Wohnungsbau 2026: Fertigstellungen, Genehmigungen und der Bedarf

Wer heute eine Wohnung vermietet, hört oft, dass in Deutschland zu wenig gebaut wird. Stimmt das, und wie groß ist die Lücke wirklich? Und spielt sie für Ihre einzelne Wohnung überhaupt eine Rolle?

Amtliche Statistiken können Fertigstellungen, Genehmigungen und den Bauüberhang beschreiben. Was sie allein nicht zeigen, ist, wie sich Mieten und Preise in Ihrer Stadt entwickeln. Dazu kommen wir am Ende.

01Fertigstellungen 2025: der tiefste Stand seit 2012

Das Statistische Bundesamt meldete für 2025 folgende Zahlen: 206.600 Wohnungen, 45.400 weniger als 2024. Davon entstanden 172.600 in neuen Wohngebäuden und 30.700 durch Umbau bestehender Gebäude.

Der Rückgang betrifft alle Gebäudearten. In Mehrfamilienhäusern wurden 109.800 Wohnungen fertig, 18,9 % weniger. Bei Einfamilienhäusern betrug das Minus 23,3 %. Im Osten sank der Neubau um 34,3 %, im Westen um 16,7 %.

Für Vermieter kann der Geschosswohnungsbau besonders wichtig sein, weil dort auch Mietwohnungen entstehen. Ob sich der Abstand zum Bedarf in einer bestimmten Stadt vergrößert hat, lässt sich aus diesen Bundeszahlen allein nicht ableiten.

02Baugenehmigungen 2026: die Wende im Vorlauf

Genehmigungen sind ein Hinweis auf mögliche spätere Fertigstellungen, aber keine Baugarantie. Nach einem Tief 2024 stiegen sie 2025 um 10,6 % auf 238.100. Die Zahlen für 2026 zeigen ebenfalls einen Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Eine rein lineare Hochrechnung des Monatsdurchschnitts von Januar bis August ergibt 169.400 ÷ 8 × 12 = 254.100 Genehmigungen, grob rund 250.000 für 2026. Sie berücksichtigt weder Saisonalität noch spätere Revisionen und ist keine Fortschreibung der Wachstumsrate von 12,1 %. Das wäre mehr als die 238.100 für 2025, aber weiterhin weniger als der jährliche Bedarfsvergleichswert. Und eine Genehmigung ist noch kein Mietvertrag.

03Bauüberhang: genehmigt heißt noch nicht gebaut

Ende 2025 waren 760.700 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertig. Das Statistikamt nennt das Bauüberhang.

Zwei weitere Angaben beschreiben mögliche Verzögerungen: Bei den 2025 fertiggestellten Wohngebäuden vergingen im Schnitt 27 Monate von der Genehmigung bis zur Fertigstellung. Außerdem sind 2025 insgesamt 35.700 Genehmigungen erloschen, so viele wie seit 2002 nicht mehr. Eine erloschene Genehmigung kann nicht ohne Weiteres umgesetzt werden; eine spätere neue Genehmigung ist damit nicht ausgeschlossen.

04Der Bedarf: 320.000 Wohnungen im Jahr

Das BBSR hat im März 2025 für das Bundesbauministerium einen jährlichen Bedarf bis 2030 von rund 320.000 Wohnungen berechnet.

Die regionale Verteilung ist ungleich: Die sieben größten Städte kämen zusammen auf rund 60.000 Wohnungen im Jahr. Im Bundesschnitt sind es 38 Wohnungen je 10.000 Einwohner, in Landshut 87, in Regensburg 83, in München 74. In Regionen mit schrumpfender Bevölkerung kann die Nachfrage sinken und der Leerstand steigen; Haushaltsgrößen und lokale Entwicklungen spielen ebenfalls eine Rolle.

Legt man den jährlichen Vergleichswert von 320.000 und die Fertigstellungen nebeneinander, ergibt sich für 2025 eine Differenz von 113.400 Wohnungen. Für 2023 bis 2025 sind es zusammen 207.000, also fast zwei Drittel dieses Jahresvergleichswerts. Das ist eine rechnerische Gegenüberstellung, kein unabhängig ermittelter kumulierter Wohnungsmangel. Insbesondere kann die Bedarfsprognose bereits Nachholbedarf enthalten.

05Drei Szenarien für 2026

Die folgenden Zahlen sind Annahmen. Sie zeigen nur, wie sich die rechnerische Differenz bei verschiedenen Bauzahlen verändert.

Selbst im höchsten dieser drei angenommenen Fälle bleibt eine Differenz von 80.000 Wohnungen. Wie viele zusätzliche Wohnungen tatsächlich erforderlich wären, um einen Rückstand abzubauen, hängt jedoch von der Entwicklung des Bedarfs und davon ab, welcher Nachholbedarf bereits in der Prognose enthalten ist. Aus dieser Tabelle allein folgt kein zusätzliches Bauziel oberhalb von 320.000.

06Was die Knappheit für Ihre Rechnung bedeutet

Ein knappes Angebot kann bei entsprechender lokaler Nachfrage die Vermietbarkeit unterstützen, besonders in wachsenden Regionen. Es ersetzt aber keine Rechnung. Für Ihre Wohnung zählen Kaufpreis, Ist-Miete, Zins und Kosten. Neubau und Bestand können sich dabei deutlich unterscheiden.

Frau Hoffmann, angestellt, ledig, zu versteuerndes Einkommen vor dem Immobilienbeispiel 60.000 €, vergleicht zwei Wohnungen mit je 55 m² in derselben Stadt. Eine Neubauwohnung kostet 5.200 €/m² bei einer angenommenen monatlichen Kaltmiete von 14 €/m², eine gebrauchte Wohnung 3.000 €/m² bei 10 €/m² monatlicher Kaltmiete. Sie finanziert jeweils den Kaufpreis voll zu 3,8 % Zins und zahlt die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital. Für das vereinfachte Jahresmodell werden Zinsen von 3,8 % und Tilgung von 2 % jeweils auf den ursprünglichen Kreditbetrag angesetzt. Es bildet keinen monatlichen Annuitätentilgungsplan ab. Name und Zahlen sind ein fiktives Rechenbeispiel, keine Marktangebote oder Prognose.

Das Modell setzt vollständigen Mietzufluss voraus und berücksichtigt keine zusätzlichen Zahlungen in eine WEG-Erhaltungsrücklage. Für eine steuerliche Modellrechnung müssten die laufenden Kosten einzeln als abzugsfähige Ausgaben nachgewiesen werden. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht sofort steuerlich abziehbar; maßgeblich sind erst tatsächlich getätigte, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abzugsfähig. Tilgung ist ein Liquiditätsabfluss, aber kein Werbungskostenabzug; Abschreibung wirkt dagegen nicht als laufender Zahlungsmittelabfluss.

Vor Steuern beträgt der monatliche Zuschuss im vereinfachten Modell gerundet 689 € beim Neubau und 330 € beim Bestand. Nach Steuern liegen die Ergebnisse im Modell fast gleichauf. Bei einer linearen Neubauabschreibung von 3 % ergäbe sich im Modell ein monatlicher Zuschuss von 370 € nach Steuern.

Für die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG sind Herstellung und Erwerb getrennt zu betrachten. Bei Herstellung ist unter anderem der gesetzlich maßgebliche Herstellungsbeginn im Zeitraum nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 relevant. Beim Erwerb kommt es unter anderem auf den rechtswirksamen obligatorischen Vertrag innerhalb dieses Zeitfensters und den Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres an. Diese Angaben ersetzen keine vollständige Prüfung der Voraussetzungen. Ob 5 % degressiv, 3 % linear oder im Bestandsbeispiel 2 % linear anwendbar sind, muss für das konkrete Gebäude geklärt werden.

Die Rechnung zeigt zunächst einen höheren Finanzierungsbedarf beim angenommenen Neubaukaufpreis. Dieser entspricht rund dem 31-Fachen der jährlichen Kaltmiete, ohne Kaufnebenkosten. Daraus lässt sich nicht ableiten, dass geringe Bautätigkeit allein hohe Neubaupreise verursacht. Abschreibung kann die Steuerbelastung beeinflussen; Höhe und Zeitpunkt einer Entlastung sind jedoch gesondert zu prüfen. Die Finanzierung muss den laufenden Zahlungsbedarf tragen können. Die modellierte jährliche Tilgung beträgt beim Neubau 5.720 €, beim Bestand 3.300 €. Mehr zum Vergleich lesen Sie im Ratgeber Neubau oder Bestandsimmobilie.

07Wen die Zahlen besonders betreffen

08Risiken und Grenzen der Zahlen

Bundeszahlen sagen wenig über Ihre Straße. Eine bundesweite Differenz belegt weder eine bestimmte lokale Knappheit noch deren Konzentration auf Großstädte oder den Süden. In vielen ostdeutschen Kreisen liegen die Leerstände über dem bundesweiten Zensus-2022-Wert von 4,3 %. Ein lokales Überangebot kann trotz bundesweiter Knappheit bestehen.

Knappheit heißt nicht automatisch höhere Miete. Je nach Anwendungsbereich können Mietpreisbremse und Kappungsgrenze die Miethöhe beziehungsweise Mieterhöhungen begrenzen. Ein Mietspiegel dient insbesondere als Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist aber keine eigenständige pauschale Mietobergrenze. Auch die Zahlungsfähigkeit der Mieter setzt Grenzen. Wie sich die Mieten bisher entwickelt haben, behandelt der Ratgeber Mietpreisentwicklung.

Neubau trägt eigene Risiken. Bauverzug, Insolvenz des Bauträgers und Bereitstellungszinsen gehören dazu. Miete fließt erst, wenn die Wohnung übergeben und vermietet werden kann; zwischen Kaufvertrag und Mietbeginn können Jahre liegen.

Bedarfsprognosen hängen von Annahmen ab. Andere Annahmen zu Zuwanderung, Haushaltsgrößen und Leerstandsabbau können höhere oder niedrigere Ergebnisse liefern. Die 320.000 sind ein Prognosewert, keine unveränderliche Größe.

Steuerregeln können sich ändern. Die degressive Abschreibung ist an zeitliche und weitere Voraussetzungen gebunden. Prüfen Sie Neubau-Angebote auch unter einer gegebenenfalls anwendbaren linearen Abschreibung; eine andere Abschreibungsannahme ersetzt keine Prüfung des Steuertarifs und der abzugsfähigen Ausgaben.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die Beispielrechnungen beruhen auf Annahmen.