Gewährleistung beim Neubau: fünf Jahre richtig nutzen

Im Februar ruft der Mieter an. Unter dem Fenster im Schlafzimmer ist die Wand feucht. Die Wohnung ist dreieinhalb Jahre alt, gekauft vom Bauträger, und Sie erinnern sich dunkel an fünf Jahre Gewährleistung. Reicht ein Anruf beim Bauträger?

Ein Anruf kann eine wirksame Mängelanzeige sein, ist aber später schwer zu beweisen und hält die Verjährung allein nicht auf. Ansprüche können schwer durchsetzbar werden, wenn Fristen unbemerkt ablaufen, Meldungen nicht nachweisbar sind oder die Zuständigkeit für die Tiefgarage ungeklärt bleibt.

01Was Gewährleistung beim Neubau bedeutet

Beim Bauträgervertrag gilt für die Errichtung des Gebäudes grundsätzlich Werkvertragsrecht (§ 650u BGB). Der Bauträger schuldet ein mangelfreies Werk. Die fünfjährige Frist betrifft Ansprüche wegen mangelhafter Vertragsleistung, nicht jeden Schaden, der innerhalb von fünf Jahren entsteht. Nach der Abnahme müssen Sie grundsätzlich nachweisen, dass der maßgebliche Mangel bei Abnahme vorlag, auch wenn er erst später sichtbar wurde. § 634 BGB sieht folgende Rechte vor:

Gewährleistung ist keine Garantie. Eine Garantie wäre ein freiwilliges Versprechen mit eigenen Bedingungen. Gewährleistungsrechte kann der Bauträger beim Verkauf an Verbraucher nicht einfach ausschließen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann dagegen ein Gewährleistungsausschluss vereinbart sein.

02Wann die Frist beginnt und wann sie endet

Die fünf Jahre beginnen grundsätzlich mit der wirksamen Abnahme, nicht mit dem Notartermin und nicht mit dem Einzug des Mieters. Deshalb ist das Abnahmeprotokoll ein wichtiges Dokument für Ihren Fristenkalender. Beim Gemeinschaftseigentum darf nicht ohne Prüfung ein einheitliches Abnahmedatum für alle Erwerber angenommen werden.

Tragen Sie die maßgeblichen Abnahmedaten sofort in Ihren Kalender ein. Setzen Sie sich eine Erinnerung sechs Monate vor Ablauf jeder Frist. Das ist ein geeigneter Zeitpunkt für eine gründliche Begehung. Verjährung lässt den Anspruch nicht automatisch erlöschen; sie kann dem Bauträger aber das Recht geben, die Leistung zu verweigern.

03Mängel richtig rügen

Ein Mangel sollte so gemeldet werden, dass der Bauträger ihn zuordnen kann und Sie später Inhalt und Zugang der Meldung beweisen können. Rechtlich nennt man das Mängelrüge oder Mängelanzeige.

04Verjährung hemmen: Rüge ist nicht genug

Die schriftliche Mängelanzeige allein wahrt die Verjährungsfrist nicht. Sie fordert den Bauträger zum Handeln auf, die Uhr der Verjährung läuft aber grundsätzlich weiter.

Drei wichtige Möglichkeiten der Hemmung sind:

Verhandlungen. Solange Sie und der Bauträger über den Anspruch oder die ihn begründenden Umstände verhandeln, kann die Verjährung gehemmt sein. Verjährung tritt frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein (§ 203 BGB). Schickt der Bauträger einen Gutachter, prüft und schreibt Ihnen zurück, kann das auf Verhandlungen hindeuten. Ob und wann diese enden oder einschlafen, muss anhand des Verlaufs beurteilt werden; verlassen Sie sich nicht auf Schweigen als fortdauernde Hemmung.

Selbständiges Beweisverfahren. Ein Gericht kann durch einen Sachverständigen Zustand, Ursachen und Beseitigungsaufwand eines Mangels feststellen lassen. Die Zustellung des Antrags kann die Verjährung für die erfassten Ansprüche hemmen (§ 204 Abs. 1 BGB). Unter gesetzlichen Voraussetzungen kann die Wirkung auf die Einreichung zurückbezogen werden, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Verlassen Sie sich deshalb nicht allein auf die Einreichung. Dieses Verfahren kann geeignet sein, wenn das Fristende naht und der Bauträger nicht mitwirkt.

Klage. Auch eine Klage auf Beseitigung oder Kostenvorschuss kann die Verjährung hemmen. Anspruchsumfang, rechtzeitige Zustellung und mögliche Rückwirkung der Zustellung müssen beachtet werden.

Diese Möglichkeiten sind nicht abschließend. Ein Anerkenntnis kann unter gesetzlichen Voraussetzungen einen Neubeginn der Verjährung auslösen; das ist von einer Hemmung zu unterscheiden.

05Gemeinschaftseigentum: wer sich kümmert

Bei Mängeln am Dach, an der Fassade oder in der Tiefgarage müssen individuelle Erwerberansprüche und gemeinschaftliches Vorgehen aufeinander abgestimmt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann im Rahmen ihrer Befugnisse per Beschluss die gemeinsame Verfolgung von Mängelrechten organisieren und dafür Anwalt und Sachverständigen beauftragen. Welche Ansprüche sie ausüben kann, sollte mit einem Rechtsanwalt geklärt werden. Einzelne Eigentümer sollten nicht ungeprüft davon ausgehen, dass ihre eigenen Fristen dadurch gesichert sind.

Ist der erste Verwalter mit dem Bauträger verbunden oder von ihm vorgeschlagen worden, können Interessenkonflikte entstehen. Klären Sie Zuständigkeiten und lassen Sie die maßgeblichen Gewährleistungsfristen auf der Eigentümerversammlung dokumentieren.

06Beispielrechnung: die feuchte Tiefgarage

Claudia besitzt eine vermietete Neubauwohnung in einem Haus mit 20 Wohnungen. Ihr Miteigentumsanteil beträgt 50/1.000. Im vierten Jahr nach der Abnahme zeigen sich in der Tiefgarage Feuchtigkeitsflecken an der Decke. Ein Gutachter schätzt die Sanierung der Abdichtung auf 160.000 €. Claudia ist eine fiktive Eigentümerin; sämtliche Beträge sind Annahmen einer vereinfachten Beispielrechnung und keine Prognose.

Verglichen werden zwei vereinfachte Szenarien: Im ersten besteht ein durchsetzbarer Mängelanspruch, der rechtzeitig gesichert wird, und der leistungsfähige Bauträger übernimmt die Sanierung vollständig. Im zweiten greift die Verjährungseinrede, und die Gemeinschaft trägt die Kosten. Für Claudia wird eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen unterstellt. Rechtzeitiges Handeln allein garantiert weder Haftung noch Zahlung.

Vor Steuern beträgt Claudias Anteil 160.000 € × 50/1.000 = 8.000 €. Ob und wann sie diesen Aufwand als Werbungskosten abziehen kann, hängt unter anderem von der steuerlichen Einordnung der Arbeiten und dem tatsächlichen Mitteleinsatz ab. Eine sofortige Abziehbarkeit als Erhaltungsaufwand steht nicht allein wegen der Bezeichnung „Sanierung“ fest; gegebenenfalls ist eine Aktivierung erforderlich.

Die Zahlung einer Sonderumlage oder eines Beitrags zur Erhaltungsrücklage der WEG begründet für sich genommen keinen sofortigen Werbungskostenabzug. Maßgeblich sind die tatsächliche Verwendung der Mittel durch die Gemeinschaft für steuerlich abzugsfähige Ausgaben und deren zutreffende Zuordnung. Auch das Hausgeld ist nicht pauschal vollständig abziehbar. Im vereinfachten Beispiel sinkt die Belastung durch die angenommene Steuerentlastung von 8.000 € auf 5.200 €. Die tatsächliche Entlastung richtet sich dagegen nach Claudias persönlicher steuerlicher Situation und dem Zeitpunkt des Abzugs. Eine Sonderumlage kann unabhängig vom späteren Steuereffekt kurzfristig Liquidität erfordern. Lassen Sie die Einordnung und den Zeitpunkt des Abzugs von Ihrem Steuerberater klären.

Und die Wohnung selbst? Angenommen, das Fenster im Schlafzimmer war undicht. Eine separate Beispielrechnung, vereinfacht, unterstellt eine Mietminderung von 10 % über vier Monate, eine monatliche Kaltmiete von 845 € und Betriebskostenvorauszahlungen von 155 €. Die Gesamtmiete beträgt damit 1.000 €. Bei der angenommenen Quote ergibt sich eine Minderung von 1.000 € × 10 % × 4 = 400 €. Davon entfallen rechnerisch 845 € × 10 % × 4 = 338 € auf die Kaltmiete und 155 € × 10 % × 4 = 62 € auf die Betriebskostenvorauszahlungen.

Die Bemessungsgrundlage einer Mietminderung ist grundsätzlich die Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenzahlungen. Die Quote von 10 % ist hier ausschließlich eine Rechenannahme; die rechtlich angemessene Minderung hängt vom konkreten Mangel und der Beeinträchtigung ab. Ersatzfähigen Mietausfall kann Claudia unter den gesetzlichen Voraussetzungen vom Bauträger verlangen, insbesondere wenn er den Mangel zu vertreten hat. Lassen Sie Minderungsumfang und Ersatzansprüche im Streitfall von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Zwei Dinge zeigt die Rechnung. Gemeinschaftseigentum kann erhebliche finanzielle Risiken auslösen, auch wenn der eigene Anteil klein erscheint. Eine mögliche steuerliche Entlastung ersetzt weder die Anspruchssicherung noch die notwendige Liquidität und gleicht einen Schaden nicht automatisch aus.

07Für wen was zu tun ist

08Risiken: wann die Gewährleistung nichts nützt

Der Bauträger ist nicht mehr da. Ein Bauträger kann über eine eigene Projektgesellschaft tätig sein. Wird sie nach Abschluss des Projekts aufgelöst oder zahlungsunfähig, kann die Durchsetzung Ihrer Ansprüche erheblich erschwert oder wirtschaftlich erfolglos sein. Was Sie vor dem Kauf berücksichtigen können, steht im Ratgeber Bauträger-Insolvenz.

Die Frist läuft unbemerkt ab. Das kann besonders beim Gemeinschaftseigentum passieren, wenn Zuständigkeiten und individuelle Fristen ungeklärt bleiben.

Der Mangel ist schwer zu beweisen. Nach der Abnahme müssen Sie grundsätzlich die mangelhafte Leistung bei Abnahme nachweisen. Fotos, Protokolle und Sachverständigenberichte helfen dabei.

Abnutzung ist kein Baumangel. Reiner Verschleiß, allein durch fehlende Wartung verursachte Schäden oder Mieterschäden begründen grundsätzlich keine Mängelansprüche gegen den Bauträger. Sie schließen einen daneben bestehenden Baumangel aber nicht automatisch aus. Halten Sie Wartungsintervalle für Heizung, Lüftung und Rauchmelder ein und dokumentieren Sie die Arbeiten.

Die Kosten bleiben am Ende doch an Ihnen hängen. Ob Leerstand während einer Sanierung und weitere Folgekosten ersetzt werden, hängt von Anspruch, Nachweis und Durchsetzbarkeit ab. Eigener Zeitaufwand und Ärger sind nicht ohne Weiteres ersatzfähig. Instandhaltung bleibt auch beim Neubau ein Kostenfaktor und sollte von Anfang an eingeplant werden.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.