Ruhestörung durch Mieter und Nachbarn: was Vermieter tun können

Der Anruf kommt am Montagmorgen. Ihr Mieter hat wieder kaum geschlafen, über ihm wird bis zwei Uhr nachts Musik gehört. Er kündigt an, die Miete zu kürzen, wenn sich nichts ändert. Sie haben mit der Wohnung über ihm nichts zu tun. Oder doch?

Lärm im Haus landet beim Vermieter, und zwar aus zwei Richtungen. Entweder wird Ihr Mieter gestört und erwartet, dass Sie etwas tun. Oder Ihr Mieter ist der Störer und die Nachbarn beschweren sich bei Ihnen oder bei der Hausverwaltung. In beiden Fällen helfen eine sorgfältige Prüfung und eine zügige Reaktion; eine Lösung lässt sich nicht garantieren.

01Welche Ruhezeiten gelten

Viele glauben an eine allgemeine gesetzliche Mittagsruhe. Die gibt es bundesweit nicht. Was gilt, setzt sich aus mehreren Ebenen zusammen.

Außerhalb der Ruhezeiten ist nicht alles erlaubt. Auch tagsüber muss Lärm in einem vernünftigen Rahmen bleiben. Umgekehrt ist nachts nicht jedes Geräusch verboten. Übliches Duschen um 23 Uhr oder das Beruhigen eines schreienden Säuglings ist nicht allein wegen der Uhrzeit unzulässig.

Geräusche, die zur üblichen Wohnnutzung gehören, sind grundsätzlich hinzunehmen. Entscheidend bleiben Art, Intensität, Dauer und Umstände. Kinderlärm verlangt besondere Rücksichtnahme und Toleranz, ist aber nicht in jeder Ausprägung grenzenlos hinzunehmen.

02Hausordnung: was den Mieter bindet

Als mietvertragliche Regelung bindet eine Hausordnung Ihren Mieter grundsätzlich nur, wenn sie wirksam Teil des Mietvertrags ist. Am sichersten ist es, sie als Anlage beizufügen und im Vertrag darauf zu verweisen. Eine Regel, die später einseitig eingeführt wird, ist nur in engen Grenzen verbindlich, etwa für reine Ordnungsfragen auf ausreichender vertraglicher Grundlage.

Bei einer Eigentumswohnung kommt eine zweite Ebene hinzu. Die Eigentümergemeinschaft kann eine Hausordnung beschließen. Daraus entstehen nicht automatisch beliebige neue mietvertragliche Pflichten. Allerdings können gesetzliche Pflichten eines Mieters gegenüber der Gemeinschaft und anderen Eigentümern unabhängig von der Einbeziehung in den Mietvertrag bestehen. Welche Gemeinschaftsregeln unmittelbar zu beachten sind, muss daher gesondert beurteilt werden. Wenn Sie vermieten, sollten Sie die wirksame Hausordnung der Gemeinschaft zum Bestandteil des Mietvertrags machen, um vermeidbare Lücken zwischen Ihren Pflichten als Eigentümer und den vertraglichen Pflichten Ihres Mieters zu begrenzen. Bei Zweifeln zur Wirksamkeit einzelner Klauseln hilft ein Rechtsanwalt.

03Fall 1: Ihr Mieter wird gestört

Erheblicher Lärm aus der Nachbarschaft kann ein Mangel der Mietwohnung sein. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor und greift kein Ausschluss, ist die Miete für die Dauer der relevanten Beeinträchtigung kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Grundlage ist grundsätzlich die Bruttomiete, also Kaltmiete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen. Der Mieter muss den Mangel grundsätzlich unverzüglich anzeigen; eine unterlassene Anzeige kann seine Rechte beeinträchtigen.

Ihr Mieter muss den Lärm konkret beschreiben, aber kein förmliches Protokoll führen. Der BGH lässt zur Darlegung wiederkehrender Störungen eine Beschreibung genügen, welche Art von Lärm zu welchen Tageszeiten, wie lange und wie oft auftritt (VIII ZR 155/11). Eine Minderungsquote muss er für diese Darlegung nicht nennen. Werden die Störungen bestritten, können trotzdem Beweise erforderlich sein.

Sie wiederum schulden Ihrem Mieter eine Wohnung im vertragsgemäßen Zustand (§ 535 BGB). Prüfen Sie deshalb die Beschwerde und die rechtlich sowie tatsächlich verfügbaren Abhilfemöglichkeiten.

Der fünfte Schritt ist für Kapitalanleger mit einer einzelnen Eigentumswohnung wichtig. Bei einer Beeinträchtigung des eigenen Sondereigentums kann ein eigener Anspruch in Betracht kommen. Ansprüche wegen Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums werden dagegen grundsätzlich durch die Gemeinschaft ausgeübt. Das Urteil V ZR 271/18 stammt aus der Zeit vor der WEG-Reform 2020 und begründet deshalb keine allgemeine Befugnis zur heutigen Einzelklage. Auch der Grundsatz, dass ein Mieter gegenüber anderen Eigentümern keine weitergehenden Nutzungsrechte als sein Vermieter beanspruchen kann, entscheidet nicht darüber, wer einen Anspruch durchsetzen darf. Lassen Sie Anspruchsgrundlage und Klagebefugnis von einem Rechtsanwalt beurteilen.

04Fall 2: Ihr Mieter stört

Beschweren sich Nachbarn über Ihren Mieter, müssen Sie die Vorwürfe prüfen und bei berechtigten Beschwerden geeignete Maßnahmen ergreifen. Gegenüber anderen Mietern Ihres Hauses kann Handlungsbedarf bestehen, weil deren Miete gemindert sein kann. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft treffen Sie Pflichten als Eigentümer (§ 14 WEG).

Praktisch bietet sich ein abgestuftes Vorgehen an: Gespräch, schriftliche Aufforderung und erforderlichenfalls Abmahnung. Das ist keine starre gesetzliche Reihenfolge für jeden Fall. Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kommt eine Unterlassungsklage in Betracht (§ 541 BGB). Bei erheblichen, schuldhaften Pflichtverletzungen kann eine ordentliche Kündigung möglich sein (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB), grundsätzlich nach erfolgloser Abmahnung beziehungsweise Abhilfefrist, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Maßgeblich sind die Umstände und die Interessenabwägung im Einzelfall.

Wie eine Abmahnung aussehen muss und welche Fehler eine spätere Kündigung gefährden können, zeigt der Ratgeber zur Abmahnung des Mieters. Die Anforderungen unterscheiden sich nach Kündigungsart; für eine ordentliche Kündigung ist eine Abmahnung nicht generell gesetzlich vorgeschrieben. Bevor Sie kündigen, sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt zu Voraussetzungen, Form und Beweisen beraten lassen.

05Beispielrechnung: Minderung zwei oder acht Monate

Beispielrechnung, vereinfacht: Herr Lorenz vermietet eine Eigentumswohnung für 760 € kalt plus 190 € Betriebskostenvorauszahlung. Aus der Wohnung darüber, die einem anderen Eigentümer gehört, kommt regelmäßig nachts laute Musik. Im Beispiel wird eine rechtlich berechtigte Minderung von 10 % der Bruttomiete unterstellt: 10 % von 950 € sind 95 € im Monat. Herr Lorenz ist eine fiktive Person. Die Minderungsquote ist eine Rechenannahme, kein Richtwert für vergleichbare Beschwerden und keine Prognose.

Im ersten angenommenen Szenario schreibt Herr Lorenz sofort Verwaltung, Eigentümer und Störer an; nach zwei Monaten endet der Lärm. Im zweiten Szenario wartet er ab, und der Lärm hält acht Monate an. Die unterschiedlichen Zeiträume sind Annahmen, keine zugesicherte Wirkung bestimmter Maßnahmen.

Er hat 185.000 € zu einem angenommenen Zinssatz von 3,8 % finanziert; die anfängliche Tilgung beträgt 1,5 % im Jahr. Das sind ausschließlich Modellannahmen, keine Aussage über aktuelle Finanzierungsangebote. Für die vereinfachte Jahresrechnung werden Zinsen und Tilgung jeweils auf die ursprünglichen 185.000 € berechnet. Ein tatsächlicher Tilgungsplan würde die unterjährige Veränderung der Restschuld berücksichtigen.

Die Rechnung unterstellt außerdem, dass die regulären Betriebskostenvorauszahlungen die entsprechenden Ausgaben ohne Minderung genau decken. Die gesamte Mietminderung wird als Einnahmeausfall angesetzt; die zugrunde liegenden Betriebskosten sinken im Modell nicht. Die 1.050 € nicht umlagefähigen Kosten werden ausschließlich für dieses Modell als im selben Jahr vollständig steuerlich abzugsfähige Ausgaben angenommen. Beiträge zur Erhaltungsrücklage sind darin nicht enthalten: Einzahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage sind nicht sofort abzugsfähig. Erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben können relevant werden; auch dann ist nicht das gesamte Hausgeld abzugsfähig.

Für die Abschreibung unterstellt das Beispiel eine steuerliche Gebäude-Bemessungsgrundlage von 185.000 € ohne Grundstücksanteil und einen anwendbaren linearen AfA-Satz von 2 %. Daraus ergeben sich 3.700 € AfA jährlich. Die Bemessungsgrundlage wird unabhängig von der Darlehenshöhe bestimmt; dass beide Beträge hier gleich hoch sind, ist eine Modellannahme. Die Tilgung mindert den Cashflow, nicht aber das steuerliche Vermietungsergebnis. Die AfA mindert dagegen das steuerliche Ergebnis, ohne im betrachteten Jahr einen zusätzlichen Zahlungsabfluss auszulösen.

Die Steuerwirkung wird mit einem rein rechnerischen Entlastungssatz von 40 % auf den Vermietungsverlust dargestellt. Unterstellt wird, dass der Verlust vollständig im selben Jahr mit anderen Einkünften verrechnet werden kann und die Entlastung auch im selben Jahr liquiditätswirksam wird. Das ist keine individuelle Einkommensteuerberechnung nach § 32a EStG. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben im Modell außer Ansatz.

Sechs Monate zusätzliche Minderung kosten Herrn Lorenz im Modell 570 € vor Steuern. Bei der angenommenen Steuerentlastung von 40 % entfällt darauf ein zusätzlicher Entlastungsbetrag von 228 €. Damit verbleiben 342 € Mehrbelastung nach Steuern. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt unter anderem vom steuerpflichtigen Einkommen, den abzugsfähigen Aufwendungen, der AfA und der Verlustverrechnung ab. Auch der Zeitpunkt einer Steuerentlastung kann vom Modell abweichen. Lassen Sie die steuerlichen Auswirkungen für Ihre Immobilie von einem Steuerberater berechnen.

Den Ausfall kann Herr Lorenz unter Umständen vom Störer als Schaden zurückverlangen. Dafür müssen Anspruchsgrundlage, Verantwortlichkeit, Ursächlichkeit und Schadenshöhe feststehen. Darauf sollte er sich nicht verlassen. Was er selbst beeinflussen kann, ist die Geschwindigkeit seiner Reaktion, nicht der Zeitpunkt einer erfolgreichen Abhilfe. Ob ein Schadensersatzanspruch durchsetzbar ist, sollte ein Rechtsanwalt beurteilen.

06Für wen welcher Schritt passt

07Risiken und typische Fehler

Sozial übliche Geräusche. Kinderlärm und normale Schritte können zur hinzunehmenden Wohnnutzung gehören. Bei hellhörigen Gebäuden können zusätzlich der geschuldete Schallschutz und der Gebäudezustand relevant sein. Gelegentliche Feiern sind kein Freibrief für erhebliche Störungen oder Verstöße gegen Ruhezeiten. Ob eine Abmahnung berechtigt ist, hängt vom konkreten Verhalten ab.

Keine Beweise. Konkrete Angaben zu Zeit, Dauer und Art sind wichtig, um Vorwürfe nachvollziehbar zu machen. Ein förmliches Protokoll ist für die Darlegung wiederkehrenden Lärms nicht zwingend, kann aber helfen. Bei bestrittenen Störungen können etwa Zeugen als Beweismittel erforderlich sein.

Hausordnung nicht im Vertrag. Zusätzliche vertragliche Ruhe- oder Musikzeiten lassen sich dann möglicherweise nicht durchsetzen. Gesetzliche Rücksichtnahmepflichten, örtliche Vorschriften und gegebenenfalls unmittelbar geltende Pflichten gegenüber der Gemeinschaft bleiben zu beachten.

Uneinheitliches Vorgehen. Wer vergleichbare Störungen unterschiedlich behandelt, kann die Nachvollziehbarkeit seines Vorgehens schwächen. Daraus folgt jedoch nicht automatisch ein Anspruch anderer Mieter, ebenfalls zu stören.

Zu lange warten. Eine berechtigte Minderung bedeutet Einnahmeausfall. Ein Mieter, der sich allein gelassen fühlt, könnte zudem kündigen. Den Wert eines stabilen Mietverhältnisses zeigt der Ratgeber Rechte und Pflichten als Vermieter. Wie eine Verwaltung bei solchen Konflikten unterstützen kann, steht im Ratgeber zur Hausverwaltung.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum deutschen Recht und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung im Einzelfall. Ruhezeiten unterscheiden sich nach Bundesland und Gemeinde. Die finanziellen Beispielzahlen sind Modellwerte mit den genannten Annahmen. Lassen Sie rechtliche Fragen von einem Rechtsanwalt und Ihre individuelle steuerliche Situation von einem Steuerberater beurteilen.