Verkehrssicherungspflicht: wofür Vermieter haften

Es ist ein Dienstagmorgen im Januar, kurz nach sieben. Vor Ihrem Haus hat es über Nacht gefroren. Eine Nachbarin auf dem Weg zum Bus rutscht auf dem Gehweg aus und bricht sich das Handgelenk. Drei Wochen später liegt ein Anwaltsschreiben in Ihrem Briefkasten. Das ist ein fiktives Beispiel.

Ob Sie zahlen müssen, hängt unter anderem davon ab, ob Sie die erforderlichen und zumutbaren Sicherungsmaßnahmen getroffen haben und ob eine Pflichtverletzung den Schaden verursacht hat. Juristen sprechen von Verkehrssicherungspflicht. Sie betrifft vermietete Häuser und, hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums über die Eigentümergemeinschaft, auch Eigentumswohnungen.

01Was die Verkehrssicherungspflicht ist

Eine allgemeine Definition der Verkehrssicherungspflicht enthält § 823 Abs. 1 BGB nicht. Die Gerichte haben die Pflicht insbesondere aus dieser Vorschrift entwickelt. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss zumutbare Vorkehrungen treffen, um Schäden anderer zu verhindern. Gefordert ist nicht absolute Sicherheit, sondern das, was ein vernünftiger, umsichtiger Verantwortlicher in der jeweiligen Lage für nötig und zumutbar halten darf.

Für Gebäude gibt es eine besondere Haftungsregel. Verursacht der Einsturz eines Gebäudes oder die Ablösung eines Gebäudeteils einen Schaden und beruht dies auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung, kann § 836 BGB greifen. Der Grundstücksbesitzer kann sich entlasten, indem er nachweist, dass er die zur Gefahrenabwehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Gemeint ist hier der Eigenbesitzer, in aller Regel der Eigentümer, nicht der Mieter. Nicht jeder herabfallende Dachziegel beweist für sich genommen eine mangelhafte Unterhaltung.

Bei bestehender Haftung können Behandlungskosten, Verdienstausfall und Sachschäden zu ersetzen sein. Bei Personenschäden kommt außerdem Schmerzensgeld in Betracht (§ 253 Abs. 2 BGB). Ein nachgewiesenes Mitverschulden des Verletzten kann den Anspruch mindern (§ 254 BGB). Ob etwa ungeeignetes Schuhwerk auf einem erkennbar vereisten Weg dazu beiträgt und in welchem Umfang, hängt vom Einzelfall ab.

Die Tabelle zeigt die typische Aufgabenverteilung. Die Haftung gegenüber Verletzten folgt ihr nicht automatisch. Auch nach einer wirksamen Übertragung können Auswahl-, Anweisungs- und Kontrollpflichten beim Vermieter verbleiben.

02Typische Gefahrenquellen am Haus

Erkennbare und vermeidbare Gefahren können zu Haftungsfällen führen. Diese Stellen sollten Sie als Vermieter im Blick behalten.

• Gehweg, Hauszugang, Parkplatz: Schnee, Glätte, Laub, lose Platten, Löcher.
• Treppenhaus und Keller: defekte Beleuchtung, fehlender oder wackliger Handlauf, Stolperkanten, abgestellte Gegenstände.
• Dach und Fassade: lose Ziegel, Dachrinnen, Putz, Balkonverkleidungen, im Winter Dachlawinen und Eiszapfen.
• Bäume: morsche Äste, Sturmbruch, Wurzeln, die den Weg anheben.
• Spielplatz und Außenanlagen: Geräte, Sand, Zäune.
• Technik in der Wohnung: Elektrik, Gasleitungen, Geländer und Fenster, insbesondere bei Übergabe und bei Hinweisen auf Mängel.

Bei Bäumen richten sich Art und Häufigkeit der Kontrollen nach Standort, Zustand und erkennbaren Risiken. Ein bis zwei Sichtkontrollen jährlich, etwa im belaubten und unbelaubten Zustand, sind kein allgemein ausreichender oder verbindlicher Standard. Nach Stürmen oder bei Auffälligkeiten können zusätzliche oder fachkundige Prüfungen erforderlich sein. § 39 Abs. 5 BNatSchG enthält für bestimmte Gehölze und Standorte Schnitt- und Fällverbote vom 1. März bis 30. September; das ist kein pauschales Verbot für sämtliche Bäume. Ausnahmen, Artenschutz und örtliche Baumschutzregelungen sind zusätzlich zu beachten. Bei akuten Gefahren sind Sicherungsmaßnahmen zu dokumentieren und behördliche Anforderungen zu klären, soweit die Dringlichkeit dies zulässt.

03Räum- und Streupflicht: wer, wann, wie oft

Wer öffentliche Gehwege räumen und streuen muss, ergibt sich aus dem einschlägigen Landesrecht und den örtlichen Regelungen. Gemeinden können diese Aufgaben auf die Eigentümer angrenzender Grundstücke übertragen. Für den eigenen Hauszugang, die Mülltonnen-Stellfläche und den Parkplatz müssen die jeweils erforderlichen und zumutbaren Sicherungsmaßnahmen organisiert sein.

Was konkret gilt, steht etwa in der Straßenreinigungs- oder Winterdienstsatzung Ihrer Gemeinde. Zeiten wie werktags 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr sowie Räumbreiten von etwa einem bis anderthalb Metern sind nur Orientierungsbeispiele, keine bundesweit einheitlichen Vorgaben. Prüfen Sie die tatsächlich geltenden Zeiten, Flächen und Breiten. Bei anhaltendem Schneefall oder Glatteis können wiederholte Maßnahmen erforderlich sein, soweit sie wirksam und zumutbar sind.

Ob Salz erlaubt ist, regelt ebenfalls die örtliche Vorschrift. Sie kann abstumpfende Mittel wie Splitt oder Sand vorsehen und Salz nur ausnahmsweise zulassen, etwa bei Eisregen oder an Treppen. Verbotener Salzeinsatz kann ein Bußgeld auslösen. Eine zivilrechtliche Haftung hängt zusätzlich von den Voraussetzungen des jeweiligen Anspruchs ab, insbesondere vom Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden.

04Übertragen, aber kontrollieren

Sie müssen nicht selbst mit der Schaufel vor dem Haus stehen. Aufgaben lassen sich wirksam übertragen. Dabei können Auswahl-, Anweisungs- und Kontrollpflichten bei Ihnen verbleiben. Ihr Umfang richtet sich unter anderem nach der beauftragten Person, deren Zuverlässigkeit und erkennbaren Versäumnissen.

Übertragen Sie den Winterdienst auf Mieter, prüfen Sie deren tatsächliche Verfügbarkeit und Leistungsfähigkeit, statt allein auf Alter oder Beruf abzustellen. Bei längerer Abwesenheit oder körperlichen Einschränkungen kann eine verlässlich organisierte Vertretung, ein Hausmeister oder eine Firma sinnvoller sein.

Kosten eines Winterdienstes durch Firma oder Hausmeister können bei wirksamer mietvertraglicher Vereinbarung als Betriebskosten umgelegt werden. In Betracht kommen Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) oder Hauswartkosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV); eine doppelte Abrechnung derselben Leistung ist ausgeschlossen. Mehr dazu im Ratgeber Umlagefähige Nebenkosten nach BetrKV.

05Eigentumswohnung: was die Gemeinschaft regelt

Bei einzelnen Eigentumswohnungen ist für die Verwaltung von Dach, Fassade, Treppenhaus, Hof und anderen gemeinschaftlichen Bereichen grundsätzlich die Gemeinschaft zuständig (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Verwalter handelt im Rahmen seiner gesetzlichen und übertragenen Befugnisse (§ 27 WEG). Dazu können die Beauftragung des Hausmeisterdienstes, die Organisation von Baumkontrollen und der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für die Gemeinschaft gehören. Die konkrete Zuständigkeit für einen öffentlichen Gehweg richtet sich zusätzlich nach den örtlichen Vorschriften.

Als einzelner Eigentümer bleiben Sie damit nicht außen vor. Sie tragen Kosten über das Hausgeld mit und sollten in der Eigentümerversammlung darauf achten, dass notwendige Kontrollen und Maßnahmen organisiert und finanziert werden. Wer im Protokoll liest, dass ein Sturmschaden am Dach seit Monaten auf eine Entscheidung wartet, sollte nachfragen.

06Beispielrechnung: was Vorsorge kostet und was ein Unfall kostet

Sabine besitzt ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen. Für den Winter beauftragt sie eine Firma, dazu hat sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Für die Rechnung wird ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 € vor Berücksichtigung der nachfolgend genannten, nicht erstatteten Kosten angenommen; Sabine ist ledig und zahlt keine Kirchensteuer. Name und Zahlen sind fiktiv. Die Kosten sind Rechenannahmen, keine Marktpreise oder Prognosen.

Wir rechnen zwei Fälle. Im ersten hat Sabine die Umlage von Winterdienst und Versicherung wirksam vereinbart; sämtliche angesetzten Kosten sind umlagefähig und werden vollständig erstattet. Im zweiten fehlt die Vereinbarung, etwa bei übernommenen Altverträgen. Zeitaufwand, weitere Sicherungsmaßnahmen, Selbstbehalte, Leerstand und Zahlungsausfälle sind nicht berücksichtigt.

Ohne Umlage kostet die angesetzte Vorsorge Sabine 1.440 € im Jahr vor Steuern. Bei vollständigem Werbungskostenabzug sinkt das angenommene zu versteuernde Einkommen von 60.000 € auf 58.560 €. Nach dem Einkommensteuertarif 2026 beträgt die tarifliche Einkommensteuer dafür 14.233 € beziehungsweise 13.681 €. Die Differenz von 552 € reduziert die jährliche Belastung auf 888 €: 1.440 € minus 552 €.

Das Beispiel umfasst laufende Aufwendungen, nicht das gesamte Hausgeld einer Eigentumswohnung. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der WEG sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Erst tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft können, soweit steuerlich begünstigt beziehungsweise abzugsfähig, berücksichtigt werden. Besprechen Sie die steuerliche Behandlung Ihrer Aufwendungen mit Ihrem Steuerberater.

Jetzt der Gegenfall: Sabine übernimmt den Winterdienst selbst, versäumt eine erforderliche und zumutbare Maßnahme an einem Glättemorgen und hat keine Versicherung. Für den Vergleich nehmen wir an, dass sie für den dadurch verursachten Sturz haftet. Der Gesamtschaden aus Behandlungskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld beträgt im Beispiel 25.000 €. Ein Rückgriff der Krankenkasse für übernommene Behandlungskosten ist darin enthalten und wird nicht zusätzlich gezählt. Je nach Verletzung und Haftungsumfang kann der Betrag niedriger oder höher ausfallen.

Der Vergleich zeigt, dass ein einzelner unversicherter Haftungsfall die angesetzten jährlichen Vorsorgekosten deutlich übersteigen kann. Ohne Umlage verbleiben im Beispiel nach Steuern 888 € jährliche Belastung für Winterdienst und Haftpflicht. Bei vollständiger, wirksamer Umlage verbleibt im Modell kein Saldo aus diesen beiden laufenden Kostenpositionen; sämtliche Eigentümerkosten oder Unfallrisiken sind damit nicht beseitigt.

07Für wen welche Lösung passt

08Risiken, die trotz Vorsorge bleiben

Lücken im Vertrag. Ist die Übertragung auf Mieter unwirksam, kann die ursprüngliche Sicherungspflicht bei Ihnen verbleiben. Lassen Sie Miet- und Dienstleisterverträge von einem Rechtsanwalt prüfen, bevor der erste Winter kommt. Mehr zu Formulierungen im Ratgeber Mietvertrag-Klauseln.

Kontrolle vergessen. Auch bei wirksamer Übertragung können Sie haften, wenn Sie erforderliche Kontrollen unterlassen oder auf erkennbare Versäumnisse nicht reagieren und dadurch ein Schaden entsteht. Wiederholte Ausfälle des Winterdienstes verlangen ein Eingreifen.

Versicherungsschutz zu knapp. Prüfen Sie Deckungssumme, Selbstbehalt, Ausschlüsse und versicherte Personen beziehungsweise Risiken. Die Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft ersetzt nicht automatisch den individuellen Schutz eines vermietenden Wohnungseigentümers. Ob die private Haftpflicht eine vermietete Wohnung einschließt, steht in den Bedingungen. Einen Überblick gibt der Ratgeber Versicherungen für Vermieter.

Lange Nachwirkung. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Sie beginnt grundsätzlich mit dem Jahresende, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger die maßgeblichen Umstände sowie den Schuldner kennt oder ohne grobe Fahrlässigkeit kennen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Hemmung, Neubeginn und Sonderregeln können das Ergebnis verändern. Bei Ansprüchen wegen Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit sieht § 199 Abs. 2 BGB eine kenntnisunabhängige Höchstfrist von 30 Jahren vor. Drei Jahre Aufbewahrung sind daher nicht pauschal ausreichend; legen Sie eine angemessene Dokumentations- und Aufbewahrungspraxis mit einem Rechtsanwalt fest.

Kosten, die nicht umlagefähig sind. Reparaturen an Dach, Treppe oder Beleuchtung sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Planen Sie dafür eine Instandhaltungsreserve ein, wie im Ratgeber Instandhaltungskosten einer Immobilie beschrieben. Eine Rücklagenzuführung ist nicht mit sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand gleichzusetzen.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.