Greifswald taucht bei Kapitalanlegern meist aus zwei Gründen auf. Die Stadt ist eine Universitätsstadt mit knappem Wohnraum, und die Preise liegen unter denen von Rostock oder der Ostseeküste. Bevor Sie sich eine einzelne Wohnung ansehen, lohnt der Blick auf die Zahlen.

Greifswald ist ein besonderer Markt. Fast sechs von zehn Haushalten bestehen aus einer Person, der Leerstand ist niedrig, und seit März 2026 gibt es zum ersten Mal einen qualifizierten Mietspiegel. Gleichzeitig gelten hier, anders als fast überall in Mecklenburg-Vorpommern, Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch, inklusive der monatlichen Zuzahlung.

01Greifswald in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand. Wo es nur Werte für den Landkreis gibt, steht das dabei.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 hatte Greifswald 56.154 Einwohner, 62 mehr als ein Jahr zuvor. Zehn Jahre früher waren es 57.286. Ein Teil des Unterschieds kommt daher, dass der Zensus 2022 die Zahlen vieler Städte nach unten korrigiert hat. Seit 2019 schwankt die Einwohnerzahl nur wenig, im Mittel ging sie um 0,1 % pro Jahr zurück.

Eine Prognose nur für die Stadt gibt es vom Bund nicht. Für den Landkreis Vorpommern-Greifswald erwartet das BBSR bis 2045 rund 8 % weniger Einwohner. Greifswald als Hochschulstadt dürfte sich stabiler entwickeln als der ländliche Kreis, belegt ist das aber nicht.

Für Vermieter ist die Haushaltsstruktur die eigentliche Nachricht. Beim Zensus 2022 lebten 58,4 % der Haushalte allein. Bundesweit waren es 43,4 %. Der hohe Wert liegt vor allem an den Studierenden. 78,8 % aller Wohnungen waren vermietet, nur 18,8 % wurden von den Eigentümern selbst bewohnt.

Kleine Wohnungen sind damit gefragt. Wer an Studierende vermietet, sollte aber mit häufigeren Mieterwechseln und Leerlauf in den Sommermonaten rechnen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Greifswald lebt von Wissenschaft und Gesundheit. Größter Arbeitgeber der Region ist die Universitätsmedizin, dazu kommen die Universität, das Max-Planck-Institut für Plasmaphysik mit der Forschungsanlage Wendelstein 7-X und das Friedrich-Loeffler-Institut auf der Insel Riems, das zur Stadt gehört. Rund um den Energiestandort Lubmin, 20 Kilometer östlich, haben sich Energieunternehmen angesiedelt.

Am 30.06.2025 arbeiteten 30.569 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Greifswald. Nur 23.492 Greifswalder waren selbst so beschäftigt. Jeden Tag pendeln 13.759 Menschen in die Stadt, nur 6.696 hinaus. Greifswald ist das Arbeitszentrum für ein großes, dünn besiedeltes Umland.

Eine Arbeitslosenquote nur für die Stadt veröffentlicht die Agentur für Arbeit nicht. Im Landkreis lag sie im September 2026 bei 8,7 %, ein Jahr zuvor bei 9,1 %. Das ist mehr als im Landesschnitt von 7,6 %. Für Vermieter heißt das, dass ein Teil der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen ist und höhere Mieten kaum tragen kann.

Die Universität zählte am 01.12.2025 genau 9.728 Studierende, davon 1.800 im ersten Fachsemester. Fast jeder sechste Einwohner der Stadt ist also Student. Diese Nachfrage hängt an der Universität und ihrer Entwicklung, nicht an der Konjunktur.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit dem 01.03.2026 hat Greifswald einen qualifizierten Mietspiegel, erstellt aus 7.301 Mietverhältnissen. Er gilt bis zum 29.02.2028. Die Basismiete hängt nur von der Größe ab: 7,37 €/m² für 45 m², 6,63 €/m² für 60 m². Dazu kommen Zuschläge nach Baujahr, zum Beispiel 15 % für 1991 bis 2001 und 27 % für Neubauten ab 2022, sowie 9 % für eine Einbauküche und 4 % für eine gute Wohnlage.

Für Wohnungen aus den Jahren 1969 bis 1990, also vor allem die Plattenbauten in Schönwalde und im Ostseeviertel, gibt es keinen Zuschlag. Eine 60-m²-Wohnung mit Einbauküche liegt damit bei 7,23 €/m².

Bei den Kaufpreisen ist die Lage schwieriger. Der Landesgrundstücksmarktbericht weist Greifswald nicht gesondert aus, nur den Landkreis. Dort kosteten gebrauchte Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1990 im Jahr 2024 im Mittel 1.629 €/m², solche von 1991 bis 2021 im Küstenstreifen, zu dem Greifswald und Usedom gehören, 3.312 €/m². Auf Portalen wurden Greifswalder Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1999 im Oktober 2026 für durchschnittlich 2.729 €/m² angeboten.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für drei Kombinationen gerechnet.

Die hohe Rendite im ersten Balken gilt für den Durchschnitt des ganzen Landkreises, in dem viele günstige Wohnungen in kleineren Städten stecken. Für Greifswald selbst ist der Angebotspreis näher an der Wirklichkeit. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Mietspiegel teilt Greifswald in normale, gute und sehr gute Wohnlagen ein. Einen Zuschlag gibt es nur für die gute Lage. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht frei, deshalb beschreiben wir den Charakter.

Gut die Hälfte der Wohnungen stammt aus den Jahren 1950 bis 1989, laut Zensus 2022 rund 18.400. In diesen Beständen ist der Kaufpreis niedriger, aber auch die Miete, und viele Häuser gehören großen Wohnungsunternehmen.

06Regeln für Vermieter in Greifswald

Greifswald ist eine von nur zwei Städten in Mecklenburg-Vorpommern, die das Land als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft hat. Die andere ist Rostock. Grundlage ist die Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandesverordnung vom 26.08.2023. Sie gilt bis zum Ablauf des 30.09.2028.

Daraus folgen zwei Regeln. Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse: Die Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Bei einem laufenden Vertrag gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren statt 20 %.

Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung. War die Vormiete schon höher, darf sie weiter verlangt werden.

Beim Kauf zahlen Sie in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Greifswald

Nehmen wir Paul, 44, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1985, in normaler Wohnlage. Der Kaufpreis von 163.740 € entspricht dem Angebotsdurchschnitt für Wohnungen dieser Baujahre. Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau mit Einbauküche. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Paul zahlt in diesem Beispiel nach Steuern rund 231 € im Monat zu. Davon fließen 205 € in die Tilgung. Ohne Tilgung betrachtet bleibt ein kleines Minus von rund 27 € im Monat. Die Miete trägt also Zinsen und Kosten fast, aber nicht ganz.

Warum hilft die knappe Wohnungslage nicht mehr? Weil die Mietpreisbremse die Miete bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 % über dem Mietspiegel begrenzt. Selbst bei einem Mieterwechsel kommt Paul nur auf rund 7,95 €/m². Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

In Greifswald bewegt der Zins die Rechnung stärker als die Miete. Den größten Hebel haben Sie beim Kaufpreis.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Greifswald

Was ändert sich, wenn Paul statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Für Greifswald allein gibt es keinen amtlichen Neubaupreis. Die Gutachterausschüsse melden für Erstverkäufe im Küstenstreifen des Landkreises 2024 im Mittel 4.807 €/m², aus 131 Verkäufen. Darin sind auch Wohnungen auf Usedom enthalten. Das ergibt 216.315 €. Grunderwerbsteuer (12.979 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt Paul aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 10,02 €/m² an: die Basismiete für 45 m² mit dem Zuschlag für Baujahre ab 2022 und einer Einbauküche.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.276 € statt 2.810 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter rund 76 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf 2,5 % statt 3,2 %. Vor Steuern zahlt Paul rund 558 € im Monat zu, nach Steuern rund 172 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird. Ein Vorteil gegenüber dem Bestand: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt aber auch hier.

08Chancen und Risiken in Greifswald

Für Greifswald sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist niedrig, mehr als die Hälfte der Haushalte lebt allein, und knapp 9.700 Studierende fragen kleine Wohnungen nach. Die Stadt zieht mehr als doppelt so viele Einpendler an, wie Greifswalder hinauspendeln. Die großen Arbeitgeber sind Universität, Unimedizin und Forschungsinstitute, keine einzelne Industrie.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Begrenzte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % halten die Miete nahe am Mietspiegel, mindestens bis 30.09.2028.
• Schrumpfendes Umland: Für den Landkreis erwartet das BBSR bis 2045 rund 8 % weniger Einwohner.
• Abhängigkeit von der Universität: Sinkende Studierendenzahlen würden vor allem kleine Wohnungen treffen.
• Arbeitsmarkt im Kreis: 8,7 % Arbeitslosigkeit im Landkreis begrenzen, was Mieter zahlen können.
• Dünne Preisdaten: Amtliche Kaufpreise gibt es nur für den Kreis; der Wert einer einzelnen Wohnung ist schwerer einzuschätzen.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.