Befristeter Mietvertrag: drei Gründe, eine Form, viele Fallen

Sie haben eine Wohnung gekauft, die Ihre Tochter in drei Jahren für ihr Studium beziehen soll. Oder Sie wollen das Haus in zwei Jahren grundlegend umbauen. Bis dahin soll die Wohnung nicht leer stehen. Also ein Mietvertrag bis zu einem festen Datum?

Das geht, aber nur unter engen Voraussetzungen. Für einen Zeitmietvertrag über Wohnraum nach § 575 BGB reicht ein gewünschtes Enddatum nicht aus. Wer den Grund nicht ausreichend konkret und rechtzeitig schriftlich mitteilt, hat grundsätzlich einen unbefristeten Mietvertrag. Eine spätere ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt dann ein berechtigtes Interesse voraus, etwa tatsächlich bestehenden Eigenbedarf.

01Was ein befristeter Mietvertrag ist

Ein Mietvertrag ist entweder auf unbestimmte Zeit geschlossen oder auf bestimmte Zeit (§ 542 BGB). Ein unbefristeter Vertrag kann insbesondere durch Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag enden. Für eine ordentliche Kündigung benötigt der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf. Ein wirksam befristeter Vertrag endet grundsätzlich mit dem vereinbarten Datum.

Für Wohnraum hat der Gesetzgeber den befristeten Vertrag stark eingeschränkt. Mieter sollen nicht durch Kettenverträge den Kündigungsschutz verlieren. Deshalb ist eine Befristung im Anwendungsbereich des § 575 BGB nur mit einem der dort genannten Gründe erlaubt. Juristen sprechen vom qualifizierten Zeitmietvertrag.

Während der Laufzeit ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Das bindet auch Sie als Vermieter. Außerordentliche Kündigungsrechte, etwa wegen erheblichen Zahlungsverzugs, sowie gesetzliche Sonderkündigungsrechte bleiben unter ihren jeweiligen Voraussetzungen möglich.

02Die drei erlaubten Gründe

§ 575 Abs. 1 BGB nennt drei Gründe abschließend. Andere Gründe, etwa ein geplanter Verkauf, tragen keine Befristung nach dieser Vorschrift.

Der Grund muss so konkret sein, dass der Mieter ihn nachvollziehen und später prüfen kann. Eine bloße Wiederholung des Gesetzestextes genügt dafür nicht. „Eigenbedarf“ allein ist zu wenig. „Meine Tochter Anna wird zum Wintersemester 2029 ihr Studium in dieser Stadt aufnehmen und die Wohnung beziehen“ beschreibt den Plan konkreter; die Angaben müssen den tatsächlichen Absichten entsprechen.

03Form, Auskunft, Verlängerung

Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Am einfachsten steht er im Mietvertrag selbst. Eine bloße spätere Mitteilung heilt das ursprüngliche Versäumnis nicht rückwirkend. Bei einer vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr ist außerdem die Schriftform des Vertrags nach § 550 BGB zu beachten; andernfalls gilt er grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Kündigung ist in diesem Fall jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Frühestens vier Monate vor Ablauf darf der Mieter Auskunft verlangen, ob der Grund noch besteht. Sie müssen innerhalb eines Monats antworten. Antworten Sie später, kann der Mieter eine Verlängerung um die Zeit der Verspätung verlangen (§ 575 Abs. 2 BGB). Die Verlängerung tritt nicht automatisch ein.

Tritt der Grund erst später ein, etwa weil sich der Studienbeginn um ein Semester verschiebt, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen. Fällt der Grund ganz weg, kann er die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trägt der Vermieter (§ 575 Abs. 3 BGB).

04Was gilt, wenn die Befristung unwirksam ist

Fehlt der Grund oder ist er nicht ausreichend konkret, gilt der Vertrag grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie bekommen die Wohnung dann nicht automatisch zurück.

Der Bundesgerichtshof hat 2013 in einem Einzelfall eine ergänzende Vertragsauslegung zugelassen, durch die an die Stelle einer unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für die vorgesehene Bindungsdauer trat (BGH VIII ZR 388/12). Daraus folgt kein automatischer Kündigungsverzicht für jeden unwirksam befristeten Vertrag. Ob und wie lange eine Bindung besteht, hängt vom Vertrag und den Umständen ab. Greift ein solcher Verzicht, ist die ordentliche Kündigung entsprechend eingeschränkt. Für eine spätere ordentliche Vermieterkündigung sind grundsätzlich ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, und die gesetzliche Kündigungsfrist erforderlich. Lassen Sie die Folgen einer unwirksamen Befristung im konkreten Fall von einem Rechtsanwalt beurteilen.

05Alternativen: Kündigungsverzicht und vorübergehender Gebrauch

Nicht jeder Vermieter will die Wohnung später selbst nutzen. Wer lediglich verhindern möchte, dass ein Mieter nach wenigen Monaten wieder auszieht, benötigt dafür keinen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB.

Dafür kann ein Kündigungsverzicht passen. Beide Seiten verzichten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss darf den Mieter grundsätzlich höchstens vier Jahre binden; maßgeblich ist der Zeitraum vom Vertragsschluss bis zur erstmaligen möglichen Vertragsbeendigung. Die grundsätzliche Vierjahresgrenze hat der Bundesgerichtshof für Formularvereinbarungen bestätigt (BGH VIII ZR 27/04). Der Vertrag bleibt unbefristet und endet nicht automatisch mit Ablauf der Bindung. Mehr dazu im Ratgeber zu Klauseln im Mietvertrag.

Davon zu unterscheiden ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), etwa bei einem konkret begrenzten Wohnbedarf während eines Projekts oder des Klinikaufenthalts eines Angehörigen. Eine kurze Vertragsdauer allein genügt dafür nicht. Bei tatsächlich vorübergehendem Gebrauch gelten bestimmte Schutzvorschriften nicht, darunter die Mietpreisbremse und wesentliche Vorschriften des ordentlichen Kündigungsschutzes. Auch die Anforderungen des § 575 BGB gelten für diese Ausnahme nicht. Entscheidend ist deshalb die tatsächliche Art der Nutzung, nicht allein das vereinbarte Enddatum.

06Beispielrechnung: Leerstand oder Zeitmiete bis zum Einzug

Die Kellers haben eine Zweizimmerwohnung für 200.000 € gekauft, finanziert mit 160.000 €. Ihre Tochter soll in drei Jahren zum Studium einziehen. Bis dahin überlegen sie, die Wohnung leer zu lassen, um die Risiken einer zwischenzeitlichen Vermietung zu vermeiden. Die Namen sind ausgedacht; die Zahlen bilden eine vereinfachte Beispielrechnung, keine Prognose.

Wir rechnen vereinfachend mit jährlich 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung, jeweils auf den ursprünglichen Darlehensbetrag von 160.000 €. Für den Dreijahresvergleich werden diese Jahresbeträge konstant gehalten; ein tatsächlicher Tilgungsplan mit sinkender Restschuld wird nicht abgebildet. Die Zinshöhe ist ausschließlich eine Rechenannahme, kein aktuelles Finanzierungsangebot.

Die monatliche Kaltmiete beträgt 750 €. Bei Vermietung wird angenommen, dass die umlagefähigen Kosten von 2.100 € jährlich vollständig über Betriebskostenzahlungen des Mieters gedeckt werden; die Tabelle zeigt dafür den Nettobetrag. Weitere 900 € jährlich entfallen im Modell auf nicht umlagefähige Zahlungen einschließlich möglicher Beiträge zur Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechnung erfasst diese Position ausschließlich als Liquiditätsabfluss, nicht als pauschal steuerlich abziehbaren Aufwand.

Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Erst bei Verwendung der Mittel für steuerlich berücksichtigungsfähige Maßnahmen kommt ein Abzug nach den jeweiligen Voraussetzungen in Betracht; auch dann sind die Ausgaben nicht stets sofort abziehbar. Das gesamte Hausgeld darf deshalb nicht pauschal steuerlich abgezogen werden. Auch die Darlehenstilgung ist kein Werbungskostenabzug: Sie verringert die Restschuld, belastet aber die laufende Liquidität.

Unter diesen Annahmen verursacht der Leerstand einen jährlichen Liquiditätsabfluss von 11.480 €. Bei Zeitmiete verbleibt vor Steuern ein Fehlbetrag von 380 € im Jahr. Der Unterschied beträgt 11.100 € jährlich und bei drei unverändert angesetzten Jahren 33.300 € vor Steuern. Die bessere Liquidität ist nicht mit einem Gewinn oder einer bestimmten Rendite gleichzusetzen.

Für eine Nachsteuerbetrachtung sind andere Größen maßgeblich als für den Cashflow. Die Gebäudeabschreibung (AfA) hängt unter anderem von der Bemessungsgrundlage und dem anwendbaren Abschreibungssatz ab; sie ist kein laufender Geldabfluss. Die persönliche Einkommensteuer richtet sich unter anderem nach dem zu versteuernden Einkommen. Bei einer von Anfang an begrenzten Vermietung mit anschließender Eigennutzung kann zudem eine Überschussprognose erforderlich sein, um die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Beim ausschließlich privat veranlassten Leerstand ohne Vermietungsabsicht besteht dagegen kein Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften. Lassen Sie die steuerliche Behandlung und die Auswirkungen auf Ihren persönlichen Cashflow von einem Steuerberater berechnen.

Die Rechnung zeigt auch die Kehrseite. Die Kellers tragen das Risiko, dass sich der Einzug verschiebt oder ein gesetzlicher Verlängerungsanspruch des Mieters entsteht. Vor dem Einzug der Tochter können außerdem Renovierungskosten anfallen; eine Renovierung nach genau drei Jahren ist nicht zwangsläufig erforderlich. Solche Kosten, Mietausfälle und zusätzliche Verwaltungs- oder Rechtskosten sind hier nicht eingerechnet. Ob die Zwischenvermietung insgesamt günstiger bleibt, hängt auch von diesen Positionen ab.

07Für wen der Zeitmietvertrag passt

08Risiken und typische Fehler

Vager Grund. Ein zu unbestimmter Grund kann die Befristung unwirksam machen. Dann besteht grundsätzlich ein unbefristeter Vertrag. Eine spätere ordentliche Vermieterkündigung benötigt ein berechtigtes Interesse und muss die maßgeblichen Fristen sowie einen etwaigen Kündigungsverzicht beachten.

Verschobener Plan. Verzögert sich der Einzug, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen. Fällt der Plan weg, etwa weil die Tochter woanders studiert und die Wohnung nicht mehr benötigt, kann er die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Beweislast. Der Vermieter trägt die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer einer Verzögerung. Bewahren Sie Belege auf.

Mietausfall und Zinsen. Auch ein Zeitmietvertrag schützt nicht vor Zahlungsausfall, Schäden oder steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Die Rechnung oben setzt vollständige Miet- und Betriebskostenzahlungen voraus.

Mieterwahl. Eine dreijährige Mietdauer kann beispielsweise für Studierende, Berufseinsteiger oder Menschen in einer Übergangsphase passen. Ob entsprechende Nachfrage besteht, hängt vom konkreten Standort und Angebot ab. Prüfen Sie Bonität und Unterlagen genauso sorgfältig wie bei einem unbefristeten Vertrag, siehe Mieterauswahl.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.