Eigentümergemeinschaft: was Käufer wissen sollten

Moe Afonso · 2026-10-14

Sie kaufen eine Wohnung. Im Grundbuch steht danach Ihr Name. Viele merken erst beim ersten Brief des Verwalters, dass sie nicht nur eine Wohnung gekauft haben, sondern auch einen Platz in einer Gemeinschaft mit allen anderen Eigentümern im Haus.

Diese Gemeinschaft entscheidet über Dach, Fassade und Heizung. Sie legt fest, wie viel Hausgeld Sie zahlen. Und sie kann Beschlüsse fassen, die Sie überstimmen. Für einen Kapitalanleger ist das keine Formsache. Es entscheidet mit darüber, was von der Miete übrig bleibt.

01Was die Eigentümergemeinschaft ist

Ein Haus mit Eigentumswohnungen ist rechtlich geteilt. Ihre Wohnung ist Ihr Sondereigentum. Dach, Treppenhaus, Fassade, Leitungen und das Grundstück sind Gemeinschaftseigentum. Daran sind Sie mit einem Bruchteil beteiligt, dem Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung.

Die Gemeinschaft selbst ist seit der WEG-Reform eine eigene Rechtsperson. Sie kann Verträge schließen, Konten führen, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Sie entsteht, sobald das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher angelegt hat.

Mitglied werden Sie mit der Eintragung im Grundbuch. Beim Neubau gilt eine Besonderheit. Wer eine eingetragene Vormerkung hat und dem der Bauträger die Wohnung schon übergeben hat, gilt gegenüber der Gemeinschaft bereits als Eigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG). Sie zahlen dann ab der Übergabe Hausgeld und dürfen mitstimmen, auch wenn die Umschreibung noch dauert.

02Wer entscheidet: Versammlung, Verwalter, Beirat

Drei Stellen teilen sich die Arbeit. Wer welche Rolle hat, steht im Gesetz.

Der Verwalter ist der wichtigste Mensch für Ihren Alltag als Vermieter. Er zieht das Hausgeld ein, beauftragt Handwerker für das Gemeinschaftseigentum und liefert die Abrechnung, die Sie für die Nebenkostenabrechnung Ihres Mieters brauchen. Wie gut er arbeitet, sehen Sie in den Protokollen der letzten Jahre. Wie Sie die lesen, zeigt der Ratgeber Protokolle der Eigentümerversammlung vor dem Kauf.

03Wie in der Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird

Beschlüsse entstehen in der Versammlung oder schriftlich im Umlaufverfahren. Dabei gelten drei Regeln, die Käufer kennen sollten.

Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für die meisten Beschlüsse reicht sie (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit.

Eine Stimme je Eigentümer. Das ist das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Wer eine kleine Wohnung hat, stimmt genauso stark ab wie der Eigentümer des Penthouses. Gehören einem Eigentümer mehrere Wohnungen, hat er nach dem Gesetz trotzdem nur eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes festlegen, etwa eine Stimme je Wohnung oder nach Miteigentumsanteilen. Lesen Sie das vor dem Kauf nach, besonders wenn ein Bauträger oder ein großer Eigentümer viele Wohnungen hält.

Jede Versammlung ist beschlussfähig. Seit dem 01.12.2020 gibt es keine Mindestzahl an Anwesenden mehr (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, BGBl. 2020 I S. 2187). Wer nicht hingeht und keine Vollmacht in Textform erteilt (§ 25 Abs. 3 WEG), wird bei wichtigen Entscheidungen einfach nicht gehört.

Was gilt bei baulichen Veränderungen?

Für bauliche Veränderungen reicht ebenfalls die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Einige Maßnahmen kann jeder Eigentümer sogar verlangen, etwa eine Ladestation, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder einen schnellen Internetanschluss (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Kosten trägt dann grundsätzlich, wer die Maßnahme will.

Alle zahlen mit, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG). Genau hier können Sie überstimmt werden und trotzdem zahlen.

Kann ich einen Beschluss anfechten?

Ja, mit einer Anfechtungsklage beim Amtsgericht. Die Frist ist kurz. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach dem Beschluss erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Danach gilt der Beschluss, auch für spätere Käufer. Wer Protokolle erst Wochen später liest, verpasst die Frist leicht.

04Beispielrechnung: Was die Gemeinschaft Sie im Monat kostet

Nehmen wir Jana. Sie überlegt, eine vermietete Zweizimmerwohnung in einem Haus mit 20 Wohnungen zu kaufen. Ihr Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung ist 48/1.000. Der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft sieht für das nächste Jahr 78.000 € vor. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jana überweist jeden Monat 312 € an die Gemeinschaft. Davon holt sie sich 187,20 € über die Nebenkostenvorauszahlung ihres Mieters zurück. Die restlichen 124,80 € trägt sie selbst, solange die Gemeinschaft nichts anderes beschließt.

Die 96 € für die Rücklage sind kein verlorenes Geld. Sie bilden ein Polster für Dach, Fassade oder Heizung. Steuerlich zählen sie aber erst als Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Rechnen Sie den Betrag also in Ihre Liquidität ein, nicht in die erste Steuererstattung. Mehr dazu im Ratgeber Hausgeld bei der Eigentumswohnung.

05Haftung: Wofür Sie als Eigentümer geradestehen

Schuldet die Gemeinschaft einem Handwerker Geld und kann nicht zahlen, darf er sich an die einzelnen Eigentümer halten. Jeder haftet aber nur anteilig, nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG). Für Schulden, die vor Ihrer Zeit entstanden und fällig geworden sind, haften Sie den Gläubigern nicht.

Ein Beispiel. Die Gemeinschaft aus Janas Haus hat eine offene Rechnung über 30.000 € für eine Dachreparatur. Weil einzelne Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen, reicht das Konto nicht. Der Dachdecker kann von Jana höchstens 30.000 € × 48/1.000 = 1.440 € verlangen.

Häufiger als die direkte Haftung ist der indirekte Weg. Zahlen andere Eigentümer nicht, fehlt das Geld in der Kasse. Dann beschließt die Versammlung eine Sonderumlage oder höhere Vorschüsse, und alle Zahlenden springen ein. Hausgeldrückstände in den Protokollen sind deshalb ein Warnsignal.

06Was die Gemeinschaft für Vermieter bedeutet

Als Vermieter stehen Sie zwischen zwei Verträgen. Die Gemeinschaft rechnet mit Ihnen ab, Sie rechnen mit Ihrem Mieter ab. Damit das zusammenpasst, gelten drei Regeln.

Gehen Sie als Vermieter zur Versammlung oder erteilen Sie eine Vollmacht. Beschlüsse über Modernisierungen, Verwalterwechsel oder Kostenverteilung wirken direkt auf Ihre Rechnung.

07Für wen eine Eigentumswohnung mit Gemeinschaft passt

08Risiken und Grenzen

• Überstimmt werden. Mehrheitsbeschlüsse binden auch Sie. Eine teure Modernisierung kann beschlossen werden, ohne dass Sie zustimmen.
• Instandhaltung. Ältere Häuser brauchen Dach, Fenster und Leitungen. Reicht die Rücklage nicht, folgen Sonderumlagen oder höheres Hausgeld, das Ihr Mieter nicht trägt.
• Zahlungsausfälle anderer. Zahlen einzelne Eigentümer nicht, tragen die anderen die Lücke vorübergehend mit.
• Ihre eigene Rechnung. Steigendes Hausgeld trifft Sie zusammen mit anderen Risiken: Leerstand, wenn der Mieter auszieht, und höhere Zinsen nach Ende der Zinsbindung. Prüfen Sie, ob Ihre Kalkulation alle drei verträgt.
• Verwalterqualität. Ein schwacher Verwalter kostet Zeit und Geld. Der Wechsel braucht einen Beschluss der Mehrheit.