Grundbucheintragung: wie lange es dauert

Moe Afonso · 2026-10-14

Der Notartermin liegt Wochen zurück. Der Kaufpreis ist überwiesen, die Grunderwerbsteuer auch. Die Wohnung ist vermietet, die erste Miete schon da. Nur Post vom Grundbuchamt kam bisher nicht.

Das ist normal. Zwischen Unterschrift und Eintragung liegen mehrere Schritte, und an einigen davon hängt es an Ihnen. Für Kapitalanleger stellt sich in dieser Zeit eine praktische Frage: Wer ist eigentlich Vermieter, solange Sie noch nicht im Grundbuch stehen?

01Warum Sie erst mit der Eintragung Eigentümer sind

Für den Eigentumswechsel an einer Immobilie verlangt das Gesetz zwei Dinge: die Einigung über den Übergang, die Auflassung, und die Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Die Auflassung erklären Sie beim Notar. Die Eintragung kommt später.

Damit der Verkäufer in der Zwischenzeit nicht ein zweites Mal verkauft oder die Wohnung belastet, lässt der Notar kurz nach dem Termin eine Auflassungsvormerkung eintragen (§ 883 BGB). Sie wirkt wie ein reservierter Platz im Grundbuch. Spätere Verfügungen des Verkäufers sind Ihnen gegenüber unwirksam, und sie hält auch, wenn der Verkäufer insolvent wird (§ 106 InsO).

02Der Weg ins Grundbuch in fünf Schritten

Die Eintragung als Eigentümer ist der letzte Schritt. Davor muss der Notar Voraussetzungen sammeln. Jede davon kann dauern.

Zwei dieser Schritte haben Sie in der Hand: die pünktliche Zahlung des Kaufpreises und die schnelle Zahlung der Grunderwerbsteuer. Wer den Steuerbescheid vier Wochen liegen lässt, verlängert die Wartezeit um genau diese vier Wochen.

03Beispiel: ein realistischer Zeitplan

Wie lange es insgesamt dauert, hängt vor allem davon ab, wie schnell Behörden und Banken arbeiten. Eine amtliche Durchschnittszahl gibt es nicht. Der folgende Zeitplan ist deshalb ein Beispiel mit offengelegten Annahmen, kein Erfahrungswert.

Nehmen wir Tobias. Er kauft eine vermietete Wohnung, Notartermin am 2. März. Die Zahlungsfrist im Vertrag beträgt zwei Wochen ab Fälligkeitsmitteilung. Der Name ist ausgedacht, die Zeiträume sind Annahmen.

Im Beispiel vergehen gut dreieinhalb Monate. Die eigentliche Umschreibung dauert vier Wochen, den Rest verbrauchen die Vorbereitungen. Tobias selbst entscheidet über rund drei Wochen davon, nämlich wie schnell er Kaufpreis und Steuer zahlt.

04Die Eintragungsbekanntmachung

Hat das Grundbuchamt eine Eintragung vorgenommen, teilt es das den Beteiligten mit. Das Schreiben heißt Eintragungsbekanntmachung. Es geht an den Notar, der den Antrag gestellt hat, an Sie als Antragsteller und an alle, deren Rechte die Eintragung betrifft, also auch an Ihre Bank als Grundschuldgläubigerin (§ 55 GBO).

Beim Wohnungskauf mit Finanzierung bekommen Sie meist mehrere Bekanntmachungen: für die Vormerkung, für die Grundschuld Ihrer Bank und zuletzt für die Eigentumsumschreibung.

Die Bekanntmachung ist eine Mitteilung, kein Bescheid. Sie müssen nichts unterschreiben. Prüfen sollten Sie sie trotzdem sofort. Steht ein Name falsch oder fehlt eine Löschung, melden Sie sich beim Notar. Er hat den Vollzug übernommen und klärt das mit dem Grundbuchamt.

05Was die Eintragung kostet

Die Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und tragen keine Umsatzsteuer. Für einen Kaufpreis von 200.000 € und eine Grundschuld von 160.000 € sieht das so aus:

Die Kosten für die Löschung alter Grundschulden trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Verkäufer. Alle Kaufnebenkosten für Ihren Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

Was kostet Ihr Kauf neben dem Kaufpreis? Kaufpreis, Bundesland und Grundschuld eingeben.

06Was in der Wartezeit für Vermieter gilt

Bei einer vermieteten Wohnung zählt nicht nur, wann Sie im Grundbuch stehen. Mehrere Fragen haben ihren eigenen Stichtag.

Die zweite Zeile überrascht viele. Bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer rechtlich Vermieter. Eine Mieterhöhung oder Kündigung können Sie in dieser Zeit nur aussprechen, wenn der Kaufvertrag Sie dazu ermächtigt. Lassen Sie das im Vertrag regeln, wenn Sie schon vor der Umschreibung handeln wollen. Teilen Sie dem Mieter nach dem Besitzübergang schriftlich mit, auf welches Konto er künftig zahlt.

Bei der Spekulationsfrist zählt dagegen das frühe Datum. Die zehn Jahre beginnen mit dem Notartermin, nicht mit der Eintragung. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.

07Risiken und Grenzen

• Lange Bearbeitungszeiten. Manche Grundbuchämter brauchen Monate. Rechtlich sind Sie durch die Vormerkung geschützt, praktisch können Sie in dieser Zeit nicht als Eigentümer auftreten, etwa für eine Anschlussfinanzierung oder einen Weiterverkauf.
• Fehler in der Eintragung. Selten, aber möglich. Prüfen Sie jede Bekanntmachung sofort und melden Sie Fehler dem Notar.
• Zahlung ohne Fälligkeitsmitteilung. Wer vorher zahlt, leistet ungesichert. Zahlen Sie erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt.
• Die Wohnung als Kapitalanlage. Ab dem Besitzübergang tragen Sie die üblichen Risiken: Leerstand, wenn der Mieter auszieht, höhere Zinsen nach Ende der Zinsbindung und Instandhaltung. Die Wartezeit auf das Grundbuch ändert daran nichts.