.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

Alle Beiträge von Andriy Bezborodko

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.