Untervermietung nach § 553 BGB: was Vermieter erlauben müssen

Ihr Mieter schreibt Ihnen. Seine Partnerin ist ausgezogen, die Dreizimmerwohnung ist ihm allein zu teuer. Er möchte ein Zimmer an einen Kollegen untervermieten. Ihr erster Impuls ist vielleicht: Ich kenne den Mann nicht, ich will das nicht.

Für einen Teil der Wohnung hat der Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Anspruch auf Ihre Erlaubnis. Ein unbegründetes Nein kann Schadensersatzansprüche auslösen und dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eröffnen.

01Untervermietung: was das Gesetz unterscheidet

Das Gesetz trennt zwei Fälle. Für die ganze Wohnung gilt § 540 BGB. Der Mieter braucht Ihre Erlaubnis; aus § 553 BGB ergibt sich dafür kein Anspruch. Verweigern Sie die Erlaubnis, kann er nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt. Bei Wohnraum bedeutet die gesetzliche Frist grundsätzlich: Zugang der Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Es handelt sich also nicht stets um exakt drei Monate ab Zugang.

Für einen Teil der Wohnung gilt zusätzlich § 553 BGB. Hier hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist und keiner der Ablehnungsgründe greift. Von dieser Regel darf der Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters abweichen (§ 553 Abs. 3 BGB). Ein formularmäßiges Verbot jeder Untervermietung ändert daran nichts.

„Ein Teil“ setzt nicht zwingend ein separates, zurückbehaltenes Zimmer voraus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann auch bei einer Einzimmerwohnung eine Teilüberlassung vorliegen, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt und einen Bereich für sich zurückbehält. Allein das Zurücklassen von Möbeln ist keine allgemeine Garantie für einen Anspruch (BGH VIII ZR 109/22).

02Wann der Mieter einen Anspruch hat

Das berechtigte Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein. Es genügt ein nachvollziehbarer Grund von nicht ganz unerheblichem Gewicht.

Typische Fälle sind eine Trennung, der Auszug eines Mitbewohners, ein Jobwechsel in eine andere Stadt mit Rückkehrabsicht, ein Auslandsaufenthalt oder der Wunsch, die Wohnkosten zu senken. Auch bei einer Nebenwohnung kann ein wirtschaftliches Interesse an geringeren Wohnkosten einen Anspruch begründen; die Voraussetzungen müssen im Einzelfall vorliegen (BGH VIII ZR 88/22).

Der Mieter muss Ihnen insbesondere den vorgesehenen Untermieter mit Namen nennen, den Umfang der Überlassung beschreiben und sein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse erläutern. Eine personenbezogene Erlaubnis gilt für diese Person. Für einen späteren Wechsel braucht er grundsätzlich eine neue Erlaubnis.

03Wann Sie ablehnen dürfen

Das Gesetz nennt drei Ablehnungsgründe (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Davon zu unterscheiden sind die Reichweite einer Erlaubnis bei Touristenvermietung und die Frage, ob bei einer gewinnorientierten Untervermietung überhaupt ein berechtigtes Interesse vorliegt. Der Wunsch, Gewinne zu erzielen, begründet für sich allein keinen Erlaubnisanspruch. Davon zu unterscheiden ist die Entlastung bei den eigenen Wohnkosten.

Allgemeines Unbehagen, die Herkunft oder der Beruf des Untermieters allein sowie der Wunsch, die Wohnung lieber neu zu vermieten, sind keine hinreichenden Ablehnungsgründe. Eine unberechtigte Ablehnung kann Schadensersatz für entgangene Untermiete auslösen, wenn die weiteren Voraussetzungen vorliegen. Daneben ist das Sonderkündigungsrecht nach § 540 BGB zu beachten.

04Untermietzuschlag: wann und wie viel

Ist Ihnen die Untervermietung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten, können Sie die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Das ist der Untermietzuschlag. Zusätzliche Bewohner allein begründen keinen automatischen Zuschlagsanspruch.

Ein Zuschlag kann insbesondere bei einer tatsächlichen Mehrbelastung in Betracht kommen, die nicht bereits anderweitig ausgeglichen wird, etwa bei einer Inklusivmiete. Dass Wasser und Müll nach Wohnfläche statt nach Personen abgerechnet werden, belegt für sich genommen keine beim Vermieter verbleibenden Mehrkosten: Entscheidend sind Mietvertrag, Umlagevereinbarung und tatsächliche Belastung. Bereits über die Betriebskostenabrechnung ausgeglichene Kosten dürfen nicht nochmals als ungedeckte Mehrkosten angesetzt werden. Werden Mehrkosten vollständig umgelegt, lässt sich ein Zuschlag nicht allein mit diesen Kosten begründen.

Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Orientieren Sie sich an der konkret begründbaren Mehrbelastung und den Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB. Eine vereinbarte Mieterhöhung sollte schriftlich festgehalten werden. Bei Streit über die Voraussetzungen oder die angemessene Höhe hilft Ihnen ein Rechtsanwalt für Mietrecht.

05Untervermietung ohne Erlaubnis

Untervermietet der Mieter ohne erforderliche Erlaubnis, verletzt er seine vertraglichen Pflichten. Das kann auch dann gelten, wenn er einen Anspruch auf Erlaubnis gehabt hätte. Ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, hängt aber vom Gewicht der Pflichtverletzung und den Umständen ab, insbesondere davon, ob der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten und der Vermieter sie unberechtigt verweigert hat.

Eine nicht erlaubte gewerbliche Vermietung an Touristen kann einen erheblichen Pflichtverstoß darstellen. Wie Sie eine Abmahnung aufbauen, zeigt der Ratgeber zur Abmahnung von Mietern.

Wichtig für Sie als Eigentümer: Der Hauptmieter hat ein Verschulden des Untermieters bei der Nutzung zu vertreten, auch wenn Sie die Überlassung erlaubt haben (§ 540 Abs. 2 BGB). Das ist keine verschuldensunabhängige Haftung für jeden Schaden. Ihr Vertragspartner bleibt der Hauptmieter.

06Beispielrechnung: Erlaubnis oder Ablehnung

Frau Lange vermietet eine 80-m²-Wohnung für 900 € kalt. Ihr Mieter will nach einer Trennung ein Zimmer untervermieten. Frau Lange überlegt, abzulehnen. Einen wichtigen Grund hat sie nicht. Beispielrechnung, vereinfacht: Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind Rechenannahmen und keine Prognose.

Variante A: Sie stimmt zu und vereinbart 30 € monatlichen Untermietzuschlag. Für die Rechnung wird ausdrücklich unterstellt, dass die Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB erfüllt sind und der Betrag angemessen ist. Eine Abrechnung von Wasser und Müll nach Fläche genügt dafür allein nicht.

Variante B: Sie lehnt ab, der Mieter kündigt nach § 540 BGB mit gesetzlicher Frist. Der vereinfachte zwölfmonatige Vergleichszeitraum umfasst drei bezahlte Monate bis zum Auszug, vier Monate ohne Miete während Renovierung und Neuvermietung sowie fünf Monate mit erneut 900 € Kaltmiete. Variante B enthält damit insgesamt acht bezahlte Monate; Variante A enthält zwölf Monate zu je 930 € einschließlich Zuschlag. Die genauen Kündigungs- und Zahlungstermine werden für diese Modellrechnung entsprechend unterstellt.

Frau Lange hat 240.000 € zu einem angenommenen Zinssatz von 3,8 % finanziert. Das ist eine Beispielannahme, keine Aussage über aktuelle Finanzierungsangebote. Die Rechnung setzt vereinfachend Jahreszinsen von 9.120 € und eine Tilgung von 1,5 % des Ausgangsbetrags, also 3.600 €, an. Zinsänderungen durch laufende Tilgung werden nicht modelliert; ein tatsächlicher Tilgungsplan kann abweichen.

Die 1.100 € nicht umlagefähigen Kosten werden für das steuerliche Ergebnis vollständig als tatsächlich angefallene, abzugsfähige Aufwendungen angenommen. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind darin nicht enthalten: Sie sind bei Einzahlung nicht sofort abzugsfähig. Maßgeblich sind erst tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Beträge, nicht das gesamte Hausgeld. Die 800 € Leerstandskosten und 1.200 € Renovierungs- und Neuvermietungskosten werden ebenfalls als sofort abzugsfähig unterstellt. Die 4.800 € jährliche AfA sind eine zusätzliche Beispielannahme und nicht aus dem Darlehensbetrag abgeleitet. Die Tilgung ist keine steuerlich abzugsfähige Ausgabe.

Für die Steuerwirkung verwendet das Beispiel einen angenommenen konstanten Steuereffekt von 35 % auf den jeweiligen Vermietungsverlust. Es unterstellt, dass der Verlust vollständig mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden kann. Das ist eine lineare Modellannahme, keine Berechnung nach dem progressiven Einkommensteuertarif des § 32a EStG. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben außer Betracht. Die tatsächliche Entlastung hängt unter anderem von Ihrem Einkommen, der Verlustverrechnung und der steuerlichen Einordnung der Aufwendungen ab. Besprechen Sie die Abzugsfähigkeit und Ihre persönliche Steuerwirkung mit Ihrem Steuerberater.

Vor Steuern verursacht Variante B in diesem Vergleichsjahr 5.960 € mehr Belastung. Im vereinfachten Steuermodell gleicht eine zusätzliche Entlastung von 2.086 € einen Teil davon aus. Es verbleibt eine Mehrbelastung von 3.874 € nach Modell-Steuerentlastung. Dazu kommt gegebenenfalls das Risiko von Schadensersatz für entgangene Untermiete; ein solcher Betrag ist nicht eingerechnet.

Die Rechnung unterstellt vier Monate Leerstand; das ist eine Szenarioannahme, keine Aussage über die übliche Vermietungsdauer an einem bestimmten Standort. Auch bei nur einem Monat Leerstand wäre Variante A unter ansonsten unveränderten Annahmen vor Steuern günstiger. Das Ergebnis hängt jedoch unter anderem vom zulässigen Zuschlag, der Neuvermietungsmiete, den Kosten und der tatsächlichen Leerstandsdauer ab. Ein gesetzlicher Erlaubnisanspruch ist unabhängig von dieser Wirtschaftlichkeitsrechnung zu beachten.

07Für wen sich eine Zustimmung anbietet

08Risiken und typische Fehler

Pauschales Nein. Eine unberechtigte Ablehnung kann Schadensersatzansprüche auslösen. Das Sonderkündigungsrecht nach § 540 BGB ist gesondert zu beachten; ein vereinbarter Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder ein Zeitmietvertrag schließt es nicht ohne Weiteres aus.

Unbegrenzte Erlaubnis. Eine allgemeine Erlaubnis „zur Untervermietung“ ohne Person und Umfang kann Auslegungsfragen aufwerfen. Formulieren Sie konkret, ohne den gesetzlichen Anspruch durch unzulässige Bedingungen einzuschränken.

Zweckentfremdung. Für Kurzzeitvermietung an Touristen können örtliche Genehmigungspflichten und Verbote gelten. Ob auch Eigentümer Pflichten oder Bußgeldrisiken treffen, richtet sich nach der jeweiligen Regelung und ihrer eigenen Beteiligung beziehungsweise Pflichtverletzung; bloße Kenntnis führt nicht automatisch zu einer Geldbuße. Lassen Sie die für Ihre Immobilie geltenden Pflichten bei Bedarf von einem Rechtsanwalt klären.

Mietausfall bleibt Ihr Risiko. Ihr Anspruch auf Zahlung der vertraglichen Miete richtet sich weiterhin gegen den Hauptmieter, nicht automatisch gegen den Untermieter. Zieht der Hauptmieter aus und lässt den Untermieter zurück, kann für eine Räumung ein Vorgehen gegen beide erforderlich werden. Gegen Mietausfall im Allgemeinen helfen finanzielle Rücklagen und eine sorgfältige Mieterauswahl.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.