Nebenkostenprivileg: was Vermieter seit Juli 2024 beachten müssen

Sie vermieten Wohnungen in einem älteren Haus, und in der Nebenkostenabrechnung stand jahrelang eine Zeile für die Kabel-TV-Grundgebühren. Seit Juli 2024 dürfen diese Gebühren dort nicht mehr umgelegt werden. Die Rechnung des Kabelanbieters kommt aber womöglich immer noch.

Ein nicht beendeter Sammelvertrag kann weiter Kosten verursachen, die beim Eigentümer bleiben. Im folgenden Beispiel mit acht Wohnungen sind das 720 € im Jahr.

01Was das Nebenkostenprivileg war

Eigentümer konnten für an das Kabelnetz angeschlossene Häuser Sammelverträge mit einem Kabelanbieter schließen, etwa für das ganze Gebäude. Die vertraglich vereinbarten Gebühren konnten sie unter den gesetzlichen und mietvertraglichen Voraussetzungen über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

Das hatte für Mieter einen Haken: Sie zahlten gegebenenfalls auch dann, wenn sie gar nicht über Kabel fernsahen. Den Sammelvertrag des Eigentümers konnten sie nicht selbst kündigen.

Mit der Neufassung des Telekommunikationsgesetzes Ende 2021 hat der Gesetzgeber dieses Modell beendet. Für die bisher zulässige Gebührenumlage galt eine Übergangszeit bis zum 30.06.2024. Seit Juli 2024 können diese Gebühren nicht mehr über die Betriebskosten auf alle Mieter verteilt werden.

02Was seit dem 01.07.2024 gilt

Die Betriebskostenverordnung erlaubt die Umlage von Kabel- und Antennenkosten jetzt nur noch eingeschränkt. Für Anlagen, die ab dem 01.12.2021 errichtet wurden, gelten § 2 Nr. 15 a und b BetrKV überhaupt nicht (§ 2 Satz 2 BetrKV). Das betrifft auch die dort genannten technischen Betriebskosten.

Die Angaben zu Antennen- und Kabelanlagen setzen eine vor dem 01.12.2021 errichtete Anlage und eine wirksame mietvertragliche Betriebskostenvereinbarung voraus. Für Glasfaser gilt die gesonderte Regelung in § 2 Nr. 15 c BetrKV. Die regelmäßige Prüfung einer Gemeinschaftsantenne ist nicht mit einer pauschalen Umlage sämtlicher Wartungs- oder Prüfungskosten einer Kabelverteilanlage gleichzusetzen.

Für Mieter gibt es zusätzlich ein eigenes Recht im TKG. Bietet der Vermieter Telekommunikationsdienste im Rahmen des Mietverhältnisses an, kann der Mieter diese nach 24 Monaten Mietdauer nach Maßgabe von § 71 Abs. 2 TKG beenden. Die konkrete Vertragsgestaltung und die gesetzlichen Voraussetzungen bleiben zu beachten.

03Alte Sammelverträge prüfen und kündigen

Der Gesetzgeber hat für bestimmte Altverträge ein Sonderkündigungsrecht geschaffen. Bezugsverträge, die vor dem 01.12.2021 geschlossen wurden und von § 230 Abs. 5 TKG erfasst sind, können beide Seiten seit dem 01.07.2024 ohne Kündigungsfrist beenden, soweit für den Wegfall der Umlagefähigkeit nichts anderes vereinbart wurde. Bei einer wirksamen Kündigung nach dieser Vorschrift besteht kein Schadensersatzanspruch allein wegen der Kündigung.

Anbieter können Verträge umgestellt oder Einzelverträge mit Mietern geschlossen haben. Darauf verlassen sollten Sie sich nicht. Nach einem Verwaltungs- oder Eigentümerwechsel kann ein alter Vertrag übersehen werden.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Vertragspartner sein. Dann kann der einzelne Eigentümer den Vertrag nicht selbst kündigen. Klären Sie mit der Hausverwaltung, wer handeln darf und ob ein Beschluss erforderlich ist; bringen Sie das Thema gegebenenfalls auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.

Prüfen Sie außerdem, ob Sie mietvertraglich weiterhin einen TV-Empfang schulden. Das Ende der Gebührenumlage beseitigt eine solche Leistungspflicht nicht automatisch. Lassen Sie strittige Vertrags- und Kündigungsfragen von einem Rechtsanwalt beurteilen.

04Glasfaser als Alternative

Für neue Glasfasernetze im Haus hat der Gesetzgeber einen eigenen Weg geschaffen. Errichtet ein Netzbetreiber erstmals eine vollständig aus Glasfaserkomponenten bestehende gebäudeinterne Infrastruktur und schließt sie an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität an, kann ein Bereitstellungsentgelt nach § 72 TKG vereinbart werden. Der Bau allein begründet keinen beliebigen Zahlungsanspruch. Eine Weitergabe als Betriebskosten kommt nur bei Erfüllung der gesetzlichen und mietvertraglichen Voraussetzungen in Betracht (§ 2 Nr. 15 c BetrKV).

Es gibt eine zweite Möglichkeit. Der Vermieter finanziert den erstmaligen Glasfaseranschluss selbst und kann die Miete nach den Modernisierungsvorschriften um jährlich 8 % der berücksichtigungsfähigen Kosten erhöhen (§ 555b Nr. 4a, § 559 BGB). Nicht jeder Rechnungsbetrag ist automatisch vollständig ansetzbar: insbesondere Kostenabgrenzung, anzurechnende Fördermittel, Verteilung auf die Wohnungen, formelle Anforderungen und Kappungsgrenzen sind zu beachten. Die glasfaserspezifischen Voraussetzungen umfassen die freie Anbieterwahl. Außerdem darf der Vermieter ein Bereitstellungsentgelt weder als Betriebskosten umlegen noch zuvor umgelegt haben. Lassen Sie die Voraussetzungen und die konkrete Mieterhöhung von einem Rechtsanwalt beurteilen.

05Beispielrechnung: vergessener Vertrag und Glasfaser

Sandra Vogt besitzt im fiktiven Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohnungen. Seit 2015 läuft ein Kabel-Sammelvertrag über 7,50 € je Wohnung und Monat, den sie im Sommer 2024 nicht gekündigt hat. Der Name ist ausgedacht; die Zahlen sind vereinfachte Beispielrechnungen und keine Prognose. Vertragspreis und Baukosten sind Annahmen. Für den Zeitraum Juli 2024 bis einschließlich September 2026 werden 27 unverändert berechnete Monate unterstellt. Unter den früheren gesetzlichen und mietvertraglichen Voraussetzungen hätten sich die jährlichen Gebühren von 720 € über die Betriebskosten umlegen lassen.

Frau Vogt prüft die Kündigung und kann ab wirksamer Vertragsbeendigung bei unverändertem Preis 720 € pro vollem Jahr vor Steuern sparen. Die seit Juli 2024 angefallenen Kabel-TV-Grundgebühren kann sie nicht nachträglich über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Danach denkt sie über Glasfaser nach. Im Beispiel bietet ein Netzbetreiber zwei Wege an: Entweder errichtet er das Netz und berechnet ein Bereitstellungsentgelt, das Frau Vogt bei erfüllten Voraussetzungen weitergeben kann. Oder sie lässt das Netz für angenommene 4.800 € selbst bauen und nutzt eine zulässige Modernisierungsmieterhöhung.

Beim Bereitstellungsentgelt kann der Eigentümersaldo im Modell null sein, wenn Frau Vogt das vereinbarte Entgelt vollständig und wirksam weitergeben kann und keine zusätzlichen Kosten trägt. Die Mieter zahlen hierfür höchstens 60 € je Wohnung und Jahr innerhalb der gesetzlichen Laufzeit und Gesamtgrenze; ein eigener Internet- oder TV-Vertrag kann weitere Kosten verursachen.

Bei der Modernisierung stehen den angenommenen 4.800 € Baukosten jährlich 384 € zusätzliche Miete gegenüber. Daraus ergeben sich rechnerisch 12,5 Jahre, jedoch nur ohne Zinsen, Tilgung, Steuern, Mietausfälle und weitere Kosten. Das ist keine Amortisationsdauer der dargestellten Finanzierung. Eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung entfällt nicht allein deshalb, weil die Baukosten rechnerisch wieder vereinnahmt wurden. Welcher Weg passt, hängt unter anderem von Finanzierung, Vertragsbedingungen und tatsächlich umlagefähigen Beträgen ab.

Ob die Glasfaser-Kosten sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sind oder als nachträgliche Herstellungskosten abgeschrieben werden müssen, hängt vom Einzelfall ab. Nicht umlagefähige Kosten sind nicht automatisch steuerlich abziehbar. Auch das Hausgeld ist nicht insgesamt abziehbar: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort Werbungskosten; maßgeblich sind erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben. Klären Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.

06Für wen das Thema jetzt wichtig ist

07Risiken und offene Punkte

Rückforderungen von Mietern. Haben Sie nach Juni 2024 noch Kabel-TV-Grundgebühren umgelegt, kann der Mieter innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist widersprechen. Eine unzulässige Position muss in der Abrechnung korrigiert werden.

Vertragsklauseln. Das Sonderkündigungsrecht gilt nur im gesetzlichen Anwendungsbereich und soweit die Parteien für diesen Fall nichts anderes vereinbart haben. Lesen Sie den Vertrag genau, bevor Sie kündigen.

Gestattungsverträge bei Glasfaser. Verträge können lange Laufzeiten oder Exklusivitätsklauseln enthalten. Prüfen Sie insbesondere die freie Anbieterwahl und den gesetzlich erforderlichen Zugang zur Infrastruktur, bevor Sie mit einer Umlage kalkulieren.

Kappungsgrenzen. Bei den hier angesprochenen Modernisierungsmieterhöhungen darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich um höchstens 3 € je m² Wohnfläche erhöhen; bei einer monatlichen Ausgangsmiete unter 7 € je m² sind es höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB). Berücksichtigen Sie andere relevante Modernisierungsmieterhöhungen im selben Zeitraum. Lassen Sie das Zusammenspiel der Grenzen bei weiteren Maßnahmen von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.