Tod des Mieters: Eintritt, Erben und Kündigung

Ein Anruf der Nachbarin oder ein Brief eines Bestatters. Ihr langjähriger Mieter ist verstorben. Neben der menschlichen Seite stellen sich schnell praktische Fragen. Läuft der Mietvertrag weiter? Wer zahlt die Miete für den nächsten Monat? Dürfen Sie die Wohnung betreten?

Die Antworten stehen in wenigen Paragrafen des BGB. Sie hängen vor allem davon ab, wer mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt hat und wer Vertragspartei war. Für das Sonderkündigungsrecht des Vermieters gilt eine Monatsfrist, deren Beginn vom jeweiligen Fall abhängt.

01Was mit dem Mietvertrag passiert

Ein Mietvertrag ist kein höchstpersönliches Recht. Er geht mit dem Tod nicht unter, sondern wird mit anderen Personen fortgesetzt. Das Gesetz will vor allem diejenigen schützen, die mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben. Sie sollen ihre Wohnung nicht allein durch seinen Tod verlieren.

Für Sie als Vermieter bedeutet das zweierlei. Die Miete ist weiter geschuldet, und zwar von denen, die nun Vertragspartner sind. Und Sie dürfen die Wohnung nicht eigenmächtig betreten, räumen oder neu vermieten. Für den Zutritt benötigen Sie grundsätzlich die Zustimmung einer berechtigten Person; besondere Notfälle sind gesondert zu beurteilen. Eigenmächtiges Handeln kann Schadensersatzansprüche auslösen.

02Die drei Fälle: Eintritt, Fortsetzung, Erben

Welcher Fall vorliegt, entscheidet über Ihre Rechte. Klären Sie deshalb als Erstes, wer in der Wohnung gelebt hat und wer im Vertrag steht.

Die Rangfolge ist nicht einfach „Partner, dann Kinder, dann alle anderen“: Kinder im gemeinsamen Haushalt treten ein, wenn kein Ehegatte eintritt; neben einem eingetragenen Lebenspartner können sie ebenfalls eintreten. Andere Familienangehörige im gemeinsamen Haushalt sowie Personen, die einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten ein, wenn weder ein Ehegatte noch ein eingetragener Lebenspartner eintritt. Ein unverheirateter Lebensgefährte gehört gegebenenfalls zu dieser letzten Gruppe. Eine bloße Wohngemeinschaft genügt dafür nicht automatisch.

Eingetretene Personen können den Eintritt innerhalb eines Monats ablehnen, nachdem sie vom Tod erfahren haben. Dann gilt er als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Prüfen Sie deshalb vor einer Kündigung nach § 564, ob tatsächlich weder ein Eintritt noch eine Fortsetzung nach § 563a vorliegt. Bei sonstigen Mitmietern außerhalb des Personenkreises des § 563 ist die Vertragslage gesondert zu beurteilen; ihr bestehendes Mietverhältnis endet nicht automatisch. Lassen Sie unklare Haushalts- und Vertragskonstellationen von einem Rechtsanwalt einordnen.

03Kündigung durch den Vermieter: Fristen und Gründe

Die wichtigste Zahl ist ein Monat. Innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod und davon erfahren haben, dass weder ein Eintritt nach § 563 noch eine Fortsetzung nach § 563a erfolgt ist, können Sie gegenüber den Erben außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 Satz 2 BGB). Ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf brauchen Sie dafür nicht (§ 573d Abs. 1 BGB).

Die gesetzliche Frist wird häufig als Dreimonatsfrist bezeichnet, unabhängig von der bisherigen Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats endet (§ 573d Abs. 2 BGB). Die Monatsfrist für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts ist zusätzlich einzuhalten. Die Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 BGB) und allen Erben oder einer für sie empfangsberechtigten Vertretung zugehen.

Zwei Tage späterer Zugang verlängern den Vertrag hier um einen Monat. Verstreicht die Monatsfrist ganz, entfällt dieses Sonderkündigungsrecht. Für eine ordentliche Kündigung benötigen Sie grundsätzlich ein berechtigtes Interesse; andere Kündigungsrechte, etwa bei erheblichen Pflichtverletzungen, bleiben unberührt.

Gegenüber eingetretenen Angehörigen oder anderen eingetretenen Personen ist die Hürde höher. Sie brauchen einen wichtigen Grund in deren Person, etwa schwere Störungen des Hausfriedens. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit kann einen solchen Grund darstellen. Bloße Zweifel an der Zahlungsfähigkeit genügen nicht ohne Weiteres. Auch hier gilt eine Monatsfrist, und zwar ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt. Lassen Sie die Tragfähigkeit des Kündigungsgrundes von einem Rechtsanwalt beurteilen.

04Miete, Kaution und Haftung

Bis zum Ende des Mietvertrags schulden die neuen Vertragspartner die Miete. Erben haften grundsätzlich für die Mietschulden des Verstorbenen und für Verbindlichkeiten aus dem fortgesetzten Mietverhältnis (§ 1967 BGB). Ob und wie sie ihre Haftung auf den Nachlass beschränken können und ob zusätzlich eine persönliche Haftung entsteht, hängt von der konkreten Abwicklung ab. Eingetretene Personen und nach § 563a fortsetzende Mieter haften neben den Erben für bis zum Tod entstandene Verbindlichkeiten (§ 563b Abs. 1 BGB).

Hat der Verstorbene keine Kaution geleistet, können Sie von eingetretenen oder nach § 563a fortsetzenden Personen eine Sicherheit im gesetzlichen Rahmen verlangen (§ 563b Abs. 3 BGB). Hat er eine geleistet, bleibt sie grundsätzlich bestehen. Nach Vertragsende rechnen Sie gegenüber den jeweils Berechtigten ab; das sind nicht automatisch allein die Erben. Wie die Kaution abgerechnet wird, steht im Ratgeber zur Mietkaution. Bei Streit über Haftung oder Kautionsansprüche unterstützt Sie ein Rechtsanwalt.

05Wenn keine Erben greifbar sind

Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen (§ 1944 BGB). Sie beginnt nicht automatisch am Todestag, sondern grundsätzlich mit Kenntnis vom Erbanfall und vom Berufungsgrund; bei testamentarischer Berufung und bestimmten Auslandsfällen gelten Besonderheiten. In den gesetzlich geregelten Auslandsfällen beträgt die Frist sechs Monate. Eine Ausschlagung kann etwa bei einem überschuldeten Nachlass in Betracht kommen.

Schlagen die zunächst berufenen Erben aus, können weitere Personen nachrücken. Erst wenn kein anderer Erbe vorhanden ist, greift das gesetzliche Erbrecht des Staates (§ 1936 BGB): regelmäßig erbt das zuständige Land, in den gesetzlich vorgesehenen Fällen der Bund. Daraus folgt keine Zusage, offene Mieten aus öffentlichen Mitteln zu bezahlen; der Staat kann seine Haftung auf den Nachlass beschränken.

Für Sie heißt das: Reicht der Nachlass nicht aus, können Mietforderungen ganz oder teilweise ausfallen. Die Wohnung kann noch voller Möbel sein, ohne dass Sie sie einfach räumen dürfen. Eine Abwicklung mit einer berechtigten Nachlassvertretung oder, nach Vertragsende, eine Räumung aufgrund eines vollstreckbaren Titels kann erforderlich sein. Das kann Zeit beanspruchen. Besprechen Sie das Vorgehen zur Vertragsbeendigung und Rückgabe der Wohnung mit einem Rechtsanwalt.

06Beispielrechnung: wenn die Erben ausschlagen

Herr Albers vermietet eine 55-m²-Wohnung für 650 € kalt, die Betriebskosten-Vorauszahlung beträgt 180 €. Die Kaution liegt bei 1.950 €. Seine Mieterin stirbt im November 2026, sie lebte allein. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel und keine Prognose.

Für einen vergleichbaren Zwölfmonatszeitraum betrachtet die Rechnung November 2026 bis Oktober 2027. Variante A: Die Tochter als Erbin zahlt die Miete bis Ende Februar 2027, einschließlich einer hier angenommenen noch offenen Novembermiete, und räumt die Wohnung. Ab März ist sie ohne Mietänderung neu vermietet. Variante B: Die berufenen privaten Erben schlagen aus. Von November bis Februar gehen vier Monatsmieten nicht ein. Ab März wird ebenfalls zur bisherigen Miete neu vermietet. Herr Albers verrechnet die Kaution von 1.950 € wirksam mit offenen Mietforderungen und zahlt für eine rechtmäßig veranlasste Räumung 2.000 € (Annahme). Die rechtzeitige rechtmäßige Rückgabe und Verfügbarkeit der Wohnung für die Neuvermietung werden in beiden Varianten vorausgesetzt.

Herr Albers hat 150.000 € zu 3,8 % finanziert. Die Rechnung setzt vereinfachend für zwölf Monate 5.700 € Zinsen und 2.250 € Tilgung an, jeweils auf Basis des anfänglichen Darlehensbetrags; ein konkreter Tilgungsplan wird nicht abgebildet. Die 3,8 % sind eine reine Beispielannahme, keine Aussage zu aktuellen Finanzierungsangeboten.

Die nicht umlagefähigen Kosten von 800 € werden als tatsächlich bezahlte, im Beispiel steuerlich berücksichtigungsfähige Aufwendungen angenommen. Beiträge zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind darin nicht enthalten: Die Einzahlung ist nicht sofort als Werbungskosten abziehbar; maßgeblich sind erst tatsächlich getätigte, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar. Für die vier unbezahlten Monate werden tatsächliche, nicht anderweitig gedeckte Betriebskosten von insgesamt 720 € unterstellt. Die Vorauszahlung von 180 € allein würde diese tatsächliche Kostenhöhe nicht belegen. Für die bezahlten Monate wird angenommen, dass sich vereinnahmte Betriebskostenzahlungen und entsprechende Ausgaben vollständig ausgleichen.

Die Kaution wurde bereits früher vereinnahmt und ist kein neuer Zahlungseingang im Betrachtungszeitraum. Die Tabelle behandelt ihre berechtigte Verwertung als Freigabe bisher gebundener Mittel. Sie zeigt damit eine vereinfachte Liquiditätsrechnung einschließlich Kautionsverwertung, keinen reinen Zahlungsstrom aus neu eingegangenen Mieten. Kautionszinsen bleiben im Beispiel unberücksichtigt.

Für den Steuerteil wird eine Abschreibung (AfA) von insgesamt 3.000 € über zwölf Monate angenommen. Die Tilgung mindert die Liquidität, ist aber nicht als Werbungskosten abziehbar; die AfA mindert dagegen das steuerliche Ergebnis, ohne einen laufenden Geldabfluss auszulösen. Die zur Begleichung von Mietrückständen verwendete Kaution wird als Mieteinnahme berücksichtigt. Für die Räumungskosten wird ein vollständiger Werbungskostenabzug unterstellt.

Die Steuerwirkung wird zur Veranschaulichung pauschal mit 30 % des errechneten Verlusts angesetzt. Dabei wird angenommen, dass die Verluste im jeweiligen Steuerjahr vollständig mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können und in beiden Jahren dieselbe Steuerwirkung von 30 % gilt. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben außer Betracht. Die Rechnung fasst damit die angenommene Wirkung beider Steuerjahre zusammen; sie bildet nicht den Einkommensteuertarif nach § 32a EStG ab.

Die Kaution deckt in Variante B nur einen Teil des Nachteils. Vor Steuern liegt der Liquiditätssaldo um 3.370 € unter Variante A. Bei der pauschal angenommenen Steuerwirkung von 30 % beträgt die zusätzliche Steuerentlastung 1.011 €; der rechnerische Nachteil nach dieser Steuerwirkung beträgt 2.359 €. Eine Steuerentlastung ersetzt jedoch keine sofort verfügbare Liquiditätsreserve.

Für Ihre individuelle Steuerberechnung müssen Einnahmen und Ausgaben den jeweiligen Steuerjahren zugeordnet sowie die objektspezifische AfA, die Abziehbarkeit der Kosten und Ihre persönlichen Besteuerungsmerkmale berücksichtigt werden. Besprechen Sie diese Punkte mit Ihrem Steuerberater. Wer die Vertragslage zügig klärt und eine erforderliche Nachlasspflegschaft früh anstößt, kann Verzögerungen möglicherweise begrenzen; ein bestimmter Zeitraum ist damit nicht garantiert.

Eine Rücklage von drei bis vier Monatskaltmieten entspricht hier 1.950 € bis 2.600 €. Sie reicht weder für den zusätzlichen Nachteil vor Steuern von 3.370 € noch für den gesamten negativen Liquiditätssaldo von 4.320 € in Variante B. Planen Sie die Liquiditätsreserve deshalb anhand von Finanzierung, laufenden Ausgaben, möglichen Zahlungsausfällen und Räumungskosten, statt sich allein auf eine pauschale Monatszahl zu verlassen.

07Für wen welche Lösung passt

08Risiken und typische Fehler

Monatsfrist verpasst. Bei § 564 beginnt sie mit Kenntnis vom Tod und vom Ausbleiben sowohl eines Eintritts als auch einer Fortsetzung nach § 563a. Bei § 563 beginnt die Frist für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts mit Kenntnis vom endgültigen Eintritt. Wer zu spät reagiert, kann das jeweilige Sonderkündigungsrecht verlieren; für eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse erforderlich.

Falscher Adressat. Die Kündigung muss allen Erben oder einer entsprechend empfangsberechtigten Vertretung zugehen. Eine Kündigung an „die Erben“ ohne geklärte Zustellung ist riskant. Bei unbekannten Erben kommt ein Nachlasspfleger als Empfänger in Betracht, wenn sein Wirkungskreis dies abdeckt.

Eigenmächtige Räumung. Auch wenn die Wohnung verlassen wirkt: Ohne wirksame Zustimmung der Berechtigten dürfen Sie Gegenstände nicht einfach entsorgen. Eine zwangsweise Räumung erfordert einen vollstreckbaren Titel und das vorgesehene Vollstreckungsverfahren. Gegenstände des Verstorbenen gehören grundsätzlich zum Nachlass.

Mietausfall und Zinsen. Ein Todesfall kann Monate ohne Mietzahlungen bedeuten, während Zinsen und Hausgeld weiterlaufen. Das ist ein Grund, Kapitalanlagen nicht ohne Liquiditätsreserve zu kaufen. Was Versicherungen leisten und was nicht, zeigt der Ratgeber zu Versicherungen für Vermieter.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.