Neuer SCHUFA-Score 2026: was die Punkte für Ihren Immobilienkredit bedeuten

Sie haben sich im neuen SCHUFA-Account angemeldet und sehen eine Zahl wie 834. Statt eines Prozentwerts gibt es nun Punkte, zwölf Kriterien und Erläuterungen zu den einzelnen Merkmalen. Das soll die Zusammensetzung des Scores nachvollziehbarer machen.

Für alle, die eine Wohnung als Kapitalanlage finanzieren wollen, stellen sich vor allem zwei Fragen: Reicht mein Score für die Bank, und kann ich ihn vor dem Kreditantrag noch beeinflussen? Der Score allein beantwortet die Finanzierungsfrage nicht.

01Was sich mit dem neuen Score geändert hat

Vor der Einführung des neuen Modells gab es mehrere Scores nebeneinander. Den Basisscore sahen Verbraucher, Unternehmen bekamen je nach Branche einen eigenen Wert, etwa für Banken, Sparkassen, Telekommunikation oder den Versandhandel. Die genaue Berechnung war nicht öffentlich nachvollziehbar.

Der neue Score soll laut SCHUFA sechs Branchenscores durch einen einzigen Wert ersetzen. Er beruht auf zwölf Kriterien, deren Punkte Verbraucher im SCHUFA-Account nachvollziehen können. Den digitalen Zugang finden Sie unter app.schufa.de. Für den persönlichen Zugriff ist eine Identitätsprüfung erforderlich; die verfügbaren Verfahren erläutert der Anbieter bei der Registrierung.

Ganz verschwunden sind die alten Werte noch nicht. Laut SCHUFA werden die Branchenscores bis Ende 2028 parallel weitergeliefert, unter anderem für aufsichtsrechtliche Anwendungen bei Banken. Die Umstellung bei Unternehmen erfolgt schrittweise. Ihre Bank kann also noch mit einem alten Wert arbeiten, während Sie den neuen sehen. Fragen Sie deshalb bei einer konkreten Finanzierung nach, welchen Score die Bank verwendet.

02Die zwölf Kriterien und ihre Punkte

Die SCHUFA nennt für jedes der zwölf Kriterien eine Höchstpunktzahl. Zusammen ergeben die Höchstwerte 999 Punkte. Die Tabelle zeigt, welche Merkmale dahinterstehen. Wie viele Punkte Sie tatsächlich erhalten, richtet sich nach den Detailregeln des jeweiligen Kriteriums und Ihren gespeicherten Daten. Aus dem Höchstwert allein lässt sich keine persönliche Teilpunktzahl ableiten.

Drei Dinge fallen auf. Erstens hat das Kriterium Zahlungsstörungen mit 264 Punkten das größte mögliche Gewicht. Wie viele Punkte eine erledigte Zahlungsstörung tatsächlich kostet, lässt sich daraus allein nicht ableiten. Entscheidend sind die gespeicherten Angaben und die dafür geltenden Bewertungsregeln. Ein Höchstwert ist keine pauschale Punktestrafe für einen einzelnen Vorfall.

Zweitens betreffen die Kriterien 6 und 7 unterschiedliche Vorgänge: Anfragen beziehungsweise Abschlüsse für Girokonten und Kreditkarten einerseits, Anfragen außerhalb des Bankenbereichs andererseits. Für Girokonten und Kreditkarten beschreibt die SCHUFA eine Bündelung innerhalb von 28 Tagen. Ein Kalendermonat ist nicht automatisch ein solcher Zeitraum. Übertragen Sie diese Regel nicht pauschal auf andere Anfragearten; maßgeblich ist, welche Vorgänge die jeweilige Regel erfasst.

Drittens wird eine Anfrage für einen Immobilienkredit in dieser Liste nicht als eigenes negatives Merkmal genannt. Ein bestehender Immobilienkredit kann nach Kriterium 11 Punkte beitragen. Das ist keine Garantie für einen unveränderten oder insgesamt höheren Score nach einer neuen Finanzierung. Lassen Sie sich bei einem Angebotsvergleich erläutern, welche SCHUFA-Anfrage der Kreditgeber stellt.

03Die Score-Klassen: wo Sie stehen

Die SCHUFA unterscheidet folgende fünf Klassen. Diese Einordnung ist keine einheitliche Annahmerichtlinie aller Banken. Insbesondere bedeutet die Bezeichnung „ausreichend“ nicht, dass ein Kreditgeber eine Finanzierung akzeptieren muss.

„Ungenügend“ ist in dieser Einteilung keine zusätzliche Punktespanne. Wird Ihnen im Account kein Wert angezeigt, sollten Sie zunächst den Grund klären. Aus einer fehlenden Anzeige allein lässt sich diese Einstufung nicht ableiten. Prüfen Sie insbesondere, ob die gespeicherten Angaben zu Zahlungsstörungen und deren Erledigung zutreffen. Eine Zahlung gewährleistet weder eine sofortige Aktualisierung aller Daten noch unmittelbar eine bestimmte Score-Klasse.

Ein Score von 850 liegt nach der Tabelle in der Klasse „hervorragend“. Wie häufig ein bestimmter Wert vorkommt, ist für Ihre Finanzierungsentscheidung weniger wichtig als die Frage, ob Daten, Haushaltsrechnung und Objekt zusammenpassen. Auch lässt sich ein früherer Prozentwert nicht durch eine einfache Umrechnung mit dem neuen Punktestand vergleichen: Maßstab ist das jeweilige Scoringmodell.

04Beispielrechnung: so entsteht ein Score von 834

Beispielrechnung, vereinfacht: Jonas ist 38, angestellt und wohnt seit neun Jahren in derselben Wohnung. Name und Situation sind ausgedacht. Vor zehn Monaten hat er ein Auto mit einem Ratenkredit finanziert, der noch läuft. Im Frühjahr hat er ein neues Girokonto eröffnet und im Sommer eine Kreditkarte beantragt. Eine Baufinanzierung hat er noch nicht.

Für die folgende Rechnung setzen wir die Teilpunkte ausdrücklich als Annahmen fest. Die beiden Konto- und Kartenvorgänge werden getrennt betrachtet und zusammen mit 44 Punkten angesetzt. Die vier Alterskriterien erhalten insgesamt ihre Höchstpunktzahl von 280 Punkten; für die Restlaufzeit des Autokredits werden ebenfalls die vollen 61 Punkte angenommen. Für den neuen Ratenkredit setzen wir 48 Punkte an. Diese Werte zeigen die Addition und die Abstände zu den Höchstwerten, nicht die tatsächliche SCHUFA-Bewertung einer Person mit Jonas' Lebenslauf. Insbesondere lassen sich die Alterswerte nicht allein aus dem Zeitpunkt der jüngsten Konto- oder Karteneröffnung bestimmen.

Mit den angenommenen 834 Punkten liegt Jonas in der Klasse „hervorragend“. Den größten Abstand zum jeweiligen Höchstwert verursachen in dieser Rechnung die zwei Vorgänge bei Konto und Kreditkarte: 117 minus 44 ergibt 73 Punkte. Würden wir für dieses Kriterium rein beispielhaft 82 statt 44 Punkte ansetzen und alle anderen Werte unverändert lassen, ergäben sich 872 Punkte. Das zeigt den Einfluss eines veränderten Teilwerts, nicht die Wirkung einer bestimmten Anfrage. Ob konkrete Anfragen und Abschlüsse gemeinsam gezählt werden, richtet sich nach den jeweiligen Bündelungsregeln.

Was passiert, wenn er eine vermietete Wohnung mit einem Immobilienkredit kauft? In der Beispielrechnung würde ein zusätzlicher Ansatz von 55 Punkten bei ansonsten unveränderten Werten zu 889 Punkten führen. In der Praxis ist ein Nettoanstieg um genau 55 Punkte nicht garantiert, weil sich andere Merkmale ebenfalls ändern können. Auch die Rückzahlung des Autokredits bedeutet nicht automatisch 19 zusätzliche Punkte beim Kreditstatus. Entscheidend ist, welche Kredite dieses Kriterium erfasst und wie der verbleibende Kreditbestand bewertet wird. Prüfen Sie die konkrete Bewertung und die zugrunde liegenden Daten im Account.

05Was der Score bei der Baufinanzierung bedeutet

Die SCHUFA entscheidet nicht über Ihren Kredit. Die Bank holt eine Auskunft ein und bewertet die verfügbaren Informationen nach ihren eigenen Regeln. Dazu gehören neben Bonitätsdaten unter anderem Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, die Art Ihrer Beschäftigung und bei einer Kapitalanlage die angesetzte Miete.

Ein hervorragender Score kann die Prüfung unterstützen, ersetzt aber weder eine tragfähige Haushaltsrechnung noch die Bewertung der Immobilie. Umgekehrt kann eine offene Zahlungsstörung dazu führen, dass eine Bank eine Finanzierung ablehnt.

Was ein kleiner Unterschied im Zins ausmacht, zeigt eine einfache Rechnung. Angenommen, eine Bank verlangt wegen einer anderen Bonitätseinstufung 0,2 Prozentpunkte mehr. Das ist eine reine Rechenannahme, kein fester Zusammenhang zwischen einem bestimmten SCHUFA-Score und einem Zinssatz. Bei 250.000 € Darlehen mit jeweils 2 % Anfangstilgung sieht der Vergleich so aus:

Die höhere Rate beträgt rund 41,67 € mehr im Monat. Über zehn Jahre entstehen in diesem Vergleich rund 4.357 € zusätzliche Zinsen. Die Restschuld ist in der Variante mit höherem Zins zugleich etwas niedriger, weil bei gleicher Anfangstilgung die monatliche Rate höher ist. Der Vergleich hält also nicht die Rate konstant. Bei einer vermieteten Wohnung belastet die höhere Rate den monatlichen Cashflow. Finanzierungszinsen können bei entsprechendem Zusammenhang mit der Vermietung als Werbungskosten abziehbar sein. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt vom Einzelfall ab; klären Sie diese mit Ihrem Steuerberater.

06Für wen der neue Score jetzt wichtig ist

Wenn Sie wissen wollen, welche Schritte zur Überprüfung Ihrer Daten und Ihres Scores sinnvoll sein können, finden Sie Hinweise im Ratgeber SCHUFA-Score verbessern. Was eine Bank zusätzlich prüft, steht unter Wie viel Kredit bekomme ich?.

07Risiken und Grenzen des neuen Scores

Ihre Bank sieht vielleicht einen anderen Wert. Laut SCHUFA werden die alten Branchenscores bis Ende 2028 parallel weitergeliefert. Ihr Wert im Account und der von der Bank verwendete Wert können sich also unterscheiden.

Falsche Daten können die Bewertung beeinflussen. Ein längst abbezahlter Kredit, der noch als offen gemeldet wird, kann sich nachteilig auswirken. Prüfen Sie Ihre Daten vor jedem größeren Kreditantrag. Bei unrichtigen personenbezogenen Daten können Sie nach Art. 16 DSGVO Berichtigung verlangen. Wenden Sie sich an die SCHUFA und gegebenenfalls an das Unternehmen, das die Angaben übermittelt hat. Bei einem Streit über einen Eintrag kann Sie ein Rechtsanwalt unterstützen.

Ein guter Score ist keine Zusage. Die Bank rechnet mit Ihrem Einkommen, Ihren Ausgaben, den Mietannahmen und dem Wert der Wohnung. Auch ein Score von 950 garantiert deshalb keine Finanzierung. Wer eine Wohnung finanziert, trägt zudem Risiken, die der Score nicht vollständig abbildet: Leerstand, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung und Kosten für Instandhaltung.

Die Kriterien können sich ändern. Scoringmodelle und ihre Bewertungsregeln können weiterentwickelt werden. Auch die heutigen Punkte sind keine dauerhaft feststehenden Regeln. Ein gespeicherter Punktestand ist daher keine Zusicherung für eine spätere Finanzierung. Entscheidend sind die dann verwendeten Daten, das geltende Modell und die Kreditprüfung der Bank.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Finanzierungs- oder Anlageberatung. Die Beispielrechnungen beruhen auf den jeweils genannten Annahmen und sind keine Zusage zu Score, Kreditkonditionen oder Rendite. Steuerliche und rechtliche Fragen zu Ihrem Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt.