Grunderwerbsteuer beim Neubau: worauf sie fällig wird und worauf nicht

Beim Bestandskauf wie beim Neubau hängt die Grunderwerbsteuer davon ab, welche Gegenleistungen zum steuerpflichtigen Erwerb gehören. Beim Neubau kaufen Sie möglicherweise eine Wohnung, die erst noch gebaut wird. Dazu kommen ein Stellplatz, vielleicht ein anderes Bad oder ein besserer Boden. Nachträglich vereinbarte Leistungen können einen weiteren Steuerbescheid auslösen.

Im folgenden Beispiel ist die Grunderwerbsteuer der größte Posten der Kaufnebenkosten. Die Steuer aus dem jeweiligen Bescheid wird grundsätzlich auf einmal fällig; wer sie aus Eigenkapital bezahlt, muss diese Liquidität rechtzeitig einplanen.

01Worauf die Steuer beim Bauträgerkauf anfällt

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Beim Kauf ist das grundsätzlich der Kaufpreis einschließlich steuerlich einzubeziehender zusätzlicher Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Beim Bauträgerkauf bildet der vereinbarte Preis für Grundstücksanteil und fertige Wohnung die Grundlage. Gesondert bewertetes bewegliches Zubehör kann davon ausgenommen sein.

Warum zahlen Sie auf das Gebäude, das noch nicht steht? Weil Sie beim Bauträger ein Grundstück in bebautem Zustand kaufen. Der Bauträger schuldet Ihnen die fertige Wohnung. Was er dafür verlangt, ist die Gegenleistung für den Erwerb.

Die Behandlung der WEG-Erhaltungsrücklage bei der Grunderwerbsteuer ist von der Einkommensteuer zu unterscheiden: Einzahlungen in diese Rücklage sind bei Vermietung nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Erst tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Beträge können relevant werden, nicht pauschal das gesamte Hausgeld. Die steuerliche Zuordnung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

02Sonderwünsche: was der BFH 2024 entschieden hat

Der Bundesfinanzhof hat die grunderwerbsteuerliche Behandlung nachträglich mit dem Bauträger vereinbarter Sonderwünsche in zwei Urteilen vom 30.10.2024 behandelt (II R 15/22 und II R 18/22).

Die Kernaussagen:

• Steuerpflichtig. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche gehören als zusätzliche Leistung zur Gegenleistung (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG), wenn sie rechtlich mit dem Kaufvertrag zusammenhängen.
• Wann ein Zusammenhang besteht. Ein solcher Zusammenhang kann etwa bestehen, wenn der Kaufvertrag Abweichungen von der vorgesehenen Bauausführung zulässt oder Käufer die Mehrkosten tragen müssen, die Arbeiten aber nur über den bauausführenden Verkäufer beauftragen dürfen. Typische Sonderwünsche betreffen Innentüren, Rollladenmotoren und Bodenbeläge.
• Eigener Bescheid. Die zusätzliche Steuer auf solche nachträglich vereinbarten Sonderwünsche wird in einem selbständigen Bescheid festgesetzt, statt den ursprünglichen Bescheid um diese zusätzliche Gegenleistung zu erweitern.
• Hausanschlusskosten. Bereits im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbarte Leistungen sind nicht allein deshalb nachträgliche Leistungen, weil sie später abgerechnet werden. Das bedeutet keine Steuerbefreiung: Soweit sie zur ursprünglichen Gegenleistung gehören, sind sie bei deren Besteuerung zu berücksichtigen.

Für Sie heißt das praktisch: Planen Sie bei rechtlich mit dem Kaufvertrag zusammenhängenden Sonderwünschen über den Bauträger die Grunderwerbsteuer zusätzlich ein. Bei 12.000 € Sonderwünschen sind das in NRW bei 6,5 % weitere 780 €, in Bayern bei 3,5 % weitere 420 €. Der zusätzliche Bescheid kann später eintreffen, wenn das Finanzamt von den Sonderwünschen erfährt.

03Einbauküche, Möbel und Zubehör

Bewegliche Sachen und Zubehör gehören nicht zum Grundstück. Ein darauf entfallendes Entgelt ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig (BFH, 03.06.2020, II B 54/19). Kaufen Sie eine Küche unabhängig vom Grundstückserwerb beim Küchenstudio, fällt auf diesen Kauf keine Grunderwerbsteuer an.

Ist die Küche Teil des Bauträgervertrags, sollte ihr Preis gesondert und angemessen ausgewiesen werden. Voraussetzung für die Herausnahme aus der Bemessungsgrundlage ist, dass sie tatsächlich als bewegliches Zubehör einzuordnen ist. Das Finanzamt kann Zuordnung und Wert prüfen. Eine gesetzliche Freigrenze von 15 % des Kaufpreises gibt es nicht; maßgeblich sind die Einordnung und der tatsächliche Wert der mitverkauften Gegenstände. Halten Sie nachvollziehbare Wertnachweise bereit.

Steuerlich ist die Küche bei Vermietung ein eigenes Wirtschaftsgut mit eigener Abschreibung. Wie das geht, steht im Ratgeber Einbauküche abschreiben. Die Einordnung im konkreten Fall besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

04Die Steuersätze 2026 nach Bundesland

Den Satz legt jedes Land selbst fest. Ohne Landesgesetz gelten 3,5 % (§ 11 GrEStG). Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Steuerentstehung, bei einem unmittelbar wirksamen Kaufvertrag in der Regel der Tag der Beurkundung. Bei Bedingungen oder erforderlichen Genehmigungen kann die Beurteilung abweichen.

In Bremen gilt seit dem 1. Juli 2025 ein Steuersatz von 5,5 %. Entscheidend ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, nicht Ihr Wohnsitz. Für denselben steuerpflichtigen Kaufpreis fällt deshalb in NRW mehr Grunderwerbsteuer an als in Bayern.

05Beispielrechnung: Neubauwohnung in NRW und Bayern

Beispielrechnung, vereinfacht: Daniel kauft eine Neubauwohnung mit 65 m² für 340.000 € und einen Tiefgaragenstellplatz für 20.000 € im selben Vertrag. Nach dem Notartermin vereinbart er mit dem Bauträger Sonderwünsche für 12.000 €: bodengleiche Dusche, besserer Boden, elektrische Rollläden. Die Küche kauft er für 9.000 € beim Küchenstudio. Der Name ist ausgedacht; die Zahlen veranschaulichen die Kosten und sind keine Prognose.

Er finanziert 306.000 € mit einem Darlehen, abgesichert durch eine Grundschuld in gleicher Höhe. Der beispielhaft angenommene Sollzins von 3,8 % geht nicht in die nachfolgende Gebühren- und Grunderwerbsteuerrechnung ein; er ist keine Aussage über aktuelle Finanzierungsangebote. Wichtig ist hier: Die Nebenkosten zahlt Daniel aus Eigenkapital. Zusätzlich muss er die nicht finanzierten Teile des Kaufpreises, die Sonderwünsche und die Küche abdecken. Bei einem Darlehen von 306.000 € und insgesamt 381.000 € für Wohnung, Stellplatz, Sonderwünsche und Küche sind das weitere 75.000 € vor Nebenkosten und Liquiditätsreserve.

Mit diesen beispielhaften Kostenansätzen braucht Daniel in NRW rund 29.700 € Eigenkapital allein für die Nebenkosten, in Bayern rund 18.500 €. Der Unterschied von 11.160 € ergibt sich vollständig aus dem unterschiedlichen Steuersatz. Für identische Vorgänge und Geschäftswerte werden hier dieselben Notar- und Grundbuchkosten angesetzt. Einschließlich der weiteren 75.000 € ergibt sich rechnerisch ein Eigenkapitalbedarf von 104.680 € beziehungsweise 93.520 €, jeweils vor laufenden Finanzierungskosten und zusätzlicher Reserve.

Und was bringt das bei der Einkommensteuer? Die Grunderwerbsteuer ist bei einer vermieteten Wohnung Teil der Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird mit dem Gebäude abgeschrieben; der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben.

Für das Beispiel nehmen wir an, dass 80 % der Grunderwerbsteuer auf Wohnung und Stellplatz dem abschreibbaren Gebäudeanteil zuzuordnen sind und die genannten Sonderwünsche vollständig das Gebäude betreffen. Dann ergeben sich in NRW 23.400 € × 80 % + 780 € = 19.500 € abschreibbare Grunderwerbsteuer. Die tatsächliche Kaufpreis- und Kostenaufteilung muss gesondert begründet werden.

Wenn die Voraussetzungen für 3 % lineare AfA erfüllt sind, ergibt das für ein volles Jahr 585 € Abschreibung. Bei zulässiger degressiver AfA von 5 % sind es im ersten Jahr bei ganzjähriger Abschreibung 975 €; in den Folgejahren wird vom jeweiligen Restwert abgeschrieben. Die degressive AfA ist keine automatische Folge eines Neubaukaufs; insbesondere die maßgeblichen Bau- beziehungsweise Erwerbsdaten und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen müssen passen. Im Erwerbs- oder Fertigstellungsjahr kann eine zeitanteilige Berechnung erforderlich sein. Auch bei beispielsweise 60.000 € zu versteuerndem Einkommen hängt die tatsächliche Steuerersparnis unter anderem von der Veranlagungsart, dem anwendbaren Tarif und davon ab, ob das Einkommen vor oder nach dem Abzug angegeben ist.

Eine mögliche Steuerentlastung entsteht somit über die Abschreibung und hängt von den persönlichen Verhältnissen ab. Sie ersetzt nicht das sofort benötigte Eigenkapital. Weitere Erläuterungen stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer absetzen, Ihre eigenen Zahlen rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. Die für Sie passende Abschreibung und Kostenaufteilung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

06Wann die Grunderwerbsteuer beim Neubau fällig wird

Die Steuer entsteht grundsätzlich mit dem wirksamen Kaufvertrag, nicht mit der Fertigstellung. Bedingungen oder erforderliche Genehmigungen können den Entstehungszeitpunkt beeinflussen. Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an. Wann der Bescheid eintrifft, hängt von der Bearbeitung ab. Die Steuer ist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).

Das ist beim Neubau ein Liquiditätsthema. Je nach Bauzeit kann die Grunderwerbsteuer ein bis zwei Jahre vor der ersten Miete fällig werden. Für die Eigentumseintragung ist grundsätzlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich. Bei einem steuerpflichtigen Kauf wird sie regelmäßig nach Zahlung erteilt; auch eine Sicherstellung oder Stundung der Steuer kann die Erteilung ermöglichen. Bei steuerfreien Erwerben kann sie ohne Steuerzahlung erteilt werden (§ 22 GrEStG). Zahlung ist daher nicht der einzige mögliche Weg zur Bescheinigung. Fragen zum konkreten Ablauf klären Sie mit Ihrem Notar oder Steuerberater.

07Für wen sich genaues Hinsehen lohnt

08Risiken und Stolperfallen

Der zweite Bescheid kommt später. Steuer auf nachträgliche Sonderwünsche kann erst festgesetzt werden, wenn das Finanzamt davon erfährt, gegebenenfalls nach der Übergabe. Legen Sie den Betrag beiseite.

Der Inventarwert wird nicht anerkannt. Wer einen zu hohen Betrag für Küche oder Möbel ansetzt, riskiert eine Nachforderung. Halten Sie Rechnungen und Belege für den Wert bereit.

Der Kauf platzt. Wird der Vertrag vor dem Eigentumsübergang rückgängig gemacht, kann die Steuer auf Antrag unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 GrEStG aufgehoben werden. Das kann etwa eine Rückgängigmachung durch Vereinbarung innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer betreffen. Werden Vertragsbedingungen nicht erfüllt, kommt es insbesondere darauf an, ob der Erwerb deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Nicht jeder gescheiterte Kauf führt automatisch zur Erstattung; ein Antrag allein garantiert auch keine sofortige Rückzahlung. Lassen Sie Voraussetzungen und Fristen von Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt beurteilen.

Sätze können sich ändern. Länder können die Grunderwerbsteuer per Gesetz ändern. Entscheidend sind der Zeitpunkt der Steuerentstehung und gegebenenfalls Übergangsregeln, nicht in jedem Fall allein das Datum der Beurkundung.

Die Nebenkosten fressen Ihren Puffer. Wer Eigenkapital vollständig für Nebenkosten einsetzt, hat nichts mehr für Leerstand, Zinsanstieg oder Instandhaltung. Planen Sie bei einem Neubau zusätzlich eine Reserve für die Bauzeit ein, in der bereits Finanzierungskosten ohne Mieteinnahmen anfallen können.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.