SCHUFA-Score vor der Baufinanzierung: 8 Schritte zur Prüfung
Acht Schritte zur Vorbereitung Ihrer Bonität und eine Beispielrechnung dazu, wie sich eine wegfallende Kreditrate auf den rechnerischen Finanzierungsrahmen auswirkt.
Eduard WinterInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie wollen in einigen Monaten eine Wohnung finanzieren und fragen sich, ob Ihr SCHUFA-Score reicht. Vielleicht läuft noch ein Autokredit, vielleicht haben Sie im letzten Jahr zweimal das Konto gewechselt. Oder eine Rechnung ist in der Mahnung gelandet, weil sie im Umzugschaos untergegangen ist.
Einige Voraussetzungen können Sie selbst beeinflussen. Andere hängen von Speicherfristen, der Aktualisierung Ihrer Daten und dem verwendeten Scoremodell ab. Für die Bank zählen außerdem Ihre finanziellen Verhältnisse, nicht nur ein Score.
01Score und Bonität sind nicht dasselbe
Ein SCHUFA-Score bildet anhand gespeicherter Daten ein statistisches Zahlungsrisiko ab. Er ist keine vollständige Bestandsaufnahme Ihrer finanziellen Situation. Einkommen, Vermögen und laufende Ausgaben werden durch einen solchen Auskunfteiscore nicht vollständig abgebildet. Deshalb ist ein guter Score allein noch keine Finanzierungszusage.
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit auf Grundlage von Einkommen, Ausgaben und weiteren finanziellen Umständen prüfen (§ 505b Abs. 2 BGB). Sie darf den Vertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllen können (§ 505a Abs. 1 BGB). Eine Auskunfteiauskunft kann dabei ein Baustein sein, ersetzt aber nicht diese Prüfung. Bei rechtlichen Fragen zu Ihrem Darlehensvertrag wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.
Daraus folgen zwei Ansatzpunkte: die Richtigkeit und Entwicklung Ihrer Auskunfteidaten sowie Ihre Haushaltsrechnung. Eine wegfallende Kreditrate kann die Haushaltsrechnung verändern, auch wenn ein Score nicht sofort steigt.
„Schadet das meiner Bonität für ein weiteres Projekt oder Eigenheim?“
Ein laufender Immobilienkredit ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund für eine weitere Finanzierung. Die Bank berücksichtigt aber die bestehenden Verpflichtungen und gegebenenfalls anrechenbare Mieteinnahmen. Entscheidend ist, ob Sie die zusätzliche Belastung tragen können. Wer mehrere Wohnungen plant, sollte deshalb die Reihenfolge und den Liquiditätspuffer im Blick behalten, nicht nur die Punkte.
02Acht Schritte für die Monate vor dem Kreditantrag
Die folgenden Schritte verbinden die Prüfung Ihrer Auskunfteidaten mit der Vorbereitung Ihrer Haushaltsrechnung. Nicht jede sinnvolle Maßnahme verändert unmittelbar einen Score. Ziel sind korrekte Daten, tragbare Verpflichtungen und ausreichend Liquidität für den Immobilienkauf. Weitere Informationen zum Modellaufbau finden Sie im Ratgeber Neuer SCHUFA-Score.
- 01Daten prüfen
Nutzen Sie einen verfügbaren SCHUFA-Zugang oder fordern Sie eine kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO an. Prüfen Sie, ob abbezahlte Kredite als erledigt gemeldet sind und ob Konten aufgeführt sind, die Sie nicht kennen. Kontrollieren Sie auch Ihre persönlichen Angaben. Beanstanden Sie unrichtige Angaben bei der SCHUFA und gegebenenfalls beim meldenden Unternehmen und fügen Sie Nachweise bei.
- 02Berechtigte offene Forderungen begleichen
Prüfen Sie die Forderung zunächst; unberechtigte Forderungen sollten Sie bestreiten. Eine Zahlung kann eine gemeldete Zahlungsstörung erledigen, löscht den Eintrag aber nicht automatisch. Lassen Sie sich die Erledigung bestätigen und kontrollieren Sie, ob der gespeicherte Status aktualisiert wurde. Erfragen Sie bei der SCHUFA, welche Speicherfrist für den konkreten Eintrag gilt und wann die Löschung vorgesehen ist. Aus der Zahlung allein lässt sich keine feste Punkteverbesserung ableiten.
- 03Mahnungen ernst nehmen
Sprechen Sie frühzeitig mit dem Gläubiger. Zwei schriftliche Mahnungen und ein Hinweis auf eine mögliche Meldung sind nicht die einzigen Voraussetzungen und auch nicht der einzige mögliche rechtliche Meldeweg. Eine Ratenzahlung oder Stundung verhindert eine Meldung nicht automatisch; klären Sie die Vereinbarung und den Meldestatus ausdrücklich. Halten Sie Absprachen schriftlich fest. Bei strittigen Forderungen kann ein Rechtsanwalt Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten beurteilen.
- 04Ratenkredite und neue Verpflichtungen prüfen
Die Ablösung eines Kredits kann eine Monatsrate freisetzen. Vergleichen Sie dafür den konkreten Ablösebetrag, mögliche Kosten und die verbleibende Laufzeit mit Ihrer verfügbaren Liquidität. Eine Ablösung garantiert keine bestimmte Scoreverbesserung. Prüfen Sie vor der Finanzierung von Auto, Küche oder Handy die zusätzliche Belastung und erhalten Sie genügend Geld für Kaufnebenkosten und Rücklagen, statt allein auf Scorepunkte zu zielen.
- 05Konto- und Kartenwechsel gezielt planen
Vermeiden Sie unnötige Anträge und klären Sie, welche Auskunfteianfrage ein Anbieter übermittelt. Für einen unverbindlichen Finanzierungsvergleich ist die als „Anfrage Kreditkonditionen“ übermittelte SCHUFA-Anfrage score-neutral. Lassen Sie sich bestätigen, dass der Anbieter eine solche Konditionsanfrage und keine Kreditanfrage stellt. Leiten Sie daraus keine allgemeine Regel für Kontoeröffnungen, Kartenanträge oder andere Anfragearten ab.
- 06Alte Verträge vor einer Kündigung prüfen
Eine Kontokündigung ist kein verlässlicher Weg zu einem höheren Score. Prüfen Sie zunächst, welche Verträge gespeichert sind und welche Konten oder Karten Sie tatsächlich benötigen. Berücksichtigen Sie neben der Vertragsdauer auch Gebühren, Nutzen und verfügbare Kreditlinien. Behalten Sie einen unnötig teuren Vertrag nicht allein aus Sorge um den Score; kündigen Sie einen nützlichen Vertrag aber auch nicht allein in der Erwartung zusätzlicher Punkte.
- 07Neue Kreditrahmen sorgfältig abwägen
Ein eingeräumter Kreditrahmen und ein tatsächlich in Anspruch genommener Kredit sind nicht dasselbe. Trotzdem können verfügbare Kreditlinien bei der Finanzierungsprüfung eine Rolle spielen. Erfassen Sie Dispositionskredite, Kreditkartenrahmen und andere Kreditlinien samt aktueller Nutzung. Klären Sie mit dem finanzierenden Institut, wie es diese berücksichtigt, und prüfen Sie vor dem Immobilienantrag, ob ein zusätzlicher Rahmen wirklich nötig ist.
- 08Anfragen außerhalb der Banken prüfen
Auch bei Mobilfunkverträgen, Versicherungen oder Rechnungskäufen können Bonitätsprüfungen eine Rolle spielen. Erkundigen Sie sich beim Anbieter, ob eine Auskunfteianfrage erfolgt und welche Art von Anfrage übermittelt wird. Nicht jeder Vertrag oder Vergleich löst dieselbe Auskunfteianfrage aus. Prüfen Sie unbekannte Vorgänge in Ihrer Datenkopie und vermeiden Sie unnötige neue Zahlungsverpflichtungen vor dem Immobilienkauf.
Die Schritte 2 und 4 können offene Verpflichtungen reduzieren. Eine dauerhafte Entlastung der monatlichen Haushaltsrechnung entsteht aber nur, soweit tatsächlich laufende Zahlungen wegfallen. Warum das für eine Kapitalanlage relevant sein kann, zeigt die Rechnung im nächsten Abschnitt.
03Beispielrechnung: was ein abgelöster Ratenkredit bringt
Beispielrechnung, vereinfacht: Sarah ist 34, angestellt, ledig und verdient 3.600 € netto im Monat. Sie plant den Kauf einer vermieteten Wohnung mit 850 € monatlicher Kaltmiete. Für ihr Auto zahlt sie noch 18 Monate lang 300 € Rate, auf ihrem Tagesgeld liegen 6.000 €. Sarah ist eine fiktive Person; die Zahlen sind keine Prognose.
Für das Beispiel setzen wir frei gewählte, vereinfachte Annahmen an: eine Lebenshaltungspauschale, die eigene Warmmiete, einen Puffer und 70 % der neuen Kaltmiete als Einnahme. Diese Ansätze dienen ausschließlich der Beispielrechnung und sind keine einheitlichen Bankstandards. Der Mietabschlag ersetzt keine objektbezogene Prüfung von nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltung und Leerstand.
| Mit Autokredit | Nach Ablösung | |
|---|---|---|
| Nettoeinkommen | 3.600 € | 3.600 € |
| Lebenshaltung (Pauschale) | −1.100 € | −1.100 € |
| eigene Warmmiete | −900 € | −900 € |
| Puffer | −200 € | −200 € |
| Autokredit | −300 € | 0 € |
| 70 % der neuen Kaltmiete | +595 € | +595 € |
| Verfügbar für die Rate | 1.695 € | 1.995 € |
| Rechnerischer Kreditrahmen | 350.690 € | 412.759 € |
Unter diesen Annahmen entspricht die Monatsrate von 300 € einem rechnerischen Kreditrahmen von rund 62.069 €. Daraus folgt weder eine sofortige Scoreverbesserung noch ein Anspruch auf einen höheren Kredit. Ob Sarah den Autokredit aus dem Tagesgeld ablösen sollte, ist eine zweite Frage. Die 18 verbleibenden Raten ergeben zusammen 5.400 €; diese Summe ist nicht automatisch der Ablösebetrag, weil unter anderem noch enthaltene Zinsen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen sind. Für ihre Entscheidung benötigt Sarah ein konkretes Ablöseangebot ihrer Bank. Mit 6.000 € ist ihr verfügbarer Puffer begrenzt, und die Kaufnebenkosten muss sie ebenfalls finanzieren. Außerdem endet die Autorate im Beispiel ohnehin nach 18 Monaten; die Bank kann diese Restlaufzeit in ihrer Prüfung berücksichtigen.
Daraus folgt keine Empfehlung, den Rahmen auszureizen. Der höhere Modellwert sagt nicht, welchen Betrag eine Bank tatsächlich bewilligen würde. Für die Tragfähigkeit einer Wohnung ist zunächst der Zahlungsüberschuss vor Steuern wichtig: Miete abzüglich Zinsen, Tilgung und Kosten, die der Mieter nicht trägt. Tilgung ist dabei eine Auszahlung, kein steuerlich abzugsfähiger Aufwand. Die steuerliche Behandlung Ihrer Vermietung klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Mit unserem Cashflow-Rechner können Sie die Annahmen für eine konkrete Wohnung durchspielen.
04Was nicht hilft
Kredite auf den Partner umschichten. Bei einer gemeinsamen Finanzierung werden die Verpflichtungen beider Antragsteller berücksichtigt. Eine Rate verschwindet nicht aus der gemeinsamen Belastung, nur weil ein anderer Partner sie schuldet.
Score-Tricks und bezahlte „SCHUFA-Bereinigung“. Eine Zahlung an einen Dienstleister begründet keinen Anspruch auf Löschung eines rechtmäßig gespeicherten Eintrags. Fehler können Sie selbst anhand der kostenlosen Datenkopie beanstanden. Bei strittigen rechtlichen Fragen kann ein Rechtsanwalt helfen.
Konten kurz vor dem Antrag schließen. Eine Kündigung verbessert den Score nicht automatisch. Prüfen Sie zuerst, ob das Konto noch benötigt wird, welche Kosten entstehen und welche Kreditlinien damit verbunden sind. Kündigen Sie nicht allein in der Erwartung eines höheren Scores. Sorgen Sie bei einem Wechsel außerdem dafür, dass Lastschriften und laufende Zahlungen zuverlässig weiterlaufen.
Eigenkapital nur kurz parken. Geliehenes Geld wird nicht dadurch zu eigenem Kapital, dass es kurz auf Ihrem Konto liegt. Herkunft und Rückzahlungsverpflichtungen müssen gegenüber der Bank zutreffend angegeben werden. Eine Täuschung entsteht insbesondere dann, wenn Fremdmittel als unbelastetes Eigenkapital ausgegeben werden. Bei rechtlichen Fragen zur Offenlegung wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Hinweise zur Vorbereitung finden Sie in den Ratgebern Unterlagen für die Baufinanzierung und Ohne Eigenkapital kaufen.
05Baufinanzierung ohne SCHUFA: geht das?
Die gesetzliche Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen schreibt nach §§ 505a und 505b BGB keine Abfrage bei einem bestimmten Auskunfteiunternehmen vor. Ob eine Bank ohne SCHUFA-Auskunft finanziert, hängt von ihren Prüfverfahren ab. Ein Anspruch auf eine solche Finanzierung besteht nicht.
Ein Angebot mit der Bezeichnung „Kredit ohne SCHUFA“ ist kein Beleg dafür, dass es sich für einen Immobilienkauf eignet. Prüfen Sie Kreditart, Anbieter, Kosten und Bedingungen. Bei einer negativen Auskunft sind die Klärung falscher Daten und die Erledigung berechtigter Forderungen sinnvolle erste Schritte. Eine Zahlung oder das Ende einer Speicherfrist garantiert jedoch keine spätere Finanzierung. Bei rechtlichen Fragen zu einem konkreten Angebot hilft ein Rechtsanwalt.
06Für wen sich die Vorbereitung lohnt
- Sie haben einen offenen Ratenkredit oder eine Null-Prozent-Finanzierung.
- Sie haben im letzten Jahr mehrere Konten oder Karten beantragt und möchten die gespeicherten Daten prüfen.
- Eine Zahlungsstörung ist noch nicht erledigt.
- Ihr Score ist bereits gut und Ihre Haushaltsrechnung hat viel Luft; zusätzliche Scoreoptimierung ist dann möglicherweise weniger relevant.
- Ihr Engpass ist das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten; ein besserer Score ersetzt dieses Geld nicht.
- Ihre Beschäftigung ist neu oder befristet. Dann sind die Anforderungen der Bank an Ihr Einkommen zusätzlich zu klären, siehe Immobilienkredit in Probezeit und Elternzeit.
07Risiken und Grenzen
Zeit lässt sich nicht beliebig abkürzen. Eine Zahlung führt nicht automatisch zur sofortigen Löschung. Welche Speicherfrist gilt, hängt von der Art des Eintrags und den anwendbaren Regeln ab. Klären Sie den Status und den vorgesehenen Löschtermin direkt mit der SCHUFA. Beginnen Sie damit nicht erst kurz vor dem Notartermin. Bei Streit über die Rechtmäßigkeit der Speicherung kann ein Rechtsanwalt helfen.
Ablösen kostet Liquidität. Wer einen Ratenkredit aus dem Ersparten ablöst, hat weniger Puffer für Kaufnebenkosten, Leerstand oder eine Reparatur in der Wohnung. Bei einem Ratenkredit kann zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Fordern Sie den konkreten Ablösebetrag an und vergleichen Sie die Kosten mit dem Nutzen. Bei rechtlichen Fragen zur verlangten Entschädigung wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.
Die Bank kann anders rechnen. Lebenshaltungspauschalen, Mietanrechnung, bestehende Verpflichtungen und Zinsannahmen können unterschiedlich behandelt werden. Unsere Rechnung zeigt einen isolierten rechnerischen Effekt, nicht das Ergebnis Ihrer Bank.
Mehr Kredit heißt mehr Risiko. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung oder steht die Wohnung leer, müssen Sie die Rate trotzdem zahlen. Ein höherer rechnerischer Kreditrahmen ist kein Grund, ihn auszuschöpfen.
FAQHäufige Fragen
Wie schnell kann ich meinen SCHUFA-Score verbessern?
Eine feste Frist lässt sich nicht zusagen. Datenkorrekturen und gemeldete Kreditablösungen können die Datengrundlage verändern; Zeitpunkt und Scorewirkung hängen vom Modell und der Aktualisierung ab. Beginnen Sie möglichst sechs bis zwölf Monate vor dem Kauf mit der Vorbereitung. Dieser Vorlauf ist eine Planungsempfehlung, keine Garantie für eine Scoreverbesserung.
Verschlechtert eine Konditionsanfrage für eine Baufinanzierung den Score?
Eine als „Anfrage Kreditkonditionen“ übermittelte SCHUFA-Anfrage ist score-neutral. Lassen Sie sich vom Anbieter bestätigen, dass er für den unverbindlichen Vergleich eine solche Konditionsanfrage und keine Kreditanfrage stellt. Diese Aussage lässt sich nicht pauschal auf andere Anfragearten übertragen.
Hilft es, Girokonten zu kündigen?
Eine Kündigung verbessert den Score nicht automatisch. Berücksichtigen Sie Gebühren, Nutzen, Vertragsdauer und verfügbare Kreditlinien. Kündigen Sie nicht allein in der Erwartung zusätzlicher Punkte und sorgen Sie bei einem Wechsel dafür, dass Lastschriften und laufende Zahlungen weiterlaufen.
Wie lange bleibt ein negativer SCHUFA-Eintrag gespeichert?
Das hängt von der Eintragsart und den geltenden Speicherregeln ab. Eine Zahlung führt nicht automatisch zur sofortigen Löschung. Erfragen Sie bei der SCHUFA den Status, die maßgebliche Speicherfrist und den vorgesehenen Löschtermin. Unrichtige Angaben sollten Sie beanstanden; bei Streit über die Rechtmäßigkeit der Speicherung hilft ein Rechtsanwalt.
Bekomme ich eine Baufinanzierung ohne SCHUFA?
Das lässt sich nicht allgemein zusagen. Banken müssen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen die Kreditwürdigkeit prüfen; §§ 505a und 505b BGB verlangen dabei keine Abfrage bei einem bestimmten Auskunfteiunternehmen. Ob eine Bank ohne SCHUFA-Auskunft finanziert, hängt von ihrem Prüfverfahren ab. Bei rechtlichen Fragen zu einem konkreten Angebot wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.
Was ist wichtiger für die Bank, Score oder Einkommen?
Ein Score ersetzt die Prüfung Ihrer finanziellen Verhältnisse nicht. Die Bank berücksichtigt Einkommen, Ausgaben, bestehende Verpflichtungen und gegebenenfalls anrechenbare Mieteinnahmen. Negative Auskunfteidaten können zusätzlich relevant sein; eine allgemeine Rangfolge lässt sich daraus nicht ableiten.
Sollte ich vor dem Kauf einen Ratenkredit ablösen?
Das hängt vom Ablösebetrag, möglichen Kosten und Ihrer verbleibenden Liquidität ab. Die wegfallende Rate kann die Haushaltsrechnung entlasten, garantiert aber weder einen besseren Score noch eine höhere Kreditzusage. Prüfen Sie auch die Restlaufzeit und ob genügend Geld für Kaufnebenkosten und Rücklagen bleibt.
Weiterlesen
Quellen
- SCHUFA Holding AG: Wie die SCHUFA Punkte im neuen Score berechnet
- SCHUFA Holding AG: Tipps zu den Kriterien des neuen Scores
- SCHUFA Holding AG: Kriterium Anfragen Girokonten und Kreditkarten
- § 505a BGB und § 505b BGB (Kreditwürdigkeitsprüfung)
- Haushaltsrechnung: vereinfachte Beispielrechnung mit den im Rechenblock angegebenen Annahmen und der dort erläuterten Formel.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Finanzierungs- oder Anlageberatung. Die Beispielrechnung ist keine Kreditzusage. Für die steuerliche und rechtliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich an Ihren Steuerberater beziehungsweise einen Rechtsanwalt.
Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.
Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
