Kapitalanlage-Immobilien im Saarland: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie suchen eine Wohnung als Kapitalanlage, die nicht 300.000 € kostet. Im Saarland kostete eine verkaufte Eigentumswohnung 2024 im Schnitt 153.000 €, im Bund 246.000 €. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht, auch keine abgesenkte Kappungsgrenze. Auf den ersten Blick klingt das nach einem Vermieterland.

Der zweite Blick ist wichtiger. Im Saarland wohnen so viele Menschen in den eigenen vier Wänden wie in keinem anderen Land, der Mietmarkt ist entsprechend klein. Beim Zensus 2022 standen 5,5 % der Wohnungen leer, mehr als im Bund. Und das BBSR rechnet bis 2045 in jedem saarländischen Kreis mit weniger Einwohnern.

Diese Seite ordnet die Zahlen ein und zeigt, wo eine vermietete Wohnung im Saarland passen kann.

01Saarland in Zahlen

Die Eigentümerquote erklärt viel. Wo fast sechs von zehn Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt werden, gibt es weniger Mieter, und wer eine Mietwohnung sucht, hat Auswahl.

02Bevölkerung und Prognose

Beim Zensus 2011 zählte das Saarland 999.623 Einwohner, 2022 waren es 1.006.864. Ende 2025 meldete das Statistische Amt 1.007.342 Menschen. Die Einwohnerzahl ist damit seit gut zehn Jahren nahezu stabil.

Die Raumordnungsprognose des BBSR erwartet bis 2045 für alle sechs Kreise einen Rückgang gegenüber 2022. Am geringsten fällt er im Regionalverband Saarbrücken aus (−5 %), es folgen Merzig-Wadern (−7 %), Saarlouis und Saarpfalz-Kreis (je −10 %), Neunkirchen (−11 %) und St. Wendel (−13 %).

Der Regionalverband Saarbrücken schrumpft laut Prognose am langsamsten. Wer im Saarland kauft, schaut deshalb zuerst auf die Landeshauptstadt.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger im Saarland

Die Angebotsmieten liegen nur für Kreise vor: Regionalverband Saarbrücken (Saarbrücken, Völklingen), Landkreis Neunkirchen, Saarpfalz-Kreis (Homburg, St. Ingbert) und Landkreis Saarlouis. Einwohner: Statistisches Amt Saarland. Leerstand und Bestandsmiete: Zensus 2022. Angebotsmieten: BBSR über Deutschlandatlas, Stand 25.09.2026.

Auffällig ist, dass die Landeshauptstadt den höchsten Leerstand der sechs Städte hat. Saarlouis liegt mit 4,6 % am niedrigsten.

Saarbrücken: Landeshauptstadt mit Universität

Saarbrücken ist Verwaltungs-, Hochschul- und Dienstleistungszentrum des Landes und Sitz der Universität des Saarlandes. Gleichzeitig lag die Arbeitslosenquote im Regionalverband Saarbrücken 2025 bei 10,1 %, deutlich über dem Landeswert. Der Abstand zwischen Bestandsmiete (6,71 €) und Angebotsmiete im Regionalverband (9,07 €) zeigt, dass neue Verträge spürbar teurer abgeschlossen werden als alte.

Homburg, St. Ingbert und Saarlouis: die Mittelstädte

Homburg mit Universitätsklinikum und Industrie, St. Ingbert und Saarlouis haben niedrigeren Leerstand als Saarbrücken. Der Saarpfalz-Kreis hatte 2025 mit 5,4 % eine niedrigere Arbeitslosenquote als der Landesschnitt, der Landkreis Saarlouis lag bei 6,6 %, Neunkirchen bei 8,2 %.

Neunkirchen und Völklingen: niedrige Mieten, höheres Risiko

Neunkirchen und Völklingen sind frühere Industriestädte mit Bestandsmieten von 5,74 € und 5,49 € pro m², den niedrigsten der sechs Städte. Beide hatten beim Zensus rund 6 % Leerstand. Für den Landkreis Neunkirchen erwartet das BBSR bis 2045 rund 11 % weniger Einwohner, Völklingen gehört zum Regionalverband Saarbrücken mit −5 %. Niedrige Kaufpreise treffen hier auf eine schwächere Nachfrage. Eine Wohnung in diesen Städten sollten Sie nur mit belastbarem Mietvertrag, niedrigem Leerstand im Haus und einer Reserve für längere Mieterwechsel in Betracht ziehen.

04Kaufpreise und Mieten im Saarland

Die Gutachterausschüsse werten alle Kaufverträge aus. Im Saarland arbeiten sie auf Ebene der Landeshauptstadt und der Landkreise, einen landesweiten Bericht mit Wohnungspreisen je m² gibt es nicht. Bundesweit fasst der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse die Daten zusammen.

Danach kostete eine verkaufte Eigentumswohnung im Saarland 2024 im Durchschnitt 153.000 €. Niedriger lagen nur Thüringen (137.000 €) und Sachsen-Anhalt (135.000 €). Den höchsten Wert im Land erreichte bei gebrauchten Wohnungen der Kreis Merzig-Wadern an der Grenze zu Luxemburg mit rund 2.960 € pro m², bei neuen rund 3.900 € pro m².

In Saarbrücken kosteten gebrauchte Wohnungen ohne Stellplatz nach dem letzten frei verfügbaren Bericht des städtischen Gutachterausschusses im Jahr 2022 im Mittel 1.812 € pro m² bei 235 Verkäufen, 2020 waren es 1.559 €. Neubauwohnungen im Erstverkauf lagen 2022 bei 3.733 € pro m².

Was die Mieten hergeben: unsere Rechnung

Setzt man den Saarbrücker Kaufpreis von 1.812 € pro m² ins Verhältnis zur Angebotsmiete von 9,07 €, ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 6,0 % und ein Kaufpreisfaktor von etwa 17.

Die Spanne zwischen 4,4 % und 6,0 % zeigt, worauf es im Saarland ankommt. Entscheidend ist, ob Sie die Angebotsmiete bei einer Neuvermietung tatsächlich erzielen und wie lange die Wohnung dafür leer steht.

05Regeln für Vermieter im Saarland

Das Saarland hat keine Verordnung zur Mietpreisbremse erlassen. Bei einer Neuvermietung gilt keine Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grenzen setzen nur das allgemeine Mietrecht und der Markt.

Auch die Kappungsgrenze ist nirgends abgesenkt. Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % erhöhen, höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gibt es nicht.

06Kaufnebenkosten im Saarland

Die Grunderwerbsteuer im Saarland beträgt 6,5 %, so viel wie sonst nur in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Im Nachbarland Rheinland-Pfalz sind es 5,0 %.

Bei einer typischen Saarbrücker Wohnung für rund 110.000 € fallen allein 7.150 € Grunderwerbsteuer an. Wie sich Notar und Grundbuch zusammensetzen, lesen Sie im Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf. Ihren Fall rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

07Chancen und Risiken im Saarland

Was für das Saarland spricht: Die Kaufpreise sind niedrig, gebrauchte Wohnungen in Saarbrücken kosteten zuletzt deutlich unter 2.000 € pro m². Es gibt weder Mietpreisbremse noch abgesenkte Kappungsgrenze. Zwischen Bestands- und Angebotsmieten liegt ein Abstand, der bei Neuvermietungen Spielraum geben kann. Die Einwohnerzahl war in den letzten Jahren stabil.

Was dagegen spricht: Mit 6,5 % zahlen Sie den höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Der Leerstand liegt mit 5,5 % über dem Bundesschnitt, in Saarbrücken bei 6,3 %. Laut BBSR verlieren alle Kreise bis 2045 Einwohner, bis zu 13 %. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 7,3 %, im Regionalverband Saarbrücken 2025 bei 10,1 %. Der Mietmarkt ist wegen der hohen Eigentümerquote klein. Bei älteren Gebäuden kommen Sanierungskosten, bei der Anschlussfinanzierung Zinsrisiken hinzu.

08Weitere Standorte

Städte in Saarland: Saarbrücken

Nachbarländer: Rheinland-Pfalz

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