Hausschwamm erkennen: was ein Befall für Eigentümer bedeutet

Im Keller Ihres Altbaus riecht es seit einiger Zeit muffig. Der Hausmeister findet hinter einer Verkleidung einen grauweißen Belag, dazu dicke Stränge, die über die Ziegel nach oben wachsen. Ein Holzbalken in der Nähe lässt sich mit dem Schraubenzieher eindrücken wie Kork.

Ein solches Szenario begründet einen ernst zu nehmenden Verdacht, aber noch keine Diagnose. Echter Hausschwamm kann erhebliche Schäden und hohe Sanierungskosten verursachen. Für Eigentümer zählt jetzt, schnell und richtig zu reagieren und die Zuständigkeiten zu klären.

01Was Echter Hausschwamm ist

Holzzerstörende Pilze gibt es viele. Der Echte Hausschwamm bildet Stränge, mit denen er Wasser und Nährstoffe transportiert. So kann er auch nicht hölzerne Bereiche überbrücken und sich durch Fugen oder hinter Putz bis zu weiterem Holz ausbreiten.

Für einen Befall sind geeignete Feuchtigkeitsbedingungen erforderlich, etwa nach einem Wasserschaden, an undichten Dachanschlüssen oder bei Balkenköpfen in feuchten Außenwänden. Durch den Wassertransport kann der Pilz auch angrenzende, trockenere Bereiche erreichen. Holzbalkendecken, Fachwerk oder Holzdielen über feuchten Kellern bieten deshalb Anlass für eine sorgfältige Prüfung.

Andere Pilze wie der Braune Kellerschwamm oder Porenschwämme richten ebenfalls Schäden an. Ihre Feuchtigkeitsansprüche und Ausbreitungswege unterscheiden sich. Trocknung hemmt das Wachstum, belegt aber nicht automatisch, dass ein Befall abgestorben oder ein geschädigtes Bauteil wieder sicher ist. Beim Echten Hausschwamm ist ein fachlich abgestimmtes Sanierungskonzept erforderlich.

02Hausschwamm erkennen

Eine verlässliche Bestimmung erfordert einen Sachverständigen für Holzschutz, gegebenenfalls mit Laboranalyse einer Probe. Die Bestimmung ist wichtig, weil davon Art und Umfang der Sanierung abhängen.

03Wie saniert wird

Die Sanierung orientiert sich an DIN 68800-4, der Norm für Bekämpfungs- und Sanierungsmaßnahmen gegen holzzerstörende Pilze und Insekten. Umfang und Verfahren müssen Fachleute für das konkrete Gebäude festlegen. Typische Schritte sind:

Wie teuer das wird, hängt am Ausmaß. Ein Balkenkopf in einer Außenwand ist etwas anderes als ein Dachstuhl oder mehrere Geschossdecken. Pauschale Preise je Quadratmeter helfen wenig. Eine belastbare Kostenplanung benötigt eine Untersuchung und darauf aufbauende Angebote; verdeckte Schäden können Nachträge verursachen.

04Wer zahlt: Eigentümer, Gemeinschaft, Mieter, Verkäufer

Eigentümer eines ganzen Hauses müssen die Sanierung zunächst finanzieren, soweit kein Dritter eintritt. Bei einer vermieteten Immobilie können die Kosten als Erhaltungsaufwand zu den Werbungskosten gehören. Ob ein sofortiger Abzug möglich ist oder Herstellungskosten vorliegen, hängt vom Einzelfall ab. Die steuerliche Einordnung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

In der Eigentümergemeinschaft sind tragende Balken, Geschossdecken, Dachkonstruktion und konstruktives Mauerwerk grundsätzlich Gemeinschaftseigentum; bei einzelnen Bauteilschichten ist die Zuordnung gesondert zu prüfen. Über die Sanierung entscheidet die Gemeinschaft. Eigentümer können eine ordnungsmäßige Verwaltung und Erhaltung verlangen (§§ 18, 19 WEG). Die Kosten werden nach dem geltenden Verteilungsschlüssel umgelegt, grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, sofern keine wirksame abweichende Regelung besteht (§ 16 Abs. 2 WEG). Reicht die verfügbare Rücklage nicht, kann eine Sonderumlage erforderlich werden. Bei Streit über Zuständigkeiten oder die Kostenverteilung unterstützt Sie ein Rechtsanwalt.

Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht sofort steuerlich abziehbar. Maßgeblich ist grundsätzlich erst die tatsächliche Verwendung durch die Gemeinschaft für steuerlich abziehbare Ausgaben und deren steuerliche Einordnung. Auch das Hausgeld ist nicht insgesamt als Werbungskosten abziehbar. Welche Beträge Sie ansetzen können, klären Sie anhand der Abrechnungen mit Ihrem Steuerberater.

Mieter müssen auftretende Schäden beziehungsweise Mängel unverzüglich melden. Für die Instandsetzung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Bei einer erheblichen Beeinträchtigung kann die Miete kraft Gesetzes gemindert sein (§ 536 BGB); Voraussetzungen und mögliche Ausschlüsse hängen vom Einzelfall ab. Die Mietminderungstabelle bietet Orientierung, legt aber keinen verbindlichen Prozentsatz fest. Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen, nicht allein die Kaltmiete. Hat ein Mieter den Schaden schuldhaft verursacht oder durch unterlassene Meldung vergrößert, können Schadenersatzansprüche bestehen. Dafür müssen die jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen nachgewiesen werden. Lassen Sie die konkrete Mietminderung oder mögliche Ersatzansprüche anwaltlich beurteilen.

Der Verkäufer kann sich bei arglistigem Verschweigen eines Mangels nicht auf einen Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Auch ein früherer, sanierter Befall kann offenbarungspflichtig sein. Der Käufer muss die Voraussetzungen seines Anspruchs grundsätzlich darlegen und beweisen, insbesondere Kenntnis beziehungsweise Arglist. Welche Offenlegungspflichten und Ansprüche im konkreten Fall bestehen, klären Sie mit einem Rechtsanwalt.

05Meldepflicht und Versicherung

Ob für einen Befall eine Anzeigepflicht besteht, richtet sich nach der Bauordnung des jeweiligen Bundeslands. Wenden Sie sich bei Verdacht frühzeitig an die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde und klären Sie, ob, von wem und wann ein Befall angezeigt werden muss. Unabhängig von einer Anzeigepflicht müssen mögliche Gefahren für die Standsicherheit fachkundig beurteilt werden. Offenlegungspflichten gegenüber einem Käufer sind davon zu unterscheiden; hierzu berät Sie ein Rechtsanwalt.

06Beispielrechnung: Befall in der Eigentümergemeinschaft

Markus besitzt seit sechs Jahren eine vermietete Wohnung in einem Gründerzeithaus mit acht Einheiten. Sein Miteigentumsanteil beträgt 120/1.000. Bei einer Dachreparatur wird Echter Hausschwamm in Dachstuhl und oberster Geschossdecke gefunden. Die Sanierung kostet im Beispiel 180.000 €, die Rücklage ist für andere Arbeiten verplant. Angenommen wird, dass die gesamte Sanierung über eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen finanziert wird. Markus ist eine fiktive Person; die Zahlen sind eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Prognose.

Die Kaltmiete beträgt 700 €. Für vier Monate wird wegen geöffneter Decken und Lärms vereinfachend ein Einnahmeausfall von monatlich 210 € angesetzt: 30 % von 700 €. Das ist eine Rechenannahme, keine rechtliche Mietminderungsberechnung. Für eine solche Berechnung wären die Bruttomiete und die konkrete Beeinträchtigung maßgeblich; den angemessenen Prozentsatz sollten Sie anwaltlich klären. Markus ist ledig, sein zu versteuerndes Einkommen ohne den Schaden liegt annahmegemäß bei 60.000 €.

Im vereinfachten Beispiel verringert die Einkommensteuerentlastung die wirtschaftliche Belastung auf 14.654 €. Die Sonderumlage von 21.600 € muss Markus unabhängig davon zu den beschlossenen Fälligkeitsterminen finanzieren. Eine steuerliche Entlastung steht nicht automatisch bereits zu diesem Zeitpunkt als Liquidität zur Verfügung.

Hätte er die Wohnung erst vor einem Jahr gekauft, wäre unter anderem zu prüfen, ob die einschlägigen Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und damit anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann wären die betreffenden Kosten grundsätzlich nur über die Abschreibung zu berücksichtigen. Auch nach Ablauf von drei Jahren ist nicht jede Baumaßnahme automatisch sofort abziehbar. Lassen Sie die Einordnung und den Zeitpunkt des Abzugs von Ihrem Steuerberater beurteilen.

Und wenn der Befall vor dem Kauf erkannt worden wäre? Markus hätte einen Preisnachlass verhandeln oder vom Kauf absehen können. Ein Preisnachlass ist jedoch nicht sicher und ersetzt keine verfügbare Liquidität für die Sanierung.

07Für wen ein Altbau mit Holzbalken passt

08Risiken, die bleiben

Wiederbefall. Wird die Feuchtigkeitsquelle nicht dauerhaft beseitigt, kann der Pilz erneut wachsen. Ein nachvollziehbarer Sanierungsbericht und fachlich festgelegte Kontrollen sind wichtig.

Wertminderung. Ein früherer Befall kann beim Verkauf offenbarungspflichtig sein. Er kann auch nach fachgerechter Sanierung die Kaufentscheidung oder die Bewertung durch eine Bank beeinflussen; ein pauschaler Abschlag lässt sich daraus nicht ableiten. Den Umfang Ihrer Offenlegungspflichten klären Sie mit einem Rechtsanwalt.

Liquidität. Sonderumlagen können kurzfristig fällig werden; entscheidend ist die konkrete Fälligkeitsregelung. Wer knapp finanziert ist, kann dadurch unter Druck geraten. Warum eine Reserve dazugehört, zeigt der Ratgeber Instandhaltungskosten einer Immobilie.

Streit in der Gemeinschaft. Über Sanierungsmaßnahmen wird grundsätzlich durch Beschluss entschieden. Verzögerungen können den Schaden vergrößern. Bei dringenden Gefahren sind erforderliche Sicherungsmaßnahmen und die dafür bestehenden Zuständigkeiten gesondert zu klären. Bei rechtlichen Konflikten unterstützt Sie ein Rechtsanwalt.

Rechtsstreit mit dem Verkäufer. Arglist und Kenntnis können schwer nachzuweisen sein. Berücksichtigen Sie das Risiko, Gutachten- und Anwaltskosten nicht erstattet zu bekommen. Die Erfolgsaussichten eines Anspruchs sollten Sie anwaltlich einschätzen lassen.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen. Die Zahlen sind Beispielannahmen und keine Kosten- oder Ertragsprognose. Für die Beurteilung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Bausachverständigen.