Notarkosten steuerlich absetzen: Anschaffungskosten oder Werbungskosten?
Finanzierungskosten können sofort abziehbar sein, Erwerbskosten nur mit ihrem Gebäudeanteil über die AfA. Wir ordnen die Positionen ein und erläutern eine vereinfachte Beispielrechnung für eine Wohnung für 200.000 €.
Andriy BezborodkoGeschäftsführer der InvestImmo Gruppe
Ein paar Wochen nach dem Notartermin können die Rechnungen des Notars eintreffen, später die Kostenrechnungen des Grundbuchamts. In der folgenden vereinfachten Beispielrechnung für eine Wohnung für 200.000 € ergeben die angenommenen Positionen zusammen 3.308 €. Wer die Wohnung vermietet, fragt sich, welcher Teil davon die Steuer mindert und wann.
Die Antwort hängt davon ab, wofür jede einzelne Gebühr angefallen ist. Finanzierungskosten können sofort im Zahlungsjahr wirken. Erwerbskosten wirken nur mit ihrem Gebäudeanteil über die Abschreibung; der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben.
01Die Grundregel: Erwerb oder Finanzierung
Das Einkommensteuergesetz unterscheidet für Vermieter zwischen sofort abziehbaren Werbungskosten und Anschaffungskosten. Zu den Finanzierungskosten gehören Schuldzinsen und Aufwendungen zur Beschaffung eines der Vermietung dienenden Kredits (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Anschaffungskosten werden dagegen nicht sofort abgezogen. Ihr Gebäudeanteil erhöht die Abschreibungsbasis (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).
Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis und die dem Erwerb zuzuordnenden Nebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, eine etwaige Maklerprovision und die Notarkosten des Kaufs. Eine Grundschuld dient dagegen der Kreditsicherung. Entscheidend für den Werbungskostenabzug ist, wofür das gesicherte Darlehen tatsächlich verwendet wird.
Eine erste Prüffrage hilft bei der Zuordnung: Wäre diese Gebühr auch bei einem Kauf ohne Kredit angefallen? Wenn ja, spricht das für Erwerbskosten. Wenn nein, kann sie zur Finanzierung gehören. Die Frage ersetzt nicht die Prüfung des konkreten Verwendungszwecks.
02Jede Position einzeln
Sind Kaufvertrag und Grundschuld getrennt abgerechnet, erleichtert das die Zuordnung. Andernfalls müssen die einzelnen Gebühren aufgeteilt werden. Auch beim Grundbuchamt können die Posten auf mehreren Kostenrechnungen stehen.
| Position | Wer stellt sie in Rechnung | Steuerlich bei Vermietung |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags mit Auflassung | Notar | Anschaffungskosten |
| Vollzug (Vorkaufsrecht, Verwalterzustimmung, Löschungsunterlagen) | Notar | Anschaffungskosten |
| Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibung überwachen) | Notar | Anschaffungskosten |
| Auslagen und Umsatzsteuer der Kaufvertragsrechnung | Notar | Anschaffungskosten, soweit kein Vorsteuerabzug besteht |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | Grundbuchamt | Anschaffungskosten |
| Eigentumsumschreibung | Grundbuchamt | Anschaffungskosten |
| Löschung der Vormerkung nach Umschreibung | Grundbuchamt | Anschaffungskosten |
| Bestellung der Grundschuld mit Vollstreckungsunterwerfung | Notar | Sofortige Werbungskosten, soweit das Darlehen der Vermietung dient |
| Eintragung der Grundschuld | Grundbuchamt | Sofortige Werbungskosten, soweit das Darlehen der Vermietung dient |
| Treuhandauftrag der Bank, Rangrücktritt für die Grundschuld | Notar | Sofortige Werbungskosten bei entsprechendem Finanzierungszusammenhang |
| Löschung alter Grundschulden des Verkäufers | Notar, Grundbuchamt | Kostentragung nach Kaufvertrag; bei Übernahme durch den Käufer gesondert zuzuordnen |
Die Umsatzsteuer auf der Notarrechnung folgt grundsätzlich der zugehörigen Gebühr, soweit sie nicht als Vorsteuer abziehbar ist. Bei umsatzsteuerfreier Wohnraumvermietung besteht grundsätzlich kein Vorsteuerabzug für diese Leistungen.
„Kommen noch Maklerprovision und weitere Kaufnebenkosten hinzu?“
Neben dem Kaufpreis können Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Für die Finanzierung ist zunächst die gesamte Zahlung wichtig. Steuerlich muss anschließend jede Position zugeordnet werden. Im folgenden Beispiel ist nur der kleinere Teil der Notar- und Grundbuchkosten sofort abziehbar.
03Die Vormerkung: Anschaffungskosten, nicht Werbungskosten
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert. Sie verhindert nicht jede spätere Verfügung, schützt aber grundsätzlich davor, dass spätere Verfügungen den gesicherten Anspruch beeinträchtigen. Mehr dazu im Glossar: Auflassungsvormerkung.
Die Vormerkung sichert den Erwerb, nicht den Kredit. Sie kann auch bei einem Kauf ohne Finanzierung erforderlich sein. Ihre Eintragung und spätere Löschung gehören deshalb zu den Anschaffungskosten. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem GNotKG; für die steuerliche Einordnung ist dagegen der Zweck maßgeblich. Auch die zugehörige Tätigkeit des Notars ist dem Erwerb zuzuordnen.
Vormerkung und Grundschuld werden im selben Termin besprochen und stehen beide im Grundbuch, erfüllen aber unterschiedliche Zwecke. Die Grundschuld steht in Abteilung III und sichert hier das Darlehen zugunsten der Bank. Die Vormerkung steht in Abteilung II und sichert den Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers.
04Beispielrechnung: Wohnung für 200.000 €
Sabine ist angestellt, ledig und hat vor den hier betrachteten zusätzlichen Abzügen ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung für 200.000 € und lässt zur Absicherung des ausschließlich hierfür verwendeten Darlehens eine Grundschuld über 160.000 € eintragen. Sabine ist eine fiktive Käuferin. Die Beträge dienen einer vereinfachten Beispielrechnung zur steuerlichen Zuordnung, nicht als Gebührenauskunft oder Prognose.
Für die Steuerwirkung wird ein konstanter Grenzsteuersatz von 40 % auf die zusätzlichen Abzüge angenommen. Dieser Satz ist eine reine Rechenannahme und wird nicht aus Sabines Einkommen abgeleitet. Die Rechnung bildet damit keinen individuellen Einkommensteuertarif ab.
Zuerst das Konto: Sabine bezahlt alle Notar- und Grundbuchkosten innerhalb weniger Monate nach dem Notartermin aus Erspartem. Für die Zuordnung zum Zahlungsjahr wird angenommen, dass sämtliche Finanzierungskosten im selben Kalenderjahr bezahlt werden. Ob eine Bank Kaufnebenkosten mitfinanziert, hängt von der konkreten Finanzierung ab.
| Anschaffungskosten | Werbungskosten | |
|---|---|---|
| Notar Kaufvertrag (Beurkundung, Vollzug, Betreuung, XML, Auslagen, USt) | 1.675 € | |
| Notar Grundschuld (Gebühr, XML, Auslagen, USt) | 574 € | |
| Grundbuch Vormerkung, Umschreibung, Löschung Vormerkung | 678 € | |
| Grundbuch Eintragung Grundschuld | 381 € | |
| Summe | 2.353 € | 955 € |
Vor Steuern ergeben die dargestellten Positionen einen Zahlungsabfluss von 3.308 €. Die 955 € für die Grundschuld sind unter den genannten Voraussetzungen im Zahlungsjahr Werbungskosten in der Anlage V. Bei dem angenommenen konstanten Grenzsteuersatz von 40 % ergibt sich daraus eine rechnerische Einkommensteuerentlastung von 382 €: 955 € × 40 %.
Die 2.353 € für den Erwerb werden wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt. Bei einem lediglich angenommenen Gebäudeanteil von 75 % entfallen 1.764,75 € auf das Gebäude und 588,25 € auf den Boden. Bei einem für dieses Beispiel angenommenen linearen AfA-Satz von 2 % ergibt das 35,30 € zusätzliche Abschreibung pro vollem Jahr, auf Cent gerundet. Ob dieser AfA-Satz für die konkrete Wohnung gilt, hängt insbesondere von den Gebäudedaten ab. Im Erwerbsjahr ist die Abschreibung gegebenenfalls zeitanteilig anzusetzen.
Bei dem angenommenen konstanten Grenzsteuersatz von 40 % bewirkt diese zusätzliche Abschreibung eine rechnerische jährliche Einkommensteuerentlastung von 14,12 €. Eine verlässliche Steuerersparnis über 50 Jahre lässt sich daraus nicht ableiten: Einkommen, Steuerrecht und Nutzungsverhältnisse können sich ändern. Der Bodenanteil von 588,25 € wird nicht abgeschrieben.
Der sofort abziehbare Teil ist in diesem Beispiel kleiner als die Erwerbskosten, wirkt aber bereits im Zahlungsjahr. Die rechnerische Steuerentlastung von 382 € entspricht rund 11,5 % der dargestellten Gesamtkosten von 3.308 €. Das ist nur die Wirkung der Finanzierungskosten, nicht die gesamte Steuerwirkung im ersten Jahr einschließlich einer möglichen anteiligen AfA. Ein Werbungskostenabzug ist zudem nicht mit einer garantierten Steuererstattung gleichzusetzen. Lassen Sie die konkrete Steuerwirkung für Ihre Situation von Ihrem Steuerberater berechnen.
Geben Sie Kaufpreis und Grundschuld ein. Der Rechner dient der Orientierung zu Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG und trennt Kauf und Grundschuld. Maßgeblich bleiben die konkreten Gebührentatbestände und der anzuwendende Gebührenstand.
05Sonderfälle, in denen es anders läuft
In folgenden Situationen kann sich die Zuordnung ändern.
Selbst genutzte Wohnung. Bei ausschließlicher Selbstnutzung sind Kauf- und Grundschuldkosten grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar. Die Anschaffungskosten bleiben dennoch relevant: Bei einer späteren Vermietung kann der Gebäudeanteil der ursprünglichen Anschaffungskosten einschließlich Erwerbsnebenkosten die Abschreibungsbasis bilden. Abschreibungssatz und verbleibender Abschreibungszeitraum müssen gesondert bestimmt werden. Grundschuldkosten aus der Zeit der Selbstnutzung werden durch den späteren Nutzungswechsel nicht nachträglich zu Werbungskosten.
Teils vermietet, teils selbst genutzt. Bei einem Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Wohnung sind die Kosten sachgerecht zuzuordnen. Soweit keine direkte Zuordnung möglich ist, kann die Wohnfläche als Aufteilungsmaßstab dienen. Bei Finanzierungskosten kommt es insbesondere darauf an, welcher Darlehensteil tatsächlich für den vermieteten Teil verwendet wird.
Grundschuld auf einer anderen Immobilie. Ein Käufer kann sein Eigenheim beleihen, um eine vermietete Wohnung zu finanzieren. Maßgeblich ist die Verwendung des Darlehens, nicht der Ort der Sicherheit. Dient das Darlehen nachweislich der vermieteten Wohnung, können die Grundschuldkosten dort Werbungskosten sein. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie beleihen.
Neubau vom Bauträger. Wird die Grundschuld vor Fertigstellung eingetragen, können ihre Kosten vorab entstandene Werbungskosten im Zahlungsjahr sein, wenn ein hinreichend konkreter Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung nachgewiesen ist.
Umschuldung oder neue Bank. Kosten einer neuen Grundschuld oder ihrer Abtretung können erneut sofort abziehbare Geldbeschaffungskosten sein, soweit das Darlehen weiterhin der Vermietung dient.
Der Kauf scheitert. Auch wenn ein beurkundeter Kaufvertrag später aufgehoben wird, können Notarkosten verbleiben. Vergebliche Aufwendungen für ein geplantes Vermietungsobjekt können unter bestimmten Voraussetzungen Werbungskosten sein. Entscheidend sind insbesondere die nachweisbare Vermietungsabsicht und die Art der Aufwendungen. Bewahren Sie Unterlagen zur Vermietungsabsicht auf, etwa Finanzierungsunterlagen und eine Mietkalkulation. Besprechen Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrem Steuerberater und rechtliche Fragen zur Vertragsaufhebung mit einem Rechtsanwalt.
Verkauf. Notarkosten, die durch den Verkauf veranlasst sind und vom Verkäufer getragen werden, sind grundsätzlich keine Werbungskosten aus Vermietung. Das gilt nicht pauschal für jede Löschung einer Grundschuld unabhängig von ihrem Anlass; maßgeblich ist der wirtschaftliche Zusammenhang der Kosten. Bei einem steuerpflichtigen privaten Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist können zugehörige Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern (§ 23 Abs. 3 EStG). Die Frist allein begründet noch keine Steuerpflicht. Bei einem nicht steuerbaren privaten Verkauf ergibt sich daraus grundsätzlich kein einkommensteuerlicher Abzug. Klären Sie die Einordnung und mögliche Ausnahmen mit Ihrem Steuerberater.
06So tragen Sie die Kosten ein
Notar- und Grundbuchkosten werden in der Steuererklärung unterschiedlich berücksichtigt. Mit dieser Reihenfolge behalten Sie den Überblick.
- 01Rechnungen trennen
Legen Sie die Rechnungen für Kaufvertrag und Grundschuld getrennt ab beziehungsweise teilen Sie die Gebühren auf. Ordnen Sie Kostenrechnungen des Grundbuchamts nach Vormerkung, Umschreibung und Grundschuld.
- 02Zahlungsdatum notieren
Sofort abziehbare Grundschuldkosten zählen grundsätzlich im Zahlungsjahr, nicht im Rechnungsjahr (§ 11 Abs. 2 EStG).
- 03Anschaffungskosten zusammenrechnen
Erfassen Sie Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, eine etwaige Maklerprovision und die Erwerbskosten von Notar und Grundbuchamt.
- 04Boden und Gebäude aufteilen
Prüfen Sie eine wirtschaftlich tragfähige vertragliche Aufteilung. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums kann eine Orientierung geben; siehe Kaufpreisaufteilung.
- 05Abschreibung berechnen
Multiplizieren Sie den Gebäudeanteil mit dem anwendbaren AfA-Satz. Bei einer erworbenen, vermietungsbereiten Bestandswohnung wird im ersten Jahr grundsätzlich ab dem Monat des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums abgeschrieben, regelmäßig mit dem Übergang von Nutzen und Lasten.
- 06Anlage V ausfüllen
Tragen Sie Abschreibung und Geldbeschaffungskosten in die vorgesehenen Felder ein. Halten Sie die Berechnung der Anschaffungskosten und die Belege bereit; beachten Sie die Anforderungen des jeweiligen Steuerformulars und Finanzamts.
Eine Anleitung finden Sie im Ratgeber Anlage V ausfüllen.
07Für wen die Aufteilung wichtig ist
- Sie vermieten von Anfang an und haben den Erwerb finanziert.
- Sie haben eine hohe Grundschuld oder mehrere Grundschulden für die Vermietungsfinanzierung eintragen lassen.
- Ihr Grenzsteuersatz ist hoch; ein sofortiger Abzug kann dann stärker wirken.
- Sie kaufen ohne Kredit; dann fallen für diesen Kauf keine Grundschuldkosten an.
- Sie nutzen die Wohnung ausschließlich selbst; dann besteht grundsätzlich kein Werbungskostenabzug.
- Ihre Steuerberatung übernimmt die Zuordnung bereits; vollständig zugeordnete Rechnungen bleiben trotzdem erforderlich.
08Risiken und Grenzen
Die Steuer ist kein Grund zum Kauf. Die dargestellten Beispielpositionen ergeben 3.308 € Notar- und Grundbuchkosten. Die rechnerische Steuerentlastung aus den Finanzierungskosten beträgt bei angenommenen 40 % Grenzsteuersatz 382 €. Zusätzlich können Grunderwerbsteuer und Maklerkosten anfallen. Ihre Höhe hängt unter anderem von Bundesland, Vertragsgestaltung und Maklerbeteiligung ab. Kaufnebenkosten müssen finanziert werden und lassen sich bei einem frühen Weiterverkauf nicht zwangsläufig über den Verkaufspreis zurückgewinnen.
Falsche Zuordnung kostet. Die gesamte Notarrechnung sofort abzuziehen, ist bei enthaltenen Erwerbskosten nicht zutreffend. Umgekehrt sollte der mögliche sofortige Abzug von Finanzierungskosten nicht übersehen werden.
Grenzsteuersatz ändert sich. Die Steuerwirkung hängt von Ihrer steuerlichen Situation und Ihrem Grenzsteuersatz ab. Bei einem niedrigeren Grenzsteuersatz fällt die unmittelbare Entlastung grundsätzlich geringer aus. Die Beispielrechnung mit konstanten 40 % ersetzt keine individuelle Steuerberechnung.
Rechtsprechung im Einzelfall. Bei gescheiterten Käufen, gemischter Nutzung oder Sicherheiten auf anderen Objekten sind die Umstände entscheidend. Diese Fälle sollten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater geklärt werden.
FAQHäufige Fragen
Kann ich Notarkosten steuerlich absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie kommt es auf den Zweck an. Grundschuldkosten können im Zahlungsjahr Werbungskosten sein, soweit das Darlehen der Vermietung dient. Kosten für Kaufvertrag, Vormerkung und Umschreibung erhöhen die Anschaffungskosten; nur ihr Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Bei ausschließlicher Selbstnutzung besteht grundsätzlich kein Werbungskostenabzug.
Ist die Eintragung einer Vormerkung Anschaffungskosten oder Werbungskosten?
Die Auflassungsvormerkung sichert den Erwerb, nicht die Finanzierung. Ihre Eintragung und die spätere Löschung gehören zu den Anschaffungskosten. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die AfA berücksichtigt.
Was sind Geldbeschaffungskosten?
Das sind Aufwendungen zur Beschaffung und Absicherung eines Darlehens, etwa Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld oder kreditbezogene Schätzgebühren. Bei nachgewiesenem Vermietungszusammenhang können sie im Zahlungsjahr Werbungskosten sein. Für ein Disagio gelten besondere zeitliche Regeln; ein sofortiger Abzug setzt insbesondere voraus, dass es marktüblich ist. Besprechen Sie die Behandlung eines Disagios mit Ihrem Steuerberater.
Kann ich die Grundbuchkosten absetzen?
Kosten der Grundschuldeintragung können sofort abziehbar sein, soweit das gesicherte Darlehen der Vermietung dient. Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Löschung der Vormerkung gehören zu den Anschaffungskosten und wirken nur mit ihrem Gebäudeanteil über die Abschreibung.
In welchem Jahr setze ich die Grundschuldkosten ab?
Soweit sie sofort abziehbare Werbungskosten sind, grundsätzlich im Zahlungsjahr. Bei einem Kauf im Dezember und Zahlung im Januar zählt daher grundsätzlich das neue Jahr.
Kann ich Notarkosten absetzen, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
Unter Umständen können vergebliche Aufwendungen für ein geplantes Vermietungsobjekt Werbungskosten sein. Entscheidend sind die nachweisbare Vermietungsabsicht und die Art der Kosten. Bewahren Sie etwa Finanzierungsunterlagen und Mietkalkulationen auf. Klären Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrem Steuerberater.
Sind die Notarkosten beim Verkauf absetzbar?
Durch einen Verkauf veranlasste Notarkosten sind grundsätzlich keine Werbungskosten aus Vermietung. Bei einem steuerpflichtigen privaten Verkauf können zugehörige Veräußerungskosten den Gewinn mindern. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist nicht in jedem Fall steuerpflichtig; bei einem nicht steuerbaren privaten Verkauf ergibt sich grundsätzlich kein Abzug. Klären Sie die Einordnung mit Ihrem Steuerberater.
Weiterlesen
Quellen
- § 9 EStG (Werbungskosten, Schuldzinsen Abs. 1 Satz 3 Nr. 1, AfA Nr. 7)
- § 11 EStG (Abflussprinzip)
- § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte, Abs. 3)
- GNotKG, Anlage 1 und 2 (Gebührentatbestände und Gebührentabellen, insbesondere Tabelle B)
- Beispielrechnung, vereinfacht: angenommene Notar- und Grundbuchkosten, Gebäudeanteil 75 %, lineare AfA 2 %, konstanter Grenzsteuersatz 40 % auf die zusätzlichen Abzüge; keine Berechnung der gesetzlichen Gebühren oder des individuellen Einkommensteuertarifs.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Besprechen Sie Ihre konkrete steuerliche Situation mit einem Steuerberater und rechtliche Fragen mit einem Rechtsanwalt.
Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.
Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
