Bauabnahme beim Neubau: Checkliste für Ihre Neubauwohnung
Die wirksame Abnahme beeinflusst Verjährung und Beweislast. Wir zeigen, was Sie Raum für Raum prüfen, wie Sie Rechte vorbehalten und welche finanziellen Folgen eine spätere Übergabe haben kann.
Herbert GotschyInvestmentberater bei InvestImmo.de
Der Bauträger hat den Termin geschickt. In zwei Wochen sollen Sie Ihre Neubauwohnung übernehmen, die Schlüssel bekommen und ein Protokoll unterschreiben. Die Wohnung riecht nach frischer Farbe, das Parkett glänzt. Und gerade deshalb können an diesem Tag Mängel übersehen werden.
Die Abnahme ist ein entscheidender Termin zwischen Notar und erstem Mieter. Sie erklären damit, dass die Wohnung im Wesentlichen so gebaut ist wie vereinbart. Eine Unterschrift ist jedoch nicht die einzige mögliche Form der Abnahme. Nach der Abnahme müssen Sie Mängel grundsätzlich selbst beweisen; eine sorgfältige Dokumentation hilft dabei.
01Was die Abnahme rechtlich auslöst
Beim Kauf vom Bauträger gilt für die Bauleistung grundsätzlich Werkvertragsrecht (§ 650u BGB). Die rechtlich wirksame Abnahme ist dort der Wendepunkt, nicht zwingend erst die Unterschrift unter ein Protokoll.
| Was sich ändert | Vor der Abnahme | Nach der Abnahme |
|---|---|---|
| Verjährungsfrist für Mängelansprüche | beginnt grundsätzlich noch nicht | bei Bauwerken grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme |
| Beweislast für Mängel | grundsätzlich beim Bauträger hinsichtlich vertragsgemäßer Herstellung | in der Regel bei Ihnen; für Mängel mit Rechtsvorbehalt gelten Besonderheiten |
| Restzahlung | einzelne Bauträgerraten können bereits fällig sein | Abnahme ist für die Fälligkeit relevant (§ 641 Abs. 1 BGB); weitere vertragliche und gesetzliche Zahlungsvoraussetzungen gelten weiterhin |
| Bekannte Mängel ohne Rechtsvorbehalt | Rechte richten sich nach dem Vertrags- und Leistungsstand | Rechte nach § 634 Nr. 1–3 BGB gehen bei Abnahme ohne Vorbehalt verloren (§ 640 Abs. 3 BGB) |
Der letzte Punkt wird leicht unterschätzt. Kennen Sie einen Kratzer im Fensterrahmen und nehmen die Wohnung ohne Vorbehalt Ihrer Rechte wegen dieses Mangels ab, verlieren Sie insoweit die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Kostenersatz beziehungsweise Vorschuss sowie Rücktritt oder Minderung, soweit deren jeweilige Voraussetzungen sonst vorlägen. Entscheidend ist der fehlende Vorbehalt, nicht allein der fehlende Protokolleintrag. Halten Sie den Vorbehalt aus Beweisgründen ausdrücklich im Protokoll fest. Schadensersatzansprüche werden durch § 640 Abs. 3 BGB nicht in gleicher Weise ausgeschlossen, hängen aber von eigenen Voraussetzungen ab.
Die fiktive Abnahme
Sie können eine Abnahme nicht einfach aussitzen. Setzt der Bauträger Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist und Sie verweigern nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels die Abnahme, gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB). Bei Verbrauchern greift das nur, wenn der Bauträger Sie mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Textform verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person genannt ist; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.
02Zwei Abnahmen: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Eine Eigentumswohnung umfasst unterschiedliche Eigentumsbereiche. Zum Sondereigentum können insbesondere Bodenbeläge, Innentüren sowie Ausstattungen in Bad und Küche gehören. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam: insbesondere Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug und Fenster. Bei Tiefgarage, Außenanlagen und einzelnen Bauteilen sind die gesetzliche Zuordnung und die Teilungserklärung zu beachten; nicht alles innerhalb der Wohnung ist Sondereigentum.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum können getrennt abgenommen werden: etwa die Wohnung bei der Schlüsselübergabe und das Gemeinschaftseigentum nach Abschluss der übrigen Arbeiten. Dadurch können unterschiedliche Verjährungsbeginne entstehen. Maßgeblich ist die jeweils wirksame Abnahme im Verhältnis zum betreffenden Käufer; ein Termin für andere Käufer bindet nicht automatisch alle Erwerber.
Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums geht es um erhebliche mögliche Kosten. Ein Mangel an der Abdichtung einer Tiefgarage kann mehrere Eigentümer betreffen. Zunächst sind Ansprüche gegen den Bauträger zu prüfen. Müssen die Eigentümer Kosten selbst tragen, richtet sich deren Verteilung nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, nicht zwingend allein nach Miteigentumsanteilen. Ein gemeinsam beauftragter unabhängiger Sachverständiger kann deshalb sinnvoll sein.
Kaufen Sie eine Wohnung, nachdem andere Käufer das Gemeinschaftseigentum schon abgenommen haben, sind Sie ein sogenannter Nachzügler. Für Sie kann die Frist anders laufen als für die übrigen Eigentümer. Fragen Sie vor dem Kauf, ob, wann und durch wen das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, und lassen Sie sich das Protokoll zeigen. Eine frühere Abnahme ist nicht ohne Weiteres auch für Sie wirksam.
03Vorbereitung: Was Sie zum Termin mitnehmen
Eine gute Abnahme beginnt zu Hause. Wer mit Baubeschreibung und Grundriss kommt, kann Abweichungen erkennen, die sonst unbemerkt bleiben.
- 01Unterlagen sammeln
Bauträgervertrag, Baubeschreibung, Grundrisse mit Maßen, Bemusterungsprotokoll und alle Vereinbarungen zu Sonderwünschen.
- 02Termin bei Tageslicht legen
Gutes Licht erleichtert die Prüfung von Putz, Parkett und Fenstern. Ein Vormittagstermin kann günstiger sein als ein später Nachmittag im November.
- 03Begleitung organisieren
Ein unabhängiger Bausachverständiger kann technische Schwachstellen erkennen und Mängel nachvollziehbar dokumentieren. Holen Sie ein schriftliches Angebot ein, das Größe der Wohnung, Anfahrt, Prüfungsumfang und Bericht berücksichtigt.
- 04Werkzeug einpacken
Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser, Taschenlampe, Wasserwaage, gegebenenfalls ein geeignetes Stecker-Prüfgerät, Kamera, Klebezettel und ein Stift, der auf Kunststoff schreibt. Elektrische Anlagen nicht öffnen; ein Steckdosentester ersetzt keine fachgerechte Elektroprüfung.
- 05Strom, Wasser, Heizung prüfen lassen
Bitten Sie darum, dass beim Termin alle Anlagen soweit möglich betriebsbereit und prüfbar sind. Ist die Heizfunktion nicht prüfbar, halten Sie das fest und vereinbaren Sie eine Nachprüfung.
- 06Zeit einplanen
Reservieren Sie für eine Wohnung mit drei Zimmern als Planungsansatz zwei bis drei Stunden; bei umfangreichen Prüfungen kann mehr Zeit nötig sein. Lassen Sie sich nicht drängen, auch wenn der Bauleiter den nächsten Termin hat.
04Die Checkliste Raum für Raum
Gehen Sie systematisch vor, am besten im Uhrzeigersinn durch jeden Raum, von oben nach unten: Decke, Wände, Fenster, Türen, Boden, Technik. Notieren Sie zu jedem Mangel den Raum, die genaue Stelle und eine Fotonummer. Die folgenden Auffälligkeiten sind Prüfhinweise; ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, hängt unter anderem von vereinbarter Ausführung und technischen Anforderungen ab.
| Bereich | Was Sie prüfen | Mögliche Mängel oder Prüfhinweise |
|---|---|---|
| Wände und Decken | Ebenheit, Ecken, Anschlüsse an Fenster und Türen; Streiflicht nur als Suchhilfe | Risse, Spachtelstellen, Farbunterschiede, fehlende erforderliche Anschlussfugen |
| Fenster und Balkontüren | Öffnen, Kippen, Schließen, Dichtungen, Rahmen, Glas | Kratzer im Glas, schwergängige Beschläge, beschädigte Rahmen |
| Rollläden und Sonnenschutz | jeden Rollladen ganz hoch und ganz runter | Schleifgeräusche, fehlende Endanschläge, Motor ohne Funktion |
| Innentüren | Spaltmaße, Schließen ohne Schleifen, Zargen | Macken, ungleichmäßige Spalten, fehlende vereinbarte Türstopper |
| Böden | Parkett, Fliesen, Sockelleisten, Übergänge | Kratzer, hohl klingende Fliesen als Prüfhinweis, offene Fugen, Höhenversätze |
| Bad und WC | Gefälle der Dusche, Fugen, Armaturen, Spülung, Abläufe | stehendes Wasser, fehlende erforderliche Silikonfugen, Kratzer in Wanne oder Waschtisch |
| Elektro | zugängliche Steckdosen und Schalter sicher auf Funktion prüfen, Beschriftung des Sicherungskastens | tote Dosen, fehlende Abdeckungen, Anzahl weicht von der Baubeschreibung ab |
| Heizung und Lüftung | Heizfunktion von Heizkörpern oder Fußbodenheizung, Thermostate, Lüftungsanlage | einzelne Räume trotz Heizbetrieb kalt, Geräusche, fehlende Filter |
| Balkon oder Terrasse | Gefälle, Ablauf, Belag, Geländer, Anschluss zur Tür | Pfützen, lose Geländer, Hinweise auf fehlende Abdichtung an der Schwelle |
| Keller oder Abstellraum | Feuchtigkeit, Tür, Licht | Flecken an Wänden, kein Licht, Tür klemmt |
Zum Schluss vergleichen Sie die Wohnung mit den Unterlagen. Stimmen die Raummaße aus dem Grundriss? Sind alle Steckdosen, Anschlüsse und Ausstattungen da, die die Baubeschreibung und die Bemusterung versprechen? Eine geringere Wohnfläche kann einen Mangel darstellen. Prüfen Sie dazu die vertragliche Flächenvereinbarung, die Berechnungsmethode und die tatsächliche Abweichung.
05Abnehmen, verweigern oder unter Vorbehalt?
Am Ende des Rundgangs entscheiden Sie über die Abnahme. Bei einer Verweigerung kann zusätzlich eine Zustandsfeststellung verlangt werden; sie ist keine alternative Form der Abnahme.
Abnehmen mit Vorbehalt. Bei unwesentlichen Mängeln kommt die Abnahme unter ausdrücklichem Vorbehalt Ihrer Rechte in Betracht. Alle gefundenen Mängel stehen im Protokoll. Soweit Sie Mängelbeseitigung verlangen können, dürfen Sie einen angemessenen Teil der fälligen Zahlung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).
Abnahme verweigern. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB). Wesentliche Mängel können dagegen eine Verweigerung rechtfertigen. Beispiele sind eine nicht funktionierende Heizung im Winter, erhebliche Feuchtigkeit in der Wand oder eine fehlende Absturzsicherung am Balkon. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls, auch Art, Umfang und Zusammenwirken der Mängel; bloße Bewohnbarkeit ist nicht der einzige Maßstab.
Zustand feststellen lassen. Verweigern Sie unter Angabe von Mängeln die Abnahme, kann der Bauträger Ihre Mitwirkung an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g BGB). Bleiben Sie einem vereinbarten oder mit angemessener Frist bestimmten Termin fern, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine einseitige Feststellung möglich sein. Das gilt nicht, wenn Sie aus einem nicht von Ihnen zu vertretenden Grund fehlen und dies unverzüglich mitteilen. Die Vermutung, dass ein nicht vermerkter offenkundiger Mangel erst später entstanden und von Ihnen zu vertreten ist, setzt voraus, dass Ihnen das Werk verschafft wurde. Sie greift nicht, wenn der Mangel seiner Art nach nicht von Ihnen verursacht worden sein kann.
Bei unwesentlichen Mängeln lohnt sich ein Blick auf die finanziellen Folgen eines Übergabestreits. Bei wesentlichen Mängeln ersetzt eine solche Rechnung nicht die technische und rechtliche Bewertung. Lassen Sie sich bei Streit über Abnahme, Vorbehalt oder Mängelrechte von einem Rechtsanwalt beraten.
06Beispielrechnung: Vorbehalt statt Verweigerung
Beispielrechnung, vereinfacht: Jonas hat eine Neubauwohnung mit 65 m² für 340.000 € gekauft. Er setzt 34.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis ein und finanziert 306.000 € zu angenommenen 3,8 % Sollzins pro Jahr. Name und Zahlen dienen der Veranschaulichung; sie sind keine Prognose oder Aussage über Marktzinsen. Kaufnebenkosten, Tilgung und weitere laufende Kosten sind nicht berücksichtigt. Für die folgende Rechnung wird angenommen, dass das Eigenkapital bereits vollständig eingesetzt wurde und der Darlehensstand im betrachteten Monat unverändert bleibt.
Gezahlt wird nach einem vertraglichen Zahlungsplan auf Grundlage des MaBV-Zahlungsplans. Bis kurz vor der Übergabe sind im Beispiel 86 % des Kaufpreises, also 292.400 €, geflossen: 34.000 € Eigenkapital und 258.400 € Darlehen. Offen sind insgesamt 47.600 € für Bezugsfertigkeit, Fassade und vollständige Fertigstellung. Die folgenden Anteile sind Rechenbestandteile der angenommenen Ratenvereinbarung; die MaBV erlaubt nicht beliebig viele Einzelraten, sondern höchstens sieben Teilbeträge nach Bauablauf.
Bei der Abnahme findet Jonas mit seinem Sachverständigen elf Mängel, darunter Kratzer im Fensterrahmen, zwei fehlende Silikonfugen, eine schleifende Innentür, einen Rollladen ohne Endanschlag und eine Macke im Parkett. Für das Beispiel wird angenommen, dass die Mängel einzeln und insgesamt unwesentlich sind, die Wohnung bezugsfertig ist und die übrigen Übergabe- und Vermietungsvoraussetzungen erfüllt sind.
| Anteil am gesamten Kaufpreis | Betrag | |
|---|---|---|
| Anteil für Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Übergabe | 8,4 % | 28.560 € |
| Anteil für Fassadenarbeiten | 2,1 % | 7.140 € |
| Anteil für vollständige Fertigstellung | 3,5 % | 11.900 € |
| Geschätzte Kosten, die elf Mängel zu beseitigen | 2.400 € | |
| Einbehalt in der Regel (doppelte Beseitigungskosten) | 4.800 € |
Jonas nimmt ab, schreibt alle elf Mängel ins Protokoll und behält sich seine Rechte vor. Von einer fälligen Zahlung hält er unter den angenommenen Voraussetzungen 4.800 € zurück, bis nachgebessert ist. Im Beispiel erhält er die Schlüssel und kann vermieten. Allein die Abnahme mit Einbehalt garantiert weder die Übergabe noch die Vermietbarkeit.
Was wäre passiert, wenn er die Abnahme wegen dieser Mängel verweigert hätte? Unter der Annahme unwesentlicher Mängel wäre die Verweigerung nicht gerechtfertigt. Ein Streit könnte die Übergabe verzögern. Für einen solchen Monat zeigt die folgende Rechnung Zinsausgaben und entgangene Miete, nicht die zusätzlichen Kosten gegenüber einer pünktlichen Übergabe.
Jonas hat in diesem Monat rund 937 € Zinsausgaben und erzielt die angenommenen 845 € Kaltmiete nicht. Die Summe von rund 1.782 € ist deshalb keine reine Auszahlung und beziffert auch nicht die zusätzlichen Kosten der Verzögerung. Darlehenszinsen würden bei pünktlicher Übergabe ebenfalls anfallen; weitere Auszahlungen könnten den Zinsbetrag verändern. Ein belastbarer Vergleich benötigt den Auszahlungs- und Zahlungsplan für beide Abläufe sowie weitere Kosten und Einnahmen.
Finanzierungszinsen können bei nachweisbarer Vermietungsabsicht und entsprechendem wirtschaftlichem Zusammenhang als Werbungskosten abzugsfähig sein. Eine konkrete Steuerentlastung lässt sich aus einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 € allein nicht verlässlich bestimmen. Ob entgangene Miete als Verzögerungsschaden ersetzt werden muss, hängt unter anderem von Verantwortlichkeit, Vertrag und Nachweis ab. Für die steuerliche Einordnung wenden Sie sich an Ihren Steuerberater, für mögliche Ersatzansprüche an einen Rechtsanwalt.
Ein berechtigter Vorbehalt mit angemessenem Einbehalt kann die Mängelbeseitigung absichern, ohne die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel zu verweigern. Im Beispiel bleiben dafür 4.800 € vorläufig unbezahlt; wie wirksam dieses Druckmittel ist, hängt auch von der wirtschaftlichen Lage des Bauträgers ab.
07Das Abnahmeprotokoll: Was drinstehen muss
Der Bauträger kann ein vorbereitetes Formular mitbringen. Das dürfen Sie verwenden, aber prüfen Sie es vor der Unterschrift.
- Datum, Uhrzeit, Teilnehmer mit Funktion, auch Ihr Sachverständiger.
- Gegenstand der Abnahme: Sondereigentum, Wohnungsnummer laut Teilungserklärung, Keller und Stellplatz, soweit vom konkreten Abnahmeumfang erfasst; Gemeinschaftseigentum eindeutig abgrenzen.
- Jeder Mangel einzeln, mit Raum, Stelle und Fotonummer. Keine Sammelbegriffe wie „Restarbeiten“.
- Ausdrücklicher Vorbehalt: „Der Erwerber behält sich wegen aller aufgeführten Mängel seine Rechte vor.“
- Angemessene Frist zur Beseitigung, etwa vier Wochen, sofern Art und Umfang der Arbeiten dies rechtfertigen, und wie der Bauträger die Erledigung meldet.
- Zählerstände für Strom, Wasser und Wärme mit Foto. Die brauchen Sie für die erste Abrechnung.
- Übergebene Schlüssel mit Anzahl, dazu Bedienungsanleitungen und Wartungsunterlagen.
- Keine unzutreffenden Bestätigungen oder Verzichtsformeln wie „Die Wohnung wurde mängelfrei übernommen“ oder „Weitere Ansprüche bestehen nicht“. Lassen Sie solche Sätze vor der Unterschrift streichen beziehungsweise eindeutig berichtigen.
Lassen Sie sich eine Kopie des unterschriebenen Protokolls sofort aushändigen, notfalls als Foto aller Seiten.
08Für wen ein Sachverständiger bei der Abnahme besonders sinnvoll ist
- Sie kaufen Ihre erste Neubauwohnung und haben keine Bauerfahrung.
- Es geht um die Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Dach, Tiefgarage und Fassade.
- Sie wohnen weit weg und können Nachbesserungen nicht selbst kontrollieren.
- Die Baubeschreibung enthält viele technische Angaben zu Schallschutz, Lüftung oder Abdichtung.
- Sie haben selbst einschlägige Bauerfahrung und die Wohnung ist klein und einfach ausgestattet.
- Für denselben Prüfbereich des Gemeinschaftseigentums ist bereits ein gemeinsamer unabhängiger Sachverständiger beauftragt; das ersetzt keine Prüfung Ihres Sondereigentums.
09Risiken: Was bei der Abnahme schiefgehen kann
Versteckte Mängel bleiben unentdeckt. Eine undichte Leitung hinter der Wand oder eine fehlerhafte Abdichtung unter dem Estrich kann bei einer Sichtprüfung unentdeckt bleiben. Auch für solche Mängel beginnt die grundsätzlich fünfjährige Verjährungsfrist bei Bauwerken mit der Abnahme, nicht erst mit der Entdeckung. Nach der Abnahme liegt die Beweislast in der Regel bei Ihnen. Mehr dazu im Ratgeber Gewährleistung beim Neubau.
Die fiktive Abnahme läuft gegen Sie. Wer auf eine Aufforderung mit Frist nicht reagiert, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Abnahme gegen sich gelten lassen müssen, ohne einen Fuß in die Wohnung gesetzt zu haben.
Die Klausel im Vertrag ist ungünstig. Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch eine Person, die der Bauträger aussucht, zu kurze Fristen oder Pauschalen für die Übergabe können Prüfbedarf auslösen. Lassen Sie solche Regelungen möglichst vor Vertragsschluss von einem Rechtsanwalt prüfen, statt erst am Abnahmetag darüber zu streiten.
Der Bauträger bessert nicht nach. Dann können eine angemessene Frist, ein berechtigter Einbehalt und unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Selbstvornahme mit Kostenersatz helfen. Lassen Sie die Voraussetzungen vor einer eigenmächtigen Beauftragung von einem Rechtsanwalt prüfen. Wird der Bauträger zahlungsunfähig, kann der Einbehalt wichtig sein, reicht aber möglicherweise nicht für die Mängelbeseitigung. Wie Sie Risiken begrenzen, steht im Ratgeber Bauträger-Insolvenz.
Der Mietbeginn wackelt. Wer den Mietvertrag mit festem Einzugstag vor der Abnahme schließt, kann bei einer Verschiebung unter Druck geraten. Planen Sie Puffer ein, wie im Ratgeber zur Erstvermietung beim Neubau beschrieben.
FAQHäufige Fragen
Was gehört in ein Abnahmeprotokoll beim Neubau?
Datum, Teilnehmer, der genaue Abnahmeumfang, jeder Mangel einzeln mit Ort und Fotonummer, ein ausdrücklicher Vorbehalt Ihrer Rechte, eine angemessene Frist zur Beseitigung, die Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel. Unzutreffende Bestätigungen der Mangelfreiheit und Verzichtsformeln sollten Sie vor der Unterschrift berichtigen beziehungsweise streichen lassen.
Darf ich die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigern?
Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB). Dokumentieren Sie die Mängel und behalten Sie sich Ihre Rechte ausdrücklich vor. Können Sie Mängelbeseitigung verlangen, dürfen Sie einen angemessenen Teil der fälligen Zahlung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).
Was passiert, wenn ich einen Mangel nicht ins Protokoll schreibe?
Entscheidend ist nicht allein der fehlende Eintrag. Kennen Sie den Mangel bei der Abnahme und behalten Sie sich Ihre Rechte nicht vor, verlieren Sie insoweit die Rechte nach § 634 Nr. 1–3 BGB, darunter Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Kostenersatz beziehungsweise Vorschuss sowie Rücktritt oder Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB). Dokumentieren Sie den Vorbehalt ausdrücklich. Für bei der Abnahme unbekannte Mängel gilt dieser Rechtsverlust nicht.
Wann wird das Gemeinschaftseigentum abgenommen?
Es kann in einem eigenen Termin nach Fertigstellung der betreffenden Arbeiten abgenommen werden. Ein gemeinsam beauftragter unabhängiger Sachverständiger kann die technische Prüfung unterstützen. Für den Beginn der Verjährung ist die wirksame Abnahme im Verhältnis zum jeweiligen Käufer maßgeblich; eine Abnahme durch andere Käufer oder einen Dritten bindet nicht automatisch alle Erwerber.
Ab wann läuft die Gewährleistung beim Neubau?
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab wirksamer Abnahme (§ 634a BGB). Werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum getrennt abgenommen, können unterschiedliche Fristbeginne gelten. Auch bei zunächst verborgenen Mängeln beginnt die Frist grundsätzlich mit der Abnahme, nicht erst mit ihrer Entdeckung.
Was kostet ein Sachverständiger für die Bauabnahme?
Die Kosten hängen von der Größe der Wohnung, der Anfahrt, dem Prüfungsumfang und dem gewünschten Bericht ab. Holen Sie ein schriftliches Angebot ein, das diese Leistungen klar beschreibt. Klären Sie dabei, ob nur das Sondereigentum oder auch Bereiche des Gemeinschaftseigentums untersucht werden.
Was ist eine fiktive Abnahme?
Setzt der Bauträger nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigern Sie nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels die Abnahme, gilt das Werk als abgenommen. Bei Verbrauchern setzt dies voraus, dass der Bauträger mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweist (§ 640 Abs. 2 BGB). Textform verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person genannt ist; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.
Weiterlesen
Quellen
- § 640 BGB (Abnahme, fiktive Abnahme, Vorbehalt bekannter Mängel)
- § 641 BGB (Fälligkeit, Einbehalt bei Mängeln)
- § 634a BGB (Verjährung, fünf Jahre bei Bauwerken)
- § 650g BGB (Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme)
- § 650u BGB (Bauträgervertrag)
- § 3 MaBV (Raten nach Baufortschritt)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung mit den im Text genannten Annahmen
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Besprechen Sie rechtliche Fragen mit einem Rechtsanwalt und steuerliche Fragen mit Ihrem Steuerberater. Die Beispielrechnung beruht auf den genannten Annahmen.
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.
Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
