Kaufabsichtserklärung: was ein Kaufangebot für eine Wohnung bewirkt
Ein ausdrücklich unverbindliches Kaufangebot begründet grundsätzlich keine Kaufpflicht. Es kann die Verhandlung strukturieren. Mit Muster und Rechnung zur Wirkung eines Preisnachlasses.
Nadeem ShahidInvestmentberater bei InvestImmo.de
Die Besichtigung war gut, die Unterlagen sind durchgesehen, und der Makler sagt: „Es gibt noch zwei weitere Interessenten. Wenn Sie ernsthaft wollen, schicken Sie mir bitte ein schriftliches Angebot.“ Jetzt sitzen Sie vor einem leeren Blatt und fragen sich, was Sie da eigentlich unterschreiben. Das ist eine beispielhafte Situation, kein dokumentiertes Kundengespräch.
Die kurze Antwort: Eine ausdrücklich unverbindliche Kaufabsichtserklärung verpflichtet Sie grundsätzlich nicht zum Kauf. Mit diesem einen Blatt nennen Sie Ihre Preisvorstellung und zeigen dem Verkäufer, wie konkret Ihr Interesse ist. Zusätzliche Vereinbarungen und bereits beauftragte Leistungen müssen Sie davon unterscheiden.
01Was eine Kaufabsichtserklärung ist, und ob sie bindet
Eine Kaufabsichtserklärung kann ein kurzer Brief sein. Sie erklären darin, dass Sie eine bestimmte Wohnung zu einem bestimmten Preis kaufen möchten. Im Vertriebsalltag werden dafür auch Begriffe wie Kaufangebot, Kaufzusage oder Letter of Intent verwendet. Die Bezeichnung allein entscheidet aber nicht über die rechtliche Wirkung. Ein notariell beurkundetes Kaufangebot ist beispielsweise von dem hier beschriebenen unverbindlichen Schreiben zu unterscheiden.
§ 311b Abs. 1 BGB verlangt für einen Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, grundsätzlich die notarielle Beurkundung. Wohnungseigentum umfasst Sondereigentum in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum; die Formvorschrift gilt auch für seinen Erwerb. Ein Brief, eine E-Mail oder eine WhatsApp mit „Ich kaufe“ erfüllt diese Form nicht.
Eine ausdrücklich unverbindliche Erklärung begründet für sich genommen weder eine Kaufpflicht noch eine Vertragsstrafe. Auch der Verkäufer ist dadurch nicht zum Verkauf an Sie verpflichtet. Kosten aus gesonderten Aufträgen oder ausnahmsweise eine vorvertragliche Haftung sind damit allerdings nicht ausgeschlossen.
„Wie läuft das bis zum Notar ab?“
Nach dem Angebot stimmen Sie mit dem Verkäufer Preis und Zeitplan ab. Anschließend wird ein Notar mit dem Kaufvertragsentwurf beauftragt; klären Sie dabei, wer den Auftrag erteilt und welche Kosten entstehen. Bei beurkundungspflichtigen Grundstücksverträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das ist keine pauschale Zweiwochenfrist für jeden privaten Wohnungskauf. Eine wirksame Kaufverpflichtung setzt grundsätzlich die notarielle Beurkundung voraus.
Kann ich mit einer Kaufabsichtserklärung Schadensersatz auslösen?
Der Abbruch von Immobilienkaufverhandlungen löst grundsätzlich nicht allein deshalb einen Anspruch auf Ersatz der Verhandlungskosten aus. Andernfalls könnte der Formzwang des § 311b BGB umgangen werden. Eine vorvertragliche Haftung kann jedoch bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen in Betracht kommen, etwa wenn jemand eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorspiegelt und dadurch Aufwendungen veranlasst. Ob die Voraussetzungen vorliegen, muss im Einzelfall rechtlich geprüft werden.
Vorsicht ist bei allem geboten, was zusätzlich zur Erklärung unterschrieben werden soll. Der Bundesgerichtshof hat in der zitierten Entscheidung eine formularmäßige Makler-Reservierungsvereinbarung mit einer erfolgsunabhängigen, nicht rückzahlbaren Gebühr für unwirksam erklärt (BGH, 20.04.2023, I ZR 113/22). Daraus folgt keine pauschale Aussage über jede Reservierungsvereinbarung. Bei einer unwirksamen Gebührenvereinbarung kann ein Rückzahlungsanspruch bestehen.
02Was in eine Kaufabsichtserklärung gehört
Ein gutes Kaufangebot ist kurz und vollständig. Es sollte erkennen lassen, welchen Preis Sie bieten, wie die Finanzierung vorbereitet ist und welcher Zeitplan infrage kommt. Die verbindlichen Vertragsbedingungen gehören in den notariellen Kaufvertrag.
- 01Die Wohnung eindeutig benennen
Adresse, Lage im Haus, Wohnungsnummer laut Exposé oder Grundbuch, dazu Stellplatz oder Keller, falls mitverkauft.
- 02Den Preis nennen
Ein konkreter Betrag in Euro. Wenn Inventar wie eine Einbauküche mitgekauft wird, den Anteil getrennt nennen.
- 03Die Finanzierung belegen
Eigenkapital und Darlehen in groben Zügen, idealerweise mit einer Finanzierungsbestätigung der Bank als Anlage. Deren Voraussetzungen und Vorbehalte beachten.
- 04Bedingungen offenlegen
Zum Beispiel Einsicht in Protokolle der Eigentümerversammlung, Mietvertrag und Wirtschaftsplan vor dem Notartermin.
- 05Einen Zeitplan vorschlagen
Wunschtermin für die Beurkundung und Übergabe, bei vermieteten Wohnungen auch den vertraglich zu regelnden Übergang der Mieteinnahmen.
- 06Befristen und Unverbindlichkeit klarstellen
Ein Satz wie „Dieses Angebot gilt bis zum … und ist bis zur notariellen Beurkundung unverbindlich.“
Muster für ein Kaufangebot
Das folgende unverbindliche Muster können Sie anpassen. Ersetzen Sie die Platzhalter in eckigen Klammern. Es ersetzt keine Prüfung zusätzlicher Vereinbarungen.
Eine ausführliche Preisbegründung ist im Muster bewusst nicht enthalten. Sie können sie im Gespräch erläutern oder sachlich schriftlich ergänzen, wenn dies für die Verhandlung hilfreich ist. Eine pauschale Empfehlung, Preisargumente niemals schriftlich zu nennen, wäre zu weitgehend.
03Den Preis verhandeln: mit Unterlagen statt Bauchgefühl
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen kann der Angebotspreis Verhandlungsspielraum lassen. Ob und wie viel Spielraum besteht, hängt unter anderem vom konkreten Objekt, der Nachfrage und der Vermarktungsdauer ab. Belegbare Kosten und Risiken können ein Gegenangebot nachvollziehbar machen; einen Nachlass garantieren sie nicht.
| Argument | Wo Sie es finden | Was es bewirken kann |
|---|---|---|
| Beschlossene oder diskutierte Sanierung | Protokolle der Eigentümerversammlung | Hinweis auf mögliche Kosten nach dem Kauf; Beschluss, Finanzierung und Fälligkeit prüfen |
| Niedrige Erhaltungsrücklage | Wirtschaftsplan, Vermögensbericht | Mögliches Sonderumlagenrisiko im Verhältnis zum absehbaren Instandhaltungsbedarf |
| Miete unter Marktniveau ohne Erhöhungsspielraum | Mietvertrag, Mietspiegel, Prüfung der rechtlichen Grenzen | Möglicherweise geringere Einnahmen als im Exposé angenommen |
| Schlechte Energieeffizienz | Energieausweis, ergänzende technische Prüfung | Hinweis auf höhere laufende Kosten oder Modernisierungsbedarf |
| Lange Vermarktungsdauer | Angebotsdatum im Portal, soweit aussagekräftig | Kann Anlass für ein Gespräch über den Preis sein, belegt aber keine Verkaufsbereitschaft zu einem niedrigeren Preis |
| Mängel in der Wohnung | Besichtigung, Gutachten | Grundlage für die Schätzung konkreter Reparaturkosten |
Bei Neubauwohnungen vom Bauträger können neben dem Kaufpreis auch Ausstattung, Stellplatz oder die Übernahme einzelner Kosten Gegenstand der Verhandlung sein. Welche Zugeständnisse möglich sind, hängt vom konkreten Angebot ab.
04Was 5 % Nachlass wirklich bringen
Viele Käufer schauen beim Verhandeln zunächst auf den Kaufpreis. Der Nachlass kann aber an vier Stellen wirken: bei den Kaufnebenkosten, beim Darlehen, beim monatlichen Cashflow und bei der Steuer.
Thomas kauft im Beispiel eine vermietete Zweizimmerwohnung in Nordrhein-Westfalen. Angebotspreis 260.000 €, sein Angebot nach Durchsicht der Protokolle 247.000 €. Er finanziert jeweils den gesamten Kaufpreis und zahlt die hier angesetzten Nebenkosten aus Eigenkapital. Die Wohnung bringt 950 € Kaltmiete im Monat. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose oder Finanzierungszusage.
| 260.000 € | 247.000 € | |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW, angenommener Satz 6,5 % | 16.900,00 € | 16.055,00 € |
| Notar (Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung, inkl. USt) | 1.909,95 € | 1.909,95 € |
| Grundbuch (Vormerkung, Umschreibung) | 802,50 € | 802,50 € |
| Hier angesetzte Nebenkosten aus Eigenkapital | 19.612,45 € | 18.767,45 € |
Unter diesen Annahmen sinkt der hier berechnete Eigenkapitalbedarf um 845 €. Die Finanzierungswirkung zeigt die folgende vereinfachte Jahresrechnung.
| 260.000 € | 247.000 € | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 11.400 € | 11.400 € |
| Zinsen, vereinfacht 3,8 % des Anfangsdarlehens | −9.880 € | −9.386 € |
| Tilgung, vereinfacht 1,5 % des Anfangsdarlehens | −3.900 € | −3.705 € |
| Nicht umlagefähige Auszahlungen | −1.800 € | −1.800 € |
| Cashflow vor Steuern | −4.180 € | −3.491 € |
| Abschreibung 2 % auf 75 % Gebäudeanteil | 4.194 € | 3.987 € |
| Steuerersparnis bei 60.000 € zvE vor Vermietung, ledig | +1.692 € | +1.431 € |
| Cashflow nach Steuern | −2.488 € | −2.060 € |
Vor Steuern zahlt Thomas beim niedrigeren Preis in dieser vereinfachten Jahresrechnung 689 € weniger zu, also rund 57,42 € im Monat. Die Nachsteuerwerte ergeben rechnerisch eine Verbesserung um 428 €. Ein geringerer steuerlicher Verlust kann die Steuerentlastung vermindern. Das anfängliche Darlehen liegt außerdem um 13.000 € niedriger; dieser Schuldenunterschied ist kein zusätzlicher jährlicher Cashflowgewinn neben den bereits berücksichtigten Zins- und Tilgungsunterschieden.
Mit 950 € Monatsmiete bleibt die Wohnung unter den dargestellten Annahmen in beiden Varianten vor Steuern eine Zuzahlung. Der Nachlass verbessert die Rechnung, beseitigt den Fehlbetrag hier aber nicht. Ein Verhandlungserfolg ersetzt deshalb keine Prüfung des gesamten Investments.
Geben Sie Kaufpreis, Miete und Finanzierung ein und vergleichen Sie zwei Preise direkt.
05Risiken einer Kaufabsichtserklärung
Kein Schutz vor anderen Käufern. Ihre Erklärung reserviert nichts. Bis zu einer wirksamen Bindung kann der Verkäufer mit anderen Interessenten verhandeln. Auch eine Reservierung beim Verkäufer bietet nicht automatisch eine rechtlich belastbare Erwerbssicherheit; Inhalt und Form müssen geprüft werden. Ein abgestimmter Notartermin ersetzt weder die Unterlagenprüfung noch eine gesicherte Finanzierung.
Kosten, die vorher anfallen. Für beauftragte Gutachten, kostenpflichtige Finanzierungsberatung oder eine anwaltliche Vertragsprüfung können auch dann Kosten entstehen, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Beauftragen Sie den Notar erst nach ausreichender Abstimmung und klären Sie die Kostenpflicht. Wird ein Beurkundungsverfahren abgebrochen, können je nach Bearbeitungsstand Gebühren entstehen, insbesondere nach Erstellung oder Versendung eines Entwurfs.
Finanzierung nicht gesichert. Ob eine Finanzierungsbestätigung eine verbindliche Zusage enthält, hängt vom konkreten Schreiben und seinen Vorbehalten ab. Bewertet die Bank die Wohnung niedriger oder ändert sich der angebotene Zins vor Abschluss der Finanzierung, kann sich die Rechnung verschlechtern. Bei einem Darlehen von 247.000 € bedeutet ein um einen Prozentpunkt höherer Zinssatz in der vereinfachten Anfangsrechnung 2.470 € zusätzliche Zinsen im Jahr, vor Steuern und bei sonst gleichen Annahmen. Während einer vereinbarten Zinsbindung ändern steigende Marktzinsen den Vertragszins nicht.
Leerstand und Instandhaltung. Die Rechnung unterstellt durchgehende Mietzahlungen und keine zusätzliche Sonderumlage. Drei Monate ohne Kaltmiete entsprechen hier 2.850 € entgangenen Einnahmen; weitere laufende Kosten können hinzukommen. Eine Sonderumlage für das Dach kann je nach Maßnahme, Rücklagen und Kostenanteil mehrere Tausend Euro betragen, lässt sich ohne Objektunterlagen aber nicht beziffern.
- Es gibt mehrere Interessenten und Sie wollen ernsthaft kaufen.
- Sie haben Protokolle, Wirtschaftsplan und Mietvertrag gesehen.
- Ihre Finanzierung ist mit der Bank vorbesprochen.
- Sie haben die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft noch nicht gelesen.
- Sie wissen nicht, ob die Bank die Wohnung finanziert.
- Neben dem Angebot sollen Sie eine Gebühr zahlen oder eine Vertragsstrafe akzeptieren.
FAQHäufige Fragen
Ist eine Kaufabsichtserklärung verbindlich?
Eine ausdrücklich unverbindliche Kaufabsichtserklärung begründet grundsätzlich keine Kaufpflicht. Verpflichtungen zum Immobilienkauf bedürfen nach § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich notarieller Beurkundung. Gesonderte Aufträge oder Vereinbarungen können dennoch Kosten oder andere Pflichten auslösen.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufangebot und Kaufabsichtserklärung?
Im Vertriebsalltag können beide Begriffe ein unverbindliches Schreiben bezeichnen. Entscheidend sind aber Inhalt und Form, nicht die Überschrift. Ein notariell beurkundetes Kaufangebot kann anders als die hier beschriebene unverbindliche Erklärung rechtlich bindend sein.
Was muss in ein Kaufangebot für eine Wohnung?
Die genaue Bezeichnung der Wohnung, der gebotene Preis, Angaben zur Finanzierung und ihren Vorbehalten, gewünschte Unterlagen vor dem Notartermin, ein Zeitplan, eine Frist und der ausdrückliche Hinweis, dass das Angebot bis zur Beurkundung unverbindlich ist.
Kann der Verkäufer nach meinem Angebot an jemand anderen verkaufen?
Ja. Ein ausdrücklich unverbindliches Angebot verpflichtet den Verkäufer nicht zum Verkauf an Sie. Auch ein Handschlag ersetzt die grundsätzlich erforderliche notarielle Beurkundung nicht.
Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen?
Eine Kaufabsichtserklärung allein begründet keine Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr. Der BGH erklärte im Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22, eine formularmäßige Makler-Reservierungsvereinbarung mit erfolgsunabhängiger, nicht rückzahlbarer Gebühr für unwirksam. Ob eine konkrete Vereinbarung wirksam ist und ein Rückzahlungsanspruch besteht, sollte rechtlich geprüft werden.
Wie viel kann man beim Kaufpreis einer Wohnung verhandeln?
Eine feste Spanne gibt es nicht. Der Spielraum hängt unter anderem vom konkreten Objekt, der Nachfrage, der Vermarktungsdauer und dem Zustand ab. Belegbare Kosten und ein im Verhältnis zum Instandhaltungsbedarf niedriger Rücklagenbestand können ein Gegenangebot stützen, garantieren aber keinen Nachlass.
Sollte ich eine Finanzierungsbestätigung beilegen?
Wenn vorhanden, kann sie helfen, den Stand Ihrer Finanzierung zu belegen. Ob sie eine verbindliche Kreditzusage enthält, hängt vom konkreten Schreiben und seinen Vorbehalten ab. Prüfen Sie insbesondere, ob die Bank die Wohnung bereits bewertet hat und welche Bedingungen noch offen sind.
Weiterlesen
Quellen
- § 311b BGB (Beurkundungspflicht für Grundstücksverträge)
- § 17 BeurkG (Abs. 2a, im Anwendungsbereich der Vorschrift Vertragstext für Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22 (Reservierungsgebühr in Makler-AGB), Pressemitteilung Nr. 070/2023
- § 32a EStG
- GNotKG, Anlage 2 Tabelle B (Notar- und Grundbuchgebühren)
- Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen 6,5 % seit 01.01.2015 (Landesgesetz)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 19.10.2026
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.
Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Zahlen sind Beispielansätze mit den genannten Annahmen. Datumsstand des Textes: 19.10.2026.
