Mieterhöhungsverlangen nach Mietspiegel: Schritt für Schritt zur Zustimmung

Sie vermieten eine Wohnung seit ein paar Jahren zum selben Preis. Der neue Mietspiegel Ihrer Stadt könnte eine höhere Miete rechtfertigen. Ihr Mieter zahlt pünktlich, und Sie wollen das Verhältnis nicht belasten. Ob und in welcher Höhe Sie eine Erhöhung verlangen können, hängt jedoch von den gesetzlichen Voraussetzungen und den Merkmalen der Wohnung ab.

Dafür gibt es das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB. Es ist ein formales Verfahren mit festen Fristen. Ein nachvollziehbares Schreiben kann die Prüfung erleichtern; Fehler können die Erhöhung verzögern.

01Was ein Mieterhöhungsverlangen ist

Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete nicht einfach einseitig festsetzen. Er braucht die Zustimmung des Mieters. Ein Anspruch darauf besteht nur, wenn sämtliche gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Gemeint sind die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden; Änderungen nach § 560 BGB bleiben dabei außer Betracht (§ 558 Abs. 2 BGB).

Das Verlangen ist damit eine gesetzlich geregelte Erklärung. Kommt keine Zustimmung zustande, kann eine Zustimmungsklage erforderlich werden. Form, Begründung und materielle Voraussetzungen sind deshalb getrennt zu prüfen.

Eine über längere Zeit unveränderte Miete ist ein Anlass zur Prüfung, aber für sich genommen kein Beleg für eine zulässige Erhöhung.

02Voraussetzungen, bevor Sie schreiben

Prüfen Sie vor dem ersten Satz fünf Punkte. Je nach Ergebnis ist eine Erhöhung ausgeschlossen, das Verlangen verfrüht oder nur ein geringerer Betrag durchsetzbar.

1. Keine Staffel- oder Indexmiete. Während einer Staffelmiete oder Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB).
2. 15 Monate ohne relevante Änderung. Zum Zeitpunkt, an dem die neue Miete gelten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben dabei unberücksichtigt (§ 558 Abs. 1 BGB).
3. Jahressperrfrist. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten relevanten Mieterhöhung zugehen; auch der Mietbeginn ist bei der ersten Erhöhung zu berücksichtigen. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben für diese Wartefrist unberücksichtigt. Ein verfrühtes Verlangen muss grundsätzlich erneut gestellt werden.
4. Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich um höchstens 20 % steigen, in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden hierbei nicht mitgerechnet. Prüfen Sie die für die Gemeinde und den maßgeblichen Zeitpunkt geltende Verordnung. Weitere Hinweise bietet unser Ratgeber zur Mieterhöhung und Kappungsgrenze.
5. Spielraum bis zur konkreten Vergleichsmiete. Entscheidend ist die für Ihre Wohnung begründbare ortsübliche Vergleichsmiete. Auch wenn die bisherige Miete bereits innerhalb einer Mietspiegelspanne liegt, kann noch Spielraum bestehen; der obere Spannenwert ist aber nicht automatisch durchsetzbar.

03Die vier Begründungsmittel im Vergleich

Das Verlangen muss begründet sein (§ 558a Abs. 1 BGB). Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, die Forderung zu prüfen. Das Gesetz nennt insbesondere vier Wege; die Liste ist nicht abschließend.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, bei dem § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, Angaben zu Ihrer Wohnung, müssen Sie diese Angaben auch dann mitteilen, wenn Sie sich auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen (§ 558a Abs. 3 BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt. Er ist im Abstand von zwei Jahren anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d BGB). Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB); daraus folgt nicht automatisch die Pflicht zu einem qualifizierten Mietspiegel.

Bei einem Mietspiegel mit Spanne genügt für die formelle Begründung grundsätzlich, dass die verlangte Miete innerhalb der einschlägigen Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Ob die konkrete Wohnung diesen Betrag rechtfertigt, ist eine Frage der materiellen Berechtigung. Wer an den oberen Rand geht, sollte die Einordnung anhand der Merkmale und Erläuterungen des Mietspiegels begründen können.

04Schritt für Schritt: vom Schreiben bis zur neuen Miete

Das Verfahren läuft in festen Schritten. Für die Fristen ist der Zugang beim Mieter maßgeblich, nicht das Datum auf dem Brief. Wochenenden und Feiertage können einzelne Fristenden verschieben.

So sieht das an einem Datum aus. Der Mietvertrag läuft seit dem 01.03.2022, die Miete wurde nie erhöht. Das Verlangen geht dem Mieter am Freitag, 20.11.2026 zu.

Geht das Erhöhungsverlangen erst am 04.12.2026 zu, beginnt die höhere Miete bei ansonsten erfüllten Voraussetzungen erst am 01.03.2027. Entscheidend ist hier der Wechsel des Zugangsmonats, nicht eine bestimmte Zahl verspäteter Versandtage.

05Wenn der Mieter nicht oder nur teilweise zustimmt

Schweigen ist keine Zustimmung. Wiederholte vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete kann im Einzelfall als stillschweigende Zustimmung zu verstehen sein. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht. Bitten Sie lieber um eine ausdrückliche Bestätigung in Textform.

Der Mieter kann auch teilweise zustimmen, etwa zu 60 € statt 102 € mehr. Dann gilt der zugestimmte Teil ab Beginn des dritten Kalendermonats (§ 558b Abs. 1 BGB: „soweit“). Für den Rest kommt innerhalb der maßgeblichen Frist eine Zustimmungsklage in Betracht.

Im Prozess wird geprüft, ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Für einen qualifizierten Mietspiegel kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Vermutung gelten, dass er die Vergleichsmiete richtig wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB). Drei Vergleichswohnungen können das Verlangen formell begründen, entscheiden aber nicht automatisch über den Prozesserfolg. Das Gericht kann weitere Beweise, etwa ein Sachverständigengutachten, benötigen. Die Kostenverteilung richtet sich nach der gerichtlichen Entscheidung und kann bei teilweisem Obsiegen anteilig ausfallen.

Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB besteht außerdem das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB. Kündigt er wirksam innerhalb der gesetzlichen Frist, tritt die Erhöhung nicht ein. Eine mögliche Kündigung und anschließender Leerstand gehören deshalb in die wirtschaftliche Abwägung. Die Frist für die Erklärung und der Beendigungszeitpunkt sind gesondert zu bestimmen. Bei einer streitigen Erhöhung oder Kündigung unterstützt Sie ein Rechtsanwalt.

06Beispielrechnung: was 102 € mehr Miete wirklich bringen

Familie Sommer hat eine 68-m²-Wohnung für 200.000 € gekauft und mit 160.000 € finanziert. Die Mieterin zahlt seit März 2022 unverändert 578 € Nettokaltmiete, also 8,50 € je m². Für das Beispiel wird eine Mietspiegelspanne von 9,40 € bis 10,60 € mit einem Mittelwert von 10,00 € unterstellt. Die Namen sind ausgedacht; die Zahlen sind Rechenannahmen und keine Prognose oder Aussage über einen konkreten örtlichen Mietspiegel.

Die Sommers verlangen 10,00 € je m², also 680 €. Dabei wird unterstellt, dass die konkrete Wohnung diesen Betrag rechtfertigt und keine weiteren Erhöhungen im maßgeblichen Dreijahreszeitraum zu berücksichtigen sind. Die Kappungsgrenze von 20 % würde ausgehend von 578 € bis zu 693,60 € erlauben, in einem 15-%-Gebiet bis zu 664,70 €. Im zweiten Fall wären daher höchstens 664,70 € statt 680 € möglich. Wir rechnen im Folgenden mit 20 %.

Zuerst das Konto, also der Cashflow vor Steuern. Der Zinssatz von 3,8 % und die Tilgung von 1,5 % sind reine Beispielannahmen. Beide werden vereinfachend auf 160.000 € bezogen; Veränderungen der Restschuld während des Jahres werden nicht modelliert. Die Rechnung vergleicht jeweils zwölf Monate mit der alten beziehungsweise neuen Miete. Sie bildet nicht das Kalenderjahr 2027 ab, in dem die Beispielerhöhung erst im Februar beginnt.

Für das steuerliche Ergebnis werden die 900 € nicht umlagefähigen Kosten ausschließlich als tatsächlich angefallene, im betrachteten Jahr steuerlich abzugsfähige Aufwendungen unterstellt. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort abzugsfähig. Erst die tatsächliche Verwendung für steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben kann einen Abzug ermöglichen; das gesamte Hausgeld darf nicht pauschal abgezogen werden. Die AfA von 3.200 € ist eine separate Rechenannahme und lässt sich ohne Gebäudeanteil, Anschaffungsnebenkosten und maßgeblichen AfA-Satz nicht aus dem Kaufpreis ableiten.

Die Nachsteuerrechnung ist bewusst vereinfacht: Beide Vermietungsverluste werden im Modell vollständig mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet. Für die Steuerentlastung wird ein konstanter Steuersatz von 35 % angenommen; Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben unberücksichtigt. Das ist keine Berechnung nach dem progressiven Einkommensteuertarif und keine Aussage über die persönliche Steuerbelastung der Sommers.

Vor Steuern verbessert sich der jährliche Cashflow um 1.224 €. Im vereinfachten Steuermodell sinkt die Steuerentlastung um 428,40 €; damit bleiben 795,60 € mehr Cashflow nach Steuern. Die monatliche Zuzahlung reduziert sich rechnerisch von 109,05 € auf 42,75 €. Trotz der höheren Miete bleibt der Cashflow in diesem Beispiel negativ. Wie hoch Ihre tatsächliche Steuerentlastung ausfällt und ob Sie Verluste verrechnen können, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Und was kostet ein Fehler? Muss ein unwirksames Verlangen neu gestellt werden, etwa wegen eines verfrühten Zugangs, kann sich die Erhöhung verschieben. Drei bis fünf Monate Verzögerung entsprechen bei 102 € monatlicher Mehrmiete rechnerisch 306 € bis 510 € entgangener Miete vor Steuern. Das ist eine Szenariorechnung, keine feste Verfahrensdauer. Bei einer Kappungsgrenze von 15 % wären im Beispiel zunächst nur 86,70 € statt 102 € mehr zulässig, also monatlich 15,30 € weniger. Das ist eine gesetzliche Begrenzung, kein dauerhafter Verlust durch einen Prüfungsfehler; mögliche spätere Erhöhungen sind gesondert zu prüfen.

07Für wen sich das Verfahren lohnt

08Risiken und typische Fehler

Formfehler. Unklare Erklärende oder Vertretungsverhältnisse, nicht vollständig berücksichtigte Vertragsparteien, eine fehlende Begründung oder ein zu früher Zugang können das Verlangen gefährden. Sind beide Ehepartner Vermieter, müssen beide handeln oder wirksam vertreten werden. Nicht jede fehlende Unterschrift oder Namensangabe führt unabhängig vom Kontext automatisch zur Unwirksamkeit.

Falsche Einordnung. Eine unzutreffende Einordnung von Baujahr, Größe oder Ausstattung kann dazu führen, dass der verlangte Betrag nicht vollständig begründet ist. Ob zugleich ein formeller Mangel vorliegt, hängt vom konkreten Fehler ab. Entscheidend ist die Trennung zwischen einer nachvollziehbaren Begründung des Verlangens und der tatsächlich zulässigen Miethöhe. Lassen Sie strittige Fälle von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Mietverhältnis. Ein sachliches Schreiben und eine nachvollziehbare Tabelle können die Kommunikation erleichtern. Ein Gespräch vorab ist möglich, garantiert aber weder Zustimmung noch den Verbleib des Mieters. Ob Leerstand teurer wäre als die erwartete Mehrmiete, hängt insbesondere von Dauer, bisheriger Miete und Wiedervermietungskosten ab.

Steuer und Zinsen. Die Mehrmiete erhöht grundsätzlich die steuerpflichtigen Vermietungseinnahmen; die tatsächliche Steuerwirkung hängt vom gesamten steuerlichen Ergebnis ab. Die Erhöhung beseitigt andere Risiken nicht: steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Instandhaltung und Leerstand bleiben relevant. Beziehen Sie Ihre persönliche Steuerwirkung mit Unterstützung eines Steuerberaters in die Rechnung ein.

Gesetzesänderungen. Für Ihr Verlangen sind die anwendbaren gesetzlichen Regelungen und örtlichen Verordnungen maßgeblich. Politische Ankündigungen oder Gesetzentwürfe ändern die geltende Rechtslage nicht. Beachten Sie bei Neuregelungen deren Inkrafttreten und mögliche Übergangsvorschriften. Weitere Einordnung finden Sie im Ratgeber zur Mietrechtsreform 2026. Welche Regelung Ihren Fall erfasst, kann ein Rechtsanwalt beurteilen.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.