Mehrfamilienhaus kaufen: Checkliste für Ihre Prüfung

01Mehrfamilienhaus kaufen: erst prüfen, dann verhandeln

Ein gepflegtes Treppenhaus und eine attraktive Jahresmiete ersetzen keine Ankaufsprüfung. Behandeln Sie ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus als eigenständigen Vermietungsbetrieb: Prüfen Sie Einnahmen, Verpflichtungen und Investitionen gemeinsam, statt allein auf Kaufpreis und Quadratmeter zu schauen.

021. Unterlagen vollständig anfordern

Nutzen Sie diese Checkliste vor der Kaufentscheidung:

• [ ] Grundbuch: Eigentum, Rechte Dritter und Grundpfandrechte mit dem Notariat durchgehen; Löschung oder Übernahme klären.
• [ ] Mietunterlagen: sämtliche Verträge, Nachträge, Mietliste, Staffel- und Indexvereinbarungen, Erhöhungen, Kautionen und Streitigkeiten anfordern.
• [ ] Zahlungen: Mieterkonten und erforderliche Zahlungsnachweise für zwölf Monate abgleichen; unnötige personenbezogene Angaben schwärzen lassen.
• [ ] Betriebskosten: drei Abrechnungsjahre einschließlich Belegen und nicht umgelegter Kosten prüfen.
• [ ] Bauakte: Genehmigungen, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen und Umbauten mit dem tatsächlichen Bestand vergleichen.
• [ ] Grundstück: Flurkarte, Lageplan, Altlastenauskunft und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen prüfen.
• [ ] Technik: Energieausweis, Heizungsdaten, Wartungen und Schornsteinfegerunterlagen beschaffen.
• [ ] Historie: möglichst zehn Jahre Reparaturrechnungen, Versicherungsverträge, Schäden und offene Handwerkeraufträge zusammenstellen.

Fragen Sie die zuständige Bauaufsicht, welche Baulastenauskunft am Standort erforderlich ist. Ein Grundbuchauszug allein ersetzt diese Prüfung nicht; Verfahren unterscheiden sich nach Landesrecht. Hinweise bietet das Bundesportal.

Fehlende Flächennachweise machen Exposéangaben nicht automatisch falsch. Lassen Sie jedoch ungeklärte Abweichungen nachmessen. Vertiefung: Grundbuchauszug lesen.

032. Mietliste und Zahlungseingänge auseinanderhalten

Erstellen Sie je Wohnung eine Zeile mit Vertragsmiete, tatsächlichem Zahlungseingang, Rückstand, Leerstand, Kaution und letzter Erhöhung. Trennen Sie Nettokaltmiete von Betriebskostenvorauszahlungen. Ordnen Sie Nachzahlungen dem richtigen Zeitraum zu.

Unterscheiden Sie außerdem vertragliche Soll-Miete, tatsächlich vereinnahmte Miete und lediglich erhoffte Marktmiete. Fragen Sie bei Leerstand nach Dauer, Ursache, Renovierungsbedarf und Vermietungsstrategie.

Reine Beispielannahme: 860.000 € Kaufpreis geteilt durch 52.000 € beworbene Jahresnettokaltmiete ergibt gerundet Faktor 16,5. Bei angenommenen Einnahmen von 47.880 € steigt er auf 18,0. Weitere Einordnung: Kaufpreisfaktor.

Erhöhungen nach § 558 BGB sind durch Vergleichsmiete, Fristen und grundsätzlich 20 %, in ausgewiesenen Gebieten 15 %, innerhalb dreier Jahre begrenzt. Bei Neuvermietung gilt in ausgewiesenen Gebieten grundsätzlich Vergleichsmiete plus 10 %, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen. Prüfen Sie Vertragsart und örtliche Verordnung anhand des BGB.

Sichern Sie die Kautionsübergabe ausdrücklich ab: Erwerber treten in die entsprechenden Rechte und Pflichten ein, nicht nur in tatsächlich übergebene Guthaben.

043. Technik mit Kostenplan prüfen

Beauftragen Sie eine unabhängige Fachperson mit folgenden Prüffragen:

Verlangen Sie einen Maßnahmenplan mit Dringlichkeit, Angebotspreisen und zusätzlichem Risikopuffer statt pauschaler Sanierungspreise.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz regelt Anforderungen an bestehende Gebäude und Heizungsanlagen. Lassen Sie insbesondere die Nachrüstung oberster Geschossdecken nach § 35 GModG, Betreiberpflichten und Anforderungen an die gewählte Ersatzheizung anhand der beim Kauf geltenden Fassung prüfen. Aus einer funktionierenden Heizung folgt keine pauschale Befreiung von sämtlichen Pflichten.

054. Standortrecht und Verkaufsstrategie klären

Fordern Sie schriftliche Auskünfte zur konkreten Adresse an:

• Milieuschutz: Eine soziale Erhaltungssatzung kann Änderungen und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig machen.
• Aufteilung: Genehmigungspflichten nach §§ 172 oder 250 BauGB hängen insbesondere von örtlichen Regelungen, Gebäudegröße und Ausnahmen ab.
• Gemeindliches Vorkaufsrecht: § 24 BauGB schafft mögliche Rechte; Voraussetzungen und Ausschlüsse sind gesondert zu prüfen, nicht automatisch jede Ausübung zulässig. Grundlage: BauGB.

Bei Umwandlung nach Mietbeginn und anschließendem Verkauf können Mietervorkaufsrechte entstehen; gesetzliche Ausnahmen bleiben zu beachten (§ 577 BGB). Kündigungssperren betragen im einschlägigen Fall grundsätzlich drei, örtlich bis zu zehn Jahre; bestimmte Erwerberkonstellationen können ebenfalls erfasst sein.

065. Rendite und Cashflow getrennt rechnen

Sämtliche folgenden Beträge sind Annahmen, keine Marktwerte oder Prognosen. Für sechs Wohnungen unterstellen wir 47.880 € Jahresnettokaltmiete und 9.011 € laufende Eigentümerkosten einschließlich gewöhnlicher Instandhaltung: verbleibender Überschuss 38.869 €. Bereits enthaltene Mietausfälle werden nicht nochmals abgezogen.

Die Maßnahmen erzeugen hier annahmegemäß keine Mehrmiete oder Kostensenkung. Bei unverändertem Überschuss und vollständig proportionalen Nebenkosten von angenommenen 10,07 % ergibt dieselbe ursprüngliche Rendite einen Kaufpreis von 741.893,34 €, gerundet: (946.602 € − 130.000 €) / 1,1007. Das ist eine Modellgrenze, kein Verkehrswert.

Cashflow: Bei angenommenen 33.000 € jährlichem Schuldendienst bleiben 5.869 € vor Steuer, zusätzlichen Rücklagen und Sondermaßnahmen. Planen Sie die 130.000 € separat nach Zahlungszeitpunkten und Finanzierungsquelle ein.

Steuerliche Behandlung separat prüfen

Übersteigen einschlägige Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer innerhalb dreier Jahre nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, werden grundsätzlich sämtliche erfassten Kosten aktiviert, nicht nur der Mehrbetrag. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten sind ausgenommen; Erweiterungen werden gesondert beurteilt.

Angenommene Gebäudeanschaffungskosten einschließlich zugeordneter Nebenkosten: 709.950 €. Schwelle: 106.492,50 €. Angenommene 130.000 € brutto bei durchgehend 19 % Umsatzsteuer entsprechen gerundet 109.243,70 € netto: darüber.

Qualifizierter größerer Erhaltungsaufwand bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden außerhalb des Betriebsvermögens kann nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Im vorstehenden Schwellenbeispiel ist eine Verteilung dieser anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 82b EStDV nicht möglich. Nur in einem gesonderten Fall mit 130.000 € tatsächlich abzugsfähigem größerem Erhaltungsaufwand ergäbe eine zulässige fünfjährige Verteilung 26.000 € Jahresabzug. Werden dagegen 130.000 € aktiviert und gilt ein Abschreibungssatz von 2 %, beträgt die zusätzliche Abschreibung 2.600 € je vollem Jahr. Unterstellt sind fehlender Vorsteuerabzug und jeweils erfüllte Voraussetzungen. Daraus folgt keine bestimmte Steuererstattung.

07Risiken und Fazit

Planen Sie Reserven für verdeckte Mängel, Mieterwechsel, Kostenüberschreitungen und höhere Anschlusszinsen. Prüfen Sie Finanzierungslaufzeit und Belastbarkeit mit ungünstigeren Szenarien; solche Risikoanalysen behandelt auch der DIN-Verbraucherrat. Lassen Sie außerdem Haftungsausschlüsse rechtlich bewerten und örtliche Regeln erneut prüfen.

Für Gewerbeanteile, umfassenden Umbau, Abriss oder Versteigerungen ohne Innenbesichtigung brauchen Sie ergänzende Fachprüfungen. Entscheiden Sie erst, wenn Unterlagen, Reparaturbudget und Finanzierung zusammenpassen. Nachverhandeln oder verzichten bleibt eine sinnvolle Option.

FAQHäufige Fragen

Welche Unterlagen sollte ich zuerst anfordern?

Beginnen Sie mit Grundbuch, vollständigen Mietverträgen, Mietliste, Zahlungsnachweisen, Betriebskostenabrechnungen und Bauakte. Ergänzen Sie Energieausweis, Wartungen, Reparaturhistorie, Versicherungen und Grundstücksauskünfte.

Wie prüfe ich die angegebene Jahresmiete?

Gleichen Sie je Wohnung die vertragliche Nettokaltmiete mit den zugehörigen Zahlungseingängen ab. Trennen Sie Betriebskostenvorauszahlungen, Nachzahlungen, Rückstände und Leerstand.

Wann sollte ein Bausachverständiger eingeschaltet werden?

Planen Sie die fachkundige Besichtigung vor der abschließenden Preisverhandlung ein. Fordern Sie einen schriftlichen Maßnahmenplan mit Dringlichkeit, Kostenansätzen und Hinweisen auf nicht untersuchte Bereiche.

Wie berücksichtige ich einen Instandhaltungsstau?

Erfassen Sie die Maßnahmen zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Erwerbsnebenkosten. Planen Sie Zahlungszeitpunkte, Finanzierung, mögliche Mietausfälle und einen Risikopuffer separat.

Warum reicht eine Renditeangabe nicht aus?

Prüfen Sie, welche Einnahmen, Ausgaben und Investitionskosten enthalten sind. Rechnen Sie anschließend einen eigenen Liquiditätsplan mit Schuldendienst, Sondermaßnahmen und Reserven.

Wann genügt diese Checkliste nicht?

Ergänzende Fachprüfungen sind insbesondere bei Gewerbeanteilen, umfassenden Umbauten, Abrissplänen und Versteigerungen ohne Innenbesichtigung sinnvoll. Stimmen Sie den Prüfungsumfang auf das konkrete Objekt ab.

Quellen

Amtliche Grundlagen: BGB, BauGB, EStG § 6, EStDV, GModG. Allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

Alle Beiträge von Moe Afonso

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.