Steuern sparen mit Immobilien – So nutzen Sie die Steuervorteile richtig

01Wie Immobilien die Steuer beeinflussen

Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Gleichzeitig dürfen Sie alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, als Werbungskosten abziehen (§ 9, § 21 EStG). Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, der Ihr übriges Einkommen und damit Ihre Steuer mindert. Das ist legal und gewollt, hat aber eine Grenze: Die Steuer erstattet nur einen Teil dessen, was Sie mehr ausgeben, als die Immobilie einnimmt.

02Die wichtigsten Steuerpunkte im Überblick

1. Abschreibung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 EStG). Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung:

• Fertigstellung vor 1925: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
• Fertigstellung 1925 bis 2022: 2 % über 50 Jahre
• Fertigstellung ab 2023: 3 % über rund 33 Jahre

Für neue Wohngebäude kann alternativ die degressive AfA von 5 % in Frage kommen und unter strengen Voraussetzungen zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b. Bei einem Gebäudewert von 120.000 € ergeben 3 % eine jährliche Abschreibung von 3.600 €, 2 % ergeben 2.400 €.

2. Darlehenszinsen

Zinsen für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie sind Werbungskosten, die Tilgung nicht. Bei einem Darlehen von 150.000 € und 3,5 % Zins sind das im ersten Jahr rund 5.250 €.

3. Weitere Werbungskosten

Zusätzlich absetzbar:

• Hausverwaltung
• Grundsteuer und Versicherungen, soweit nicht auf den Mieter umgelegt
• Reparaturen und Erhaltungsaufwand: sofort oder, bei größeren Beträgen, auf zwei bis fünf Jahre verteilt (§ 82b EStDV). Hohe Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf (über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer) erhöhen dagegen die AfA-Basis.
• Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft: erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24)
• Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 € je gefahrenem Kilometer)
• Kontoführung für das Mietkonto
• Steuerberatung, soweit sie die Vermietung betrifft

4. Verkauf nach mehr als zehn Jahren

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn bei Immobilien im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Dabei erhöht die bereits abgezogene AfA den Gewinn. Zum Vergleich: Kursgewinne aus Aktien und ETFs unterliegen unabhängig von der Haltedauer der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag, bei Aktien-ETFs mit Teilfreistellung.

03Rechenbeispiel: Steuerwirkung in der Praxis

Rechenbeispiel, keine Prognose. Annahmen: Bestandswohnung, Gebäudewert 120.000 €, Kaltmiete 600 € im Monat, Darlehenszinsen 4.500 € im Jahr, Grenzsteuersatz 42 %, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Die Werbungskosten bewirken zweierlei: Die 7.200 € Miete bleiben steuerfrei, die sonst bei 42 % rund 3.024 € Steuer gekostet hätten. Und der verbleibende Verlust von 800 € bringt eine Erstattung von rund 336 € auf Ihr übriges Einkommen. Bezahlt haben Sie die Kosten trotzdem, nur ein Teil kommt über die Steuer zurück.

04Wie der Steuersatz die Wirkung verändert

Die Erstattung aus dem Beispiel (Verlust 800 €) bei unterschiedlichen Grenzsteuersätzen:

• Bei 30 %: rund 240 € im Jahr
• Bei 42 %: rund 336 € im Jahr
• Bei 45 % (zu versteuerndes Einkommen ab 277.826 €, Tarif 2026): rund 360 € im Jahr

Dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

05Häufige Fehler bei der Steuererklärung

1. Gebäudeanteil ohne Grundlage festlegen: Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet mehr AfA, muss aber begründet sein (Kaufvertrag, BMF-Arbeitshilfe, Gutachten)
2. Werbungskosten vergessen: Fahrten, Porto, Kontoführung und Beratung zur Vermietung sind absetzbar
3. Rücklage zu früh absetzen: Die Zahlung an die Erhaltungsrücklage zählt erst bei Verwendung
4. Keinen spezialisierten Steuerberater nutzen: Gerade bei Neubau-AfA und Sanierungen lohnt sich Beratung

06Fazit

Vermietete Immobilien bieten steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: AfA, Zinsen und Kosten mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen, Verluste mindern das übrige Einkommen. Die Steuer ersetzt aber nur einen Teil der Kosten. Eine Immobilie sollte sich deshalb auch ohne Steuereffekt tragen können.

Lassen Sie sich beraten, wie sich ein Objekt in Ihrer Situation steuerlich auswirkt.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen.