Pflegeimmobilie AfA: welche Abschreibung wirklich gilt

01Welche Abschreibung gilt?

Dieser Beitrag behandelt den entgeltlichen Erwerb zur Vermietung im Privatvermögen, nicht den eigenen Pflegebetrieb. Die Bezeichnung „Pflegeapartment“ entscheidet steuerlich nichts. § 7 Absatz 5b EStG erfasst auch Eigentumswohnungen und Räume im Teileigentum; daraus folgt jedoch keine automatische Begünstigung jeder Nutzung.

Die Voraussetzungen ergeben sich aus §§ 7 und 7b EStG sowie der Rechtsprechung zur Nutzungsdauer.

Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil einschließlich zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten, nicht der Boden. Eine hohe Gebäudequote ist kein Branchenstandard. Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung anhand der konkreten Werte begründen. Im Anschaffungsjahr ist die reguläre AfA zeitanteilig anzusetzen.

02Wohnzwecke: Ausstattung und Bewohnerrechte zählen

Die amtlichen Einkommensteuer-Hinweise verlangen Eignung zur eigenständigen Haushaltsführung sowie tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft. Dazu gehört, dass Bewohner Räume abschließen und anderen den Zutritt verwehren können. Pflegeleistungen allein schließen Wohnzwecke nicht aus. Auch Mehrbettzimmer sind nicht automatisch ausgeschlossen; eine gemeinschaftlich nutzbare Küche oder Sanitärausstattung kann ausreichen. Ein eigenes Bad allein beweist dagegen nichts. Die Hinweise verweisen unter anderem auf BFH IX R 2/00 und IX R 7/03.

Prüfen Sie deshalb Grundriss, Ausstattung und Bewohnervertrag zusammen. Welche Unterkunft wird verbindlich überlassen? Welche Zutritts- und Umsetzungsrechte besitzt der Betreiber? Eine Verkaufsbezeichnung ersetzt diese Prüfung nicht.

Für die degressive AfA nach § 7 Absatz 5a muss bei Herstellung der maßgebliche Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Beim Erwerb gilt dieses Fenster für den rechtswirksamen Kaufvertrag; zusätzlich muss die Anschaffung spätestens im Fertigstellungsjahr erfolgen. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig.

Sonder-AfA ist eine zusätzliche Prüfung

Für den neuen Förderzeitraum des § 7b EStG muss der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Erforderlich sind unter anderem Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis, höchstens 5.200 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter sowie die vorgeschriebene entgeltliche Wohnraumüberlassung über zehn Jahre. Die Sonder-AfA-Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt.

Ein Pflegezimmer ist nicht allein wegen seiner Vermietung eine begünstigte Wohnung. Prüfen Sie betreutes Wohnen und stationäre Pflege daher getrennt. Die Anerkennung von Wohnzwecken für § 7 Absatz 5a beantwortet die zusätzlichen Voraussetzungen des § 7b noch nicht.

Kürzere Nutzungsdauer braucht Substanz

Nach BFH vom 23. Januar 2024, IX R 14/23, kommen unterschiedliche sachverständige Methoden infrage. Eine bloße Modellzahl genügt nicht: Die Begutachtung muss individuelle Gebäudeverhältnisse berücksichtigen. Eine pauschale Laufzeit von 20 oder 25 Jahren im Angebot reicht deshalb nicht.

Die Bundesratsstellungnahme im Gesetzentwurf vom 30. September 2026 schlägt Einschränkungen vor. Dieser Vorschlag ist als Gesetzgebungsvorhaben, nicht als geltende Abschreibungsregel einzuordnen.

03Rechenbeispiel: Steuerverlust und Zahlungsbedarf trennen

Alle folgenden Annahmen sind ausschließlich illustrativ: Kaufpreis 240.000 Euro, vollständig zurechenbare Erwerbsnebenkosten 16.800 Euro, Gebäudequote 90 %, ganzjähriger AfA-Anspruch, keine Sonder-AfA. Die Bemessungsgrundlage beträgt exakt:

(240.000 + 16.800) × 90 % = 231.120 Euro.

Eigene Rechnung ohne Methodenwechsel: linear 231.120 × 0,03 × 10; degressiv 231.120 × (1 − 0,95¹⁰). Die Differenz beträgt 23.403,92 Euro Abschreibung, nicht Steuerersparnis. Der degressive Restwert beträgt 138.380,08 Euro.

Für die Finanzierung unterstellen wir vereinfachend 240.000 Euro Darlehen, 3,8 % Jahreszins und eine Tilgung von 3.600 Euro erst am Jahresende. Die Nebenkosten werden aus Eigenmitteln bezahlt. Bei 9.600 Euro Jahresmiete und 840 Euro sofort abzugsfähigen laufenden Kosten ergibt sich:

• Liquidität vor Steuern: 9.600 − 9.120 − 840 − 3.600 = −3.960 Euro, entsprechend −330 Euro monatlich.
• Steuerliches Vermietungsergebnis linear: 9.600 − 9.120 − 840 − 6.933,60 = −7.293,60 Euro.
• Steuerliches Vermietungsergebnis degressiv: 9.600 − 9.120 − 840 − 11.556 = −11.916 Euro.

Zinsen und AfA sind unter den gesetzlichen Voraussetzungen Werbungskosten; Tilgung ist keine zusätzliche Abschreibung. Grundlage ist § 9 EStG.

Was bringt das beim Einkommen?

Unterstellt werden Einzelveranlagung, 60.000 Euro zu versteuerndes Einkommen vor Vermietung und vollständige Verlustverrechnung. Nach dem Einkommensteuertarif 2026, § 32a EStG ergibt die eigene Berechnung einschließlich gesetzlicher Abrundung:

Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht Bestandteil dieses Vergleichs. Die zusätzliche Einkommensteuerminderung beträgt 1.630 Euro. Sie ist weder Rendite noch eine Zehnjahresprognose. Bei Zusammenveranlagung gilt eine andere Berechnung; sinkendes Einkommen kann den Abzugswert vermindern.

04Risiken und Entscheidungskriterien

Wird eine höhere AfA versagt und die Steuer entsprechend festgesetzt oder geändert, können Nachzahlungen und unter den Voraussetzungen des § 233a AO Zinsen entstehen. Halten Sie dafür Liquidität vor.

Beim steuerpflichtigen privaten Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist mindern abgezogene Abschreibungen die steuerlichen Anschaffungskosten und erhöhen dadurch den Gewinn. Ein entgeltlicher Käufer hat grundsätzlich eigene Anschaffungskosten; ein späterer Weiterverkauf eröffnet aber nicht automatisch erneut die degressive AfA. Siehe Pflegeimmobilie verkaufen.

05Fazit

Unser Entscheidungskriterium: Kaufen Sie nicht allein wegen einer hohen AfA. Verlangen Sie eine nachvollziehbare rechtliche Einordnung und eine Rechnung, deren Zahlungsbedarf Sie auch ohne zusätzliche Steuervorteile tragen können. Prüfen Sie neben dem AfA-Rechner auch das Szenario einer Betreiberinsolvenz.

FAQHäufige Fragen

Wie hoch ist die lineare AfA bei einer Pflegeimmobilie?

Bei einer zur Einkünfteerzielung vermieteten Pflegeimmobilie im Privatvermögen beträgt die reguläre Gebäude-AfA nach § 7 EStG grundsätzlich 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei früherer Fertigstellung. Maßgeblich sind die abschreibbaren Gebäudekosten, nicht der gesamte Kaufpreis einschließlich Boden.

Wann kommt die degressive AfA von 5 % infrage?

§ 7 Absatz 5a EStG verlangt Wohnzwecke und passende Fristen. Beim Kauf muss der rechtswirksame Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen; die Anschaffung muss spätestens im Fertigstellungsjahr erfolgen. Bei eigener Herstellung kommt es auf den gesetzlich maßgeblichen Baubeginn an. Bewohnerrechte und Ausstattung müssen die Einordnung als Wohnnutzung tragen.

Ist die Sonder-AfA nach § 7b bei Pflegeapartments automatisch möglich?

Nein. Erforderlich ist eine neue begünstigte Mietwohnung mit sämtlichen gesetzlichen Fördervoraussetzungen. Im neuen Förderzeitraum zählen dazu insbesondere die passenden Bauantragsdaten, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis, Kostenobergrenzen und die vorgeschriebene zehnjährige Wohnraumüberlassung. Die Bezeichnung Pflegeapartment oder betreutes Wohnen genügt nicht.

Welcher Teil des Kaufpreises wird abgeschrieben?

Abschreibbar ist der Gebäudeanteil einschließlich zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Die Aufteilung muss anhand der konkreten Werte begründet werden; die Gebäudequote von 90 % im Artikel ist ausschließlich eine illustrative Annahme.

Kann ein späterer Käufer erneut abschreiben?

Ein entgeltlicher Erwerber hat grundsätzlich eigene Anschaffungskosten als Ausgangspunkt seiner Gebäude-AfA, nicht den steuerlichen Restwert des Verkäufers. Der reguläre lineare Satz richtet sich weiterhin nach dem Fertigstellungsdatum. Die degressive AfA setzt zusätzlich die gesetzlichen Erwerbsfristen voraus und steht einem späteren Käufer deshalb nicht automatisch offen.

Wie viel Einkommensteuer spart das Beispiel?

Bei angenommenen 60.000 Euro zu versteuerndem Einkommen vor Vermietung, Einzelveranlagung und vollständiger Verlustverrechnung ergibt die illustrative Rechnung nach dem Tarif 2026 eine Einkommensteuerminderung von 2.722 Euro linear oder 4.352 Euro degressiv. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind ausgeschlossen. Die Ergebnisse gelten nur für die offengelegten Annahmen und sind keine persönliche Steuerprognose.

Quellen

• EStG: §§ 7, 7b, 23 und 32a
• BMF: Einkommensteuer-Hinweise zu § 7
• BFH: IX R 14/23
• Bundestag: Gesetzentwurf 21/8283
• § 9 EStG, § 89 AO, § 233a AO

Allgemeine Information, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Bezugsdatum: 29. Oktober 2026.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.