Irgendwann fällt im Gespräch mit Bekannten, Steuerberatern oder auf YouTube dieser Satz: Bei einer vermieteten Wohnung solle man gar nicht tilgen. Die Zinsen könne man ja absetzen, also lieber hohe Zinsen behalten und das Geld woanders sparen.

Hinter dem Satz steckt das endfällige Darlehen. Sie zahlen über die ganze Laufzeit nur Zinsen und den Kredit am Ende in einer Summe zurück. Die Idee hat einen wahren Kern, aber auch einen Haken, den man erst sieht, wenn man rechnet.

01So funktioniert ein endfälliges Darlehen

Bei einem normalen Immobilienkredit, dem Annuitätendarlehen, zahlen Sie jeden Monat dieselbe Rate. Ein Teil davon sind Zinsen, der Rest ist Tilgung. Weil die Schuld sinkt, werden die Zinsen von Monat zu Monat kleiner und die Tilgung größer.

Beim endfälligen Darlehen fällt die Tilgung weg. Sie zahlen nur die Zinsen auf die volle Summe. Am Ende der Laufzeit ist der ganze Betrag auf einmal fällig. Andere Namen dafür sind Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen oder Darlehen mit Tilgungsaussetzung.

Den Tilgungsersatz bauen Sie parallel auf. Klassisch sind ein Bausparvertrag, eine Kapitallebensversicherung oder ein anderes Sparvermögen. Die Bank lässt ihn sich meist als zusätzliche Sicherheit abtreten. Eine kurze Begriffserklärung steht im Glossar unter Tilgungsaussetzung.

02Die Idee dahinter: Zinsen bleiben absetzbar

Wer eine Wohnung vermietet, kann die Schuldzinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Tilgung dagegen ist steuerlich ohne Wirkung. Sie ist Rückzahlung von Schulden, keine Ausgabe.

Daraus entsteht die Rechnung, die viele im Kopf haben. Ein endfälliges Darlehen hält die Zinsen hoch, also auch die absetzbaren Werbungskosten. Das Geld, das sonst in die Tilgung ginge, sparen Sie an anderer Stelle an. Mehr Abzug, gleiche Belastung, am Ende alles zurückgezahlt.

Der Denkfehler liegt im ersten Schritt. Jeder Euro Zins, den Sie zusätzlich zahlen, kommt nur zu dem Teil zurück, den Ihr Steuersatz ausmacht. Bei einem Grenzsteuersatz von rund 37 %, wie im Beispiel unten, kostet ein zusätzlicher Euro Zins Sie also immer noch rund 63 Cent. Eine Ersparnis entsteht nur, wenn der Tilgungsersatz das wieder hereinholt.

03Die Rechnung über zehn Jahre

Markus ist 44, ledig und hat ohne Wohnung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung und finanziert 200.000 €. Die Miete beträgt 800 € kalt im Monat. Der Gebäudeanteil liegt bei 200.000 €, er schreibt 2 % pro Jahr ab. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Er vergleicht zwei Wege mit derselben Belastung von 966,67 € im Monat:

• A, Annuitätendarlehen: 3,8 % Zins, 2 % anfängliche Tilgung.
• B, endfälliges Darlehen: 4,0 % Zins, weil viele Banken für endfällige Darlehen einen Aufschlag verlangen. Dazu spart er 300 € im Monat als Tilgungsersatz an, im Beispiel ohne Verzinsung.

Für die Rechnung nehmen wir 3,8 % Zins wie in unseren anderen Ratgebern. Mitte Oktober 2026 liegen die besten Angebote für zehn Jahre Zinsbindung eher bei 4,0 bis 4,2 % (Dr. Klein, Sollzins 4,06 % am 07.10.2026). Am Ergebnis des Vergleichs ändert das wenig, weil beide Varianten gleich betroffen sind.

Im ersten Jahr spart Markus mit dem endfälligen Darlehen 177 € mehr Steuern. Dafür zahlt er 470 € mehr Zinsen. Das Verhältnis bleibt über die Jahre ähnlich, nur wächst der Abstand, weil beim Annuitätendarlehen die Zinsen jedes Jahr sinken.

Nach zehn Jahren steht Markus mit dem Annuitätendarlehen um 7.822 € besser da. Auch ohne Zinsaufschlag, also mit 3,8 % in beiden Varianten, bleibt die Annuität vorn: Dann beträgt der Abstand 5.322 €.

Warum schneidet B schlechter ab, obwohl Markus jeden Monat gleich viel zahlt? Weil er bei B jedes Jahr auf 200.000 € Zinsen zahlt, bei A auf eine sinkende Summe. Die Steuer gibt ihm nur einen Teil dieser Mehrkosten zurück.

Das Bild ändert sich, wenn der Tilgungsersatz Erträge bringt. Bringt er nach Steuern dauerhaft mehr, als das Darlehen kostet, kann das endfällige Modell aufholen. Das ist dann aber keine Finanzierungsfrage mehr, sondern eine Anlageentscheidung mit eigenem Risiko. Die bewerten wir hier bewusst nicht, und sie gehört zu einer Anlageberatung, nicht in einen Finanzierungsvergleich.

04Was die Bank verlangt

Banken vergeben endfällige Darlehen an Verbraucher zurückhaltend. Das liegt auch am Gesetz. Wird ein Kredit am Ende ganz oder teilweise auf einmal fällig, muss die Bank prüfen, ob Sie diese Rückzahlung voraussichtlich leisten können (§ 4 Abs. 5 ImmoKWPLV). Soll der Rest über ein neues Darlehen abgelöst werden, muss sie einschätzen, ob Sie dafür dann noch kreditwürdig sind.

In der Praxis heißt das häufig:

Für Käufer, die mit wenig Eigenkapital oder einer 110-%-Finanzierung einsteigen, kommt ein reines endfälliges Darlehen deshalb selten in Frage. Wie die Bank Ihren Kreditrahmen insgesamt bestimmt, steht im Ratgeber Wie viel Kredit bekomme ich?.

05Bauspar-Kombikredit: die häufigste Form

In der Praxis begegnet Ihnen das endfällige Darlehen oft als Bauspar-Kombikredit, auch Vorausdarlehen mit Bausparvertrag genannt. Sie bekommen ein endfälliges Darlehen und zahlen parallel in einen Bausparvertrag ein. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, lösen Guthaben und Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab. Danach tilgen Sie das Bauspardarlehen ganz normal.

Der Vorteil liegt in der langen Zinssicherheit, oft über 20 Jahre und mehr. Dem stehen eine Abschlussgebühr auf die Bausparsumme, meist niedrige Guthabenzinsen und ein Zuteilungstermin gegenüber, der nicht auf den Tag genau feststeht. Vergleichen Sie deshalb den Effektivzins der ganzen Konstruktion über die gesamte Laufzeit, nicht nur den Zins des Vorausdarlehens. Wie der Effektivzins entsteht, erklärt das Glossar.

06Für wen ein endfälliges Darlehen passen kann

Trotz der Rechnung oben hat das Modell seinen Platz. Es passt eher zu Menschen, die schon Vermögen haben und es bewusst nicht in die Wohnung stecken, als zu Einsteigern.

Rund um den Verkauf gilt: Bei vermieteten Wohnungen ist ein Gewinn erst nach zehn Jahren steuerfrei. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien. Und ob ein Verkaufserlös die Schuld deckt, weiß niemand vorher.

07Risiken des endfälligen Darlehens

Die volle Schuld trifft auf den Anschlusszins. Nach zehn Jahren muss Markus mit dem endfälligen Darlehen 200.000 € weiterfinanzieren, wenn der Tilgungsersatz noch nicht reicht. Beim Annuitätendarlehen sind es 151.431 €. Steigen die Zinsen bis dahin, trifft das die größere Summe. Was nach der Zinsbindung passiert, steht im Glossar unter Anschlussfinanzierung.

Der Tilgungsersatz kann hinter dem Plan zurückbleiben. Ein Sparvertrag kann weniger bringen als erwartet, eine Versicherung weniger auszahlen, eine Zuteilung später kommen. Die Lücke müssen Sie dann aus eigenem Geld oder mit einem neuen Kredit schließen.

Die Wohnung bleibt voll beliehen. Solange die Schuld nicht sinkt, wächst Ihr Spielraum für die nächste Wohnung oder einen Notfall nicht. Bei einem Verkauf in einer schwachen Marktphase kann der Erlös knapp werden.

Steuerregeln können sich ändern. Die Rechnung hängt an Ihrem Steuersatz. Sinkt Ihr Einkommen, etwa im Ruhestand, wird der Steuereffekt kleiner, die Zinsen bleiben gleich.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank ein endfälliges Darlehen vergibt, entscheidet sie im Einzelfall.