Grundbuchauszug lesen: was in Abteilung 1, 2 und 3 steht
Fünf Teile, darunter drei Abteilungen: So lesen Sie den Auszug einer Eigentumswohnung und erkennen, welche Einträge Sie vor dem Notartermin klären sollten.
Nadeem ShahidInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben eine Wohnung gefunden, die Zahlen passen, der Verkäufer schickt Ihnen den Grundbuchauszug. Sechs oder acht Seiten, Tabellen mit Spalten wie „Lfd. Nr. der Eintragungen“ und Sätze wie „Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) für den jeweiligen Eigentümer von Flurstück 412/3“. Da liegt es nahe, den Auszug zur Seite zu legen und auf die Prüfung durch den Notar zu vertrauen.
Der Notar prüft das Grundbuch tatsächlich. Er entscheidet aber nicht für Sie, ob ein Wohnrecht für die Mutter des Verkäufers oder ein Vorkaufsrecht für den Nachbarn zu Ihrem Kaufvorhaben passt. Die rechtlichen Folgen sollten Sie vor der Beurkundung mit ihm klären. Diese Anleitung hilft Ihnen, den Auszug strukturiert zu lesen; bei komplexen Einträgen ersetzt sie keine individuelle rechtliche Beratung.
01So ist ein Grundbuchblatt aufgebaut
Für jede Eigentumswohnung führt das Grundbuchamt ein eigenes Blatt, das Wohnungsgrundbuch. Der Auszug ist eine Wiedergabe dieses Blatts. Die Gliederung folgt dieser Reihenfolge:
| Teil | Was dort steht | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer | Stimmt die Blattnummer mit dem Kaufvertragsentwurf überein? |
| Bestandsverzeichnis | Flurstück, Größe, bei Wohnungen Miteigentumsanteil und Sondereigentum | Wohnungsnummer laut Aufteilungsplan, Verweise zu Sondernutzungsrechten |
| Abteilung 1 | Eigentümer und Grund des Erwerbs | Ist der Verkäufer der eingetragene Eigentümer oder anderweitig zum Verkauf berechtigt? |
| Abteilung 2 | Lasten und Beschränkungen (ohne Grundpfandrechte) | Rechte Dritter und Vermerke, deren Behandlung beim Kauf zu klären ist |
| Abteilung 3 | Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden | Welche Rechte werden gelöscht oder übernommen, und wie wird das abgesichert? |
Gelöschte Eintragungen verschwinden nicht. Sie bleiben lesbar und werden regelmäßig durch rote Unterstreichung beziehungsweise eine entsprechende Kennzeichnung im Ausdruck kenntlich gemacht. Prüfen Sie zusätzlich den zugehörigen Löschungsvermerk. Eine Unterstreichung kann auf einem Ausdruck auch schwarz erscheinen. Lesen Sie deshalb den gesamten Eintrag einschließlich der letzten Spalten.
02Das Bestandsverzeichnis beim Wohnungsgrundbuch
Bei einem Haus beschreibt das Bestandsverzeichnis das Grundstück beziehungsweise die eingetragenen Grundstücke. Bei einer Eigentumswohnung steht dort ein Bruchteil, zum Beispiel: „52,4/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur 7, Flurstück 412/2, Gebäude- und Freifläche, 1.840 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 9.“
Drei Dinge lesen Sie daraus ab. Der Miteigentumsanteil (hier 52,4/1.000) ist ein möglicher Maßstab für Ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten, etwa bei einer Sonderumlage für das Dach. Maßgeblich sind jedoch auch die geltenden Vereinbarungen und wirksamen Beschlüsse zur Kostenverteilung. Die Nummer im Aufteilungsplan muss zur Wohnung passen, die Sie besichtigt haben. Der Verweis auf die Eintragungsbewilligung führt zu weiteren Unterlagen, insbesondere zur Teilungserklärung und ihren Änderungen. Dort können Sondernutzungsrechte geregelt sein, etwa an einem Tiefgaragenstellplatz oder Gartenanteil.
03Abteilung 1: wer Eigentümer ist
In Abteilung 1 stehen die Eigentümer mit ihren Identifikationsangaben, bei natürlichen Personen regelmäßig mit Namen und Geburtsdatum. Dazu kommt die Grundlage des Erwerbs, etwa „Auflassung vom 14.03.2011, eingetragen am 02.05.2011“ oder „Erbfolge“. Prüfen Sie: Ist die verkaufende Person eingetragen, und wenn nicht, wie wird ihre Verfügungsberechtigung nachgewiesen?
Bei einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle Miterben am Verkauf mitwirken, gegebenenfalls durch wirksam bevollmächtigte Vertreter. Sonderfälle, etwa eine Testamentsvollstreckung, prüft der Notar. Ist der Erblasser noch eingetragen, muss die Erbfolge in geeigneter Form nachgewiesen werden, etwa durch einen Erbschein oder eine öffentliche Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsniederschrift. Welche Nachweise genügen, ist im Einzelfall zu klären. Gehört die Wohnung einer GmbH, prüft der Notar die Vertretungsberechtigung anhand des Handelsregisters und erforderlicher weiterer Unterlagen. Fehlende Nachweise können den Ablauf verzögern.
„Kann ich mit meiner Frau zusammen finanzieren, aber nur mein Name steht im Grundbuch?“
Eintragung und Kredit sind zwei getrennte Dinge. In Abteilung 1 steht, wer Eigentümer wird. Den Darlehensvertrag können grundsätzlich beide unterschreiben, auch wenn nur einer Eigentümer wird. Für die Belastung des Grundstücks ist die Mitwirkung des Eigentümers oder eines wirksam Bevollmächtigten erforderlich. Ob diese Gestaltung sinnvoll ist, hängt unter anderem von Haftung, Steuer, Erbfolge und gegenseitiger Absicherung ab. Klären Sie die Finanzierung mit der Bank, die rechtlichen Folgen mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt und die steuerlichen Folgen mit einem Steuerberater, bevor der Notar den Kaufvertragsentwurf erstellt.
04Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen
Abteilung 2 verdient besondere Aufmerksamkeit. Nach § 10 der Grundbuchverfügung stehen hier Belastungen mit Ausnahme der in Abteilung 3 einzutragenden Grundpfandrechte, dazu Beschränkungen des Eigentümers und bestimmte Vormerkungen. Solche Rechte können nach dem Kauf bestehen bleiben und Ihr Eigentum weiterhin belasten.
| Eintrag in Abteilung 2 | Was er bedeutet | Einschätzung für Kapitalanleger |
|---|---|---|
| Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahrt-, Leitungsrecht) | Berechtigter darf das Grundstück im eingetragenen Umfang nutzen, etwa für Zugang oder Leitungen | Lageplan, Bewilligung, Nutzungsumfang und mögliche Kosten prüfen |
| Wohnrecht | Eine Person darf die Wohnung oder bestimmte Räume im vereinbarten Umfang bewohnen | Kann eigene Nutzung und Vermietung erheblich beschränken |
| Nießbrauch | Berechtigter darf die Wohnung nutzen und grundsätzlich ihre Erträge beziehen | Umfang und Dauer prüfen; Mieteinnahmen stehen grundsätzlich dem Berechtigten zu |
| Vorkaufsrecht | Berechtigter kann bei Eintritt des Vorkaufsfalls zu den Bedingungen des Kaufvertrags erwerben | Geltungsbereich, Ausübungsbedingungen und Abwicklung prüfen |
| Reallast | Wiederkehrende Leistungen werden aus dem Grundstück geschuldet, etwa eine Rente | Höhe, Inhalt und Laufzeit klären |
| Auflassungsvormerkung | Sichert einen Anspruch auf Eigentumsübertragung | Eigene Vormerkung dient der Sicherung; fremde Vormerkung und gesicherten Anspruch vor dem Kauf klären |
| Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk | Weist auf ein Verfahren und mögliche Verfügungsbeschränkungen hin | Verfügungsbefugnis und erforderliche Mitwirkung von Gläubigern, Gericht oder Insolvenzverwalter individuell klären |
| Sanierungsvermerk | Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet | Mögliche Genehmigungspflichten und Ausgleichsbeträge prüfen |
Bei Eigentumswohnungen können mehrere Dienstbarkeiten für die gesamte Wohnanlage eingetragen sein: Leitungsrechte für Stadtwerke, ein Fahrtrecht für die Tiefgarage des Nachbarhauses oder eine Dienstbarkeit für Abstandsflächen. Sie können in sämtlichen betroffenen Wohnungsgrundbüchern erscheinen. Ob sie die Nutzung oder den Wert beeinträchtigen, ergibt sich erst aus ihrem Inhalt und den zugehörigen Bewilligungen.
Wohnrecht und Nießbrauch können eine Vermietung besonders stark einschränken. Bei natürlichen Personen enden solche Rechte grundsätzlich spätestens mit dem Tod des Berechtigten; je nach Ausgestaltung kommen auch Befristungen oder andere Beendigungsgründe in Betracht. Für eine rechtsgeschäftliche Aufhebung sind die erforderlichen Erklärungen und die Löschung im Grundbuch zu klären. Bei einem Wohnrecht richtet sich die Einschränkung Ihrer Nutzung nach dessen konkretem Umfang.
05Abteilung 3: Grundschulden und Hypotheken
In Abteilung 3 stehen Grundpfandrechte, darunter Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Gläubiger können Banken, aber auch andere Personen sein. Bei einer gebrauchten Wohnung kann hier beispielsweise stehen: „Grundschuld ohne Brief zu 180.000 € für die Musterbank AG, 16 % Jahreszinsen“. Die 16 % sind Grundschuldzinsen, nicht der vertragliche Darlehenszins. Sie erweitern den dinglichen Sicherungsumfang; welche Ansprüche die Bank daraus tatsächlich geltend machen darf, hängt insbesondere von der Sicherungsvereinbarung ab.
Die eingetragene Grundschuld zeigt nicht die aktuelle Restschuld. Soll sie nicht übernommen werden, regelt der Kaufvertrag ihre Löschung im Rahmen der Lastenfreistellung. Der Notar fordert die erforderlichen Unterlagen bei der Bank des Verkäufers an. Diese können an die Zahlung eines Ablösebetrags gebunden sein. Entsprechend der notariellen Zahlungsmitteilung kann ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank und der Rest an den Verkäufer zu zahlen sein. Reicht der Kaufpreis nicht zur Ablösung, muss die Finanzierung der Differenz geklärt werden.
Ihre eigene Grundschuld kann bereits vor der Eigentumsumschreibung aufgrund einer entsprechenden Vollmacht bestellt werden. Welchen Rang Ihre Bank verlangt und welche bestehenden Rechte sie akzeptiert, ist mit ihr zu vereinbaren. Erforderliche Löschungen oder Rangänderungen müssen dazu passen.
06Ein Musterauszug, durchgerechnet
Nehmen wir eine vermietete Zweizimmerwohnung für 240.000 €. Die Käuferin finanziert 200.000 € mit einer Grundschuld in derselben Höhe. Die Daten sind fiktiv. Die folgende Beispielrechnung ist vereinfacht und verwendet angenommene Kostenbeträge und Rechenansätze. Sie veranschaulicht die Kostenverteilung und ist keine gesetzliche Gebührentabelle. Die konkrete Gebührenabrechnung richtet sich nach den maßgeblichen Geschäftswerten und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Im Auszug steht in Abteilung 1 der Verkäufer, eingetragen seit 2011. In Abteilung 2 stehen ein Leitungsrecht für die Stadtwerke und ein Geh- und Fahrtrecht für das Nachbargrundstück. In Abteilung 3 steht eine Grundschuld über 180.000 € für die Bank des Verkäufers.
Für das Beispiel wird angenommen, dass die beiden Dienstbarkeiten nach Prüfung der Bewilligungen die geplante Vermietung nicht beeinträchtigen und bestehen bleiben. Weiter wird angenommen, dass die Ablösung der Verkäuferfinanzierung aus dem Kaufpreis möglich und die Löschung der alten Grundschuld gesichert ist. Neben dem vorab angeforderten Ausdruck werden der Käuferin im Beispiel vier Grundbuchvorgänge zugerechnet.
| Rechenansatz im Beispiel | Betrag | |
|---|---|---|
| Amtlicher Ausdruck vorab | angenommen | 20,00 € |
| Eintragung Auflassungsvormerkung | 0,5 × 535,00 € | 267,50 € |
| Eigentumsumschreibung | 1,0 × 535,00 € | 535,00 € |
| Eintragung Grundschuld 200.000 € | 1,0 × 435,00 € | 435,00 € |
| Löschung Auflassungsvormerkung | angenommen | 25,00 € |
| Grundbuchamt, Käuferin | 1.282,50 € | |
| Löschung Grundschuld 180.000 €, im Beispiel vom Verkäufer zu tragen | 0,5 × 408,00 € | 204,00 € |
Die Summe der Käuferpositionen beträgt in dieser Beispielrechnung 1.282,50 €, also rund 0,53 % des Kaufpreises von 240.000 €. Notarkosten kommen hinzu; eine konkrete Gesamtsumme erfordert die maßgeblichen Geschäftswerte und gebührenpflichtigen Tätigkeiten. Wichtiger als eine pauschale Kostenquote ist der Inhalt des Grundbuchs. Ein fortbestehender Nießbrauch kann beispielsweise verhindern, dass die Käuferin die erwarteten Mieteinnahmen erhält. Das verändert die Investitionsrechnung erheblich, macht die Wohnung aber nicht unabhängig von Preis, Dauer und Ausgestaltung des Rechts wertlos.
Geben Sie Kaufpreis, Bundesland und Darlehen ein, um die Kaufnebenkosten anhand der Annahmen des Rechners einzuschätzen. Die verbindlichen Gebühren ergeben sich aus dem konkreten Vorgang und dem geltenden Gebührenrecht.
07Grundbuchauszug bekommen: wer darf, was kostet es
Das Grundbuch ist kein frei öffentlich zugängliches Register. Einsicht bekommt nach § 12 der Grundbuchordnung, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Eigentümer und eingetragene Grundpfandrechtsgläubiger haben ein solches Interesse grundsätzlich. Bloßes Kaufinteresse genügt dagegen nicht ohne Weiteres; die konkreten Umstände sind entscheidend.
In der Praxis kommen drei Wege in Betracht:
- 01Verkäufer fragen
Der Eigentümer bestellt einen Ausdruck beim Grundbuchamt und gibt ihn weiter.
- 02Vollmacht nutzen
Mit einer geeigneten schriftlichen Vollmacht des Eigentümers können Sie oder Ihre Bank den Auszug beantragen. Die Anforderungen an Antrag und Nachweise klären Sie mit dem Grundbuchamt.
- 03Notar abrufen lassen
Der beauftragte Notar sieht das Grundbuch für die Kaufvorbereitung ein. Bitten Sie um eine Kopie und klären Sie, welchen Stand der Kaufvertragsentwurf berücksichtigt; eine automatische Übersendung mit dem Kaufvertragsentwurf ist nicht vorauszusetzen.
Für einfache und amtliche Ausdrucke beim Grundbuchamt gelten unterschiedliche gesetzliche Gebühren nach dem GNotKG (KV 17000 und 17001). Welche Variante Sie benötigen und welche Gebühr dafür anfällt, erfahren Sie beim Grundbuchamt. Beim elektronischen Abruf durch den Notar können Abrufkosten als Auslagen weiterberechnet werden. Bei privaten Vermittlungsangeboten können zusätzliche Serviceentgelte anfallen; sie ersetzen nicht den Nachweis eines berechtigten Interesses.
Achten Sie auf das Datum. Ein Auszug, der drei Monate alt ist, zeigt nicht, ob inzwischen eine Zwangssicherungshypothek oder ein Insolvenzvermerk hinzugekommen ist. Vor der Unterschrift muss der für die Beurkundung maßgebliche Stand geklärt sein. Fragen Sie den Notar, wann die letzte Einsicht erfolgt ist und ob eine erneute Einsicht erforderlich ist; verlassen Sie sich nicht auf einen pauschal zugesagten Abrufzeitpunkt.
08Was der Grundbuchauszug nicht zeigt, und die Risiken
Ein Grundbuch ohne auffällige Einträge ersetzt keine vollständige Kaufprüfung. Vier zusätzliche Bereiche sind wichtig:
Baulasten. Baulasten werden landesrechtlich geregelt und regelmäßig bei der Bauaufsicht geführt; Zuständigkeit, Registerführung und Übergangsregeln unterscheiden sich je nach Bundesland. Fragen Sie die zuständige Bauaufsichtsbehörde nach bestehenden Baulasten und den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Privatrechtliche Sicherungen im Grundbuch können daneben eine Rolle spielen, ersetzen diese Prüfung aber nicht.
Mietverträge. Bei einer vermieteten Wohnung tritt der Erwerber unter den Voraussetzungen des § 566 BGB mit dem Eigentumsübergang in das Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag selbst steht nicht im Grundbuch. Lassen Sie sich Vertrag, Mietkonto und Kautionsnachweis vorlegen und klären Sie den vertraglich vorgesehenen wirtschaftlichen Übergang gesondert.
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Eine beschlossene Sonderumlage oder eine geplante Fassadensanierung ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Prüfen Sie insbesondere Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Auskünfte der Verwaltung; eine bloße Planung muss noch nicht beschlossen oder protokolliert sein.
Öffentliche Lasten. Erschließungsbeiträge oder offene Grundsteuer können das Grundstück als öffentliche Last treffen, ohne als solche im Grundbuch eingetragen zu sein. Fragen Sie den Verkäufer und die zuständigen Stellen und regeln Sie die Kostentragung im Vertrag. Eine Zusicherung des Verkäufers beseitigt mögliche Ansprüche der öffentlichen Hand gegen das Grundstück nicht.
Ein weiteres Risiko liegt im Timing. Zwischen Einsicht und Eigentumsumschreibung können mehrere Monate vergehen. Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch gegen spätere Verfügungen, soweit diese ihn beeinträchtigen würden. Sie verhindert solche Verfügungen nicht technisch und schützt nicht gegen jedes Risiko. Zahlen Sie erst, wenn die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und die notarielle Fälligkeitsmitteilung vorliegt; dazu gehört bei der üblichen Gestaltung insbesondere die vereinbarte Sicherung durch die Vormerkung.
- Sie kaufen eine gebrauchte Eigentumswohnung und möchten die eingetragenen Dienstbarkeiten einordnen.
- In Abteilung 3 steht nur die Grundschuld der Verkäuferbank, deren Lastenfreistellung zu klären ist.
- Sie wollen vor dem Notartermin gezielte Fragen stellen.
- In Abteilung 2 stehen Wohnrecht, Nießbrauch, Reallast oder ein Vorkaufsrecht.
- Es gibt einen Zwangsversteigerungs-, Insolvenz- oder Nacherbenvermerk.
- Eigentümer ist eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft mit unklarer Vertretung.
FAQHäufige Fragen
Was steht in Abteilung 2 im Grundbuch?
Abteilung 2 enthält Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der in Abteilung 3 einzutragenden Grundpfandrechte. Dazu gehören etwa Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten, Auflassungsvormerkungen sowie Vermerke über Zwangsversteigerung, Insolvenz oder ein Sanierungsgebiet.
Was steht in Abteilung 3 im Grundbuch?
In Abteilung 3 stehen Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Eine nicht übernommene Grundschuld des Verkäufers muss im Rahmen der vertraglichen Lastenfreistellung gelöscht werden, gegebenenfalls nach Ablösung der gesicherten Restschuld aus dem Kaufpreis. Die Grundschuld Ihrer eigenen Bank kann bereits vor der Eigentumsumschreibung bestellt werden.
Was steht in Abteilung 1 im Grundbuch?
Abteilung 1 nennt die Eigentümer und die Grundlage ihres Erwerbs, etwa eine Auflassung mit Datum oder Erbfolge. Prüfen Sie, ob der Verkäufer eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, muss seine Verfügungsberechtigung gesondert nachgewiesen werden.
Was ist ein Wohnungsgrundbuch?
Für jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das Wohnungsgrundbuch. Im Bestandsverzeichnis steht der Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung laut Aufteilungsplan.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Für einfache und amtliche Ausdrucke beim Grundbuchamt gelten unterschiedliche gesetzliche Gebühren nach dem GNotKG, KV 17000 und 17001. Die passende Variante und die dafür anfallende Gebühr erfahren Sie beim Grundbuchamt. Beim elektronischen Abruf durch den Notar können Abrufkosten als Auslagen weiterberechnet werden. Private Vermittler können zusätzliche Serviceentgelte verlangen.
Darf ich als Kaufinteressent einen Grundbuchauszug anfordern?
Erforderlich ist ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO; bloßes Kaufinteresse genügt nicht ohne Weiteres. Sie können den Verkäufer um einen Auszug bitten oder mit geeigneter Vollmacht einen Antrag stellen. Der beauftragte Notar nimmt für die Kaufvorbereitung Einsicht; bitten Sie ausdrücklich um eine Kopie und klären Sie deren Aktualität.
Was bedeutet eine rot unterstrichene Eintragung?
Eine rote Unterstreichung kennzeichnet regelmäßig eine gelöschte Eintragung. Gelöschte Einträge bleiben lesbar; prüfen Sie auch den zugehörigen Löschungsvermerk. Auf einem Ausdruck kann die Unterstreichung schwarz erscheinen.
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Quellen
- § 12 GBO (Einsicht bei berechtigtem Interesse)
- § 4 GBV und § 10 GBV (Aufbau des Grundbuchblatts, Inhalt Abteilung 2)
- GNotKG, Anlage 1 Kostenverzeichnis (KV 17000, 17001, 14110, 14121, 14140, 14150, 14152)
- GNotKG, Anlage 2 Tabelle B (gesetzliche Gebührenhöhe)
- § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)
- Beispielrechnung, vereinfacht: Addition der ausdrücklich angenommenen Kostenbeträge; ohne Notarkosten.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen. Lassen Sie rechtliche Fragen zu Ihrem Kauf vom Notar oder einem Rechtsanwalt und steuerliche Fragen von einem Steuerberater beurteilen.
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.
Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
