Mieter in Privatinsolvenz: Was Vermieter beachten müssen

Seit zwei Monaten ist die Miete nicht gekommen. Dann liegt ein Schreiben im Briefkasten. Ihr Mieter hat beim Amtsgericht die Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragt. Sie erhalten Informationen zum Verfahren und gegebenenfalls zum zuständigen vorläufigen Insolvenzverwalter.

Der erste Reflex kann die fristlose Kündigung sein. Genau die ist jetzt in bestimmten Fällen ausgeschlossen. Wer die Regeln kennt, kann Fehlentscheidungen und zusätzliche Kosten vermeiden.

01Was sich mit dem Insolvenzantrag ändert

Privatinsolvenz bezeichnet umgangssprachlich die Insolvenz einer natürlichen Person; je nach Voraussetzungen kommt ein Verbraucher- oder Regelinsolvenzverfahren in Betracht. Überschuldete Menschen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen Restschuldbefreiung erhalten. Die regelmäßige Abtretungsfrist beträgt drei Jahre ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens (§ 287 InsO). Für Vermieter beginnt bereits mit dem Antrag eine Sonderlage.

Ab dem Antrag auf Eröffnung darf der Vermieter das Mietverhältnis nicht wegen eines Zahlungsrückstands kündigen, der vor dem Antrag entstanden ist. Auch eine Verschlechterung der Vermögenslage darf nicht als Kündigungsgrund herangezogen werden (§ 112 InsO). Die Vorschrift begrenzt damit bestimmte Kündigungen im Zusammenhang mit der Insolvenz.

Nicht von dieser Sperre erfasst sind Kündigungen aus anderen Gründen, etwa wegen Eigenbedarfs oder erheblicher anderer Pflichtverletzungen. Dafür müssen jeweils die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Rückstände, die nach dem Antrag neu entstehen, fallen ebenfalls nicht unter diese spezielle Sperre; eine Kündigung ist deshalb aber nicht automatisch zulässig.

02Die Enthaftungserklärung: der Wendepunkt

Bei einem vom Schuldner angemieteten Geschäftsraum kann der Insolvenzverwalter nach § 109 Abs. 1 InsO grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, sofern nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Für die Wohnung des Schuldners sieht die Vorschrift stattdessen eine Enthaftungserklärung vor. Damit erklärt der Verwalter, dass Forderungen, die nach Ablauf der gesetzlichen Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO).

Die Frist beträgt grundsätzlich drei Monate zum Monatsende. Maßgeblich ist der Zugang der Erklärung beim Vermieter, nicht allein das Datum ihrer Abgabe. Stellen Sie das konkrete Wirksamkeitsdatum fest, bevor Sie weitere Schritte einleiten. Der Mieter bleibt Vertragspartner; die Erklärung beendet das Mietverhältnis nicht.

Für Sie heißt das in der Praxis:

Zwischen Antrag und Eröffnung liegt eine Übergangsphase, deren Dauer von Fall zu Fall variiert. Lassen Sie die Zuordnung der dort begründeten Forderungen und mögliche Besonderheiten des vorläufigen Verfahrens durch einen Rechtsanwalt klären.

Die Enthaftung muss nicht bedeuten, dass die laufende Miete ausfällt. Der Mieter kann sie aus verfügbaren, insbesondere pfändungsfreien Mitteln weiterzahlen. Ob die Zahlungen tatsächlich stabil bleiben, lässt sich aus der Insolvenz allein nicht ableiten.

03Was mit den Rückständen passiert

Mietforderungen, die vor der Eröffnung begründet wurden, sind grundsätzlich Insolvenzforderungen (§ 38 InsO). Dazu können auch Forderungen aus der Zeit zwischen Antrag und Eröffnung gehören. Sie melden sie beim Insolvenzverwalter zur Tabelle an, mit Betrag, Grund und Belegen (§ 174 InsO). Eine Auszahlung hängt von der verfügbaren Masse und der Feststellung der Forderung ab; eine Quote von null ist möglich.

Wird dem Mieter Restschuldbefreiung erteilt, sind davon erfasste alte Forderungen grundsätzlich nicht mehr gegen ihn durchsetzbar. Ob eine gesetzliche Ausnahme greift, sollten Sie mit einem Rechtsanwalt klären. Für die Liquiditätsplanung sollten Sie nicht mit einer ungesicherten Auszahlung rechnen.

Miete für die Zeit zwischen Eröffnung und Wirksamwerden der Enthaftung ist grundsätzlich eine Masseverbindlichkeit (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO). Sie wird vorrangig vor Insolvenzforderungen bedient, eine vollständige Zahlung ist bei unzureichender Masse aber nicht garantiert. Die von der Enthaftung erfassten künftigen Mietforderungen sind gegen den Mieter persönlich geltend zu machen.

04Kündigung nach der Enthaftung

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt die Kündigungssperre aus § 112 InsO nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung weder im laufenden Insolvenzverfahren noch in der anschließenden Wohlverhaltensphase. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs können dann auch alte Rückstände aus der Zeit vor dem Antrag berücksichtigt werden (BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14). Welche Rückstände im konkreten Fall eine Kündigung tragen, insbesondere bei einer später erteilten Restschuldbefreiung, sollten Sie vor einer Kündigung anwaltlich klären lassen.

Für die Kündigung selbst gelten die allgemeinen Voraussetzungen. Eine fristlose Kündigung kommt in Betracht, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist oder über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen Rückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten auflaufen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum, der nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, ist der Rückstand im ersten Fall nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

05Was Sie als Vermieter tun sollten

06Beispielrechnung: zwei Verläufe

Beispielrechnung, vereinfacht: Claudia hat eine Wohnung für 180.000 € gekauft und mit 160.000 € zu einem angenommenen Zinssatz von 3,8 % finanziert; die anfängliche Tilgung beträgt 1,5 %. Der Mieter zahlt monatlich 750 € Kaltmiete und 200 € Nebenkostenvorauszahlung. Die 3,8 % sind ausschließlich ein Rechenzins, keine Aussage über aktuelle Finanzierungskonditionen. Der Name ist ausgedacht; die Zahlen sind Annahmen und keine Prognose.

Zuerst das normale Jahr, damit klar ist, von welchem Niveau aus der Ausfall wirkt. Die Finanzierung wird vereinfacht mit Jahresbeträgen auf Basis der anfänglichen Darlehenssumme dargestellt. Bei einem laufend getilgten Annuitätendarlehen verändern sich die tatsächlichen Zins- und Tilgungsanteile.

Jetzt die Insolvenz. Im Verlauf A fehlen zwei Monatsmieten vor dem Antrag, danach zahlt der Mieter wieder. Im Verlauf B zahlt er auch nach der Enthaftung nicht; für das Beispiel werden eine rechtlich zulässige Kündigung und eine anschließende Räumung unterstellt. Insgesamt fehlen zehn Monatsmieten. Das ist keine Prognose für die Dauer eines Insolvenz- oder Räumungsverfahrens.

Für beide Verläufe wird angenommen, dass die entsprechenden Betriebskosten trotz fehlender Vorauszahlungen unverändert bezahlt werden müssen. Die zusätzlichen Ausfälle und Kosten werden demselben zwölfmonatigen Betrachtungszeitraum zugeordnet. Im Verlauf B wird außerdem unterstellt, dass eine tatsächlich vorhandene Kaution von 2.250 € innerhalb dieses Zeitraums rechtlich wirksam auf die berücksichtigten Forderungen angerechnet werden kann und damit die Liquiditätsbelastung mindert. Ob und wann Sie im konkreten Fall auf die Kaution zugreifen dürfen, klären Sie mit einem Rechtsanwalt.

Im Verlauf A beträgt die zusätzliche Liquiditätsbelastung vor Steuern 1.900 €. Ob sie verkraftbar ist, hängt von Claudias Reserve ab. Zusammen mit dem normalen Cashflow von −680 € ergibt sich für den zwölfmonatigen Betrachtungszeitraum ein Cashflow vor Steuern von −2.580 €. Im Verlauf B beträgt die zusätzliche Belastung unter den genannten Annahmen 12.750 €, zuzüglich des zeitlichen und organisatorischen Aufwands. Zusammen mit dem normalen Cashflow ergibt sich ein Cashflow vor Steuern von −13.430 € für denselben Zeitraum. Die steuerliche Wirkung ist von dieser Liquiditätsrechnung zu unterscheiden.

Was die Kosten einer Räumung ausmachen können, veranschaulicht der Rechner Räumungsklage-Kosten.

07Für wen das Risiko tragbar ist

08Risiken und Vorsorge

Mieterauswahl. Eine Insolvenz lässt sich auch durch sorgfältige Prüfung von Einkommen und Bonität nicht ausschließen. Die Prüfung kann helfen, erkennbare Zahlungsrisiken einzuschätzen. Hinweise zum rechtlichen Rahmen enthält der Ratgeber Mieterauswahl und Schufa-Auskunft.

Kaution. Bei Wohnraum darf die vereinbarte Sicherheit grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne gesondert ausgewiesene Betriebskosten betragen. Sie kann im Ernstfall einen Teil des Ausfalls decken. Ob und wann Sie während eines laufenden Verfahrens darauf zugreifen dürfen, sollten Sie anwaltlich klären lassen.

Versicherung. Eine Mietausfallversicherung kann Verlauf B abfedern, sofern der konkrete Fall versichert ist. Prüfen Sie Wartezeiten, Ausschlüsse und Höchstbeträge.

Reserve. Planen Sie für jede vermietete Wohnung eine Liquiditätsreserve ein. Ohne sie kann ein Ausfall zu zusätzlichem Kreditbedarf oder einem Verkauf unter Zeitdruck führen.

Verwechslung mit Mietnomaden. Eine Insolvenz allein belegt keine Unredlichkeit. Ein von Anfang an bestehender Vorsatz, nicht zu zahlen, ist gesondert zu beurteilen; siehe Mietnomaden.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.