Abmahnung an den Mieter: Gründe, Inhalt, Muster

Kevin Celentano · 2026-10-14

Der Mieter im zweiten Stock feiert jedes Wochenende bis drei Uhr. Die Nachbarn beschweren sich bei Ihnen, ein Gespräch hat nichts geändert. Oder die Miete kommt seit Monaten am Zwanzigsten statt am dritten Werktag.

An diesem Punkt fragen sich viele Vermieter, ob sie gleich kündigen können. Meist ist die Antwort: noch nicht. Erst kommt die Abmahnung, also die förmliche Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten abzustellen, verbunden mit dem Hinweis auf die Folgen.

Eine gute Abmahnung ist kurz, konkret und nachweisbar zugegangen. Eine schlechte kann dazu führen, dass Sie eine spätere Kündigung vor Gericht verlieren. Hier sehen Sie, wann Sie abmahnen müssen, was hineingehört und wie Sie den Zugang beweisen.

01Wann Sie abmahnen müssen und wann nicht

Ob eine Abmahnung Pflicht ist, hängt davon ab, was Sie danach vorhaben. Das Gesetz unterscheidet drei Wege.

Ohne Abmahnung geht es bei schweren Verstößen, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB). Gemeint sind Fälle wie Tätlichkeiten gegen Sie oder Nachbarn. Darauf sollten Sie sich nur nach anwaltlicher Prüfung verlassen.

Die ordentliche Kündigung ist der Fall, der oft unterschätzt wird. Der Bundesgerichtshof sagt, dass dafür keine Abmahnung vorgeschrieben ist. Bei einem leichten Verstoß, etwa einem einmaligen Versehen, gibt aber oft erst die missachtete Abmahnung dem Verhalten das Gewicht, das eine Kündigung trägt. Im Zweifel mahnen Sie deshalb vorher ab.

02Typische Gründe für eine Abmahnung

Abmahnen können Sie jeden Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung. In der Praxis tauchen immer wieder dieselben Fälle auf.

Bei der Untervermietung lohnt ein zweiter Blick. Hat der Mieter einen nachvollziehbaren Grund, etwa einen Partner, der einzieht, oder eine längere berufliche Abwesenheit, müssen Sie die Erlaubnis in der Regel erteilen. Eine Abmahnung wegen fehlender Erlaubnis kann dann ins Leere gehen. Mehr dazu im Glossar Untervermietung.

03Was in die Abmahnung gehört

Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor. Sie können also auch mündlich abmahnen. Das hilft Ihnen nur später nicht, wenn Sie den Inhalt beweisen müssen. Schreiben Sie deshalb immer, und zwar so konkret wie möglich.

So kann der Kern einer Abmahnung wegen unpünktlicher Zahlung in eigenen Worten lauten:

Laut § 4 Ihres Mietvertrags ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Die Mieten für Juli, August und September 2026 sind erst am 18.07., 21.08. und 19.09.2026 auf unserem Konto eingegangen. Wir mahnen Sie hiermit ab und fordern Sie auf, die Miete künftig pünktlich zu zahlen. Sollte die Miete erneut verspätet eingehen, werden wir das Mietverhältnis kündigen, gegebenenfalls fristlos.

Vermeiden Sie Sammel-Abmahnungen mit fünf Vorwürfen auf einmal. Wird nur einer davon bestritten, verliert der ganze Brief an Gewicht. Eine Abmahnung pro Verstoß ist klarer.

04Zugang beweisen

Die Abmahnung wirkt erst, wenn sie beim Mieter ankommt. Bestreitet er später den Zugang, müssen Sie ihn beweisen. Daran scheitern in der Praxis mehr Abmahnungen als am Inhalt.

Am sichersten ist der Bote, der den Inhalt kennt. Das kann ein Bekannter sein, der nicht selbst Vermieter der Wohnung ist. Bewahren Sie eine Kopie der Abmahnung und die Notiz des Boten zusammen auf.

05Beispielrechnung: was eine Kündigung ohne Abmahnung kosten kann

Michael vermietet eine Wohnung für 750 € kalt. Der Mieter verstößt seit Monaten gegen die Ruhezeiten. Michael kündigt ohne vorherige Abmahnung fristlos und erhebt Räumungsklage. Das Gericht weist die Klage ab, weil eine Abmahnung gefehlt hat. Name und Zahlen sind ausgedacht, die Rechnung ist ein Beispiel und keine Prognose.

Rund 4.350 € sind fast sechs Kaltmieten. Dazu kommen Monate, in denen das Problem bleibt und die Nachbarn sich weiter beschweren. Eine Abmahnung mit Boten hätte Michael ein paar Euro und eine Stunde gekostet.

Wie Kündigung und Räumung danach richtig ablaufen, lesen Sie im Ratgeber zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag und zur Räumungsklage. Die Kosten für Ihren eigenen Fall berechnet der Räumungsklage-Kostenrechner.

06Was der Mieter gegen eine Abmahnung tun kann

Viele Mieter wollen sich gegen eine Abmahnung wehren, die sie für ungerecht halten. Klagen können sie dagegen nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter weder die Rücknahme noch die Unterlassung einer Abmahnung verlangen kann und auch nicht gerichtlich feststellen lassen kann, dass sie unberechtigt war (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 139/07).

Das bedeutet nicht, dass jede Abmahnung zählt. Ob sie berechtigt war, prüft das Gericht erst, wenn Sie später kündigen und sich auf sie berufen. Ist der Vorwurf dann nicht belegt, trägt die Abmahnung die Kündigung nicht. Ihre Dokumentation entscheidet also erst im Ernstfall.

Antwortet der Mieter schriftlich und widerspricht, legen Sie das Schreiben zur Akte. Ein Gespräch kann trotzdem sinnvoll sein. Viele Konflikte lösen sich, wenn beide Seiten wissen, dass es ernst ist.

07Risiken und Grenzen

Eine Abmahnung ist kein Freibrief. Wer wegen Kleinigkeiten oder ohne Beleg abmahnt, verschlechtert das Verhältnis zum Mieter und schwächt spätere echte Abmahnungen. Mahnen Sie nur ab, was Sie beweisen können und was im Vertrag oder Gesetz tatsächlich geregelt ist.

Wiederholt sich ein Verstoß, muss er der abgemahnten Pflichtverletzung gleichartig sein, damit die Abmahnung eine Kündigung trägt. Eine Abmahnung wegen Lärm hilft nicht bei einer späteren Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung.

Bei einem Verstoß, der Gesundheit oder Sicherheit anderer betrifft, bei Streit über Untervermietung oder wenn Sie danach kündigen wollen, gehört ein Anwalt für Mietrecht dazu. Die Kosten sind meist kleiner als eine verlorene Klage. Für Kapitalanleger mit mehreren Wohnungen kann eine Hausverwaltung für die Wohnung Mahnungen und Fristen übernehmen, die Entscheidung über Abmahnung und Kündigung bleibt beim Eigentümer.