Erblasser: wessen Vermögen vererbt wird
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Gesamtrechtsnachfolge: Die Erben treten automatisch in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein. Eine Übertragung im Einzelnen ist nicht nötig.
- Schulden inklusive: Erben haften für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB). Wer das vermeiden will, kann das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB).
- Testierfreiheit: Der Erblasser bestimmt durch Testament oder Erbvertrag, wer erbt. Ohne Verfügung gilt die gesetzliche Erbfolge.
- Mehrere Erben: Sie bilden eine Erbengemeinschaft.
02Was auf die Erben übergeht
| Bereich | Folge | Grundlage |
|---|---|---|
| Eigentum an der Immobilie | geht sofort über, Grundbuch wird berichtigt | § 1922 BGB, § 35 GBO |
| Mietverträge | laufen unverändert weiter, Erben werden Vermieter | § 1922 BGB |
| Darlehen und Grundschulden | gehen auf die Erben über | § 1967 BGB |
| AfA | Erben setzen die AfA des Erblassers fort | § 11d EStDV |
| Spekulationsfrist | Anschaffung durch den Erblasser zählt für die Erben | § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG |
03Beispiel: geerbte Mietwohnung
Annahmen (ausgedacht): Ein Erblasser hatte 2019 eine Wohnung für 200.000 € gekauft und vermietet. Sein Sohn erbt sie 2026 allein.
- Vermietung: Der Sohn wird Vermieter. Miete, Kaution und Mietvertrag bleiben, wie sie sind.
- AfA: Er führt die Abschreibung des Vaters auf dessen Anschaffungskosten fort, eine neue AfA-Bemessung gibt es nicht.
- Verkauf: Für die Spekulationsfrist zählt der Kauf 2019. Liegen zwischen dem Kauf des Vaters und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig.
- Erbschaftsteuer: Davon getrennt prüft das Finanzamt, ob Erbschaftsteuer anfällt. Einzelheiten im Ratgeber Immobilien vererben.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Unterlagen ordnen: Kaufvertrag, AfA-Berechnung, Mietverträge, Darlehensverträge und Hausgeldabrechnungen erleichtern den Erben die Übernahme.
- Darlehen prüfen: Die Bank kann bei Tod des Darlehensnehmers ihre Unterlagen und Sicherheiten neu prüfen. Eine Risikolebensversicherung kann die Restschuld abdecken.
- Regelung treffen: Ohne Testament entsteht bei mehreren Erben eine Erbengemeinschaft, in der Verkauf und Belastung nur gemeinsam möglich sind.
FAQHäufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Erblasser und Erbe?
Der Erblasser ist die verstorbene Person, der Erbe derjenige, der ihr Vermögen erhält. Der Begriff „Erblasser“ wird auch schon zu Lebzeiten verwendet, etwa beim Testament.
Kann ein Erblasser eine Immobilie einer bestimmten Person zuwenden?
Ja, etwa durch ein Vermächtnis. Der Bedachte erhält dann einen Anspruch gegen die Erben auf Übertragung der Immobilie.
Quellen
- § 1922 BGB, § 1944 BGB, § 1967 BGB, abgerufen am 14.10.2026
- § 23 EStG, § 11d EStDV, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
