Immobilienberatung: woran Sie seriöse Berater erkennen
„Immobilienberater“ darf sich jeder nennen. Wir zeigen, welche Erlaubnisse es wirklich gibt, was sie prüfen und was nicht, wie Berater bezahlt werden und wie Sie eine vorgelegte Rechnung in zehn Minuten nachprüfen.
Romolo MariniInvestmentberater bei InvestImmo.de
Vielleicht hat Sie jemand angerufen, oder Sie haben auf eine Anzeige geklickt und sitzen jetzt vor einer Musterrechnung für eine vermietete Wohnung. Der Mensch am anderen Ende ist freundlich, kennt sich offenbar aus und nennt sich Immobilienberater. Sie fragen sich, wie viel Sie davon glauben können.
Die ehrliche Antwort ist, dass der Titel nichts darüber aussagt. „Immobilienberater“ ist kein geschützter Beruf. Was zählt, sind die Rolle, die Erlaubnis, die Bezahlung und vor allem die Zahlen, die Sie selbst nachprüfen können.
01Wer Sie beim Immobilienkauf berät
Hinter dem Wort Immobilienberatung stehen sehr verschiedene Rollen. Jede hat andere Pflichten und wird anders bezahlt.
| Rolle | Erlaubnis | Wer bezahlt in der Regel | Worauf sie sich versteht |
|---|---|---|---|
| Makler oder Vertrieb für Wohnungen | § 34c GewO | Verkäufer oder Bauträger, teils der Käufer | Objekt, Lage, Kaufabwicklung |
| Finanzierungsvermittler | § 34i GewO | Provision der Bank | Kredit, Konditionen, Bankauswahl |
| Honorar-Immobiliardarlehensberater | § 34i Abs. 5 GewO | Sie, per Honorar | Kreditberatung ohne Provision |
| Bankberater | Banklizenz | die Bank als Arbeitgeber | Kredit der eigenen Bank |
| Steuerberater | Steuerberatungsgesetz | Sie, nach Gebührenverordnung | Ihre persönliche Steuerlage |
| Sachverständiger, Gutachter | je nach Bestellung | Sie, per Honorar | Zustand, Wert, Bauqualität |
| Notar | Amt | Sie, nach Gebührenrecht | Vertrag, rechtliche Abwicklung, nicht die Wirtschaftlichkeit |
Viele Anbieter decken mehrere Rollen ab, etwa Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung. Das ist erlaubt, wenn die nötigen Erlaubnisse vorliegen. Fragen Sie trotzdem nach, in welcher Rolle Ihr Gegenüber gerade spricht.
02Was § 34c und § 34i wirklich prüfen
Eine Gewerbeerlaubnis klingt nach Qualitätssiegel. Sie ist eher eine Mindestschwelle.
§ 34c GewO gilt für Makler, Bauträger, Baubetreuer und Verwalter von Wohnimmobilien. Wer Wohnungen vermittelt, muss eine Erlaubnis haben. Versagt wird sie, wenn der Antragsteller unzuverlässig ist, etwa wegen einer Verurteilung wegen Betrugs in den letzten fünf Jahren, oder wenn er in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt (§ 34c Abs. 2 GewO). Eine Sachkundeprüfung gibt es für Makler nicht. Die Pflicht zur Weiterbildung von 20 Stunden in drei Jahren gilt nur für Verwalter (§ 34c Abs. 2a GewO).
§ 34i GewO gilt für die Vermittlung von Immobilienkrediten an Verbraucher. Hier ist die Latte höher. Verlangt werden eine IHK-Sachkundeprüfung, eine Berufshaftpflichtversicherung, Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen (§ 34i Abs. 2 GewO). Vermittler müssen sich im Vermittlerregister eintragen lassen, auch ihre Mitarbeiter, die direkt beraten (Abs. 8).
§ 34f GewO wird relevant, wenn Ihnen statt einer Wohnung Anteile an einem Immobilienfonds oder eine andere Vermögensanlage angeboten werden. Dann braucht der Vermittler diese Erlaubnis zusätzlich.
Mehr zu Finanzierungsberatern und Kreditvermittlern, ihren Kosten und dem Vergleich mit der Hausbank steht im Ratgeber Finanzierungsberater und Kreditvermittler.
03Wie Berater bezahlt werden
Kostenlose Beratung gibt es beim Immobilienkauf selten wirklich. Meist wird sie über eine Provision bezahlt, die im Kaufpreis oder im Kredit steckt.
- Provision vom Verkäufer oder Bauträger. Üblich bei Neubau und bei Vertrieben für Kapitalanlagen. Sie zahlen sie indirekt über den Kaufpreis.
- Käuferprovision. Bei Wohnungen, die ein Makler im Bestand anbietet. Bei selbst genutzten Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt die Teilung nach §§ 656a ff. BGB.
- Provision der Bank. Finanzierungsvermittler erhalten sie für den abgeschlossenen Kredit.
- Honorar. Sie zahlen den Berater direkt, er nimmt keine Provision vom Kreditgeber. Bei Kreditberatung regelt das § 34i Abs. 5 GewO.
Keine dieser Formen ist für sich unseriös. Unseriös wird es, wenn die Bezahlung verschwiegen wird oder auf Nachfrage ausweichend beantwortet wird. Wer eine Provision vom Verkäufer bekommt, hat ein Interesse am Verkauf. Das sollten Sie wissen, um seine Empfehlungen einordnen zu können.
„Warum haltet ihr nicht selber, warum verkauft ihr überhaupt?“
Diese Frage stellte ein Interessent in einem Beratungsgespräch, und sie ist eine der besten, die man einem Anbieter stellen kann. Eine gute Antwort beschreibt das Geschäftsmodell offen, also wer verkauft, wer vermittelt und wer woran verdient. Eine ausweichende Antwort ist ein Grund, genauer hinzusehen.
04Eine Musterkalkulation nachrechnen
Die meisten Angebote kommen mit einer Rechnung. Sie zeigt, was die Wohnung Sie im Monat kostet, meist nach Steuern. Ob die Zahl stimmt, hängt an den Annahmen. Ein ausgedachtes Beispiel zeigt, worauf Sie achten sollten.
Angeboten wird eine Bestandswohnung für 250.000 € mit 850 € Kaltmiete, voll finanziert mit 1 % Tilgung. Die Musterrechnung rechnet mit 3,5 % Zins, nur 30 € Verwaltungskosten im Monat und einem Steuersatz von pauschal 42 %. Unterm Strich steht ein Eigenaufwand von rund 16 € im Monat.
Wir rechnen dieselbe Wohnung für eine Käuferin mit 60.000 € zu versteuerndem Einkommen nach. Wir nehmen 3,8 % Zins, ergänzen 60 € Instandhaltung im Monat und 2 % Mietausfall und setzen den echten Steuertarif an. Aktuelle Angebote liegen eher bei 4,0 bis 4,2 % (Stand Oktober 2026).
| Angebot | Nachgerechnet | |
|---|---|---|
| Kaltmiete abzüglich Mietausfall | 10.200 € | 9.996 € |
| Kreditrate | −11.250 € | −12.000 € |
| Verwaltung und Instandhaltung | −360 € | −1.080 € |
| Ergebnis vor Steuern | −1.410 € | −3.084 € |
| Steuerersparnis | +1.222 € | +1.733 € |
| Ergebnis nach Steuern | −188 € | −1.351 € |
| pro Monat nach Steuern | rund −16 € | rund −113 € |
Drei Annahmen machen den Unterschied. Der niedrigere Zins senkt die Rate. Fehlende Instandhaltung und kein Mietausfall lassen die Wohnung billiger aussehen. Und 42 % Steuersatz passen erst ab knapp 70.000 € Einkommen, bei 60.000 € liegt der Grenzsteuersatz bei 38,58 %.
Eine Wohnung mit 113 € Zuzahlung kann trotzdem eine gute Entscheidung sein. Sie sollten diese Zahl aber vor dem Kauf kennen, nicht nach der ersten Steuererklärung.
Geben Sie Kaufpreis, Miete, Zins und Kosten ein. Der Rechner zeigt das Ergebnis vor und nach Steuern.
05Checkliste: zehn Fragen an jeden Berater
- 01Rolle
In welcher Funktion beraten Sie mich, als Makler, Vertrieb, Finanzierungsvermittler oder Bank?
- 02Erlaubnis
Welche Erlaubnis haben Sie und welche Behörde ist zuständig?
- 03Bezahlung
Wer bezahlt Sie für diesen Verkauf, und in welcher Form?
- 04Annahmen
Mit welchem Zins, welchem Steuersatz, welcher Instandhaltung und welchem Mietausfall rechnen Sie?
- 05Vor Steuern
Was zahle ich jeden Monat, bevor die Steuererstattung kommt?
- 06Unterlagen
Bekomme ich Mietvertrag, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Wirtschaftsplan vor der Reservierung?
- 07Zeit
Wie lange habe ich, um den Kaufvertragsentwurf zu prüfen? Bei Verbrauchern soll der Notar ihn in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
- 08Risiken
Was passiert bei Leerstand, Zinsanstieg, Sonderumlage und Wiederverkauf?
- 09Dritte
Darf ich die Unterlagen meiner Steuerberaterin oder meinem Steuerberater zeigen?
- 10Nach dem Kauf
Wer kümmert sich um Vermietung, Verwaltung und Steuerfragen, und was kostet das?
Ein Gegenüber, das diese Fragen gern beantwortet, ist ein gutes Zeichen. Ein Gegenüber, das ungeduldig wird, ist ein Warnsignal.
06Warnsignale
Nicht jedes dieser Signale bedeutet Betrug. Aber jedes ist ein Grund, eine Pause zu machen und eine zweite Meinung einzuholen.
„Die Chancen werden stark betont, die Risiken unterrepräsentiert.“
So begründete ein Interessent schriftlich seine Absage an ein Angebot. Der Satz beschreibt das häufigste Problem in Beratungsgesprächen ziemlich genau. Gute Beratung erkennen Sie daran, dass Risiken genauso konkret genannt werden wie Chancen, mit Zahlen.
07Wann Sie welchen Berater brauchen
- Sie suchen eine vermietete Wohnung und wollen Auswahl, Abwicklung und Finanzierung aus einer Hand.
- Der Anbieter legt alle Annahmen und seine Bezahlung offen.
- Sie haben Zeit, Unterlagen und Rechnung selbst zu prüfen.
- Ihre Steuerlage ist kompliziert, etwa mit Gewerbe, Auslandseinkünften oder mehreren Wohnungen.
- Sie sind unsicher beim Zustand eines älteren Gebäudes.
- Sie wollen eine Kreditberatung ohne Provision, dann ist ein Honorarberater der richtige Weg.
08Risiken, die keine Beratung abnimmt
Leerstand und Mietausfall. Auch die beste Beratung kann nicht versprechen, dass eine Wohnung immer vermietet ist. Planen Sie eine Reserve ein.
Zinsen nach der Zinsbindung. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, steigt die Rate. Im Beispiel kostet ein Prozentpunkt mehr knapp 2.500 € im Jahr.
Instandhaltung und Sonderumlagen. Ältere Gebäude brauchen Geld für Dach, Heizung und Leitungen. Die Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen, was ansteht.
Wiederverkauf. Ob Sie später einen höheren Preis erzielen, hängt vom Markt ab. Eine Prognose dazu ist keine Zusage.
Haftung. Ob ein Berater für eine falsche Rechnung haftet, hängt vom Einzelfall ab. Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Wer selbst nachrechnet, braucht die Haftung im besten Fall nie.
FAQHäufige Fragen
Ist Immobilienberater eine geschützte Berufsbezeichnung?
Nein. Jeder darf sich so nennen. Entscheidend ist, welche Tätigkeit jemand ausübt. Wer Wohnungen vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO, wer Immobilienkredite vermittelt, eine nach § 34i GewO.
Was bedeutet die Erlaubnis nach § 34c GewO?
Sie erlaubt die Vermittlung von Immobilien und weitere Tätigkeiten wie Bauträger oder Verwalter. Geprüft werden Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Eine Prüfung der Fachkenntnis verlangt das Gesetz für Makler nicht.
Was ist der Unterschied zwischen § 34c und § 34i GewO?
§ 34c betrifft die Vermittlung von Immobilien, § 34i die Vermittlung von Immobilienkrediten an Verbraucher. Für § 34i sind zusätzlich eine IHK-Sachkundeprüfung, eine Berufshaftpflichtversicherung und der Eintrag im Vermittlerregister nötig.
Wie finde ich eine unabhängige Immobilienberatung?
Bei der Finanzierung gibt es Honorar-Immobiliardarlehensberater nach § 34i Abs. 5 GewO, die keine Provision vom Kreditgeber nehmen. Für die Steuer ist eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater zuständig, für den Zustand ein Sachverständiger. Eine provisionsfreie Beratung für den Kauf selbst ist selten und kostet Honorar.
Ist eine kostenlose Immobilienberatung seriös?
Sie kann es sein. Kostenlos heißt aber meist, dass der Berater über eine Provision vom Verkäufer oder der Bank bezahlt wird. Fragen Sie danach und lassen Sie sich alle Annahmen der Rechnung zeigen.
Wie prüfe ich die Rechnung eines Beraters?
Lassen Sie sich Zins, Tilgung, Steuersatz, Instandhaltung und Mietausfall nennen und rechnen Sie das Ergebnis zuerst vor Steuern nach. Setzen Sie Ihren eigenen Grenzsteuersatz und den Zins an, den Sie tatsächlich bekommen.
Darf ein Immobilienberater mich steuerlich beraten?
Allgemeine Erklärungen und Beispielrechnungen sind erlaubt. Die Beratung in Ihren persönlichen Steuersachen ist Steuerberatern und wenigen anderen Berufen vorbehalten.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 19.10.2026.
- § 34c GewO (Makler, Bauträger, Verwalter; Versagungsgründe; Weiterbildung nur für Verwalter)
- § 34i GewO (Immobiliardarlehensvermittler, Sachkunde, Honorarberater, Registrierung)
- § 34f GewO (Finanzanlagenvermittler)
- § 5 StBerG (Verbot unbefugter Hilfeleistung in Steuersachen)
- Vermittlerregister (DIHK, Abfrage § 34i)
- § 32a EStG (Tarif 2026)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 19.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Steuern.
Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 19.10.2026.
