Mietrecht 2026: was Vermieter beachten sollten

Sie vermieten eine Wohnung mit Indexmiete, eine möblierte Einzimmerwohnung oder überlegen, eine Wohnung für einige Monate an Projektmitarbeiter zu geben. Dann betreffen mietrechtliche Änderungen unmittelbar Ihre Vertragsgestaltung und Ihre Kalkulation. Entscheidend ist, welche Regeln tatsächlich gelten, welche Ausnahmen greifen und wie empfindlich Ihre Finanzierung auf eine andere Mietentwicklung reagiert.

Dieser Ratgeber erläutert die gesetzlichen Grundlagen und zeigt anhand einer ausdrücklich vereinfachten Beispielrechnung, wie eine Begrenzung von Indexmieterhöhungen wirken könnte. Die dabei verwendete Begrenzungsformel ist eine Rechenannahme, keine gesetzliche Vorgabe.

01Stand des Verfahrens: wann neue Regeln verbindlich werden

Ein Kabinettsbeschluss, eine Bundestagsdrucksache oder eine Ausschussanhörung ändern für sich genommen noch keine Mietverträge. Dafür muss das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen, das Gesetz verkündet und die betreffende Regelung in Kraft getreten sein. Ein Gesetzentwurf ist deshalb von einer verbindlichen gesetzlichen Vorgabe zu unterscheiden.

Für Vermieter kommt es außerdem auf die Übergangsvorschriften an. Eine neue Regel kann beispielsweise an den Abschluss des Mietvertrags, den Zugang einer Erhöhungserklärung oder die Ankündigung einer Modernisierung anknüpfen. Selbst innerhalb eines Gesetzes können unterschiedliche Vorschriften zu unterschiedlichen Zeitpunkten gelten. Aus dem Schlagwort „Mietrechtsreform 2026“ allein ergibt sich daher noch kein konkreter Änderungsbedarf für Ihren Vertrag.

02Die Regelungsbereiche im Überblick

Zwei weitere Bereiche verdienen Aufmerksamkeit: Bei bestimmten energetischen Modernisierungen schließt § 536 Abs. 1a BGB eine Mietminderung für drei Monate aus, soweit die Beeinträchtigung auf einer Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB beruht. Nicht jeder Heizungstausch erfüllt automatisch diese Voraussetzungen. Qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB wiederum beruhen auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen; die Verwendung von Daten muss die jeweiligen gesetzlichen Anforderungen erfüllen.

03Indexmiete: wie ein Deckel wirken würde

Bei einer Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Maßgeblich ist die Veränderung zwischen den vertraglich und gesetzlich relevanten Indexständen, nicht automatisch die öffentlich genannte jährliche Inflationsrate. Eine Anpassung erfolgt nicht von selbst: Sie muss in Textform erklärt werden und die gesetzlichen Angaben enthalten. Die geänderte Miete ist grundsätzlich mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Zwischen Anpassungen muss die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b BGB).

Für den Belastungstest in diesem Artikel verwenden wir folgende hypothetische Formel: Bis zu einem jährlichen Indexanstieg von 3 % wird die Veränderung vollständig berücksichtigt. Vom darüber liegenden Anstieg zählt nur die Hälfte. Aus 5 % Indexanstieg werden damit 4 % Mieterhöhung, aus 6 % werden 4,5 %. Die Schwelle von 3 % ist ausschließlich eine Annahme dieser Beispielrechnung.

Eine tatsächliche gesetzliche Begrenzung müsste zusätzlich festlegen, für welche Wohnungen und Verträge sie gilt und wie längere Anpassungszeiträume behandelt werden. Ob ein bestehender Vertrag betroffen wäre, ließe sich nicht allein aus seinem Abschlussdatum ableiten. Für die Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete grundsätzlich eine andere Abgrenzung: Sie betrifft die Ausgangsmiete, nicht die späteren Indexanpassungen. Grundlagen erklärt unser Ratgeber zur Staffelmiete im Vergleich zur Indexmiete; selbst rechnen können Sie mit dem Indexmiete-Rechner. Lassen Sie die konkrete Vertragsgestaltung bei Bedarf durch einen Rechtsanwalt beurteilen.

04Möbliert und auf Zeit: Zuschlag, Auskunft, sechs Monate

Möblierte Wohnungen auf Zeit verbinden die Überlassung von Wohnraum mit zusätzlicher Ausstattung und einem besonderen Nutzungskonzept. Für Ihre Kalkulation müssen Sie deshalb die unmöblierte Miete, den Wert der Ausstattung und die tatsächlichen Zusatzkosten auseinanderhalten. Eine hohe Angebotsmiete allein belegt weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die Zulässigkeit eines bestimmten Möbelzuschlags.

Erstens ist ein Möblierungszuschlag keine frei wählbare Ausnahme von der Mietpreisbremse. Eine bundesweit einheitliche gesetzliche Berechnungsformel gibt es dafür nicht. Dokumentieren Sie insbesondere Anschaffungskosten, Alter, Zustand und Ausstattung. Beispielrechnung, vereinfacht: Wenn Sie für Möbel mit einem angenommenen Zeitwert von 9.000 € monatlich 1 % dieses Werts kalkulieren, ergibt das 90 €. Dieser Prozentsatz ist eine wirtschaftliche Rechenannahme, keine gesetzliche Zuschlagsobergrenze und kein Nachweis der Angemessenheit. Ebenso begründen 10 % der unmöblierten Miete nicht automatisch einen zulässigen Möbelzuschlag.

Zweitens gelten in Gebieten mit Mietpreisbremse gesetzliche Auskunftsregeln. Wer sich etwa auf eine höhere Vormiete oder bestimmte andere gesetzliche Ausnahmen berufen möchte, muss die dafür vorgesehenen Informationen vor der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert erteilen. Die Folgen fehlender Angaben hängen von der jeweiligen Regelung ab. Ein transparenter Ausweis des Möbelzuschlags erleichtert zusätzlich die Nachvollziehbarkeit, ersetzt aber nicht die rechtliche Beurteilung seiner Höhe.

Drittens ist „vorübergehender Gebrauch“ nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht gleichbedeutend mit einer kurzen Vertragslaufzeit. Entscheidend ist ein besonderer, tatsächlich vorübergehender Wohnbedarf, der der Vereinbarung zugrunde liegt. Ein auf sechs Monate angelegter Projekteinsatz kann dafür ein Anhaltspunkt sein; weder sechs Monate noch eine Verlängerung auf acht Monate bilden jedoch eine starre gesetzliche Grenze. Außerhalb dieser Ausnahme gelten für eine Befristung insbesondere die Anforderungen des § 575 BGB.

05Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Erhebliche Mietrückstände können eine fristlose Kündigung rechtfertigen; je nach Voraussetzungen kommt zusätzlich eine hilfsweise ordentliche Kündigung in Betracht. Die gesetzlichen Rückstandsschwellen unterscheiden sich danach, über welchen Zeitraum die Rückstände entstanden sind. „Zwei Monatsmieten Rückstand“ ist deshalb keine vollständige Beschreibung aller Fälle.

Bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen kann im Wohnraummietrecht bereits ein Rückstand von insgesamt mehr als einer Monatsmiete die entsprechende Kündigungsschwelle erreichen. Erstreckt sich der Rückstand über einen längeren Zeitraum, kommt es für den anderen gesetzlichen Tatbestand auf einen Betrag von mindestens zwei Monatsmieten an (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Die übrigen Voraussetzungen müssen ebenfalls vorliegen.

Werden die für die Schonfristregel maßgeblichen fälligen Mieten und eine fällige Nutzungsentschädigung spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig ausgeglichen oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung, kann die fristlose Kündigung unwirksam werden. Die Regel greift nicht, wenn bereits innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Eine ordentliche Kündigung wird durch diese Zahlung nicht automatisch unwirksam. Ihre Wirksamkeit ist gesondert zu beurteilen. Auch Rückstände mit der Kaution unterliegen eigenen gesetzlichen Voraussetzungen; sie sollten nicht mit Mietrückständen gleichgesetzt werden.

Für Vermieter bedeutet das: Dokumentieren Sie Fälligkeiten, Zahlungseingänge und Rückstände sorgfältig. Andere Kündigungsgründe und die Umstände des Einzelfalls bleiben gesondert zu berücksichtigen. Informationen zum Umgang mit Zahlungsverzug bieten die Ratgeber zu Mietnomaden und zur Räumungsklage. Kündigungen und Räumungsverfahren gehören in die Hände eines im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalts.

06Modernisierung: Kosten bis 20.000 € richtig einordnen

Für kleinere Modernisierungen gibt es ein vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB. Die Kostenobergrenze beträgt 10.000 € je Wohnung; weitere Voraussetzungen, darunter die Berücksichtigung früherer Modernisierungen, bleiben zu beachten. Im vereinfachten Verfahren werden 30 % der Kosten pauschal für Erhaltung abgezogen. Auf den verbleibenden berücksichtigungsfähigen Betrag wird grundsätzlich ein jährlicher Umlagesatz von 8 % angewendet.

Der Einwand einer wirtschaftlichen Härte gegen die Mieterhöhung ist in diesem Verfahren ausgeschlossen. Das bedeutet nicht, dass sämtliche Einwendungen gegen die Maßnahme oder die Berechnung entfallen. Beispielrechnung, vereinfacht: Bei berücksichtigungsfähigen Ausgangskosten von 9.000 € verbleiben nach dem pauschalen Erhaltungsabzug 6.300 €. Davon ergeben 8 % jährlich 504 €, also 42 € monatlich, jeweils vor weiteren erforderlichen Abzügen und gesetzlichen Begrenzungen.

Ein Budget von bis zu 20.000 € eröffnet dagegen nicht automatisch das vereinfachte Verfahren. Bei einem Fenstertausch für 18.000 € lässt sich eine Umlage beispielsweise im regulären Verfahren berechnen. Beispielrechnung, vereinfacht: Beträgt der konkret ermittelte Erhaltungsanteil 5.400 €, verbleiben 12.600 €. Bei 8 % jährlich ergeben sich 1.008 € im Jahr beziehungsweise 84 € im Monat. Die 5.400 € sind hier eine Fallannahme zum tatsächlichen Erhaltungsanteil, kein pauschaler Abzug nach § 559c BGB.

Fördermittel, Wohnfläche, frühere Erhöhungen und gesetzliche Kappungsgrenzen können die zulässige Erhöhung verändern. Mehr dazu im Ratgeber zur Modernisierungsumlage. Lassen Sie die Wahl des Verfahrens und die Erhöhungserklärung bei Bedarf durch einen Rechtsanwalt begleiten.

07Beispielrechnung: Indexmiete mit und ohne Deckel

Frau Neumann vermietet eine Wohnung mit Indexmiete für 800 € kalt. Name und Fall sind fiktiv. Wir unterstellen drei aufeinanderfolgende jährliche Indexanstiege von 6,0 %, 5,0 % und 2,2 %. Jede Anpassung wird für das Beispiel zum Beginn des jeweiligen Modelljahres wirksam und gilt zwölf Monate. Die Monatsmiete wird nach jeder Anpassung auf Cent gerundet. Es gibt weder Leerstand noch Zahlungsausfälle.

Beispielrechnung, vereinfacht: Verglichen werden eine vollständige Indexanpassung und die oben erläuterte hypothetische Begrenzungsformel. Das Modell ist weder eine Inflationsprognose noch eine Aussage über eine gesetzliche Deckelung oder die Zulässigkeit einer konkreten Mieterhöhung.

Für das dritte Modelljahr unterstellen wir ein Darlehen von 220.000 € mit einem Beispielzins von 3,8 %. Das ist keine Aussage zu verfügbaren Marktangeboten. Zinsen und Tilgung werden als vereinfachte Jahresbudgetwerte angesetzt: 8.360 € Zinsen und 3.300 € Tilgung, entsprechend 1,5 % des ursprünglichen Darlehens. Die laufende Zinsersparnis durch Tilgung wird nicht modelliert; die Tabelle ist kein Tilgungsplan.

Die nicht umlagefähigen Auszahlungen betragen im Beispiel 1.000 €. Wir nehmen an, dass es sich vollständig um im betreffenden Jahr abzugsfähige Aufwendungen handelt. Für die AfA unterstellen wir ein Gebäude aus dem Jahr 2000, eine dem Gebäude zugeordnete Bemessungsgrundlage von 220.000 € und eine ganzjährige Vermietung. Bei 2 % AfA ergeben sich 4.400 € jährlich. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben.

Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind dagegen nicht sofort steuerlich abzugsfähig. Maßgeblich sind erst tatsächlich getätigte, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben; auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abzugsfähig. Tilgung mindert zwar die Liquidität, ist aber kein Werbungskostenabzug.

Für die Steuerwirkung verwenden wir ausschließlich eine pauschale Rechenquote von 38 % und unterstellen, dass der Vermietungsverlust im selben Jahr vollständig mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden kann. Die Rechnung bildet nicht den progressiven Einkommensteuertarif ab und berücksichtigt weder Kirchensteuer noch Solidaritätszuschlag. Die Quote ist keine Aussage über den persönlichen Steuersatz von Frau Neumann oder von Ihnen.

Der hypothetische Deckel verringert die Jahresmiete im dritten Modelljahr um 257,04 €, gerundet 257 €. Über drei vollständige Modelljahre beträgt der Unterschied 652,56 €, also rund 653 €. Unter der Annahme identischer späterer prozentualer Anpassungen ohne ausgleichenden Mechanismus bleibt ein Abstand bestehen, weil die Anpassungen auf unterschiedlichen Ausgangsmieten aufbauen.

Die geringeren Mieteinnahmen erhöhen im Steuermodell die Entlastung um 97,68 €. Damit verbleibt im dritten Jahr ein Cashflow-Nachteil nach Steuern von 159,36 €, gerundet 159 €. Das ist ausschließlich das Ergebnis der gewählten Annahmen, keine individuelle Steuer- oder Ertragsprognose. Lassen Sie AfA, Werbungskosten und die tatsächliche Steuerwirkung von Ihrem Steuerberater berechnen.

Bei einem jährlichen Indexanstieg bis 3 % erzeugt die Modellformel keine zusätzliche Kürzung der jeweiligen Anpassung. Ein bereits entstandener Abstand wird dadurch nicht aufgehoben. Bei höheren Indexanstiegen begrenzt die Formel einen Teil des Inflationsausgleichs.

08Was schon gilt und nicht verwechselt werden sollte

Die Mietpreisbremse wurde 2025 verlängert. Landesverordnungen dürfen längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 gelten (§ 556d Abs. 2 BGB). Daraus folgt keine bundesweite Anwendung: Entscheidend ist, ob die Wohnung im maßgeblichen Zeitpunkt in einem wirksam ausgewiesenen Gebiet liegt. Gesetzliche Ausnahmen, etwa für bestimmte Neubauten oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, sind gesondert zu berücksichtigen. Informationen zu den Gebieten finden Sie auf unserer Seite zur Mietpreisbremse.

Beim Einbau einer neuen Heizung kommen je nach Fall unterschiedliche Regelungen zur Modernisierungsmieterhöhung in Betracht, insbesondere §§ 559 und 559e BGB. Fördermittel, Erhaltungsanteile und besondere Begrenzungen können die Berechnung beeinflussen. Die Mietpreisbremse bei Vertragsbeginn, eine spätere Modernisierungsmieterhöhung und eine Indexanpassung sind unterschiedliche Instrumente mit eigenen Voraussetzungen. Lassen Sie deren Zusammenspiel im Einzelfall durch einen Rechtsanwalt beurteilen.

09Für wen mögliche Reformen besonders relevant wären

Änderungen bei Kündigungen, Modernisierung oder Eigentümerwechseln können unabhängig von der gewählten Mietgestaltung relevant werden. Die Einordnung als möbliert, befristet oder indexgebunden ersetzt deshalb nie die Betrachtung des gesamten Mietverhältnisses.

10Risiken und offene Punkte

Anwendungsbereich und Übergangsregeln entscheiden. Neue gesetzliche Vorschriften können bestehende und neue Verträge unterschiedlich behandeln. Planen Sie Vertragsänderungen nicht allein anhand politischer Ankündigungen, sondern anhand der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen.

Indexmiete bleibt an einen Index gebunden. Die Beispielrechnung unterstellt ausschließlich positive Indexveränderungen. Eine Indexmiete ist jedoch keine Garantie für jährlich steigende Einnahmen. Auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten können sich anders entwickeln als der Verbraucherpreisindex.

Möblierte Vermietung verlangt eine nachvollziehbare Kalkulation. Anschaffung, Ersatz, Verschleiß und Verwaltung der Ausstattung gehören in Ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung. Ein wirtschaftlich gewünschter Zuschlag ist nicht automatisch mietrechtlich durchsetzbar. Lassen Sie Zweifelsfälle durch einen Rechtsanwalt beurteilen.

Zinsen, Leerstand, Instandhaltung. Diese Risiken bestehen unabhängig von einer Reform. Eine teurere Anschlussfinanzierung, ein längerer Leerstand oder eine größere Reparatur können Ihre Liquidität zusätzlich belasten. Rechnen Sie deshalb mit mehreren Szenarien und ausreichenden Reserven statt mit einer garantierten Miet- oder Wertsteigerung.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.