Familiendarlehen: Wenn die Eltern beim Wohnungskauf helfen

Ihre Eltern haben Ersparnisse, die auf einem Tagesgeldkonto liegen. Sie selbst wollen eine vermietete Wohnung kaufen, aber die Bank verlangt Eigenkapital, und die Rate wäre ohne Hilfe knapp. Irgendwann bieten Ihre Eltern am Küchentisch an, Ihnen etwas zu leihen.

Das ist ein guter Gedanke, der schnell kompliziert werden kann. Denn bei einem Familiendarlehen schauen drei Seiten genau hin. Die Bank will wissen, ob das Geld wie Eigenkapital wirkt. Das Finanzamt prüft, ob der Vertrag steuerlich anzuerkennen ist. Und in der Familie selbst sollte allen klar sein, was passiert, wenn etwas schiefgeht.

01Darlehen oder Schenkung: die Grundfrage

Bevor es um Verträge geht, sollte die Familie eine Frage klären. Soll das Geld zurückfließen oder nicht?

Eine Schenkung kann die Finanzierungsstruktur vereinfachen, weil keine Rückzahlung vereinbart wird. Für Eltern, die das Geld im Alter vielleicht selbst brauchen, kann ein Darlehen die passendere Lösung sein, sofern Rückzahlung und Verfügbarkeit realistisch geplant sind. Beides lässt sich auch kombinieren, etwa ein Darlehen, auf dessen Rückzahlung die Eltern später teilweise verzichten. Ein unentgeltlicher Verzicht ist dann wiederum schenkungsteuerlich zu berücksichtigen.

Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Frühere Schenkungen können den verfügbaren Freibetrag daher bereits vermindert haben. Lassen Sie die steuerlichen Folgen einer Schenkung oder eines späteren Forderungsverzichts von einem Steuerberater beurteilen.

02Wie die Bank ein Familiendarlehen sieht

Für die Bank ist ein Familiendarlehen zunächst ein weiterer Kredit. Er erhöht Ihre Schulden und, wenn Sie Raten zahlen, Ihre monatliche Belastung. Eine Bank kann für die Berücksichtigung als Eigenkapitalersatz insbesondere folgende Bedingungen stellen:

• Das Darlehen ist nachrangig. Die Eltern erklären, dass ihre Forderung nach Maßgabe der Vereinbarung hinter die Bankforderung zurücktritt. Man nennt das Rangrücktritt.
• Es ist tilgungsfrei, solange die Bankfinanzierung läuft, oder für einen von der Bank akzeptierten Zeitraum.
• Es ist nicht im Grundbuch vor der Bank abgesichert.

Wie die Bank im Einzelfall rechnet, legt sie selbst fest. Ein Nachrang allein garantiert keine Anerkennung als Eigenkapitalersatz. Fragen Sie vor Abschluss des Darlehensvertrags, welche Bedingungen Ihre Bank an ein Familiendarlehen stellt. Sonst müssen Sie den Vertrag später ändern.

03Was das Finanzamt verlangt

Für die steuerliche Anerkennung von Verträgen unter Angehörigen sind klare Vereinbarungen, ihre tatsächliche Durchführung und der Fremdvergleich maßgeblich. Gemeint ist die Frage, ob Fremde den Vertrag unter vergleichbaren Umständen ähnlich geschlossen und durchgeführt hätten. Die Gesamtumstände sind entscheidend; ein schriftlicher Vertrag allein genügt nicht.

Im Kern geht es um vier Punkte: Die Vereinbarung sollte schriftlich dokumentiert sein. Zins, Laufzeit und Art der Rückzahlung sind klar geregelt. Vereinbarte Zinsen werden fristgerecht gezahlt. Und die Tilgung läuft so, wie sie vereinbart ist. Auch Sicherheiten und die übrigen Vertragsbedingungen können für die Gesamtwürdigung relevant sein.

Für Sie als Vermieter können tatsächlich gezahlte Zinsen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung sein, wenn das Darlehen nachweisbar der vermieteten Wohnung dient und steuerlich anerkannt wird. Das kann Ihre Einkommensteuer senken. Die Tilgung ist dagegen nicht als Werbungskosten abziehbar.

Für Ihre Eltern sind die Zinsen Kapitalerträge. Das Gesetz schließt den Abgeltungsteuersatz von 25 % unter bestimmten Voraussetzungen aus, wenn Gläubiger und Schuldner einander „nahe stehende Personen“ sind und der Schuldner die Zinsen steuerlich absetzt (§ 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EStG). Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Verwandtschaftsverhältnis allein dafür nicht reicht (BFH, Urteil vom 29.04.2014, VIII R 9/13). Ob der besondere Steuersatz anwendbar ist, hängt dennoch von den konkreten Verhältnissen ab. Soweit er gilt, beträgt er 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Ein noch verfügbarer Sparerpauschbetrag ist zu berücksichtigen.

Bei einem zinslosen Darlehen zahlen Sie keine Zinsen und können auch keine absetzen. Der Zinsvorteil kann schenkungsteuerlich eine Zuwendung sein; das gilt auch bei einem verbilligten Darlehen. § 15 Abs. 1 BewG sieht für den Jahreswert der Nutzung einer Geldsumme 5,5 % vor, wenn kein anderer Wert feststeht. Bei 40.000 € ergibt das rechnerisch 2.200 € Jahreswert. Das ist nicht automatisch der gesamte steuerpflichtige Erwerb und auch nicht ohne Weiteres eine jährlich neu entstehende Schenkung: Für die Bewertung des Vorteils sind insbesondere Laufzeit, Kündigungsrechte und der maßgebliche Vergleichszins entscheidend. Ob der Freibetrag reicht, hängt außerdem von früheren Schenkungen desselben Elternteils ab. Auch die 2-%-Variante im folgenden Beispiel kann deshalb schenkungsteuerlich relevant sein. Besprechen Sie Zinsabzug, Besteuerung der Eltern und mögliche Schenkungsteuer gemeinsam mit einem Steuerberater.

04Beispielrechnung: drei Wege zur selben Wohnung

Julia ist 31, ledig, angestellt und hat vor dem Ergebnis aus dieser Wohnung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung für 240.000 € plus 24.000 € Kaufnebenkosten. Die Kaltmiete beträgt 850 € im Monat. Als nicht umlagefähige Kosten setzt das Beispiel 1.500 € im Jahr an. Ihre Eltern können 40.000 € beisteuern. Julia ist eine fiktive Käuferin; die Zahlen sind eine Beispielrechnung, vereinfacht, und keine Prognose.

Wir vergleichen drei Varianten für ein volles Vermietungsjahr. Vereinfachend werden für alle Bankdarlehen 3,8 % Zins und 2 % anfängliche Tilgung auf die Anfangsschuld angesetzt. Das ist eine einheitliche Rechenannahme, kein Bankangebot; tatsächliche Konditionen können sich je nach Finanzierung unterscheiden. Kaufpreis und Nebenkosten werden im Beispiel vollständig durch Darlehen finanziert. Das setzt voraus, dass die Bank die jeweilige Struktur akzeptiert.

Die steuerliche Modellrechnung unterstellt, dass die 1.500 € vollständig tatsächlich angefallene, sofort abzugsfähige Aufwendungen sind. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort abzugsfähig; erst tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Beträge kommen in Betracht. Das gesamte Hausgeld darf deshalb nicht pauschal als Werbungskosten angesetzt werden. Enthält der Betrag Rücklagenzuführungen, bleibt deren Liquiditätsabfluss bestehen, die Steuerrechnung muss aber angepasst werden.

Für den Nachsteuervergleich verwenden wir eine angenommene Entlastungsquote von 35 % auf den jeweiligen steuerlichen Vermietungsverlust. Diese vereinfachte Modellquote wird nicht aus Julias Einkommen abgeleitet und bildet nicht den Einkommensteuertarif 2026 ab. Unterstellt wird, dass die Verluste vollständig mit ihren anderen Einkünften verrechnet werden können. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben bei Julia unberücksichtigt.

Vor Steuern zahlt Julia in Variante A rund 551 € im Monat zu. Mit dem Familiendarlehen zu 2 % sind es 424 €, zinslos 358 €. Gegenüber Variante A verbessert Variante B den jährlichen Cashflow um 1.520 €: 720 € entfallen auf niedrigere Zinsen und 800 € auf die ausgesetzte Tilgung des Familienanteils. Bei Variante C beträgt der Unterschied 2.320 €: 1.520 € Zinsersparnis und 800 € weniger Tilgung.

Genau hier liegt der Haken. Die 40.000 € sind weiterhin geschuldet. Das Familiendarlehen muss nach den vereinbarten Bedingungen zurückgezahlt werden, sofern die Eltern nicht wirksam darauf verzichten. Von der niedrigeren Zuzahlung entfallen in beiden Familienvarianten jährlich 800 € auf eine langsamere Entschuldung, nicht auf eine Kostenersparnis.

Und die Eltern? In Variante B erhalten sie 800 € Zinsen im Jahr. Ist ihr Sparerpauschbetrag bereits ausgeschöpft und gilt der Steuersatz von 25 %, ergeben sich ohne Kirchensteuer 200 € Einkommensteuer und 11 € Solidaritätszuschlag, zusammen 211 €. Auf einem Tagesgeldkonto könnten sie ebenfalls Zinsen erhalten. Ob 2 % angemessen sind, hängt nicht nur von der Familienabsprache ab, sondern auch von Laufzeit, Risiko, Sicherheiten und möglichen steuerlichen Folgen. Lassen Sie die steuerliche Einordnung vom Steuerberater beurteilen.

05Der Vertrag in sieben Punkten

Ein einfacher privater Darlehensvertrag benötigt grundsätzlich keine notarielle Beurkundung. Für einen belastbaren Nachweis sollten Sie ihn schriftlich festhalten. Eine Grundschuld oder besondere Gestaltung kann zusätzliche Formanforderungen und notarielle Mitwirkung erfordern. Diese Punkte gehören in den Vertrag:

Danach kommt der wichtigste Teil: den Vertrag leben. Vereinbarte Zinsen pünktlich überweisen, Tilgung wie vereinbart leisten, alles über das Konto dokumentieren. Werden fällige Zahlungen entgegen der Vereinbarung nicht geleistet, kann das die steuerliche Anerkennung gefährden. Eine ausdrücklich vereinbarte zins- oder tilgungsfreie Zeit ist davon zu unterscheiden. Stimmen Sie die Vertragsgestaltung mit einem Rechtsanwalt und die steuerlichen Anforderungen mit einem Steuerberater ab.

06Für wen ein Familiendarlehen passt

07Risiken eines Familiendarlehens

Die Rückzahlung kommt. Ist das Darlehen über die gesamte Laufzeit tilgungsfrei und endfällig vereinbart, wird es am Ende in einer Summe fällig. Planen Sie, woher das Geld dann kommt: aus angesparten Mitteln, einer Anschlussfinanzierung oder einem Verkauf. Weder eine Anschlussfinanzierung noch ein ausreichender Verkaufserlös ist garantiert. Sondertilgungen des Bankdarlehens zahlen das Familiendarlehen nicht unmittelbar zurück.

Die Eltern brauchen das Geld früher. Pflege, Krankheit, ein Umzug: Der Bedarf kann sich ändern. Ein Rangrücktritt begünstigt die Bank und kann die Durchsetzbarkeit der Elternforderung beschränken. Sprechen Sie offen darüber, wie viel Reserve den Eltern bleibt.

Der Erbfall. Stirbt ein Elternteil, geht die Forderung grundsätzlich auf den oder die Erben über. Bei mehreren Erben kann sie Teil einer Erbengemeinschaft werden, an der Sie selbst und Ihre Geschwister beteiligt sind. Wer Zahlungen verlangen darf und wie die Forderung bei der Nachlassauseinandersetzung behandelt wird, hängt von der konkreten Erbfolge und den Vereinbarungen ab. Ein auf die Nachlassregelung abgestimmter Vertrag kann Konflikte reduzieren. Lassen Sie sich dazu von einem Rechtsanwalt beraten.

Das Finanzamt erkennt den Vertrag nicht an. Dann kann der Werbungskostenabzug für Zinsen entfallen. Das bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Zahlungen Schenkungen sind; ihre steuerliche Einordnung ist gesondert zu beurteilen. Abweichungen von der vereinbarten Durchführung können die Anerkennung gefährden. Klären Sie die Folgen mit einem Steuerberater.

Die Wohnung bleibt eine Wohnung. Leerstand, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung und Instandhaltung treffen Sie unabhängig davon, ob der Kauf mit Bankdarlehen, Familiendarlehen oder eigenem Geld finanziert wird. Bank- und Familiendarlehen bleiben Fremdkapital, auch wenn die Bank einen Familienkredit für ihre Prüfung als Eigenkapitalersatz akzeptiert.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Lassen Sie steuerliche Fragen von einem Steuerberater und rechtliche Fragen von einem Rechtsanwalt beurteilen. Die Finanzierungs- und Steuerberechnungen sind vereinfachte Beispiele mit den genannten Annahmen, keine Prognosen oder Zusagen.