Besichtigung einer Eigentumswohnung: Checkliste für Kapitalanleger

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie stehen vor einem Mehrfamilienhaus, das Sie bisher nur aus dem Exposé kennen. Der Makler wartet an der Tür, im dritten Stock wohnt ein Mieter, der Sie für zwanzig Minuten hereinlässt. Danach sollen Sie entscheiden, ob Sie 180.000 € in diese Wohnung stecken.

Die meisten Checklisten im Netz helfen Ihnen dabei wenig. Sie fragen nach Lichteinfall, Raumgefühl und Platz für das Sofa. Das zählt, wenn Sie selbst einziehen. Als Kapitalanleger zahlen Sie für etwas anderes: den Zustand des Hauses, die Gemeinschaft und den Mietvertrag.

Diese Checkliste ist für Käufer, die vermieten wollen. Sie führt durch den Termin und zeigt an einem Beispiel, was entdeckte Mängel am Ende kosten.

01Was Anleger anders besichtigen als Selbstnutzer

Wer selbst einzieht, fragt, ob er sich dort wohlfühlt. Wer vermietet, fragt, ob ein Mieter sich dort wohlfühlt und was die Wohnung in den nächsten zehn Jahren kostet. Das verschiebt den Blick.

Ein Bad von 1992 stört einen Selbstnutzer vielleicht gar nicht. Für Sie ist es ein Posten von fünfstelliger Höhe beim nächsten Mieterwechsel.

02Vor dem Termin

Eine Besichtigung ohne Unterlagen ist ein Spaziergang. Fordern Sie vorher an:

• Exposé mit Grundriss und Wohnflächenberechnung. Passt die Fläche zur Miete?
• Energieausweis. Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG, bis Juli 2026 GEG). Notieren Sie Energieträger und Baujahr der Heizung.
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Dann wissen Sie, welche Schäden Sie im Haus suchen. Wie Sie sie lesen, steht im Ratgeber Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.
• Mietvertrag und aktuelle Miete. Kaltmiete, Nebenkosten, letzte Erhöhung.

Einsicht in die Unterlagen der Gemeinschaft haben nur Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG). Sie bekommen sie über den Verkäufer. Wer sie vor der Besichtigung nicht herausgeben will, sollte einen Grund nennen.

03Die Checkliste in vier Bereichen

1. Umfeld

• Wie weit sind Bahn, Bus, Einkauf, Ärzte? Mieter ohne Auto achten darauf zuerst.
• Gibt es Lärmquellen: Hauptstraße, Bahntrasse, Gastronomie, Gewerbe im Erdgeschoss?
• Wie sieht die Straße aus? Leere Läden, viele Schilder „zu vermieten“ und verwahrloste Vorgärten sind Hinweise auf schwache Nachfrage.
• Was wird in der Nähe gebaut? Neue Wohnungen in der Nachbarschaft konkurrieren um dieselben Mieter.

2. Haus und Gemeinschaftseigentum

Hier steckt das meiste Geld. Was am Gemeinschaftseigentum kaputtgeht, zahlen Sie mit Ihrem Anteil.

• Dach und Fassade. Risse, Abplatzungen, dunkle Flecken unter der Traufe, fehlende Ziegel. Fragen Sie nach dem letzten Dachcheck.
• Fenster. Gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Kondenswasser zwischen den Scheiben, morsche Rahmen, Einfachverglasung.
• Keller. Feuchte Wände, Salzausblühungen, muffiger Geruch. Im Keller sieht man den Zustand eines Hauses oft deutlicher als in jeder Wohnung.
• Heizungsraum. Baujahr des Kessels, Wartungsaufkleber, Art der Anlage.
• Treppenhaus und Eingang. Sauber und gepflegt oder seit Jahren unverändert? Funktionieren Licht, Klingel, Briefkästen?
• Leerstand. Zählen Sie leere Klingelschilder und überquellende Briefkästen.

3. Die Wohnung

• Feuchtigkeit und Schimmel. Ecken an Außenwänden, hinter Möbeln, Fensterlaibungen, Bad. Frische Farbe an nur einer Stelle ist eine Frage wert.
• Bad. Alter der Fliesen und Sanitärobjekte, Lüftung, Silikonfugen, Wasserdruck.
• Elektrik. Anzahl der Steckdosen, Zustand des Sicherungskastens, alte Schraubsicherungen.
• Böden. Was liegt drunter, was muss bei Auszug raus?
• Grundriss. Durchgangszimmer, gefangene Räume oder eine Küche ohne Fenster machen die Vermietung schwerer.
• Fläche nachmessen. Grob reicht. Weicht sie deutlich von Exposé und Mietvertrag ab, fragen Sie nach der Berechnung nach Wohnflächenverordnung.

4. Mietverhältnis

• Wie lange wohnt der Mieter schon dort?
• Liegt die Miete im Rahmen des Mietspiegels oder deutlich darüber oder darunter?
• Gibt es Mängel, die der Mieter gemeldet hat?
• Zahlt der Mieter pünktlich? Das beantwortet der Verkäufer, nicht der Mieter.

Ihr Mietvertrag geht beim Kauf unverändert auf Sie über (§ 566 BGB). Was Sie bei der Besichtigung über den Mieter erfahren, ist deshalb Teil des Kaufs.

04Besichtigung einer vermieteten Wohnung

Ein Mieter muss die Besichtigung durch Kaufinteressenten dulden, wenn der Eigentümer verkaufen will. Der Termin muss aber angekündigt sein und zu angemessenen Zeiten stattfinden. Ein Recht auf beliebig häufige oder unangekündigte Besuche gibt es nicht (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13).

Für Sie heißt das: Sie haben meist einen Termin, oft kurz, und Sie sind Gast. Öffnen Sie keine Schränke und fotografieren Sie nur mit Erlaubnis. Ein freundliches Gespräch mit dem Mieter bringt oft mehr als jede Checkliste. Fragen Sie, ob alles funktioniert und ob es Probleme mit Heizung, Feuchtigkeit oder Nachbarn gibt. Die Antwort ist keine Zusicherung, aber ein Hinweis.

05Beispielrechnung: was entdeckte Mängel kosten

Nehmen wir Daniel. Er besichtigt eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m² für 180.000 €. Die Kaltmiete beträgt 690 € im Monat. Sein Miteigentumsanteil ist 45/1.000. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Bei der Besichtigung fallen ihm drei Dinge auf. Das Bad stammt sichtbar aus den frühen Neunzigern. Der Laminatboden ist abgenutzt. Und an mehreren Fenstern im Treppenhaus steht Kondenswasser zwischen den Scheiben. Im Protokoll findet er dazu einen Beschluss: Die Gemeinschaft will in zwei Jahren alle Fenster tauschen, geschätzt 120.000 €.

Rund 24.000 € kommen auf den Kaufpreis, auch wenn sie erst in den nächsten Jahren fällig werden. Die Bruttomietrendite sinkt dadurch von 4,60 % auf 4,06 %. Daniel hat damit eine konkrete Grundlage für die Preisverhandlung.

Ein zweiter Punkt betrifft die Steuer. Kosten für Instandsetzung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf sind nur dann sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn sie ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Darüber werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und nur über die Abschreibung verteilt.

Bei Daniel entfallen vereinfacht 75 % des Preises auf das Gebäude, also 135.000 €. Die Grenze liegt bei 20.250 €. Bad und Boden kosten netto rund 15.630 €. Er bleibt also darunter, aber nicht weit. Plant er weitere Arbeiten in den ersten drei Jahren, sollte er vorher mit seinem Steuerberater sprechen.

06Wenn Sie nicht selbst hinfahren können

Viele Kapitalanleger kaufen nicht in ihrer eigenen Stadt. Eine Besichtigung kostet dann einen Tag und Reisekosten. Wer nicht selbst fährt, hat drei Möglichkeiten, die sich gut kombinieren lassen.

07Für wen eine kurze Besichtigung reicht

08Risiken: Was eine Besichtigung nicht zeigt

• Versteckte Mängel. Leitungen in der Wand, Asbest im Bodenkleber, Schäden unter frischem Anstrich. Der Kaufvertrag schließt die Haftung meist aus, außer bei Arglist. Fragen Sie deshalb schriftlich nach bekannten Schäden.
• Leerstand. Ein Mieter kann kündigen. Dann fallen Renovierung und mehrere Monate ohne Miete zusammen. Rechnen Sie eine Reserve ein.
• Zinsen. Ihre Finanzierung läuft länger als die Zinsbindung. Eine knappe Rechnung wird bei höheren Zinsen schnell negativ.
• Instandhaltung. Auch was heute gut aussieht, altert. Die Rücklage der Gemeinschaft deckt nicht Ihre eigene Wohnung.