Finanzierungsberater oder Hausbank? Was Kreditvermittler leisten
Hausbank, Kreditvermittler oder Honorarberater: Alle drei können Ihre Wohnung finanzieren, aber sie arbeiten für unterschiedliche Auftraggeber. Wir zeigen, wer wen bezahlt, was das Gesetz verlangt und wie Sie Angebote richtig vergleichen.
Romolo MariniInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben eine Wohnung im Blick, und jetzt geht es um das Geld. Ihre Hausbank kennt Sie seit Jahren. Ein Bekannter schwört auf seinen Finanzierungsberater. Im Internet werben Vermittler mit Hunderten Banken. Wem vertrauen Sie Ihre Finanzierung an?
Die Frage ist berechtigt, denn die drei arbeiten nach unterschiedlichen Regeln und werden unterschiedlich bezahlt. Wer das weiß, kann Angebote besser einordnen und erkennt schneller, ob ein Berater für ihn arbeitet oder vor allem für sich.
01Drei Wege zur Finanzierung
Wer „Finanzierungsberater“ sucht, meint meist eine von drei Rollen. Sie unterscheiden sich darin, wessen Produkte sie anbieten und wer sie bezahlt.
| Bankberater | Kreditvermittler | Honorarberater | |
|---|---|---|---|
| Für wen arbeitet er? | für seine Bank | vermittelt zwischen Ihnen und Banken | für Sie |
| Welche Angebote? | nur die eigene Bank | mehrere Banken, je nach Anbindung wenige oder viele | Angebote am Markt in ausreichender Zahl |
| Wer bezahlt ihn? | die Bank über ihr Gehalt | meist die Bank per Provision | Sie per Honorar |
| Erlaubnis nach § 34i GewO | nicht nötig, die Bank ist beaufsichtigt | nötig | nötig, als Honorarberater |
| Typische Stärke | kennt Sie, kurze Wege | Vergleich, Erfahrung mit vielen Banken | keine Provisionsinteressen |
| Typische Schwäche | kein Vergleich | Auswahl hängt an seinen Bankanbindungen | Sie zahlen, auch wenn die Bank ablehnt, je nach Vertrag |
Daneben gibt es Vergleichsportale. Hinter den meisten steht ein Kreditvermittler, der die Anfrage weiterbearbeitet. Für Sie gelten dann dieselben Regeln wie beim Vermittler.
02Was ein Kreditvermittler darf und muss
Wer gewerbsmäßig Immobilienkredite an Verbraucher vermittelt oder dazu berät, braucht eine Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 GewO. Banken selbst brauchen sie nicht, weil sie ohnehin von der Finanzaufsicht überwacht werden (§ 34i Abs. 3 GewO).
- 01Sachkunde
Der Vermittler muss eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt haben, ebenso seine Mitarbeiter, die beraten (§ 34i Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 6).
- 02Berufshaftpflicht
Er muss eine Berufshaftpflichtversicherung haben, die bei Beratungsfehlern zahlt (§ 34i Abs. 2 Nr. 3).
- 03Geordnete Verhältnisse
Wer in den letzten fünf Jahren etwa wegen Betrugs verurteilt wurde oder überschuldet ist, bekommt keine Erlaubnis (§ 34i Abs. 2 Nr. 1 und 2).
- 04Registrierung
Er muss sich im Vermittlerregister eintragen (§ 34i Abs. 8 GewO). Das Register ist öffentlich.
- 05Vergütung ohne Absatzdruck
Seine Vergütung darf nicht so gestaltet sein, dass sie ihn davon abhält, in Ihrem besten Interesse zu handeln (§ 34i Abs. 7).
Vor dem Vertrag muss der Vermittler Sie informieren, unter anderem darüber, wer ihn bezahlt (§ 655a Abs. 2 BGB). Ein Punkt wird oft übersehen. Arbeitet ein Vermittler nur mit einer oder wenigen Banken zusammen, darf er sich bei der Beratung auf deren Angebote beschränken (§ 655a Abs. 3 BGB). Fragen Sie deshalb, mit wie vielen Banken er tatsächlich arbeitet und welche für Kapitalanlagen infrage kommen.
03Wer den Berater bezahlt
Eine Finanzierung über einen Vermittler wirkt für Sie oft kostenlos. Bezahlt wird er trotzdem, in der Regel von der Bank, die den Kredit vergibt, als Provision. Diese Provision rechnet die Bank in ihre Kalkulation ein.
Für Sie wichtig: Eine Vergütung, die Sie selbst schulden, ist nur fällig, wenn der Kredit durch die Vermittlung tatsächlich ausgezahlt wird und Sie den Vertrag nicht mehr widerrufen können (§ 655c BGB). Lehnt die Bank ab oder widerrufen Sie rechtzeitig, schulden Sie dem Vermittler nichts. Geht es um eine Umschuldung, darf er nur dann eine Vergütung verlangen, wenn der effektive Jahreszins dadurch nicht steigt.
Honorarberater arbeiten anders. Sie zahlen ein vereinbartes Honorar und der Berater darf keine Zuwendungen von Banken annehmen (§ 34i Abs. 5 GewO). Er muss eine ausreichende Zahl von Angeboten am Markt berücksichtigen. Ob sich das Honorar lohnt, hängt davon ab, wie viel Sie durch seine Arbeit sparen.
04Was ein kleiner Zinsunterschied kostet
Warum lohnt sich der Vergleich überhaupt? Weil bei einer Immobilienfinanzierung schon Zehntelprozente viel Geld sind. Nehmen wir einen Kredit über 200.000 € mit 2 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung.
Für die Rechnung nehmen wir 3,8 % Sollzins an, wie in unseren anderen Ratgebern. Mitte Oktober 2026 liegen die besten Angebote für zehn Jahre Zinsbindung eher bei 4,0 bis 4,2 % (Dr. Klein, Sollzins 4,06 % am 07.10.2026). Für den Vergleich zählt der Abstand zwischen zwei Angeboten, nicht die Höhe.
| Angebot A | Angebot B | |
|---|---|---|
| Sollzins | 3,8 % | 4,0 % |
| Monatsrate bei 2 % Tilgung | 966,67 € | 1.000,00 € |
| Gezahlte Zinsen in zehn Jahren | 67.431 € | 70.917 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 151.431 € | 150.917 € |
| Mehrkosten von B an Zinsen | – | 3.486 € |
0,2 Prozentpunkte klingen nach wenig. Über zehn Jahre sind es knapp 3.500 € mehr Zinsen. Hätte ein Honorarberater dafür 1.500 € verlangt, wären unter dem Strich rund 2.000 € übrig geblieben. Findet er kein besseres Angebot als Ihre Hausbank, haben Sie das Honorar umsonst gezahlt.
Vergleichen Sie Angebote immer nach dem effektiven Jahreszins, mit demselben Darlehensbetrag, derselben Zinsbindung und derselben Tilgung. Achten Sie auf Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und die Möglichkeit, die Tilgung zu ändern. Jede Bank muss Ihnen vor dem Vertrag ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt aushändigen. Dort stehen diese Angaben in einheitlicher Form. Mehr zum Effektivzins und zu Bereitstellungszinsen im Glossar.
05Hausbank oder Vermittler bei einer Kapitalanlage
Bei einer vermieteten Wohnung kommen zwei Fragen fast immer. Wir hören sie in unseren Beratungsgesprächen regelmäßig.
„Macht die Bank die Finanzierung oder ihr oder der Betreiber? Muss ich die Bank selbst suchen?“
Die Finanzierung macht immer eine Bank. Sie schließt den Darlehensvertrag mit Ihnen und prüft Ihre Kreditwürdigkeit. Ein Vermittler oder Berater bereitet die Anfrage vor, vergleicht und begleitet Sie, entscheidet aber nicht. Sie müssen die Bank nicht selbst suchen, Sie können es aber.
„Kann ich die Finanzierung auch über meine Hausbank machen?“
Ja, wenn Ihre Hausbank Kapitalanlagen in der Region und in dieser Größe finanziert. Es lohnt sich, ihr Angebot neben ein oder zwei Vergleichsangebote zu legen. Nach dem effektiven Jahreszins verglichen sehen Sie schnell, ob die Treue zur Hausbank etwas kostet.
Bei Kapitalanlagen gibt es ein paar Besonderheiten. Nicht jede Bank finanziert vermietete Wohnungen in jeder Region. Manche Banken begrenzen die Zahl der Wohnungen, die sie einem Kunden finanzieren, oder rechnen Mieten mit einem höheren Abschlag an. Wer eine zweite oder dritte Wohnung kauft, stößt bei einer einzelnen Bank schneller an Grenzen. Hier hat ein Vermittler mit vielen Bankanbindungen oft mehr Möglichkeiten. Mehr dazu im Ratgeber Zweite Immobilie finanzieren.
Umgekehrt kennt Ihre Hausbank Ihre Kontoführung seit Jahren. Bei Selbstständigen oder ungewöhnlichen Einkommen kann das helfen. Ein guter Weg ist oft beides: das Angebot der Hausbank holen und von einem Vermittler gegenprüfen lassen.
- Sie mehrere Angebote ohne eigenen Aufwand vergleichen wollen
- Sie eine zweite oder dritte Wohnung finanzieren
- Ihre Hausbank keine Kapitalanlagen in der Region finanziert
- Sie mit Ihrer Bank lange gute Erfahrungen haben
- Ihr Einkommen ungewöhnlich ist und die Bank Sie kennt
- das Angebot im Vergleich mithalten kann
06So prüfen Sie einen Finanzierungsberater
- Erlaubnis. Ist er als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO im Vermittlerregister eingetragen? Bei Bankberatern: Für welche Bank arbeitet er?
- Anbindung. Mit wie vielen Banken arbeitet er tatsächlich, und welche davon finanzieren vermietete Wohnungen?
- Vergütung. Wer bezahlt ihn, und wie hoch ist die Vergütung? Das muss er Ihnen vor dem Vertrag offenlegen.
- Vergleich. Zeigt er Ihnen mehrere Angebote mit effektivem Jahreszins nebeneinander, oder nur eines?
- Haushaltsrechnung. Rechnet er Ihre Haushaltsrechnung mit Ihnen durch, inklusive Anschlusszins nach der Zinsbindung?
- Druck. Drängt er auf schnelle Unterschrift, ohne dass Sie das Merkblatt und den Vertrag in Ruhe lesen können?
07Risiken und Grenzen
Auch der beste Berater entscheidet nicht über Ihren Kredit. Die Bank prüft selbst und kann ablehnen. Ein Vermittler, der viele Banken anspricht, erhöht die Chance auf ein passendes Angebot, ändert aber nichts an Ihrer Haushaltsrechnung oder an der Bewertung der Wohnung.
Bei einer vermieteten Wohnung bleiben die bekannten Risiken: Leerstand, Mietausfall, steigendes Hausgeld und ein höherer Zins nach der Zinsbindung. Ein Berater, der diese Punkte nicht anspricht, hat seine Arbeit nur halb gemacht. Welche Unterlagen Sie für die Anfrage brauchen, steht im Ratgeber Unterlagen für die Baufinanzierung.
FAQHäufige Fragen
Was macht ein Finanzierungsberater?
Er bereitet Ihre Finanzierung vor, vergleicht Angebote und begleitet Sie bis zum Darlehensvertrag. Je nach Rolle arbeitet er für eine Bank, als Kreditvermittler für mehrere Banken oder als Honorarberater für Sie.
Was kostet ein Kreditvermittler für die Baufinanzierung?
Meist zahlt die Bank, die den Kredit vergibt, dem Vermittler eine Provision. Eine Vergütung, die Sie selbst schulden, ist nur fällig, wenn der Kredit ausgezahlt wird und Sie nicht mehr widerrufen können (§ 655c BGB). Die Vergütung muss er Ihnen vorher offenlegen.
Ist ein Kreditvermittler günstiger als die Hausbank?
Nicht automatisch. Er kann mehr Angebote vergleichen und findet so oft günstigere Konditionen. Ob das für Sie zutrifft, zeigt der Vergleich nach dem effektiven Jahreszins mit dem Angebot Ihrer Hausbank.
Woran erkenne ich einen seriösen Kreditvermittler?
An der Eintragung als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO im Vermittlerregister, an offener Auskunft über Bankanbindungen und Vergütung und daran, dass er mehrere Angebote mit effektivem Jahreszins vorlegt. Vorsicht bei Vorabgebühren und Zusagen ohne Unterlagen.
Was ist der Unterschied zwischen Kreditvermittler und Honorarberater?
Der Kreditvermittler wird meist von der Bank per Provision bezahlt. Der Honorarberater wird von Ihnen bezahlt und darf keine Zuwendungen von Banken annehmen (§ 34i Abs. 5 GewO). Beide brauchen eine Erlaubnis.
Verschlechtern mehrere Anfragen meine Bonität?
Eine Finanzierungsanfrage bei mehreren Banken ist bei einer Immobilie üblich. Fragen Sie Bank oder Vermittler, ob sie eine Anfrage nach Konditionen stellen, bevor sie einen Kreditantrag einreichen. Mehr zur Bonität steht im Glossar unter Bonität.
Finanziert jede Bank eine Kapitalanlage?
Nein. Manche Banken finanzieren vermietete Wohnungen nur in bestimmten Regionen, begrenzen die Zahl der Wohnungen je Kunde oder rechnen Mieten vorsichtiger an. Deshalb lohnt der Vergleich bei Kapitalanlagen besonders.
Weiterlesen
Quellen
- § 34i Gewerbeordnung (Immobiliardarlehensvermittler), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.10.2026
- §§ 655a und 655c BGB (Darlehensvermittlungsvertrag, Vergütung), § 505b BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15.10.2026
- Vermittlerregister der Industrie- und Handelskammern, vermittlerregister.info
- Bauzinsen: Dr. Klein, Sollzins 4,06 % für zehn Jahre am 07.10.2026, abgerufen am 15.10.2026
- Keyword-Daten: Semrush, Datenbank Deutschland, Stand 15.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Steuern.
Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank finanziert, entscheidet sie im Einzelfall.
