Wohnung mit Garten kaufen: was Käufer und Vermieter prüfen sollten

Zwei Wohnungen im selben Haus, gleicher Schnitt, je 70 m² Wohnfläche. In unserem vereinfachten Rechenbeispiel liegt die eine im ersten Stock und kostet 238.000 €. Die andere liegt im Erdgeschoss, hat eine Terrasse und 80 m² Rasen dahinter und kostet 252.000 €. Ein eigener Garten kann den Ausschlag für die Erdgeschosswohnung geben.

Als Kapitalanleger sollten Sie zuerst klären, ob der Garten überhaupt „eigen“ ist. Dann, wer ihn pflegt. Und dann, ob ein Mieter für ihn genug mehr bezahlt, um die 14.000 € zu rechtfertigen.

01Gehört der Garten wirklich zur Wohnung?

Das Grundstück einer Wohnungseigentumsanlage gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, soweit kein wirksam begründetes Sondereigentum besteht (§ 1 Abs. 5 WEG). Ein Garten wird nicht allein durch seine Lage vor der Wohnung zu Ihrem Eigentum. Für eine rechtlich gesicherte Zuordnung kommen insbesondere zwei Wege in Betracht; eine bloße Beschreibung im Exposé ersetzt keinen davon.

Bei älteren Eigentumswohnungen kann die Gartennutzung über ein Sondernutzungsrecht geregelt sein. Seit 2020 kann ein Garten auch Sondereigentum sein, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Beide Formen können eine ausschließliche Nutzung ermöglichen, unterscheiden sich aber rechtlich. Prüfen Sie deshalb nicht nur die Eintragung, sondern auch den genauen Umfang der Rechte und Pflichten. Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, bleiben auch innerhalb einer solchen Fläche Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).

02Wer Pflege, Bäume und Zaun bezahlt

Mit dem Garten kommen Kosten. Wer sie trägt, ergibt sich aus den gesetzlichen Regeln, der Gemeinschaftsordnung und wirksamen Beschlüssen. Die Gemeinschaftsordnung kann dem Sondernutzungsberechtigten die laufende Pflege und deren Kosten zuweisen. Bei größeren Eingriffen, etwa dem Fällen eines alten Baums, der Erneuerung eines Zauns oder Arbeiten an Leitungen unter dem Rasen, muss die Kostenregel gesondert geprüft werden. Ein Sondernutzungsrecht allein überträgt nicht automatisch sämtliche Kosten.

Als Vermieter können Sie die laufende Pflege auf zwei Arten im Mietvertrag regeln. Entweder vereinbaren Sie wirksam, dass der Mieter bestimmte Pflegearbeiten selbst übernimmt. Oder Sie beauftragen einen Gärtner und vereinbaren die Umlage der zulässigen Betriebskosten. Kosten der Gartenpflege, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, sind in § 2 Nr. 10 BetrKV genannt. Umlagefähig sind aber nicht automatisch alle Arbeiten im Garten: Reparaturen an Zaun oder Drainage und bauliche Neuanlagen werden durch eine Gartenpflegeklausel nicht zu Betriebskosten. Auch die betroffene Fläche, der Umlageschlüssel und der konkrete Mietvertrag sind zu prüfen. Fehlt eine wirksame Übertragung oder Umlagevereinbarung, tragen Sie die Kosten selbst.

03Wohnfläche: Terrasse ja, Garten nein

Ein Garten kann im Exposé mit seiner Fläche beworben werden. Zur Wohnfläche zählt er nicht. Von den hier relevanten Außenflächen berücksichtigt die Wohnflächenverordnung Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, die ausschließlich zur Wohnung gehören (§ 2 Abs. 2 WoFlV), und zwar in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV).

Eine Terrasse von 12 m² bringt bei einem Viertelansatz also 3 m² Wohnfläche. Die 80 m² Rasen dahinter bringen keinen. Für die Miete je Quadratmeter zählt der Garten deshalb nicht direkt. Er kann die erzielbare Miete beeinflussen, soweit Nachfrage und die anwendbaren mietrechtlichen Grenzen dies zulassen. Im folgenden Beispiel werden für beide Wohnungen insgesamt 70 m² Wohnfläche vorausgesetzt; ein anrechenbarer Terrassenanteil wird nicht nochmals addiert.

04Erdgeschoss: Vor- und Nachteile

Ein unmittelbar zugänglicher Garten kann zur Erdgeschosswohnung gehören. Damit kaufen Sie auch die Eigenschaften der konkreten Erdgeschosslage mit.

Für Vermieter kann das Erdgeschoss mit Garten ein klares Wohnungsprofil bieten. Das kann die Mietersuche erleichtern, wenn am Standort entsprechende Nachfrage besteht. Wer wenig Zeit oder Interesse an Gartenpflege hat, kann den Garten dagegen eher als Aufwand sehen. Das lässt sich nicht allein aus Alter, Haushaltsform oder Beruf ableiten.

05Beispielrechnung: Was der Garten bringt und kostet

Markus ist ledig und hat im Beispiel vor Berücksichtigung der Wohnung ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 €. Er vergleicht die beiden Wohnungen aus dem Einstieg, Baujahr 1998, je 70 m². Für die Erdgeschosswohnung nimmt er eine um 70 € höhere Monatsmiete an. Für eine konkrete Kaufentscheidung sollten Sie die erzielbare Mehrmiete anhand vergleichbarer Angebote am Standort und der geltenden mietrechtlichen Grenzen beurteilen. Markus ist eine fiktive Person; die Zahlen sind eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Prognose. Aufpreis und Mehrmiete sind Annahmen.

Er finanziert jeweils den Kaufpreis zu angenommenen 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung; die angenommenen Kaufnebenkosten von 7 % zahlt er aus Eigenkapital. Der Zinssatz ist keine Aussage über verfügbare Marktangebote. Für die vereinfachte Jahresrechnung werden Zins und Tilgung jeweils auf den anfänglichen Darlehensbetrag angewandt; unterjährige Tilgungseffekte bleiben unberücksichtigt. Für beide Wohnungen setzt er unabhängig vom Garten pauschal 1.020 € jährlich für nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen an. Für den Garten kommen 30 € im Monat hinzu: 25 € für Pflege und 5 € als Rücklagenansatz, wenn er die Pflege selbst bezahlt.

Die Rechnung zeigt die Liquidität nach den angesetzten Rücklagen. Ein bloßes Zurücklegen auf ein eigenes Konto ist keine Ausgabe an Dritte, verringert aber den hier als frei verfügbar betrachteten Betrag. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort steuerlich abziehbar. Maßgeblich sind erst die tatsächlichen, steuerlich berücksichtigungsfähigen Ausgaben der Gemeinschaft. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar. Der Ansatz von 1.020 € dient hier der Liquiditätsplanung; für die steuerliche Behandlung sind die einzelnen Kostenpositionen und ihre tatsächliche Verwendung entscheidend. Besprechen Sie die steuerliche Zuordnung mit Ihrem Steuerberater.

Für die Abschreibung wird beispielhaft angenommen, dass 80 % der Anschaffungskosten auf das Gebäude entfallen und sämtliche angesetzten Kaufnebenkosten zu den entsprechend aufzuteilenden Anschaffungskosten gehören. Bei einem Abschreibungssatz von 2 % ergeben sich 238.000 € × 1,07 × 80 % × 2 % = 4.074,56 € und 252.000 € × 1,07 × 80 % × 2 % = 4.314,24 € jährlich. Der Grund-und-Boden-Anteil wird nicht abgeschrieben. Der reguläre lineare Abschreibungssatz für ein 1998 fertiggestelltes Wohngebäude beträgt 2 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Die tatsächliche Kaufpreisaufteilung und die Zuordnung der Nebenkosten müssen zu der konkreten Immobilie passen. Die persönliche Steuerwirkung hängt außerdem von den abzugsfähigen Ausgaben, Ihrem Einkommen und gegebenenfalls dem Solidaritätszuschlag ab. Lassen Sie Ihre individuelle Nachsteuerrechnung von einem Steuerberater erstellen.

Vor Steuern und nach Rücklagenansätzen zahlt Markus für die Gartenwohnung 262 € im Jahr mehr zu als für das Obergeschoss. Die Mehrmiete von 840 € im Jahr reicht in der Vorsteuerrechnung nicht ganz, um zusätzliche Zinsen von 532 €, zusätzliche Tilgung von 210 € und den Gartenansatz von 360 € zu decken. Die 210 € Tilgung reduzieren allerdings die Darlehensschuld; sie sind kein laufender Aufwand wie Zinsen oder Pflege.

Die zusätzlichen Kaufnebenkosten betragen bei der angenommenen Quote 980 € und werden aus Eigenkapital bezahlt. Sie sind im jährlichen Cashflow nicht enthalten. Die Rechnung belegt daher keine vollständige Amortisation des Aufpreises und berücksichtigt auch keine Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals.

Was ändert sich, wenn der Mieter die Pflege übernimmt?

Mit Pflege durch den Mieter liegt die Gartenwohnung in dieser vereinfachten Vorsteuerrechnung um 38 € jährlich vor dem Obergeschoss. Das ist kein Nachweis einer höheren Gesamtrendite. Der Garten kann die Wohnung für Mieter mit entsprechendem Interesse attraktiver machen. Ob sich der Aufpreis lohnt, hängt außerdem von Leerstand, Mietdauer, tatsächlichen Kosten und den Anschaffungsausgaben ab.

06Prüfliste vor dem Kauf

07Für wen eine Wohnung mit Garten passt

08Risiken beim Kauf einer Gartenwohnung

Unklare Rechte. Ohne grundbuchliche Sicherung kann insbesondere die Bindung späterer Erwerber fehlen. Ob eine bestehende Nutzung geändert werden darf, hängt von ihrer Rechtsgrundlage ab. Der gezahlte Aufpreis schützt die Nutzung nicht.

Kosten. Baumfällungen, Zäune und Drainagen können je nach Umfang mehrere Tausend Euro kosten. Ist die Regel unklar, kann Streit in der Gemeinschaft entstehen.

Verwahrloster Garten. Pflegt der Mieter trotz wirksamer Verpflichtung nicht, können sich Nachbarn beschweren, und Sie müssen nachsteuern. Bei Auszug kann eine Wiederherstellung anfallen; wer sie bezahlt, ist gesondert zu klären. Bei Streit über Rechte, Kosten oder Mieterpflichten berät Sie ein Rechtsanwalt.

Einbruch und Ruhe. Fenster und Türen im Erdgeschoss können leichter zugänglich sein. Lärm und Einblicke hängen von Gebäude und Lage ab und können die Vermietbarkeit oder Mietdauer beeinträchtigen.

Zinsen. Bei angenommenen 4,2 % statt 3,8 % steigen die vereinfachten Jahreszinsen für das Darlehen der Gartenwohnung über 252.000 € um 1.008 €; beim Obergeschoss über 238.000 € sind es 952 €. Das ist eine Sensitivitätsrechnung, keine Marktzinseinschätzung.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.