CO2-Kosten für Vermieter: Stufenmodell und Berechnung 2026
Seit 2023 tragen Vermieter ihren gesetzlichen Anteil der CO2-Kosten. Wir erklären das Stufenmodell, die Abrechnung und zwei vereinfachte Beispiele.
Nadeem ShahidInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben eine vermietete Wohnung, und in der Heizkostenabrechnung taucht seit einiger Zeit eine Zeile auf, die bei Ihnen hängen bleibt. Der Mieter zahlt nur einen Teil der CO2-Kosten. Den gesetzlichen Vermieteranteil tragen Sie.
Wie groß dieser Anteil ist, hängt bei Wohngebäuden insbesondere vom abgerechneten CO2-Ausstoß je Quadratmeter ab. Dämmung, Heizungsart, Verbrauch und Witterung können diesen Wert beeinflussen. Auch nach einem Heizungstausch bleibt der tatsächliche CO2-Ausstoß entscheidend: Eine neue Gas- oder Ölheizung führt allein weder zu einer bestimmten Stufe noch zu einer Befreiung von der Kostenaufteilung.
01Was das CO2-Kostenaufteilungsgesetz regelt
Auf Heizöl und Erdgas fällt seit 2021 ein CO2-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) an. Lieferanten geben diese Kosten über den Brennstoffpreis weiter. Vor Einführung der gesetzlichen Aufteilung konnten sie bei entsprechender Heizkostenvereinbarung vollständig beim Mieter anfallen.
Für Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 01.01.2023 beginnen, verpflichtet das CO2KostAufG Vermieter grundsätzlich, ihren gesetzlichen Anteil selbst zu tragen. Der Mieter kann sein Heizverhalten beeinflussen, der Vermieter die energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Beide sollen einen Anreiz erhalten.
Das Gesetz erfasst Wohnraum und gewerblich genutzte Räume innerhalb seines Anwendungsbereichs, einschließlich bestimmter Fernwärmelieferungen aus Anlagen im Emissionshandel (§ 2). Nicht jede Wärmelieferung ist automatisch erfasst. Bei Nichtwohngebäuden sieht § 8 grundsätzlich eine hälftige Teilung vor; für Wohngebäude gilt das Stufenmodell. Auch bei gewerblich genutzten Räumen ist deshalb die Einordnung des Gebäudes entscheidend.
02Das Stufenmodell: zehn Stufen nach dem CO2-Ausstoß des Hauses
Der Vermieter ermittelt für die Heizkostenabrechnung den CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (§ 5 Abs. 1). Diesen Wert ordnet er in die Tabelle aus der Anlage zum Gesetz ein.
| CO2-Ausstoß je m² Wohnfläche und Jahr | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 kg | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 kg | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 kg | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 kg | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 kg | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 kg | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 kg | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 kg | 20 % | 80 % |
| ab 52 kg | 5 % | 95 % |
Ein gut gedämmtes Gebäude mit Gasheizung kann in einer unteren Stufe liegen; ein unsaniertes Gebäude mit Ölheizung kann eine hohe Stufe erreichen. Baujahr und Heizungsart allein reichen für die Einstufung nicht aus. Bei zentraler Versorgung gilt grundsätzlich der Gebäudewert, nicht der Verbrauch Ihrer einzelnen Wohnung. Bei Selbstversorgung durch den Mieter ist die gesonderte Berechnung nach § 6 zu beachten.
§ 9 sieht Erleichterungen vor, wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegenstehen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen für einen dieser Bereiche erfüllt, halbiert sich der Vermieteranteil (§ 9 Abs. 1). Sind beide Bereiche betroffen, entfällt der Vermieteranteil (§ 9 Abs. 2). Ein Anschluss- und Benutzungszwang an ein Wärmenetz kann relevant sein, führt aber nicht automatisch zur Entlastung. Der Vermieter muss die Voraussetzungen nachweisen. Ob eine Entlastung in Ihrem Fall greift, klären Sie bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt.
03So rechnet der Vermieter die CO2-Kosten ab
Bei zentraler Versorgung läuft die Aufteilung über die jährliche Heizkostenabrechnung.
- 01Rechnungen sammeln
Lieferanten müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben zu CO2-Menge, CO2-Kosten, Emissionsfaktor und Energiegehalt ausweisen (§ 3 Abs. 1). Für erfasste Wärmelieferungen gelten entsprechende Informationspflichten.
- 02CO2-Menge dem Abrechnungszeitraum zuordnen
Weichen Liefer- und Abrechnungszeiträume voneinander ab, müssen die Mengen sachgerecht zugeordnet werden (§ 5 Abs. 1). Bei Heizöl sind insbesondere Bestände und tatsächlicher Verbrauch zu berücksichtigen. Für einen von zwölf Monaten abweichenden Abrechnungszeitraum ist auch die gesetzliche Anpassung der Stufengrenzen zu beachten.
- 03Durch die Wohnfläche teilen
Die zugeordnete CO2-Menge geteilt durch die Wohnfläche des Gebäudes ergibt den Wert je m², gerundet auf eine Nachkommastelle.
- 04Stufe ablesen
Der Wert entscheidet über die Quote aus der Tabelle, gegebenenfalls mit angepassten Stufengrenzen.
- 05Vermieteranteil abziehen und ausweisen
Der Vermieter zieht seinen Anteil von den CO2-Kosten ab und verteilt nur den verbleibenden Betrag nach dem maßgeblichen Heizkostenschlüssel. Die Abrechnung muss den Mieteranteil, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3).
Ermittelt der Vermieter den Mieteranteil nicht oder fehlen die vorgeschriebenen Informationen, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4). Die Bezugsgröße ist der auf den Mieter entfallende Heizkostenanteil, nicht nur dessen CO2-Kosten. Versorgt sich der Mieter selbst, etwa über eine Gasetagenheizung, ermittelt er den Anteil nach § 6 und macht den Erstattungsanspruch binnen zwölf Monaten nach Zugang der Lieferantenabrechnung in Textform geltend (§ 6 Abs. 2).
Bei einer zentral beheizten vermieteten Eigentumswohnung liefert in der Regel die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Gebäudedaten. Für die Abrechnung gegenüber dem Mieter müssen zusätzlich die auf die Wohnung entfallenden Kosten und der maßgebliche Verteilungsschlüssel berücksichtigt werden.
04Beispielrechnung: dieselbe Wohnung, zwei Häuser
Martina Brandt besitzt im fiktiven Beispiel eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m² in einem Haus mit 900 m² Wohnfläche. Wir vergleichen zwei Fälle mit unterschiedlicher Heizung und unterschiedlichem energetischem Zustand. Name und Situation sind erfunden; die Zahlen sind keine Prognose.
Beispielrechnung, vereinfacht: Für ein unsaniertes Haus mit Ölheizung nehmen wir einen jährlichen CO2-Ausstoß von 53.526 kg an. Für ein gedämmtes Haus mit Gas-Brennwertheizung setzen wir 26.121 kg an. Beide Emissionsmengen sind frei gewählte Rechenannahmen, keine typischen Verbrauchs- oder Emissionswerte für diese Gebäudekategorien. In einer tatsächlichen Abrechnung werden die Emissionen anhand der maßgeblichen Lieferantendaten und des Verbrauchs im Abrechnungszeitraum ermittelt.
| Ölhaus, unsaniert | Gashaus, saniert | |
|---|---|---|
| CO2-Ausstoß des Hauses, angenommen | 53.526 kg | 26.121 kg |
| CO2 je m² Wohnfläche | 59,5 kg | 29,0 kg |
| Stufe | ab 52 kg | 27 bis unter 32 kg |
| CO2-Kosten Haus (60 €/t plus 19 % USt.) | 3.821,76 € | 1.865,04 € |
| Anteil der 70-m²-Wohnung | 297,25 € | 145,06 € |
| Davon trägt der Vermieter | −282,39 € (95 %) | −58,02 € (40 %) |
| Davon zahlt der Mieter | 14,86 € | 87,04 € |
Unter diesen Annahmen trägt Frau Brandt im Ölhaus knapp fünfmal so viel wie im Gashaus. Bei unverändertem Verbrauch, Emissionsfaktor und Verteilungsschlüssel steigt der Betrag proportional zum angesetzten CO2-Preis.
Die rund 282 € im Jahr kann sie im Öl-Beispiel nicht auf den Mieter umlegen. Das entspricht gut 23 € im Monat weniger Cashflow vor Steuern gegenüber einer vollständigen Umlage. Der selbst getragene, vermietungsbezogene CO2-Kostenanteil kann grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden; entscheidend sind die steuerlichen Voraussetzungen und die korrekte Erfassung von Kosten und Erstattungen.
Steuerliches Rechenbeispiel, vereinfacht: Bei einer angenommenen Steuerentlastung von 30 % der abzugsfähigen Kosten ergeben sich aus 282,39 € eine Entlastung von 84,72 € und eine verbleibende Belastung von 197,67 €. Die 30 % sind ausschließlich eine Rechenannahme und keinem bestimmten Einkommen zugeordnet. Ihre tatsächliche Entlastung hängt von Ihrer persönlichen Besteuerung ab. Lassen Sie die Nachsteuerrechnung von Ihrem Steuerberater auf Ihre Situation abstimmen.
Was bedeutet das für einen Kauf? Die CO2-Kosten sind ein Bestandteil der laufenden Belastung. Eine hohe Stufe kann Anlass sein, Gebäudehülle, Heizung und mögliche Investitionen genauer zu prüfen; sie beweist für sich allein keinen konkreten Sanierungsbedarf. Maßnahmen können aus der Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft oder über eine Sonderumlage finanziert werden. Einzahlungen in diese Rücklage sind nicht sofort steuerlich abziehbar. Erst die tatsächliche Verwendung für steuerlich berücksichtigungsfähige Maßnahmen kann relevant werden; auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar. Die steuerliche Einordnung der Ausgaben besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
05Neue Gas- und Ölheizungen: Was für Ihre Kalkulation zählt
Eine neue Heizung kann den Brennstoffverbrauch senken. Sie verändert den gesetzlichen Verteilungsschlüssel aber nicht allein deshalb, weil sie neu eingebaut wurde. Für die reguläre Einstufung eines Wohngebäudes zählt der CO2-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche im Abrechnungszeitraum.
Trennen Sie deshalb zwei Fragen: Welche Anforderungen gelten für den Einbau und Betrieb der Heizung? Und wie werden die erfassten CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt? Anforderungen an Heizungsanlagen ergeben sich insbesondere aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die CO2-Kostenaufteilung ersetzt diese Vorgaben nicht. Für die rechtliche Einordnung eines konkreten Heizungstauschs ist bei Bedarf ein Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Für Ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung sind sowohl die absolute Emissionsmenge als auch die Stufe wichtig. Sinkt der Verbrauch, können die CO2-Kosten geringer ausfallen. Wird zusätzlich eine Stufengrenze unterschritten, sinkt auch die Vermieterquote. Das folgende Beispiel zeigt diesen doppelten Effekt am Gashaus. Ob eine bestimmte Maßnahme die angenommenen Einsparungen erreicht, hängt vom Gebäude, der Technik und der Nutzung ab.
| CO2 je m² und Jahr | Vermieteranteil der Wohnung | |
|---|---|---|
| Ausgangsfall: 26.121 kg CO2 | 29,0 kg | 58,02 € (40 %) |
| 10 % weniger CO2: 23.508,9 kg | 26,1 kg | 39,17 € (30 %) |
| 20 % weniger CO2: 20.896,8 kg | 23,2 kg | 34,81 € (30 %) |
Bei 10 % weniger Emissionen sinkt der Gebäudewert von 29,0 auf 26,1 kg CO2 je m² und Jahr. Damit fällt die Vermieterquote von 40 % auf 30 %. Frau Brandts Anteil verringert sich rechnerisch um 18,86 € im Jahr beziehungsweise 32,5 %. Bei 20 % weniger Emissionen beträgt ihre jährliche Entlastung gegenüber dem Ausgangsfall 23,21 € beziehungsweise 40 %. Diese Beträge zeigen zugleich: Die CO2-Kosten allein reichen als Begründung für eine Heizungsinvestition nicht aus.
Ein Vergleich unterschiedlicher Heizsysteme sollte Investition, Betrieb, Gebäudeeignung und gesetzliche Pflichten einbeziehen. Zu den Betriebskosten gehören neben dem Brennstoff auch weitere Preisbestandteile, Wartung und gegebenenfalls Grundpreise. Diese Positionen sind nicht mit den CO2-Kosten gleichzusetzen. Die Einsparung beim Vermieteranteil ist daher nur ein Baustein der Gesamtrechnung. Weitere Gesichtspunkte behandelt der Ratgeber zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.
06Für wen das Stufenmodell zum Thema wird
- Sie kaufen eine vermietete Wohnung in einem älteren Haus mit Öl- oder Gasheizung.
- Ihre Eigentümergemeinschaft plant einen Heizungstausch.
- Sie vermieten ein Haus mit Gasetagenheizungen und Ihre Mieter verlangen eine Erstattung.
- Bei einer ausschließlich mit Strom betriebenen Heizung oder Wärmepumpe entstehen über den Heizstrom keine nach dem CO2KostAufG aufzuteilenden BEHG-Brennstoffkosten. Bei zusätzlichen fossilen Wärmeerzeugern ist die Kostenaufteilung gesondert zu betrachten.
- Ein Neubau mit hohem Effizienzstandard kann in einer unteren Stufe liegen; maßgeblich bleibt der abgerechnete CO2-Ausstoß.
- Bewohnen Sie eine von zwei Wohnungen im Gebäude selbst, entfällt die CO2-Kostenaufteilung nicht. § 7 Abs. 2 betrifft die Verteilung der verbleibenden Kosten bei entsprechender Vereinbarung, nicht eine generelle Befreiung.
07Risiken: was die Rechnung verändern kann
Zukünftige CO2-Preise sind keine feste Planungsgröße. Der Preiskorridor für 2026 lässt sich nicht als dauerhafter Preisansatz für eine langjährige Investition verwenden. Kalkulieren Sie verschiedene Preisszenarien statt eines garantierten Anstiegs. Die Sensitivitätsrechnung zeigt den Preiseffekt bei unveränderten Emissionen; sie sagt nichts über den tatsächlich künftig geltenden Preis aus.
Verbrauch und Stufenzuordnung können sich ändern. Witterung, Heizverhalten und energetische Maßnahmen beeinflussen die jährlichen Emissionen. Besonders nahe einer Stufengrenze kann eine Veränderung zusätzlich die Vermieterquote verschieben. Übernehmen Sie deshalb die Stufe eines einzelnen Abrechnungsjahres nicht ungeprüft als dauerhafte Annahme für Ihre Kaufkalkulation.
Fehler in der Abrechnung verursachen zusätzliche Kosten. Bei fehlender Aufteilung oder fehlenden Pflichtangaben droht die Kürzung um 3 % des Heizkostenanteils des Mieters. Beträgt dieser Anteil 1.100 €, sind das 33 €. Ob dieser Betrag höher ist als der Vermieteranteil, hängt vom Einzelfall ab. Bei Auseinandersetzungen über die Abrechnung hilft ein Rechtsanwalt.
Hohe Heizkosten können die Vermietbarkeit beeinträchtigen. Sie können die Gesamtbelastung für Mietinteressenten erhöhen. Aus einer hohen CO2-Stufe allein lassen sich jedoch weder Leerstandszeiten noch ein bestimmter Sanierungsbedarf ableiten.
FAQHäufige Fragen
Muss der Vermieter die CO2-Steuer zahlen?
Der Vermieter trägt den gesetzlichen Anteil der CO2-Kosten für erfasste Brennstoff- und Wärmelieferungen. Bei Wohngebäuden reicht sein Anteil im Stufenmodell grundsätzlich von 0 % unter 12 kg bis 95 % ab 52 kg CO2 je m² Wohnfläche und Jahr. Öffentlich-rechtliche Einschränkungen können unter den Voraussetzungen des § 9 CO2KostAufG zu Entlastungen führen. Bei Fragen zu diesen Voraussetzungen hilft ein Rechtsanwalt.
Wie hoch ist der CO2-Preis 2026?
Der BEHG-Preiskorridor für 2026 beträgt 55 bis 65 € je Tonne. Die vereinfachten Beispiele verwenden dessen Mittelwert von 60 € zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, also 71,40 € je Tonne. Für die tatsächliche Aufteilung sind die gesetzlich ermittelten und vom Lieferanten ausgewiesenen CO2-Kosten maßgeblich. Für Fernwärme gelten eigene Regeln zur Kostenermittlung. 2025 betrug der BEHG-Festpreis 55 € je Tonne.
Wo finde ich die CO2-Menge?
Auf den Rechnungen der erfassten Brennstoff- oder Wärmelieferanten. § 3 CO2KostAufG regelt Angaben unter anderem zu CO2-Menge, CO2-Kosten, Emissionsfaktor und Energiegehalt. Bei einer zentral beheizten Eigentumswohnung erhalten Sie die Gebäudedaten in der Regel über die Hausverwaltung.
Was passiert, wenn die CO2-Aufteilung in der Heizkostenabrechnung fehlt?
Ermittelt der Vermieter den Mieteranteil nicht oder fehlen vorgeschriebene Informationen, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Die Kürzung betrifft den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil, nicht nur die CO2-Kosten. Bei einem Heizkostenanteil von 1.100 € sind das 33 €. Bei Streit über die Abrechnung unterstützt Sie ein Rechtsanwalt.
Gilt das Stufenmodell auch für eine neue Gasheizung?
Ja, eine neue Gasheizung allein begründet keine Ausnahme vom Stufenmodell. Für Wohngebäude ist grundsätzlich der abgerechnete CO2-Ausstoß je m² Wohnfläche und Jahr maßgeblich. Ein geringerer Verbrauch kann die absoluten CO2-Kosten und gegebenenfalls die Vermieterquote senken. Anforderungen an Einbau und Betrieb nach dem Gebäudeenergiegesetz sind davon getrennt zu betrachten. Bei rechtlichen Fragen zum konkreten Heizungstausch hilft ein Rechtsanwalt.
Kann ich den CO2-Anteil steuerlich absetzen?
Der selbst getragene, vermietungsbezogene CO2-Kostenanteil kann grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die konkrete Entlastung hängt von Ihrer individuellen Besteuerung ab. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht sofort abziehbar; relevant kann erst die tatsächliche Verwendung für steuerlich berücksichtigungsfähige Maßnahmen werden. Besprechen Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrem Steuerberater.
Gilt das Gesetz auch für Gewerbemieter?
Ja, soweit die Räume und Lieferungen in den Anwendungsbereich fallen. Bei Nichtwohngebäuden sieht § 8 CO2KostAufG grundsätzlich eine hälftige Aufteilung vor. Für Gewerberäume in einem Wohngebäude gilt grundsätzlich das Stufenmodell; die Einordnung des Gebäudes ist entscheidend. Bei Fragen zur rechtlichen Einordnung unterstützt Sie ein Rechtsanwalt.
Weiterlesen
Quellen
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) mit Anlage zum Stufenmodell sowie Regeln zu Abrechnung, Selbstversorgung und gesetzlichen Entlastungen.
- Brennstoffemissionshandelsgesetz, § 10 Abs. 2 zu Festpreisen und zum Preiskorridor 2026.
- Emissionsberichterstattungsverordnung 2030, Anlage 2 Teil 4 zu Standardwerten für die Emissionsberechnung bei Brennstoffen. Die Beispielrechnungen dieses Artikels verwenden ausdrücklich angenommene Emissionsmengen.
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu energetischen Anforderungen an Gebäude und Heizungsanlagen.
- Beispielrechnungen: eigene Berechnungen mit den jeweils genannten Annahmen; keine Prognosen für einzelne Gebäude oder künftige CO2-Preise.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen. Für die rechtliche und steuerliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt beziehungsweise Steuerberater.
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.
Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
