Besichtigungsrecht des Vermieters: wann Sie in die Wohnung dürfen

Ihr Mieter hat gekündigt, in drei Monaten ist er weg. Sie möchten die Wohnung Interessenten zeigen, damit sie nicht leer steht. Doch auf Ihre Nachricht kommt nur: „Passt gerade nicht.“ Und das zum dritten Mal.

Als Vermieter müssen Sie Eigentumsrecht und Hausrecht des Mieters auseinanderhalten. Die Wohnung gehört Ihnen, aber Ihr Mieter hat dort das Hausrecht. Ein konkreter sachlicher Anlass kann einen Anspruch auf Zutritt begründen; Ankündigung, Zumutbarkeit und die Umstände des Einzelfalls bleiben entscheidend.

01Warum es kein allgemeines Kontrollrecht gibt

Mit dem Mietvertrag überlassen Sie dem Mieter die Wohnung zum alleinigen Gebrauch (§ 535 BGB). Die Wohnung ist durch das Grundgesetz geschützt (Art. 13 GG). Ihr Mieter darf dort, so formuliert es der BGH, in Ruhe gelassen werden.

Deshalb hat der Bundesgerichtshof 2014 entschieden: Ein Recht, die Wohnung ohne besonderen Anlass in festen Abständen von etwa ein oder zwei Jahren zu besichtigen, besteht nicht. Auch eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die eine allgemeine Besichtigung „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ erlaubt, begründet kein solches Kontrollrecht (VIII ZR 289/13).

Eine Pflicht des Mieters, Zutritt zu gewähren, kann sich als vertragliche Nebenpflicht aus Treu und Glauben ergeben (§ 242 BGB). Sie setzt grundsätzlich einen konkreten sachlichen Grund und eine vorherige Ankündigung voraus. Hinzu kommt die Abwägung der berechtigten Interessen beider Seiten.

02Anlässe, die einen Zutritt rechtfertigen

Ein sachlicher Grund kann sich aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wohnung ergeben, sagt der BGH. Dazu können insbesondere diese Fälle gehören.

Kein Anlass ist die bloße Neugier, wie die Wohnung aussieht. Auch das Gefühl, der Mieter könne die Wohnung vernachlässigen, reicht nicht. Es braucht konkrete Anhaltspunkte, etwa nachvollziehbare Beschwerden der Nachbarn über Geruch oder sichtbare Feuchtigkeit.

Erhaltungsmaßnahmen, also Reparaturen, muss der Mieter grundsätzlich dulden (§ 555a BGB). Modernisierungen muss er grundsätzlich ebenfalls dulden, kann aber unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine unzumutbare Härte einwenden (§ 555d BGB). Soweit die Maßnahmen zu dulden sind, kann dazu auch der erforderliche Zutritt gehören. Die Dreimonatsfrist für die Modernisierungsankündigung gilt nicht pauschal für jeden vorbereitenden Besichtigungstermin; zudem sieht § 555c BGB Ausnahmen vor.

03Ankündigung, Uhrzeit und Dauer

Das Gesetz nennt für normale Besichtigungen keine feste Frist. Welche Vorlaufzeit, Uhrzeit und Dauer angemessen sind, hängt vom Anlass, der Dringlichkeit und den Umständen des Mieters ab. Die folgenden Zeitangaben sind Planungsvorschläge, keine festen gesetzlichen Fristen oder allgemein verbindlichen Besichtigungszeiten.

Wie oft Besichtigungen zumutbar sind, hängt vom Anlass ab. Beim Verkauf oder bei der Neuvermietung können mehrere Termine erforderlich sein. Bündeln Sie Interessenten, soweit das für den Mieter zumutbar ist. Eine Sammelbesichtigung mit vier Interessenten kann weniger Termine bedeuten, muss aber nicht für jeden Mieter angenehmer sein als einzelne Besuche.

04Notfall und Zweitschlüssel

Bei einer akuten Gefahr kann ein Zutritt ohne vorherige Ankündigung gerechtfertigt sein, wenn er zur Gefahrenabwehr erforderlich und verhältnismäßig ist. Läuft Wasser durch die Decke, brennt es oder riecht es nach Gas, verständigen Sie die zuständigen Notdienste beziehungsweise die Feuerwehr. Bringen Sie sich nicht selbst in Gefahr. Versuchen Sie, den Mieter zu erreichen, soweit das keine notwendige Hilfe verzögert, und dokumentieren Sie den Anlass und die getroffenen Maßnahmen. Ein Notfall ist keine pauschale Erlaubnis für einen beliebigen Zutritt.

Außerhalb solcher Notfälle gilt eine klare Grenze. Einen Zweitschlüssel dürfen Sie nur mit Zustimmung des Mieters behalten. Auch dann dürfen Sie ihn nicht ohne eine entsprechende Erlaubnis zum Betreten verwenden. Unerlaubter Zutritt kann eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) und zivilrechtliche Folgen nach sich ziehen. Ob Schadensersatz, Mietminderung oder eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sind, hängt von den jeweiligen Voraussetzungen und Umständen ab. Bei einem Konflikt über unerlaubten Zutritt sollten Sie einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

05Wenn der Mieter die Besichtigung verweigert

Lehnt der Mieter jeden zumutbaren Termin ab, obwohl ein berechtigter Zutrittsanspruch besteht und kein ausreichender Verweigerungsgrund vorliegt, kann er seine mietvertraglichen Pflichten verletzen. Das Vorgehen sollte sich nach dem Einzelfall richten.

Erst das Gespräch. Hinter der Ablehnung kann eine Sorge stecken, etwa vor Fremden in der Wohnung oder vor einer Kündigung. Ein Telefonat kann helfen, diese zu klären.

Dann schriftlich auffordern. Nennen Sie Anlass, zwei oder drei Termine und eine angemessene Antwortfrist. Bitten Sie gegebenenfalls um Gegenvorschläge. Weisen Sie darauf hin, dass Sie einen berechtigten Anspruch andernfalls gerichtlich durchsetzen lassen können.

Abmahnen. Bei beharrlicher, unberechtigter Verweigerung kann eine Abmahnung folgen. Eine Kündigung kommt nur unter weiteren Voraussetzungen und nach Prüfung des Einzelfalls in Betracht; lassen Sie sich vor diesem Schritt von einem Rechtsanwalt beraten. Wie eine Abmahnung aufgebaut ist, zeigt unser Ratgeber zur Abmahnung des Mieters.

Klagen. Sie können auf Duldung einer berechtigten Besichtigung klagen. Eine einstweilige Verfügung setzt zusätzlich besondere Dringlichkeit und die weiteren rechtlichen Voraussetzungen voraus. Ein möglicherweise abspringender Käufer genügt dafür nicht automatisch; ein sich ausbreitender Schaden kann eine andere Dringlichkeit begründen. Entsteht durch eine schuldhafte Pflichtverletzung ein nachweisbarer Schaden, etwa entgangene Miete, kann ein Ersatzanspruch bestehen. Kausalität, Schadenshöhe und zumutbare Schadensminderung müssen berücksichtigt werden.

Der BGH-Fall von 2014 zeigt außerdem, dass Anlass und Umfang des Zutritts sowie das Verhalten beider Vertragsparteien wichtig sind. Aus ihm lässt sich keine pauschale Kündigungsbefugnis bei einem Besichtigungskonflikt ableiten. Welches Vorgehen in Ihrem Fall angemessen ist, klären Sie mit einem Rechtsanwalt.

06Beispielrechnung: zwei Monate Leerstand durch verweigerte Besichtigungen

Beispielrechnung, vereinfacht. Herr Kaya vermietet eine Wohnung für 720 € kalt plus 190 € Vorauszahlung für Betriebskosten. Sein Mieter kündigt fristgerecht und lässt in der Kündigungsfrist keine Interessenten herein. Im Beispiel kann Herr Kaya die Wohnung erst nach dem Auszug zeigen; der neue Mieter zieht zwei Monate später ein. Herr Kaya ist eine fiktive Person, die Zahlen sind Modellannahmen und keine Prognose. Dass die Verweigerung den gesamten Leerstand verursacht hat, ist eine Annahme des Beispiels, kein rechtlicher Nachweis.

Er hat 175.000 € zu 3,8 % finanziert und tilgt anfänglich 1,5 % im Jahr. Die Rechnung verwendet vereinfachend für beide Varianten 6.650 € Jahreszinsen und 2.625 € Jahrestilgung auf Basis von 175.000 €. Sie bildet keinen unterjährigen Tilgungsverlauf ab. Die 3,8 % sind ausschließlich eine Modellannahme, keine Aussage über aktuelle Finanzierungsangebote.

Zusätzlich werden 1.000 € jährliche, tatsächlich angefallene und steuerlich abzugsfähige, nicht umlagefähige Kosten unterstellt. Darin sind keine Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten. Solche Einzahlungen sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar; maßgeblich sind erst die tatsächliche Verwendung der Mittel und die steuerliche Einordnung der Ausgaben. Das gesamte Hausgeld ist kein pauschaler Abzugsposten.

Die 190 € monatliche Betriebskostenvorauszahlung belegt nicht die tatsächlichen Leerstandskosten. Für das Modell wird gesondert angenommen, dass während der zwei leeren Monate jeweils 190 € vom Eigentümer zu tragende Betriebskosten anfallen, zusammen 380 €. Bei Vermietung werden die entsprechenden umlagefähigen Kosten und Erstattungen vereinfachend als ausgeglichen behandelt. Die tatsächlichen Beträge ergeben sich aus den Abrechnungen.

Für die Steuerwirkung unterstellt das Modell eine pauschale Entlastung von 40 % auf jeden Euro des steuerlichen Vermietungsverlusts. Die Verluste werden als im selben Jahr vollständig nutzbar angenommen; Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben unberücksichtigt. Zusätzlich werden 3.500 € zulässige jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) unterstellt. Die AfA richtet sich nach der abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage und den gesetzlichen Voraussetzungen, nicht nach der Darlehenshöhe. Die pauschalen 40 % bilden den progressiven Einkommensteuertarif nach § 32a EStG nicht ab und sind keine Aussage über Herrn Kayas tatsächlichen Steuersatz.

Unter diesen Modellannahmen verschlechtern zwei Monate Leerstand den Cashflow vor Steuern um 1.820 €. Die pauschal angenommene zusätzliche Steuerentlastung beträgt 728 €; damit verbleibt eine Mehrbelastung von 1.092 € nach Steuern. Ein möglicher Schadensersatzanspruch lässt sich nicht einfach mit dieser Nachsteuerdifferenz gleichsetzen. Er hängt insbesondere von einer schuldhaften Pflichtverletzung, dem nachweisbaren Zusammenhang mit dem Leerstand, der Schadenshöhe und der Schadensminderung ab. Lassen Sie einen solchen Anspruch von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Daraus folgt eine praktische Regel. Kündigt ein Mieter, sprechen Sie möglichst früh, etwa in derselben Woche, über Besichtigungstermine und halten Sie Ihre Anfragen schriftlich fest. Wie Sie den Mieterwechsel insgesamt planen, steht im Ratgeber zum Nachmieter.

07Für wen welcher Weg passt

08Risiken und typische Fehler

Kontrolle ohne Anlass. Eine formularmäßige Klausel, die eine allgemeine Kontrolle „einmal im Jahr“ ohne sachlichen Anlass erlaubt, begründet kein solches Besichtigungsrecht. Welche weiteren Klauseln problematisch sein können, zeigt der Ratgeber zu unwirksamen Klauseln.

Zutritt mit dem Zweitschlüssel. Eigenmächtiger Zutritt ohne Einwilligung oder rechtfertigenden Notfall kann einen schweren Vertragsverstoß darstellen und strafbar sein.

Fotos ohne Zustimmung. Für ein Verkaufsexposé sollten Sie die bewohnte Wohnung und persönliche Gegenstände nicht ohne Zustimmung des Mieters fotografieren. Nutzen Sie gegebenenfalls geeignete Grundrisse oder rechtmäßig verwendbare Fotos aus der Zeit vor der Vermietung. Eine erforderliche Schadensdokumentation ist gesondert zu beurteilen; daraus folgt keine pauschale Erlaubnis für Exposé-Fotos. Bei Streit über erforderliche Aufnahmen hilft Ihnen ein Rechtsanwalt.

Zu viele Termine. Fünf Einzeltermine in einer Woche können unzumutbar sein. Bündeln Sie nach Möglichkeit und stimmen Sie die Belastung ab.

Leerstand und Steuer. Bei fortbestehender, belegbarer Vermietungsabsicht können Zinsen, zulässige Abschreibung und abzugsfähige Kosten auch während eines Leerstands berücksichtigt werden. Inserate und dokumentierte Termine können als Nachweise dienen. Tilgungszahlungen sind keine Werbungskosten. Einzahlungen in eine Erhaltungsrücklage sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar; das gesamte Hausgeld ist ebenfalls kein pauschaler Abzugsposten. Besprechen Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrem Steuerberater. Mehr zu Ihren Pflichten im Überblick Rechte und Pflichten als Vermieter.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung im Einzelfall. Zeitangaben für gewöhnliche Besichtigungen sind Planungsvorschläge, keine festen Rechtsvorgaben. Die Zahlen sind Modellannahmen, keine Prognose. Die persönliche Steuerwirkung hängt insbesondere von Ihrem Einkommen, den zulässigen Abzügen und der Nutzbarkeit von Verlusten ab. Lassen Sie individuelle Rechts- und Steuerfragen von einem Rechtsanwalt beziehungsweise Steuerberater beurteilen.