Betrug beim Immobilienkauf erkennen: Maschen und Schutz
Beim Immobilienkauf geht es um große Summen. Notar und Grundbuch bieten wichtige Schutzmechanismen, aber keine Betrugsgarantie. Wir zeigen mögliche Maschen, einen beispielhaften Preis-Check und Schritte bei Betrugsverdacht.
Nadeem ShahidInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie sehen eine Zweizimmerwohnung in einer gefragten Stadt, frisch renoviert, vermietet, für 129.000 €. Im folgenden fiktiven Beispiel kosten vergleichbare Wohnungen im Viertel fast das Doppelte. Der Verkäufer schreibt freundlich, er lebe im Ausland und müsse schnell verkaufen. Vor der Besichtigung bittet er um eine Reservierungsgebühr von 3 %.
Spätestens hier sollten Sie stoppen. Nicht jedes günstige Angebot ist Betrug. Ein auffällig niedriger Preis zusammen mit einer Geldforderung vor Besichtigung oder Notartermin ist aber ein Warnsignal.
01Warum der Kauf über den Notar schützt
Ein Immobilienkaufvertrag bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Der Notar stellt die Identität der Beteiligten fest, regelmäßig anhand amtlicher Ausweise (§ 10 BeurkG), sieht ins Grundbuch und belehrt beide Seiten. Bargeld darf er nicht zur Verwahrung annehmen (§ 57 Abs. 1 BeurkG). Seit April 2023 darf der Kaufpreis einer Immobilie in Deutschland auch zwischen den Parteien nicht mehr bar, in Kryptowerten oder Gold gezahlt werden; der Notar prüft die gesetzlich erforderlichen Nachweise der zulässigen Zahlung (§ 16a GwG).
Ein wichtiger Schutz liegt im Ablauf. Der Notar beantragt bei einem üblichen Bestandskauf eine Auflassungsvormerkung, die Ihren Anspruch im Grundbuch sichert. Erst wenn die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, regelmäßig einschließlich dieser Eintragung, schickt er die Fälligkeitsmitteilung. Dann zahlen Sie entsprechend dem Vertrag und den unabhängig bestätigten Zahlungsanweisungen. Dabei können etwa Teilbeträge unmittelbar an abzulösende Gläubiger zu zahlen sein. Den Ablauf im Detail zeigt der Ratgeber Ablauf beim Immobilienkauf.
02Mögliche Betrugsmaschen
Vorkasse für Besichtigung oder Reservierung. Der angebliche Eigentümer lebt im Ausland, die Schlüssel sollen per Post oder über einen Treuhanddienst kommen. Vorher sollen Sie eine Kaution, Reservierungsgebühr oder Anzahlung überweisen. Nach der Zahlung kann der Kontakt abbrechen.
Gefälschte Exposés. Betrüger können Fotos und Texte echter Angebote kopieren und einen niedrigeren Preis einsetzen. Eine umgekehrte Bildersuche kann zeigen, dass die Fotos aus einem anderen Inserat oder einer anderen Stadt stammen. Kein Treffer ist jedoch kein Echtheitsnachweis.
Falscher Eigentümer. Täter können versuchen, mit gefälschten Ausweisen als Eigentümer aufzutreten. Lebt der tatsächliche Eigentümer weit entfernt, kann das eine unabhängige Rückfrage erschweren. Die notarielle Identitätsprüfung schließt Fälschungsrisiken nicht vollständig aus. Ungewöhnlicher Zeitdruck und ein Verkäufer, der nur per E-Mail erreichbar ist, sind Warnzeichen.
Geänderte Bankverbindung. Kurz vor der Zahlung kommt eine E-Mail, scheinbar vom Notar, Verkäufer oder Makler. Wegen einer „Kontoumstellung“ solle der Kaufpreis auf ein neues Konto gehen. Die Absenderadresse kann nur in einem Buchstaben abweichen; auch ein kompromittiertes echtes E-Mail-Konto ist möglich. Wer ungeprüft überweist, riskiert, den Kaufpreis an Kriminelle zu zahlen.
Anlagemodelle mit Immobilienbezug. Hohe feste Zinsen für Nachrangdarlehen oder Beteiligungen, die angeblich durch Immobilien besichert sind: Hier kaufen Sie keine Wohnung im Grundbuch, sondern geben einem Unternehmen Geld. Das ist kein Betrug per se, aber ein anderes Risiko als ein Wohnungskauf. Ob und mit welchem Rang tatsächlich Sicherheiten bestehen, sollten Sie gesondert von einem Rechtsanwalt prüfen lassen.
03Warnsignale auf einen Blick
| Warnsignal | Warum es auffällt |
|---|---|
| Preis deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen | Mögliches Lockangebot; Fotos könnten kopiert sein |
| Verkäufer im Ausland, nur per E-Mail oder Messenger erreichbar | Identität und Angaben sind schwerer unabhängig zu prüfen |
| Geld vor Besichtigung oder vor dem Notartermin | Mögliches Vorkasse-Risiko |
| Zeitdruck („andere Interessenten zahlen morgen“) | Kann eine sorgfältige Prüfung verhindern sollen |
| Notar wird vom Verkäufer vorgegeben, ist aber nicht auffindbar | Gefälschte Notarkanzlei möglich |
| Kontoänderung kurz vor der Zahlung | Möglicher E-Mail-Betrug |
| Unterlagen fehlen oder kommen nur als Foto | Echtheit schwerer prüfbar; gefälschte Grundbuchauszüge möglich |
Ein einzelnes Signal beweist keinen Betrug, kann aber bereits ausreichen, um eine Zahlung zu stoppen. Klären Sie Auffälligkeiten unabhängig. Auch eine Beurkundung allein bedeutet noch nicht, dass der Kaufpreis fällig oder eine Zahlungsanweisung echt ist.
04Preis-Check: wenn die Zahlen zu gut sind
Ein auffällig niedriger Preis ist ein Anlass für weitere Prüfung. Ein schneller Check ist der Kaufpreisfaktor, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Liegt er weit unter dem Niveau tatsächlich vergleichbarer Wohnungen, sollten Sie die Gründe klären. Zustand, Mietverhältnis, Rechte Dritter oder andere Besonderheiten können Preisunterschiede erklären; ein niedriger Faktor allein beweist keinen Betrug.
Nehmen wir das Angebot aus dem Einstieg. 129.000 € bei 850 € Kaltmiete im Monat ergeben 10.200 € Jahreskaltmiete. Für die Vergleichswohnung wird im Beispiel das 25-Fache der Jahresmiete angenommen, also 255.000 €. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Marktbeobachtung oder Prognose. Wir rechnen mit 3,8 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung. Der Zinssatz ist ausschließlich eine Rechenannahme, kein aktuelles Finanzierungsangebot.
Die angenommenen Darlehen betragen 115.000 € beziehungsweise 230.000 €. Dafür werden 14.000 € beziehungsweise 25.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis benötigt, zusätzlich zu den hier nicht bezifferten Kaufnebenkosten. Die folgende vereinfachte Jahresrechnung wendet Zins und anfängliche Tilgung auf den ursprünglichen Darlehensbetrag an; sie ist kein genauer Tilgungsplan für das erste Jahr.
| Angebot 129.000 € | Vergleichspreis 255.000 € | |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | 12,6-fach | 25-fach |
| Kaltmiete | 10.200 € | 10.200 € |
| Zinsen 3,8 % | −4.370 € | −8.740 € |
| Anfängliche Tilgung 2 % | −2.300 € | −4.600 € |
| Nicht umlagefähige Kosten, angenommen | −1.200 € | −1.200 € |
| Cashflow vor Steuern | +2.330 € | −4.340 € |
Die angenommenen nicht umlagefähigen Kosten von 1.200 € sind eine Cashflow-Position, nicht automatisch ein steuerlicher Abzug. Das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abzugsfähig. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort steuerlich abziehbar; maßgeblich sind erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben und deren Einordnung. Tilgung ist ebenfalls kein Werbungskostenabzug. Für die Gebäudeabschreibung sind der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten einschließlich der zuzuordnenden Anschaffungsnebenkosten und der anwendbare AfA-Satz entscheidend. Die Einkommensteuer richtet sich nach dem persönlichen zu versteuernden Einkommen und dem Einkommensteuertarif (§ 32a EStG). Lassen Sie Ihre individuelle Steuerrechnung von einem Steuerberater erstellen.
Das Angebot ergibt unter diesen Annahmen einen Überschuss von 2.330 € im Jahr. Beim angenommenen Vergleichspreis entsteht vor Steuern ein jährlicher Finanzierungsbedarf von 4.340 €. Die Differenz beträgt 6.670 € im Jahr. Sie folgt hier aus den unterschiedlichen Darlehensbeträgen und beweist weder ein marktübliches Preisniveau noch Betrug. Steuern sind in diesem Vergleich nicht berücksichtigt. Prüfen Sie insbesondere, ob Kaufpreis, Miete, Zustand und Eigentümerangaben belastbar sind. Steht die Wohnung im Betrugsfall gar nicht zum Verkauf oder existiert sie nicht, lässt sich auch der errechnete Mietüberschuss nicht erzielen.
Wie Sie Miete und Preis selbst einordnen, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
05Was tun im Ernstfall
- 01Bank sofort anrufen
Einen Überweisungsrückruf und die verfügbaren Maßnahmen bei Betrugsverdacht anstoßen. Schnelles Handeln kann die Chancen verbessern; eine Rückholung ist nicht garantiert.
- 02Beweise sichern
Inserat als Bildschirmfoto, E-Mails mit vollständigen Kopfzeilen, Chatverläufe und Kontoauszug sichern.
- 03Anzeige erstatten
Bei der Polizei, online oder vor Ort. Betrug ist strafbar (§ 263 StGB). Das Aktenzeichen kann für Bank und eine gegebenenfalls zuständige Versicherung wichtig sein.
- 04Plattform informieren
Das Inserat melden, damit es geprüft und gegebenenfalls gelöscht wird und andere gewarnt werden können.
- 05Notar informieren
Wenn ein Notar genannt wurde oder ein Vertrag in Vorbereitung ist, den Notar über unabhängig ermittelte Kontaktdaten direkt kontaktieren.
- 06Anwalt einschalten
Insbesondere bei größeren Beträgen die zivilrechtlichen Ansprüche, mögliche Sicherungsmaßnahmen und deren Kosten prüfen lassen.
06Für wen welche Vorsicht nötig ist
- Sie kaufen nach Besichtigung über einen Notar, dessen Identität und Kontaktdaten Sie selbst geprüft haben.
- Sie zahlen erst nach der Fälligkeitsmitteilung entsprechend den unabhängig bestätigten Zahlungsanweisungen.
- Sie haben Grundbuch, Teilungserklärung und Protokolle vor dem Termin erhalten und deren Herkunft und Inhalt geprüft.
- Sie sollen vor Besichtigung oder Beurkundung Geld überweisen.
- Der Verkäufer ist nur schriftlich erreichbar und drängt.
- Sie kaufen aus der Ferne, ohne die Wohnung je gesehen zu haben.
07Risiken, die trotz Vorsicht bleiben
Unseriöse, aber nicht zwangsläufig strafbare Angebote. Nicht jedes schlechte Geschäft ist Betrug. Eine überteuerte Wohnung oder eine optimistische Mietkalkulation begründet allein noch keinen Betrugsnachweis; bewusste Täuschungen können dagegen rechtlich relevant sein. Eigenes Nachrechnen und unabhängige Prüfung helfen, siehe Kaufvertrag einer Eigentumswohnung prüfen. Bei konkretem Täuschungsverdacht sollten Sie einen Rechtsanwalt hinzuziehen.
Gefälschte Dokumente. Grundbuchauszüge, Mietverträge und Energieausweise lassen sich fälschen. Lassen Sie Grundbuchangaben durch den Notar prüfen und fordern Sie Verwaltungsunterlagen über unabhängig bestätigte Kontaktdaten beim Verwalter an. Nicht jede Unterlage wird vom Notar auf Echtheit oder wirtschaftliche Richtigkeit geprüft.
Rückholung. Ist Geld weitergeleitet worden, kann eine Rückholung schwierig oder unmöglich sein, insbesondere bei grenzüberschreitenden Zahlungen. Trotzdem sollten Sie unverzüglich Bank und Polizei einschalten; der Ausgang lässt sich nicht pauschal vorhersagen.
Zeitdruck im eigenen Kopf. Wer lange sucht, will ein gutes Angebot nicht verlieren. Diesen Druck können Betrüger ausnutzen. Nehmen Sie sich Zeit für die Prüfung, statt eine ungesicherte Vorauszahlung zu leisten.
FAQHäufige Fragen
Wie erkenne ich Betrug beim Immobilienkauf?
Warnsignale sind ein auffällig niedriger Preis, ein schwer erreichbarer Verkäufer, Zeitdruck und Geldforderungen vor Besichtigung oder Notartermin. Kein einzelnes Merkmal beweist Betrug. Prüfen Sie Fotos per umgekehrter Bildersuche, den Notar im offiziellen Verzeichnis sowie Eigentumsangaben und Zahlungsanweisungen unabhängig.
Darf ein Verkäufer vor dem Notartermin Geld verlangen?
Bei einem üblichen Kauf wird der Kaufpreis erst nach der Beurkundung und der notariellen Fälligkeitsmitteilung gezahlt. Eine frühere Forderung ist ein Warnsignal, aber nicht jede Geldforderung vor dem Termin ist automatisch gesetzlich verboten. Der BGH hat 2023 eine nicht erstattungsfähige Reservierungsgebühr in Makler-AGB für unwirksam erklärt. Lassen Sie Reservierungsvereinbarungen vor einer Zahlung unabhängig von einem Rechtsanwalt prüfen.
Kann ich eine Immobilie bar bezahlen?
Nein. Seit April 2023 ist die Barzahlung des Kaufpreises für Immobilien in Deutschland verboten. Auch Zahlungen in Kryptowerten oder Gold sind untersagt. Der Notar prüft die gesetzlich erforderlichen Zahlungsnachweise nach § 16a GwG.
Was mache ich, wenn ich eine E-Mail mit neuer Bankverbindung bekomme?
Stoppen Sie die Zahlung. Rufen Sie den Notar unter einer unabhängig ermittelten Nummer an und lassen Sie die Änderung sowie die erforderliche Dokumentation klären. Maßgeblich sind die vertraglichen Zahlungsregelungen und unabhängig bestätigte Zahlungsanweisungen; dazu können auch Zahlungen an abzulösende Gläubiger gehören.
Schützt mich der Notar vor Betrug?
Die notarielle Identitätsprüfung, die Grundbucheinsicht und die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen bieten wichtige Schutzmechanismen. Bei einem üblichen Bestandskauf gehört dazu regelmäßig eine Vormerkung. Der Notar garantiert aber weder Betrugsfreiheit noch die wirtschaftliche Qualität des Kaufs. Ungesicherte Zahlungen außerhalb des vorgesehenen Ablaufs bleiben riskant.
Wie prüfe ich, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist?
Für die Grundbucheinsicht ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse erforderlich. Wenden Sie sich als Kaufinteressent an den Notar, der den Vertrag vorbereitet. Er prüft Grundbuchangaben und die Identität der Beteiligten sowie gegebenenfalls die Vertretungsbefugnis. Ein vom Verkäufer als Foto geschickter Auszug ersetzt diese Prüfung nicht.
Was ist ein Notaranderkonto?
Ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis in besonderen Fällen abgewickelt wird. Der Notar darf es nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse und mit einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden schriftlichen Verwahrungsanweisung nutzen (§ 57 BeurkG). Weitere Erläuterungen finden Sie im Glossareintrag zum Notaranderkonto.
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Quellen
- § 311b BGB (Beurkundungspflicht) und § 307 BGB (Inhaltskontrolle von AGB)
- § 10 BeurkG (Identität) und § 57 BeurkG (Verwahrung, Bargeldverbot)
- § 16a GwG (Verbot von Barzahlungen beim Immobilienerwerb)
- § 263 StGB (Betrug)
- BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22 (Reservierungsgebühr in Makler-AGB), Pressemitteilung Nr. 070/2023
- Notarverzeichnis der Bundesnotarkammer: notar.de
- § 32a EStG (Einkommensteuertarif)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung mit den im Artikel genannten Annahmen
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.
Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Cashflow-Zahlen sind vereinfachte Beispielrechnungen vor Steuern, keine Renditezusage. Lassen Sie individuelle rechtliche und steuerliche Fragen von einem Rechtsanwalt beziehungsweise Steuerberater klären.
