Familienstiftung für Immobilien: Steuern, Aufwand und Eignung

Sie haben über Jahrzehnte Immobilien aufgebaut, ein Mehrfamilienhaus und mehrere Wohnungen. Sie haben zwei Kinder und inzwischen Enkel. Vielleicht haben Sie in anderen Familien erlebt, dass Erbengemeinschaften sich nicht einigen oder Häuser verkauft werden, weil ein Erbe ausgezahlt werden möchte.

Eine Familienstiftung kann helfen, eine solche Aufteilung des Eigentums zu vermeiden. Das Vermögen gehört dann der Stiftung, nicht mehr einzelnen Personen. Die Familie kann nach Maßgabe der Satzung Erträge erhalten. Ob damit auch steuerliche Vorteile verbunden sind, untersuchen wir anhand eines Beispiels.

01Was eine Familienstiftung ist

Eine Stiftung ist rechtlich verselbständigtes Vermögen mit einem festgelegten Zweck. Der Stifter überträgt Vermögen und legt in der Satzung fest, wozu es dient. Danach gehört es der Stiftung selbst. Wer begünstigt ist, heißt Destinatär. Je nach Satzung können das der Stifter, seine Kinder und weitere Nachkommen sein.

Seit dem 01.07.2023 ist das zivilrechtliche Stiftungsrecht bundeseinheitlich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 80 ff. BGB). Daneben bleiben landesrechtliche Regelungen etwa zur Aufsicht relevant. Eine rechtsfähige Stiftung entsteht durch ein Stiftungsgeschäft und die Anerkennung durch die Stiftungsbehörde des Landes. Bei einer auf Dauer angelegten Stiftung prüft die Behörde, ob die dauernde und nachhaltige Erfüllung des Zwecks gesichert erscheint. Danach führt ein Vorstand die Geschäfte; der Stifter kann diesem angehören.

Wichtig ist, was das für den Stifter heißt. Er kann die Stiftung nicht einfach wieder auflösen und das Vermögen zurückholen. Die Satzung lässt sich später nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen ändern. Wer stiftet, sollte grundsätzlich von einer dauerhaften Aufgabe des Eigentums ausgehen.

02Schenkungsteuer bei der Gründung

Die lebzeitige Übertragung von Vermögen aufgrund eines Stiftungsgeschäfts unterliegt grundsätzlich der Schenkungsteuer (§ 7 Abs. 1 Nr. 8 ErbStG). Im Beispiel trägt die Stiftung die Steuer. Bei einer Familienstiftung richtet sich die Steuerklasse nach dem Verwandtschaftsverhältnis des entferntest Berechtigten zum Stifter (§ 15 Abs. 2 ErbStG).

Sind laut Satzung Kinder und Enkel die einzigen begünstigten Generationen, gilt Steuerklasse I. Für das Beispiel wird ein Freibetrag von 200.000 € angesetzt: Die Enkel sind die entferntest Berechtigten, ihre Eltern leben noch, und weitere Nachkommen sind nicht begünstigt. Bei ausschließlich begünstigten Kindern wären es 400.000 €. Anders als bei direkten Schenkungen steht der Stiftung der maßgebliche Freibetrag nur einmal zu, nicht für jedes Familienmitglied. Eine Satzung, die auch entferntere Generationen einbezieht, kann zu einem anderen Freibetrag führen.

Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke können unter den Voraussetzungen des § 13d ErbStG mit 90 % ihres Werts angesetzt werden. Das Beispiel unterstellt, dass sämtliche Immobilien diese Voraussetzungen erfüllen. Eine reine unentgeltliche Übertragung ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG); übernommene Schulden oder andere Auflagen können eine gesonderte Prüfung erforderlich machen.

03Erbersatzsteuer: alle 30 Jahre ein fiktiver Erbfall

Weil eine Stiftung nicht stirbt, gibt es bei ihr keinen natürlichen Erbfall. Das Gesetz sieht deshalb für inländische Familienstiftungen die Erbersatzsteuer vor. Grundsätzlich alle 30 Jahre seit dem ersten Vermögensübergang wird ihr Vermögen besteuert; Freibetrag und Steuersatz orientieren sich dabei an einer Übertragung auf zwei Kinder (§ 1 Abs. 1 Nr. 4, § 9 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG).

Konkret heißt das: Es gibt den doppelten Kinderfreibetrag, also 800.000 €. Der Steuersatz ist der Satz der Steuerklasse I, der für die Hälfte des steuerpflichtigen Vermögens nach Abzügen und Freibetrag gelten würde (§ 15 Abs. 2 Satz 3 ErbStG). Die Stiftung kann die Verrentung der Steuer in 30 gleichen Jahresbeträgen verlangen. Diese umfassen Tilgung und Verzinsung; § 24 ErbStG sieht dafür einen Zinssatz von 5,5 % vor.

04Laufende Steuern der Stiftung

Für eine nicht gewerblich tätige Familienstiftung verwendet das Beispiel einen Körperschaftsteuersatz von 15 % plus Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 % auf den steuerpflichtigen Gewinn. Gewerbesteuer fällt bei ausschließlich nicht gewerblicher Vermögensverwaltung nicht an, weil eine Stiftung anders als eine GmbH kein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform ist.

Ein Punkt kann die Stiftung von der GmbH unterscheiden: Bei nicht gewerblicher Vermögensverwaltung können Immobilienverkäufe außerhalb der zehnjährigen Frist des § 23 EStG steuerfrei bleiben. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Immobilie nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Maßgeblich sind die konkreten Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge, nicht allein die Satzung. Bei einer GmbH sind Immobilienverkaufsgewinne grundsätzlich steuerpflichtig.

Ausschüttungen an die Familie können bei den Empfängern Kapitalerträge nach § 20 Abs. 1 Nr. 9 EStG sein. Soweit diese Vorschrift greift, gilt grundsätzlich die Abgeltungsteuer von 25 % plus Soli und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Gesamtlast auf ausgeschüttete steuerpflichtige Gewinne entsteht dann auf zwei Ebenen. Bei 15 % Körperschaftsteuer beträgt sie ohne Kirchensteuer und ohne persönliche Besonderheiten rund 38 %. Ob eine konkrete Zahlung entsprechend einzuordnen ist, muss gesondert geprüft werden.

05Beispielrechnung: 3 Mio. € in der Stiftung oder direkt an die Kinder

Klaus ist 62, verwitwet und hat zwei Kinder und drei Enkel. Er besitzt ein Mehrfamilienhaus und sechs vermietete Wohnungen, schuldenfrei, mit einem Grundbesitzwert von zusammen 3.000.000 €. Er vergleicht zwei Wege: eine Familienstiftung ausschließlich zugunsten seiner Kinder und Enkel oder eine direkte Schenkung zu gleichen Teilen an seine beiden Kinder. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Unterstellt werden die Anwendbarkeit des § 13d ErbStG auf alle Immobilien, noch lebende Eltern der begünstigten Enkel und keine anzurechnenden früheren Schenkungen. Die Rechnung zeigt ausgewählte Steuern, nicht sämtliche Gründungs- und Verwaltungskosten. Sie bildet auch nicht ab, aus welchen Mitteln die Übertragungssteuern bezahlt werden und wie eine zusätzliche Vermögensausstattung oder Finanzierung die Rechnung verändern würde.

Die Gründung

Unter diesen Annahmen beträgt die Steuer bei der Stiftung 114.000 € mehr. Sie verfügt hier über einen Freibetrag von 200.000 €, die beiden Kinder zusammen über 800.000 €. Bei einer Verteilung desselben Vermögens auf mehr Kinder könnten zusätzliche Freibeträge und gegebenenfalls niedrigere Steuersätze den Abstand vergrößern.

Nach 30 Jahren

Bleiben Vermögen, Steuerwerte, Begünstigungen und Steuersätze unverändert, fällt 30 Jahre nach dem ersten Vermögensübergang Erbersatzsteuer an. Steuerpflichtig sind 2.700.000 € minus 800.000 €, also 1.900.000 €. Der Satz für die Hälfte, 950.000 €, liegt im verwendeten Modell bei 19 %. Die Steuer beträgt 361.000 €.

Das entspricht in diesem vereinfachten Beispiel genau der Steuer bei einer gleichmäßigen direkten Übertragung an zwei Kinder. Es ist aber kein vollständiger Vergleich zweier Nachfolgeverläufe: Bei direktem Eigentum hängen spätere Steuern unter anderem von Todeszeitpunkten, weiteren Schenkungen, Empfängern und Freibeträgen ab. Vier oder sechs Enkel könnten bei direkten Übertragungen jeweils eigene Freibeträge nutzen; deren Höhe richtet sich nach dem konkreten Verwandtschaftsverhältnis. Bei der Erbersatzsteuer bleibt es dagegen beim gesetzlich vorgesehenen doppelten Kinderfreibetrag.

Die laufenden Erträge

Die Immobilien bringen nach laufenden zahlungswirksamen Kosten 100.000 € im Jahr, vor Steuern. Das Modell unterstellt, dass diese Kosten steuerlich im selben Jahr abziehbar sind und keine weiteren steuerlichen Korrekturen anfallen. Nach 30.000 € Abschreibung ergibt sich ein steuerpflichtiger Überschuss von 70.000 €.

Zuführungen zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort steuerlich abziehbar. Erst tatsächliche begünstigte Ausgaben können berücksichtigt werden; das gesamte Hausgeld darf nicht pauschal als Werbungskosten angesetzt werden. Solche Unterschiede zwischen Zahlung und steuerlichem Abzug sind im vereinfachten Beispiel nicht enthalten.

Für die Stiftung wird angenommen, dass der gesamte Cashflow nach Körperschaftsteuer rechtlich ausschüttbar ist und bei voller Ausschüttung vollständig als Kapitalertrag besteuert wird. Das ist nicht schon deshalb gesichert, weil ausreichend Geld vorhanden ist: Satzung, Kapitalerhaltung und Rechnungslegung müssen die Auszahlung zulassen. Für die Kinder wird der steuerpflichtige Überschuss zu gleichen Teilen, also mit jeweils 35.000 €, angesetzt.

Die 88.923 € in der ersten Spalte verbleiben in der Stiftung und stehen der Familie nicht unmittelbar zur Verfügung. Der Vergleich deutet auf einen möglichen Vorteil beim Ansammeln und Wiederanlegen von Erträgen hin. Bei voller Ausschüttung kommt nach dieser Berechnung etwas weniger bei der Familie an als bei direktem Eigentum. Zusätzliche Stiftungskosten sind ebenfalls nicht eingerechnet.

06Was eine Familienstiftung wirklich leistet

Nach diesen Zahlen bleibt die Frage, warum Familien überhaupt stiften. Eine mögliche Antwort liegt weniger in der Steuer als im Zusammenhalt des Vermögens.

Da die Immobilien der Stiftung gehören, können einzelne Erben sie nicht als eigenes Vermögen verkaufen oder allein aufgrund ihrer Erbenstellung eine Teilungsversteigerung dieser Immobilien verlangen. Die Satzung kann eine gemeinsame Linie über Generationen unterstützen. Das verhindert jedoch nicht jeden Familienkonflikt; etwa Ansprüche im Zusammenhang mit der Vermögensübertragung oder Pflichtteilsergänzungsansprüche sind gesondert zu prüfen. Auch die Stiftung selbst kann nach den für sie geltenden Regeln Immobilien verkaufen. Der mögliche Nutzen ist daher Vermögensbindung, nicht umfassende Streit- oder Verkaufssicherheit.

07Wie eine Familienstiftung entsteht

08Risiken und Grenzen

Die Entscheidung ist grundsätzlich dauerhaft. Das Vermögen gehört der Stiftung. Eine Auflösung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Vermögensauskehrungen bei Auflösung unterliegen grundsätzlich der Schenkungsteuer (§ 7 Abs. 1 Nr. 9 ErbStG).

Die Steuer kommt in Wellen. Gründung und Erbersatzsteuer können große Einmalbeträge auslösen. Die Stiftung braucht dafür Liquidität, Rücklagen oder Finanzierungsspielraum. Bei hoher Finanzierung und geringen Erträgen kann das besonders schwierig werden. Die Beispielrechnung enthält noch keinen Finanzierungsplan für diese Steuerzahlungen.

Gesetze ändern sich über 30 Jahre. Freibeträge, Steuersätze und die Bewertung von Grundbesitz können sich ändern. Die unveränderten Regeln im Beispiel sind eine Rechenannahme, keine Prognose für den ersten Erbersatzsteuertermin.

Die Immobilien tragen ihre Risiken weiter. Leerstand, Instandhaltung, gegebenenfalls gesetzliche energetische Nachrüst- und Sanierungspflichten sowie steigende Zinsen treffen die Stiftung wie andere Eigentümer. Welche Pflichten konkret gelten, hängt vom Gebäude und der maßgeblichen Rechtslage ab. Ausschüttungen an die Familie können dadurch sinken.

Aufwand und Aufsicht. Beratung, Satzung, Anerkennung, notarielle Übertragung, Grundbuch, laufende Rechnungslegung und gegebenenfalls Aufsichtspflichten kosten Zeit und Geld. Anforderungen an Familienstiftungen können je nach Bundesland variieren. Holen Sie konkrete Angebote ein. Belastbare Beträge für diese Kosten liegen der Beispielrechnung nicht zugrunde; sie ist deshalb keine Gesamtkostenrechnung.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die beschriebene Gestaltung muss vorab von qualifizierten Steuer- und Rechtsberatern sowie einem Notar geprüft werden. Die Zahlen sind vereinfachte Beispielrechnungen und beruhen auf den im Text genannten Annahmen.