Erstbezug: Neubauwohnung zum ersten Mal vermieten

Der Übergabetermin steht, in sechs Wochen bekommen Sie die Schlüssel. Jetzt soll die Wohnung so schnell wie möglich vermietet werden. Jeder Monat ohne Mieter kostet Zinsen und Hausgeld. Aber wann inserieren? Welche Miete? Und was, wenn sich die Übergabe verschiebt?

Bei der ersten Vermietung einer Neubauwohnung fehlen wichtige Erfahrungswerte. Es gibt keine Vormiete, an der Sie sich orientieren, und keine Nebenkostenabrechnung aus dem Vorjahr. Auch der geplante Bezugstermin kann sich verschieben. Dafür kann die Neubau-Ausnahme von der Mietpreisbremse Spielraum bieten, der bei Bestandswohnungen nicht ohne Weiteres besteht.

01Was Erstbezug bedeutet

Für Mieter ist Erstbezug ein Ausstattungsmerkmal: Niemand hat vorher in der Wohnung gelebt, alles ist neu. In Inseraten steht oft „Erstbezug nach Sanierung“, das ist etwas anderes. Hier geht es um echte Neubauten.

Für Vermieter ist die Neubau-Ausnahme rechtlich wichtig. Die Mietpreisbremse begrenzt in entsprechend ausgewiesenen Gebieten die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Sie gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556f Satz 1 BGB). Diese Ausnahme gilt auch bei späteren Vermietungen derselben Wohnung. Die Einzelheiten stehen im Glossar unter Mietpreisbremse.

02Die richtige Miethöhe

Ohne Mietpreisbremse sind Sie bei der Anfangsmiete freier. Frei heißt nicht grenzenlos. § 5 WiStG betrifft unter seinen weiteren Voraussetzungen Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen um mehr als 20 % übersteigen. Die Vorschrift enthält auch eine Ausnahme für zur Deckung laufender Aufwendungen erforderliche Entgelte, sofern kein auffälliges Missverhältnis vorliegt. Die 20-%-Schwelle ist deshalb keine allgemeine Mietobergrenze. Bei einem Verstoß kann das Bußgeld bis zu 50.000 € betragen; auch Rückforderungsansprüche des Mieters können entstehen. Daneben sind die gesonderten Regeln zum Mietwucher zu beachten. Lassen Sie rechtliche Grenzfälle von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Neben den rechtlichen Grenzen zählt die wirtschaftliche Tragfähigkeit. Eine zu hoch angesetzte Miete kann die Mietersuche verlängern oder spätere Mieterwechsel begünstigen. Für die Einschätzung helfen der örtliche Mietspiegel, soweit er für das Objekt aussagekräftig ist, Angebote vergleichbarer Neubauten in Portalen und die Erfahrung örtlicher Verwalter. Angebotsmieten sind jedoch nicht mit tatsächlich vereinbarten Mieten gleichzusetzen.

Und wie entwickelt sich die Miete danach? Drei Wege stehen zur Wahl:

Bei Neubauwohnungen mit einer Erstmiete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete kann es dauern, bis eine Erhöhung nach § 558 BGB möglich ist. Eine Staffelmiete legt Beträge fest; eine Indexmiete bestimmt dagegen den Anpassungsmechanismus, nicht die künftigen Mietbeträge. Bei sinkendem Index kann auch eine Mietsenkung in Betracht kommen. Rechnen Sie Ihre eigene Variante mit dem Indexmiete-Rechner. Zur rechtssicheren Vertragsgestaltung berät Sie ein Rechtsanwalt.

03Mietbeginn und Übergabe richtig takten

Ein wichtiges Risiko beim Neubau liegt im Kalender: Der Bauträger nennt einen Termin, Sie inserieren, ein Mieter kündigt seine alte Wohnung. Dann verschiebt sich die Übergabe beispielsweise um sechs Wochen.

So reduzieren Sie das Risiko von Leerstand und geplatztem Einzug:

• Inserieren, wenn der Termin belastbar ist. Sechs bis acht Wochen vor der Übergabe können ein Planungsansatz sein, wenn der Bauträger die Abnahme schriftlich angekündigt hat und der Baufortschritt dazu passt. Eine schriftliche Ankündigung garantiert den Termin nicht.
• Mietbeginn mit Puffer. Zwei bis vier Wochen nach der geplanten Abnahme können als Puffer dienen. Ob das zur Behebung kleiner Mängel reicht, hängt vom Einzelfall ab.
• Bezugstermin im Vertrag regeln. Klären Sie mit einem Rechtsanwalt, wie eine verspätete Fertigstellung im Vertrag berücksichtigt werden kann, und informieren Sie den Mieter offen. Ein Mieter, der wegen einer Verschiebung ohne Wohnung dasteht, kann unter den jeweiligen Voraussetzungen Schadensersatz verlangen.
• Abnahme und Bezugsfertigkeit vor Einzug sicherstellen. Planen Sie die Übergabe an den Mieter erst, wenn Sie die Wohnung selbst übernommen haben und sie vertragsgemäß nutzbar ist. Wie die Abnahme vorbereitet wird, steht in der Checkliste zur Bauabnahme.

04Beispielrechnung: das erste Jahr mit und ohne Leerstand

Katharina hat im Beispiel eine Neubauwohnung mit 65 m² für 340.000 € gekauft und 306.000 € zu angenommenen 3,8 % finanziert, mit 1,5 % anfänglicher Tilgung. Das sind Rechenannahmen, keine aktuellen Finanzierungsangebote. Mit höherem Zins wird die Rechnung ungünstiger. Die Übergabe ist am 1. März. Sie vermietet für 13,50 €/m² kalt, also 877,50 € im Monat. Das Hausgeld beträgt monatlich 260 €, davon sind im Beispiel 60 € nicht auf den Mieter umlegbar. Katharina ist fiktiv; die Zahlen bilden eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Prognose.

Wir vergleichen zwei Fälle für die zehn Monate bis Jahresende. In Fall A beginnt die Vermietung am 1. März; dafür wird eine rechtzeitige, vertragsgemäße Bereitstellung ohne zusätzlichen Puffer unterstellt. In Fall B steht die Wohnung zwei Monate leer, weil Katharina erst nach der Übergabe inseriert. Im Leerstand zahlt sie das ganze Hausgeld selbst.

Die vereinfachte Liquiditätsrechnung setzt voraus, dass die übrigen 200 € Hausgeld monatlich vollständig umlagefähigen Kosten entsprechen und bei Vermietung durch die Zahlungen des Mieters gedeckt werden. Sie berücksichtigt keine Abrechnungsdifferenzen. Zinsen und Tilgung werden für zehn Monate auf die unveränderte Ausgangsschuld von 306.000 € gerechnet: 306.000 € × 3,8 % × 10/12 = 9.690 € und 306.000 € × 1,5 % × 10/12 = 3.825 €. Der wechselnde Zins- und Tilgungsanteil eines laufend getilgten Darlehens bleibt unberücksichtigt. Vollständige Auszahlung zum Beginn des betrachteten Zeitraums wird unterstellt; frühere Finanzierungskosten, Erwerbsauszahlungen und weitere nicht genannte Kosten sind nicht enthalten.

Vor Steuern zahlt Katharina im vereinfachten Beispiel auch ohne Leerstand gut 5.300 € zu, im Durchschnitt 534 € pro Monat über die betrachteten zehn Monate. Das liegt an den Ausgaben einschließlich Zins und Tilgung, die durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt werden. Die Tilgung verringert dabei ihre Darlehensschuld, bleibt aber eine monatlich zu finanzierende Auszahlung.

Liquidität und steuerliches Ergebnis sind nicht dasselbe: Tilgung ist keine Werbungskostenposition. Eine zulässige Abschreibung kann dagegen das steuerliche Vermietungsergebnis mindern, ohne im jeweiligen Jahr eine entsprechende Auszahlung auszulösen. Wie hoch eine mögliche Steuerentlastung ausfällt, hängt unter anderem von der Abschreibungsberechtigung, dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, den abziehbaren Aufwendungen und den persönlichen Einkommensverhältnissen ab.

Insbesondere darf das selbst getragene Hausgeld nicht pauschal als Werbungskosten angesetzt werden. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind bei Einzahlung nicht sofort steuerlich abziehbar. Erst tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Beträge können nach den jeweiligen Regeln berücksichtigt werden. Für die steuerliche Planung sind deshalb die einzelnen Hausgeldbestandteile und die tatsächlich aus der Rücklage bezahlten Maßnahmen maßgeblich. Auch eine mögliche Erstattung ersetzt keine Liquiditätsreserve; ihr Zeitpunkt hängt von der steuerlichen Abwicklung ab. Lassen Sie Ihre individuelle Nachsteuerrechnung von einem Steuerberater erstellen.

Zwei Monate Leerstand kosten Katharina unter den genannten Annahmen 2.155 € vor Steuern: 1.755 € entgangene Kaltmiete und 400 € zusätzlich selbst getragene umlagefähige Kosten. Eine mögliche zusätzliche Steuerentlastung beruht sowohl auf geringeren Einnahmen als auch auf zusätzlichen abziehbaren Ausgaben, nicht allein auf höheren Werbungskosten. Welche Wirkung das in Ihrem Fall hat, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen mit dem Cashflow-Rechner durch.

05Nebenkosten im ersten Jahr

Bei einer Bestandswohnung kann die letzte Abrechnung Anhaltspunkte liefern. Beim Neubau gibt es zunächst häufig nur den Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft, den der Bauträger oder der erste Verwalter aufgestellt hat. Er ist eine Schätzung und kann von den späteren tatsächlichen Kosten abweichen.

Leiten Sie die Vorauszahlungen aus den voraussichtlichen, wirksam auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten ab, nicht aus dem gesamten Hausgeld. Verwaltungsaufwendungen und Beiträge zur Erhaltungsrücklage gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Vorauszahlungen müssen angemessen sein; ein pauschaler Aufschlag ist kein Ersatz für eine nachvollziehbare Schätzung. Eine hohe Nachzahlung nach dem ersten Jahr kann das Verhältnis belasten. Auch eine noch nicht optimal eingestellte Heizungsanlage kann die Kosten beeinflussen.

Die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das erste Teiljahr rechnen Sie ab Mietbeginn nach den jeweils geltenden Verteilungs- und Verbrauchsregeln ab; nicht jede Kostenposition lässt sich einfach nach Monaten aufteilen. Bei rechtlichen Fragen zur Umlage oder zu Nachforderungen hilft Ihnen ein Rechtsanwalt.

06Mängel im ersten Jahr

In den ersten Monaten können sich bei Neubauten Mängel zeigen: eine klemmende Tür, ein tropfender Siphon, eine Heizung, die zu warm oder zu kalt läuft. Der Mieter meldet sich bei Ihnen, nicht beim Bauträger. Sie dokumentieren den Mangel, leiten ihn an den zuständigen Vertragspartner weiter und setzen eine angemessene Frist, soweit erforderlich. Ihre Pflichten gegenüber dem Mieter bestehen unabhängig von der Bearbeitung durch den Bauträger.

Der Mieter muss erforderliche Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich dulden (§ 555a BGB); die gesetzlichen Ankündigungs- und Rücksichtnahmepflichten bleiben bestehen. Eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der vertragsgemäßen Nutzung kann eine Mietminderung begründen. Ob Sie einen Mietausfall beim Bauträger als Schaden geltend machen können, hängt von den vertraglichen und gesetzlichen Anspruchsvoraussetzungen ab; die Mietminderung allein begründet keinen automatischen Erstattungsanspruch. Halten Sie alles schriftlich fest, wie im Ratgeber Gewährleistung beim Neubau beschrieben. Für die Übergabe an den Mieter gilt dasselbe wie bei jeder Vermietung, mit einem sauberen Wohnungsübergabeprotokoll. Bei Streit über Mietminderung oder Schadensersatz sollten Sie einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

07Selbst vermieten oder Profis beauftragen?

Beauftragen Sie einen Makler mit der Mietersuche, tragen Sie die vereinbarte Provision. Vom Mieter darf er dafür nichts verlangen, wenn er im Auftrag des Vermieters tätig wird (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Eine vermietungsbezogene Provision kann grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar sein; die steuerliche Zuordnung klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Was eine laufende Verwaltung kostet, steht im Ratgeber Hausverwaltung.

08Risiken bei der ersten Vermietung

Leerstand länger als geplant. Wenn in einem Neubaugebiet viele Wohnungen gleichzeitig auf den Markt kommen, kann zusätzliche Konkurrenz entstehen. Prüfen Sie beispielsweise ein Szenario mit zwei bis drei Monaten Leerstand; die erforderliche Reserve hängt vom Objekt und Ihrer Finanzierung ab.

Miete zu hoch angesetzt. Eine ambitionierte Erstmiete kann die Vermarktung erschweren oder Mieterwechsel begünstigen. Wechsel verursachen Aufwand und können Leerstand mit sich bringen.

Übergabe verschiebt sich. Bauverzug kann Zinskosten ohne Mieteinnahmen und zusätzliche Verpflichtungen gegenüber einem bereits gebundenen Mieter auslösen.

Nebenkosten-Nachzahlungen. Ein zu knapp kalkulierter Wirtschaftsplan kann zu Nachzahlungen führen. Nicht jede Mehrbelastung ist auf den Mieter umlegbar.

Steuerliche Annahmen. Die degressive AfA von jährlich 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG hat mehrere Voraussetzungen. Dazu gehören insbesondere die gesetzlichen Zeitfenster für Herstellungsbeginn beziehungsweise Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Beim Kauf muss die steuerliche Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Maßgeblich ist nicht allein der physische Schlüsselübergabetermin. Verschiebt sich die steuerliche Anschaffung über den Jahreswechsel, kann die Begünstigung entfallen. Die Abschreibung betrifft den Gebäudeanteil einschließlich der zugehörigen Anschaffungsnebenkosten, nicht den Grund und Boden. Werbungskosten im Leerstand setzen außerdem eine nachweisbare Vermietungsabsicht und steuerlich abziehbare Aufwendungen voraus. Bewahren Sie Inserate und Anfragen auf; Rücklagenzahlungen sind nicht schon bei Einzahlung abziehbar. Klären Sie das passende Abschreibungsverfahren, die Bemessungsgrundlage und die abziehbaren Kosten mit Ihrem Steuerberater.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.