Rauchen in der Mietwohnung: Rechte und Kosten

Illustrative Ausgangssituation: Nach acht Jahren gibt ein Mieter die Schlüssel zurück. Die Wände sind gelb, über den Türrahmen liegen braune Schlieren, und in den Räumen hängt Rauchgeruch. Ein einfacher Anstrich scheint nicht auszureichen.

Wer zahlt? Und hätte der Vermieter das Rauchen von Anfang an verbieten können? Entscheidend sind nicht allein die Rauchintensität oder der sichtbare Zustand, sondern die vertraglichen Pflichten und die erforderlichen Beseitigungsarbeiten. Der Bundesgerichtshof unterscheidet zwischen vertragsgemäßer Abnutzung und Schäden, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen.

01Was der BGH zum Rauchen sagt

Der Mieter darf die Wohnung im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen nutzen. Ohne eine das Rauchen untersagende oder einschränkende Vereinbarung sind dadurch verursachte Ablagerungen grundsätzlich nicht vertragswidrig. Das hat der BGH am 28. Juni 2006 entschieden, VIII ZR 124/05. § 538 BGB schließt eine Verantwortlichkeit für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch aus.

Mit Urteil vom 5. März 2008, VIII ZR 37/07, hat der BGH die Grenze konkretisiert: Schadensersatz kommt in Betracht, wenn die Verschlechterungen nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, sondern weitergehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind. Wie schnell die Spuren entstanden sind, entscheidet diese Abgrenzung nicht.

Für die praktische Prüfung empfiehlt sich deshalb eine Beschreibung des Untergrunds, der betroffenen Bauteile und der notwendigen Behandlung. Ein Angebot sollte erklären, weshalb gewöhnliche Renovierung nicht genügt. Fotos sind hilfreich, ersetzen bei streitigen Ursachen aber keine fachliche Beurteilung.

02Nichtraucherklausel: was im Mietvertrag geht

Wer möglichst rauchfrei vermieten möchte, sollte die gewünschte Nutzung vor Vertragsschluss besprechen. Eine Antwort in der Selbstauskunft ist jedoch kein Ersatz für eine wirksame vertragliche Regelung. Aus einer unzutreffenden Antwort sollte ohne rechtliche Prüfung weder ein Kündigungsrecht noch ein Schadensersatzanspruch abgeleitet werden.

Bei einem umfassenden Rauchverbot im Formularmietvertrag besteht ein erhebliches Wirksamkeitsrisiko: Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen insbesondere der Kontrolle nach § 307 BGB. Eine tatsächlich ausgehandelte Individualvereinbarung ist davon zu unterscheiden. Die genannten Raucherurteile sind jedoch keine pauschale Bestätigung jeder beliebigen Nichtraucherklausel.

Für Gemeinschaftsflächen sollte eine klare Hausordnung geprüft werden; daraus folgt nicht automatisch ein Rauchverbot innerhalb der Wohnung. Setzt ein Mieter einen tatsächlich vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, ermöglicht § 541 BGB eine Unterlassungsklage. Hinweise zur Vorbereitung enthält der Ratgeber Abmahnung von Mietern.

03Nikotinschäden beim Auszug: Renovierung oder Schaden?

Prüfen Sie zunächst, ob der Mieter Schönheitsreparaturen wirksam übernommen hat und ob diese tatsächlich fällig sind. Nicht jede Renovierungsklausel ist wirksam. Der bloße Auszug löst nicht automatisch eine vollständige Renovierungspflicht aus. Dazu passt der Ratgeber zu Schönheitsreparaturen. Anschließend ist zu klären, ob zusätzlich eine Beschädigung jenseits gewöhnlicher Renovierungsarbeiten vorliegt.

Auch bei nachgewiesenem Schaden ist nicht automatisch der Neupreis eines Bauteils ersatzfähig. Alter und vorheriger Zustand sowie ein möglicher Vorteil durch Erneuerung sind zu berücksichtigen. Umsatzsteuer gehört bei Sachschäden nur zum Geldersatz, soweit sie tatsächlich angefallen ist.

Empfehlung für die Übergabe: Zustand, Geruchswahrnehmung, vorhandene Vorschäden und Schlüsselrückgabe im Übergabeprotokoll festhalten. Holen Sie Angebote frühzeitig ein und vermeiden Sie voreilige Erklärungen, wonach keine Ansprüche mehr bestehen.

04Balkon, Treppenhaus und Nachbarn

Auch Balkonrauchen ist nicht uneingeschränkt gegenüber Nachbarn durchsetzbar. Nach dem BGH-Urteil vom 16. Januar 2015, V ZR 110/14, können wesentliche Rauchbeeinträchtigungen eine zeitliche Nutzungsregelung rechtfertigen. Maßstab ist nicht allein die subjektive Empfindlichkeit. Der BGH hat keine allgemein gültigen rauchfreien Stunden festgelegt.

Eine Kündigung allein wegen der Eigenschaft als Raucher lässt sich daraus nicht ableiten. Im Verfahren VIII ZR 186/14 vom 18. Februar 2015 beanstandete der BGH die unzureichenden tatsächlichen Feststellungen zur Rauchbelästigung und verwies die Sache zurück. Das Urteil ist weder ein allgemeines Kündigungsverbot noch eine pauschale Kündigungserlaubnis. Erhebliche Störungen und die Verletzung von Rücksichtnahmepflichten müssen konkret geprüft werden.

Bei erheblichen Beeinträchtigungen sollte auch ein mögliches Minderungsbegehren fachlich geprüft werden. Pauschale Prozentsätze helfen bei Rauchkonflikten nicht weiter. Weiterführende Orientierung bietet die Mietminderung-Tabelle.

05Beispielrechnung: Mieterwechsel nach acht Jahren

Illustrative Annahmen, keine Marktwerte oder Angebote: Die fiktive Vermieterin Frau Albrecht vermietet 65 m² für monatlich 650 € Kaltmiete zuzüglich 180 € Betriebskostenvorauszahlung. Die normale Renovierung kostet angenommen 2.600 € und ist von ihr zu tragen.

Zusätzlich werden im Modell 1.400 € für besondere Wandarbeiten, 1.100 € für Arbeiten an Türen und Heizkörpern sowie 400 € für Geruchsbeseitigung angesetzt, insgesamt 2.900 €. Diese Positionen sind nicht allein wegen ihrer Bezeichnung rechtlich ersatzpflichtig. Im Zahlungsfall wird lediglich angenommen, dass der Mieter diesen Betrag nach Prüfung oder Vergleich tatsächlich bezahlt.

Nur die Zusatzarbeiten verursachen im Modell einen weiteren Monat Leerstand. Dafür werden 650 € fehlende Kaltmiete und 180 € tatsächlich verbleibende Eigentümerkosten angenommen. Die 180 € entsprechen hier rein rechnerisch der bisherigen Vorauszahlung; in einer realen Kalkulation müssen die tatsächlichen Kosten und ersparten Verbräuche ermittelt werden. Die Vorauszahlung ist dafür kein Nachweis.

Verglichen werden drei Varianten. Der Referenzfall hat keine rauchbedingten Zusatzarbeiten und keinen zusätzlichen Leerstandsmonat. Im zweiten Fall werden ausschließlich 2.900 € Arbeitskosten ersetzt, nicht die Leerstandsfolgen. Im dritten Fall fließt kein Ersatz, etwa wegen fehlenden Nachweises oder Zahlungsunfähigkeit. Ob weitere Forderungen rechtlich bestehen, bleibt außerhalb des Modells.

Unter diesen Annahmen bleibt selbst bei bezahlten Arbeitskosten eine Belastung durch den zusätzlichen Leerstand. Ohne Ersatz erhöht sich der wirtschaftliche Nachteil entsprechend. Für die eigene Planung empfiehlt es sich, zusätzlich eine Variante ohne kurzfristig nutzbare Steuerentlastung zu rechnen: Rechnungen müssen unabhängig vom Zeitpunkt einer steuerlichen Entlastung bezahlt werden.

Bitten Sie Handwerker um getrennte Positionen für gewöhnliche Renovierung und behauptete Zusatzschäden. Diese Trennung erleichtert die Prüfung; sie beweist allein aber noch keinen Anspruch. Entscheidend bleiben Ursache, notwendiger Umfang und rechtliche Einordnung.

06Für wen eine Nichtraucher-Vereinbarung passt

Eine vertragliche Regelung ist vor allem dann ein Prüfungsthema, wenn Sie empfindliche Ausstattung schützen oder wiederkehrende Konflikte bei der Nutzung vermeiden möchten. Sie ersetzt weder die bauliche Prüfung noch eine realistische Renovierungsreserve.

07Risiken und typische Fehler

Formularverbot als Individualvereinbarung behandeln. Ein separates Blatt allein löst das Problem nicht. Prüfen Sie das tatsächliche Aushandeln und die Reichweite der Regelung.

Jede Vergilbung als Schaden abrechnen. Die BGH-Linie verlangt eine Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen. Insbesondere Lackierarbeiten und zusätzliche Anstriche sind nicht automatisch ersatzpflichtige Substanzschäden.

Nur rechtzeitig mahnen. Für die Verjährungshemmung reicht eine einfache Mahnung nicht. Verhandlungen und gerichtliche Maßnahmen haben eigene Voraussetzungen.

Die Kaution als sichere Rettung ansehen. Der BGH hat am 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23, die Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen bei einer Barkaution unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht. Daraus folgt kein allgemeines Recht, beliebige Forderungen nachträglich abzuziehen. Anspruch, Kautionsabrede und Aufrechnung müssen passen; ein über das Guthaben hinausgehender Betrag ist nicht dadurch gesichert. Siehe Mietkaution anlegen.

Vorschnell kündigen. Beschwerden müssen konkret geprüft werden. Die Beweiswürdigung war gerade im BGH-Raucherfall entscheidend.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

Alle Beiträge von Moe Afonso

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.