Mikroapartments als Kapitalanlage: Chancen, Kosten und Risiken
Kleine Wohnungen, hohe Quadratmetermiete – aber auch höhere Kaufpreise pro m² und mehr Mieterwechsel. Was Sie vor dem Kauf eines Mikroapartments rechnen sollten.
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Was sind Mikroapartments?
Mikroapartments sind kleine, vollständig ausgestattete Wohnungen mit meist 18 bis 35 Quadratmetern. Sie richten sich an Singles, Studierende, Pendler und Berufseinsteiger, die kompakten Wohnraum in zentraler Lage suchen.
02Warum Mikroapartments als Kapitalanlage?
Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen wird von mehreren Entwicklungen getragen:
- Einpersonenhaushalte: 2025 waren 42,1 % aller Haushalte in Deutschland Einpersonenhaushalte (Statistisches Bundesamt)
- Städte als Arbeitsort: Viele Arbeitsplätze und Hochschulen liegen in Großstädten
- Pendler und Projektarbeit: Bedarf an Zweitwohnungen auf Zeit
- Studierende: In vielen Hochschulstädten reichen Wohnheimplätze nicht aus
Gleichzeitig entstehen in vielen Städten neue Mikroapartment-Projekte. Mehr Angebot kann Mieten und Auslastung unter Druck setzen.
03Miete und Kaufpreis im Verhältnis
Höhere Quadratmetermiete
Kleine Wohnungen erzielen pro Quadratmeter meist höhere Mieten. Rechenbeispiel mit angenommenen Werten für eine Großstadt (keine Marktstatistik, regional sehr unterschiedlich):
| Wohnungsgröße | Miete/m² (Annahme) | Gesamtmiete |
|---|---|---|
| 25 m² Mikroapartment | 20 € | 500 € |
| 60 m² Wohnung | 12 € | 720 € |
| 80 m² Wohnung | 10,50 € | 840 € |
In diesem Beispiel liegt die Quadratmetermiete des Mikroapartments rund zwei Drittel über der einer 60-m²-Wohnung.
Auch der Kaufpreis pro m² ist höher
Der absolute Kaufpreis ist niedriger, was den Einstieg erleichtert. Pro Quadratmeter sind Mikroapartments aber meist teurer, weil Bad, Küche und Erschließung auf wenig Fläche verteilt sind. Ob die Mietrendite höher ist als bei größeren Wohnungen, zeigt deshalb nur die Rechnung für das konkrete Objekt.
Bruttomietrendite
Rechnen Sie wie bei jeder Wohnung: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Beispiel: 500 € Miete und 110.000 € Kaufpreis ergeben 5,5 % brutto, bei 140.000 € Kaufpreis sind es 4,3 %. Berücksichtigen Sie zusätzlich höhere Kosten für Verwaltung, Möblierung und häufigere Neuvermietung.
04Typische Standorte für Mikroapartments
- Universitätsstädte: zum Beispiel Göttingen, Münster, Heidelberg, Jena
- Pendlerstandorte: zum Beispiel Wiesbaden, Darmstadt, Potsdam
- Großstädte mit knappem Wohnraum: zum Beispiel Leipzig, Nürnberg, München, Frankfurt, Hamburg, Berlin
Entscheidend ist die Mikrolage: Nähe zu Hochschule, Arbeitgebern und öffentlichem Nahverkehr.
05Risiken und wie Sie damit umgehen
- Höhere Fluktuation: Mieter wechseln häufiger. Jeder Wechsel kostet Zeit, Geld und oft einen Monat Miete. Eine Verwaltung mit Erfahrung in kleinen Wohnungen hilft.
- Wettbewerb: Neue Projekte in der Nachbarschaft können Mieten und Auslastung senken.
- Regulierung: Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Kurzzeitvermietung kann unter Zweckentfremdungsverbote fallen.
- Steuer: Ferienwohnungen und Serviced Apartments sind von der Sonder-AfA nach § 7b ausgeschlossen.
- Eingeschränkter Käuferkreis: Beim Verkauf ist der Markt kleiner, vor allem bei Apartments in Betreibermodellen.
06Möbliert oder unmöbliert vermieten?
| Kriterium | Möbliert | Unmöbliert |
|---|---|---|
| Miethöhe | Möblierungszuschlag möglich, muss aber angemessen sein und unterliegt der Mietpreisbremse | Standard |
| Mieterschutz | gleicher Mieterschutz wie unmöbliert; befristete Verträge nur mit gesetzlichem Grund (§ 575 BGB) | voller Mieterschutz |
| Aufwand | höher (Ausstattung, Ersatz, Inventar) | geringer |
| Zielgruppe | Studierende, Pendler, Berufseinsteiger | Langzeitmieter |
Einordnung: Möbliert lässt sich oft eine höhere Gesamtmiete erzielen. Dem stehen Kosten für Ausstattung und Ersatz sowie mehr Aufwand gegenüber. Rechnen Sie beide Varianten durch.
07Fazit
Mikroapartments können eine sinnvolle Kapitalanlage sein, wenn Standort, Kaufpreis und Vermietungskonzept zusammenpassen. Die höhere Quadratmetermiete wird teils durch höhere Kaufpreise pro m², mehr Fluktuation und höheren Verwaltungsaufwand ausgeglichen. Entscheidend ist die Rechnung für das konkrete Objekt.
Lassen Sie sich kostenlos beraten und rechnen Sie ein Mikroapartment mit uns durch.
Quellen
- Statistisches Bundesamt, Haushalte und Familien, Ergebnisse des Mikrozensus 2025
- § 549, § 556d, § 575 BGB (gesetze-im-internet.de)
- BMF-Schreiben vom 21.05.2025 zu § 7b EStG (Rn. 35–36)
- Miet- und Kaufpreisbeispiele: Annahmen, keine Marktstatistik, Stand 12.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen.
