Kapitalanlage-Immobilien in Saarbrücken: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

In Saarbrücken kostet eine gebrauchte Eigentumswohnung im Schnitt weniger als 2.000 € pro Quadratmeter. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht, und die Landeshauptstadt hat einen aktuellen, qualifizierten Mietspiegel. Für viele Anleger aus dem Süden klingt das nach einer überschaubaren Rechnung.

Dazu gehört aber auch die andere Hälfte. Beim Zensus 2022 stand in Saarbrücken mehr als jede sechzehnte Wohnung leer, die Grunderwerbsteuer liegt mit 6,5 % am oberen Ende, und die Autozulieferindustrie im Saarland baut Stellen ab.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen: den Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses, den Mietspiegel, den Zensus und die Statistik der Stadt. Am Ende rechnen wir eine Bestands- und eine Neubauwohnung vor und nach Steuern durch.

01Saarbrücken in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten mit Quelle und Stand.

Knapp zwei Drittel der Wohnungen in Saarbrücken sind vermietet. Der Eigentümeranteil ist mit gut einem Drittel höher als in Universitätsstädten wie Göttingen oder Jena.

02Bevölkerung und Nachfrage

Saarbrücken hatte Ende 2025 laut Statistischem Amt 182.859 Einwohner. Das Melderegister der Stadt zählte Ende 2024 rund 187.200 Menschen mit Hauptwohnung, davon gut 48.000 ohne deutschen Pass. Mehr als die Hälfte lebt im Bezirk Mitte mit Alt-Saarbrücken, St. Johann, Malstatt, Eschberg und St. Arnual.

Für die Zukunft rechnet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Regionalverband Saarbrücken bis 2045 mit rund 5 % weniger Einwohnern als 2022. Das ist der geringste Rückgang aller saarländischen Kreise, aber eben ein Rückgang. Steigende Mieten allein durch Wachstum sind damit nicht zu erwarten.

Die Nachfrage kommt aus der Struktur. In gut der Hälfte der Haushalte lebt nur eine Person. Die Universität des Saarlandes und die Hochschule für Technik und Wirtschaft haben zusammen rund 22.000 Studierende, dazu kommen Forschungsinstitute wie das Deutsche Forschungszentrum für Künstliche Intelligenz und das Helmholtz-Zentrum CISPA.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Saarbrücken ist Arbeitsort für das ganze Land und darüber hinaus. Mitte 2024 arbeiteten 115.018 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. Rund 72.300 pendeln ein, davon fast 6.000 aus Frankreich, nur etwa 25.100 pendeln aus. Die meisten Arbeitsplätze liegen bei Dienstleistungen, Verwaltung, Gesundheit und Forschung.

Die Industrie ist der unsichere Teil. Der Autozulieferer ZF baut an seinem Standort Saarbrücken seit 2024 Stellen ab, der Saarländische Rundfunk berichtete damals von bis zu 2.900 Stellen bis Ende 2026. Im Saarland insgesamt lag die Arbeitslosenquote im September 2026 bei 7,3 %. Für die Stadt selbst nennt die Statistik der Landeshauptstadt einen Jahresdurchschnitt von 11,5 %.

Für Vermieter heißt das: Die Nachfrage von Beschäftigten in Verwaltung, Hochschule und Forschung ist stabil. Wohnungen, deren Mieter vor allem in der Industrie arbeiten, tragen ein höheres Risiko. Und die hohe Arbeitslosigkeit in der Stadt begrenzt, wie viel Miete viele Haushalte zahlen können.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Saarbrücken hat einen qualifizierten Mietspiegel, zuletzt zum 01.01.2026 mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Er unterscheidet drei Wohnlagen, fünf Baualtersklassen und jede Wohnungsgröße einzeln. Eine Wohnung mit 55 m² in mittlerer Lage aus den Jahren 1961 bis 1977 hat eine Basismiete von 7,02 €/m², aus den Jahren 2003 bis 2023 von 8,89 €/m². Kleine Wohnungen liegen deutlich höher.

Neue Mietverträge liegen darüber. Das BBSR weist für den Regionalverband Saarbrücken 2025 eine Angebotsmiete von 9,07 €/m² aus, beim Zensus 2022 zahlten Bestandsmieter im Schnitt 6,71 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses. Er hat 2025 insgesamt 813 Verkäufe von Eigentumswohnungen registriert. Gebrauchte Wohnungen ohne Stellplatz kosteten im Schnitt 1.930 €/m², 2024 waren es 1.730 €/m². Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1974 lagen bei 1.701 €/m², solche aus den Jahren 1975 bis 1999 bei 2.102 €/m².

Ein Kaufpreisfaktor um 23 mit Mietspiegelmiete ist niedriger als in den meisten westdeutschen Großstädten. Die Bruttomietrendite mit Angebotsmiete erreichen Sie nur bei Neuvermietung. Ohne Mietpreisbremse dürfen Sie diese Miete in Saarbrücken grundsätzlich verlangen, Grenzen setzen nur das Wirtschaftsstrafgesetz und die Frage, ob ein Mieter sie zahlt.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtteile im Überblick

Saarbrücken besteht aus vier Bezirken mit 20 Stadtteilen. Amtliche Kaufpreise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Die Mietangaben sind Angebotsmieten aus Inseraten der letzten zwölf Monate (miet-check.de) und liegen über dem Mietspiegel. Die Einwohnerzahlen stammen von der Stadt (31.12.2024).

Die Unterschiede sind größer als in vielen anderen Städten. Zwischen Altenkessel mit 8,07 €/m² und Bübingen mit 12,62 €/m² liegen gut 4,50 €/m². Im Mietspiegel schlägt sich die Lage über drei Wohnlagen nieder, die Sie im Straßenverzeichnis nachsehen können.

06Regeln für Vermieter in Saarbrücken

Das Saarland hat keine Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Für Vermieter gelten deshalb die allgemeinen Regeln.

• Mietpreisbremse: gilt in Saarbrücken nicht. Bei Neuvermietung begrenzt nur das Wirtschaftsstrafgesetz Mieten, die die Vergleichsmiete in einem knappen Markt um mehr als 20 % übersteigen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Er ist Maßstab für Mieterhöhungen. Wer eine Erhöhung verlangt, muss den Mietspiegelwert angeben. Die Fortschreibung gilt seit 01.01.2026.
• Umwandlung und Zweckentfremdung: Einen Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB oder ein Zweckentfremdungsverbot gibt es im Saarland nach unserem Stand nicht.

Beim Kauf zahlen Sie im Saarland 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch, die bei kleinen Kaufpreisen anteilig höher ausfallen, und gegebenenfalls ein Makler. Was der Notar kostet, erklärt der Ratgeber zu den Notarkosten. Ihre eigenen Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Saarbrücken

Nehmen wir Julia. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 58 m² in mittlerer Lage, das Haus stammt aus den 1960er Jahren. Sie zahlt 1.700 €/m², den Schnitt für Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1974 im Jahr 2025. Der Mieter zahlt 7,00 €/m² kalt, knapp über der Basismiete von 6,95 €/m² laut Mietspiegel. Wegen des Leerstands ziehen wir 3 % der Jahresmiete als Mietausfall ab. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Julia legt nach Steuern rund 138 € im Monat drauf und tilgt gleichzeitig rund 164 €. Ohne Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 320 € im Jahr. Die hohe Grunderwerbsteuer und das Hausgeld zehren einen großen Teil des Preisvorteils auf.

Woher kommt die Steuerersparnis? Julia zieht Zinsen, Abschreibung von 2 % und den Verwaltungsteil des Hausgelds von der Miete ab. Als Gebäudeanteil setzen wir 80 % an, weil der Grund und Boden in Saarbrücken vergleichsweise wenig kostet.

Ohne Mietpreisbremse hat Julia bei einem Mieterwechsel mehr Spielraum als in Köln oder Frankfurt. Ob ein neuer Mieter mehr zahlt, entscheidet in Saarbrücken aber der Markt, und der ist bei Leerstand von über 6 % nicht eng. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Saarbrücken

Angenommen, Julia kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Neubauwohnungen bis 70 m² kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt 3.910 €/m², ausgewertet aus 9 Verkäufen. Als Miete setzen wir 15,60 €/m² an, die Angebotsmiete für Wohnungen ab Baujahr 2021 auf miet-check.de, und ziehen wie oben 3 % Mietausfall ab.

Mit dieser Miete legt Julia nach Steuern nur rund 16 € im Monat drauf und tilgt rund 293 €. Die Abschreibung ist mehr als viermal so hoch wie beim Bestand, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Der Quadratmeter kostet dafür mehr als das Doppelte.

Entscheidend ist hier die Miete, und die ist unsicher. 15,60 €/m² sind Wunschpreise aus Inseraten. Der Mietspiegel kennt für Wohnungen der Baujahre 2003 bis 2023 mit 45 m² in mittlerer Lage eine Basismiete von nur 9,36 €/m². Mit dieser Miete sinkt die Bruttomietrendite von rund 4,8 % auf rund 2,9 %, und Julia legt nach Steuern rund 191 € im Monat drauf. Klären Sie vor einem Neubaukauf, welche Miete vergleichbare neue Wohnungen tatsächlich erzielen. Den Verlauf der degressiven Abschreibung zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Was für Saarbrücken spricht, lässt sich belegen. Was dagegen spricht, auch.

Chancen

• Niedrige Kaufpreise, gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt 1.930 €/m².
• Keine Mietpreisbremse, Kappungsgrenze 20 %.
• Qualifizierter, aktueller Mietspiegel schafft Klarheit bei Mieterhöhungen.
• Rund 72.000 Einpendler, ein großer Teil der Arbeitsplätze in Verwaltung, Hochschule und Forschung.
• Laut BBSR der geringste Bevölkerungsrückgang aller saarländischen Kreise.

Risiken

• Leerstand von 6,3 %, mehr als die Hälfte davon seit über einem Jahr.
• Die Einwohnerzahl soll bis 2045 um rund 5 % sinken.
• Stellenabbau in der Autozulieferindustrie, eine hohe Arbeitslosenquote in der Stadt.
• 6,5 % Grunderwerbsteuer und anteilig hohe Nebenkosten bei kleinen Kaufpreisen.
• Viele Gebäude der 1950er bis 1970er Jahre mit Sanierungsbedarf.
• Große Unterschiede zwischen den Stadtteilen, in einfachen Lagen höheres Vermietungsrisiko.

09Weitere Standorte

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