Fahrtkosten bei Vermietung: Was Sie absetzen können

Ihre Wohnung liegt zwei Autostunden entfernt. Im Frühjahr ziehen die Mieter aus, Sie fahren zur Übergabe. Zwei Wochen später zur Besichtigung mit Interessenten. Im Herbst ist Eigentümerversammlung. Je nach Entfernung und Zahl der Termine können so über das Jahr mehr als 1.000 Kilometer zusammenkommen.

Solche Fahrten können zur Vermietung gehören und als Werbungskosten abziehbar sein. Entscheidend sind der Zusammenhang mit der Vermietung, die steuerliche Einordnung der Fahrten und ihre Dokumentation.

01Warum Fahrten zur Mietwohnung absetzbar sind

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Fahrten zur Mietwohnung können deshalb Werbungskosten sein, soweit sie durch die Vermietung veranlasst sind. Typische Anlässe:

• Übergabe und Rücknahme der Wohnung bei Mieterwechsel
• Besichtigungen mit Mietinteressenten
• Eigentümerversammlung
• Termine mit Handwerkern, Gutachtern oder dem Verwalter
• Kontrolle nach einem Schaden, etwa nach einem Wasserrohrbruch
• Ablesung von Zählern, wenn Sie das selbst übernehmen

Nicht dazu gehören privat veranlasste Fahrten. Ein kurzer Blick auf die Wohnung während einer Urlaubsreise macht nicht die gesamte Urlaubsfahrt abziehbar. Bei gemischten Reisen kommt es darauf an, ob und wie sich der vermietungsbedingte Anteil objektiv abgrenzen lässt.

02Normalfall: Reisekosten mit 0,30 € je Kilometer

Wenn Sie die Wohnung nur gelegentlich für Vermietungsaufgaben aufsuchen und sie keine regelmäßige Tätigkeitsstätte ist, kommen Reisekostengrundsätze in Betracht. Die Fahrtkosten können dann nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG mit pauschalen Kilometersätzen angesetzt werden. Maßgeblich ist der höchste für das jeweilige Fahrzeug vorgesehene Satz nach dem Bundesreisekostengesetz.

Der Kilometersatz gilt bei Reisekosten für jeden vermietungsbedingt gefahrenen Kilometer, also für Hin- und Rückweg. Statt der Pauschale können Sie auch die nachgewiesenen tatsächlichen Fahrzeugkosten anteilig ansetzen. Dafür müssen Sie die Fahrzeugkosten und die gesamte Fahrleistung dokumentieren. Welche Methode günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.

03Ausnahme: die Wohnung als regelmäßige Tätigkeitsstätte

Der Bundesfinanzhof hat 2015 einen Fall entschieden, in dem ein Vermieter 165-mal und 215-mal im Jahr zu seinen beiden Objekten gefahren war (Urteil vom 01.12.2015, IX R 18/15). Er hatte dort nicht nur nach dem Rechten gesehen, sondern regelmäßig gekehrt, gegossen und gepflanzt. Die Objekte wurden als ortsgebundener Mittelpunkt seiner Vermietungstätigkeit und damit als regelmäßige Tätigkeitsstätten eingeordnet.

Die Folge für die Fahrtkosten ist deutlich. Statt der Reisekostengrundsätze gilt grundsätzlich die Entfernungspauschale, wie für den Weg zur Arbeit (§ 9 Abs. 3 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG). Seit 2026 beträgt sie 0,38 € je Kilometer der einfachen Entfernung ab dem ersten Kilometer. Sie wird für den Weg zu derselben Tätigkeitsstätte grundsätzlich nur einmal je Besuchstag angesetzt, auch wenn Sie mehrmals hin- und zurückfahren.

Fünf oder zehn einzelne Termine im Jahr sind nicht mit der im Urteil beschriebenen laufenden Bewirtschaftung gleichzusetzen. Eine feste Zahl von Fahrten entscheidet jedoch nicht allein über die Einordnung. Maßgeblich sind die tatsächlichen Tätigkeiten und ihr Mittelpunkt. Die Abgrenzung kann insbesondere für Vermieter wichtig werden, die ein nahe gelegenes Haus selbst bewirtschaften. Bei Zweifeln an der Einordnung hilft Ihr Steuerberater.

04Verpflegung und Übernachtung

Bei begünstigten Auswärtstätigkeiten für die Vermietung können auch Verpflegungspauschalen in Betracht kommen. § 9 Abs. 4a EStG gilt über § 9 Abs. 3 auch für die Vermietung. Für Inlandsreisen gelten folgende Beträge:

Für eine begünstigte Tagesreise wird die Abwesenheit von der eigenen Wohnung einschließlich Hin- und Rückfahrt berücksichtigt. Eine Tagesfahrt mit je zwei Stunden Weg und vier Stunden Termin in der Wohnung kommt auf genau acht Stunden. Das reicht für die Pauschale nicht aus. Fahrten zur regelmäßigen Tätigkeitsstätte begründen nicht allein wegen ihrer Dauer einen Anspruch auf Verpflegungspauschalen. Bei längerfristigen Tätigkeiten am selben Ort ist außerdem die Dreimonatsfrist zu beachten.

Ist eine Übernachtung durch die Vermietung veranlasst, etwa wegen einer Eigentümerversammlung am Abend, können die nachgewiesenen Übernachtungskosten abziehbar sein. Ein im Hotelpreis enthaltenes Frühstück ist vom Übernachtungsanteil zu trennen; tatsächliche Verpflegungskosten sind nicht zusätzlich zur Verpflegungspauschale abziehbar. Ob eine Mahlzeitengestellung außerdem eine Kürzung der Pauschale auslöst, hängt von den Umständen ab. Die steuerliche Behandlung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

05Beispielrechnung: eine Wohnung 120 km entfernt

Sabine ist angestellt, ledig und hat vor Berücksichtigung der hier dargestellten Werbungskosten ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Ihre vermietete Wohnung liegt 120 km von ihrem Wohnort entfernt. Eine Hausverwaltung kümmert sich um das Laufende. Im Jahr fährt sie fünfmal selbst hin. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Prognose. Angenommen wird, dass alle fünf Fahrten nach Reisekostengrundsätzen abziehbar sind und zwei Inlandsreisen die Voraussetzungen für jeweils 14 € Verpflegungspauschale erfüllen.

Zuerst der Blick auf die tatsächlichen Kosten. Die 1.200 Kilometer verursachen Fahrzeugkosten, etwa für Kraftstoff, Verschleiß und Versicherung. Der steuerliche Kilometersatz weist deren tatsächliche Höhe jedoch nicht nach. Für den folgenden Kostenvergleich werden unabhängig davon ausdrücklich 360 € anteilige Fahrzeugkosten und 28 € tatsächliche Verpflegungsausgaben angenommen, zusammen 388 €. Dass diese angenommene Kostensumme den Werbungskosten entspricht, ist nur eine Modellannahme: Verpflegungspauschalen und Kilometerpauschalen sind keine Belege für tatsächliche Ausgaben.

Im Beispiel sinkt die Einkommensteuer durch den Werbungskostenabzug um 150 €. Von den angenommenen Kosten in Höhe von 388 € verbleiben damit 238 €. In einem Jahr ohne Mieterwechsel fährt Sabine vielleicht nur einmal zur Eigentümerversammlung. Bei 240 gefahrenen Kilometern ergeben sich dann 72 € Fahrt-Werbungskosten. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 € vor diesem Abzug und ansonsten gleichen Annahmen beträgt die Steuerersparnis 28 €.

06So halten Sie Ihre Fahrten fest

Für den Ansatz einzelner vermietungsbedingter Fahrten mit Kilometerpauschalen ist grundsätzlich kein förmliches Fahrtenbuch wie bei bestimmten Dienstwagenregelungen erforderlich. Die Fahrten müssen sich aber nachvollziehbar belegen lassen. Zeitnahe Notizen helfen dabei mehr als eine spätere Erinnerung.

Eine einfache Liste im Handy oder eine Tabelle kann als Grundlage dienen; bewahren Sie ergänzende Belege auf. In der Anlage V ordnen Sie die Kosten den sonstigen Werbungskosten der jeweiligen Wohnung zu. Die genaue Feldbezeichnung richtet sich nach dem Formular des betreffenden Steuerjahres. Bei mehreren Wohnungen ordnen Sie jede Fahrt dem jeweiligen Objekt zu; gemeinsame Fahrten dürfen nicht mehrfach angesetzt werden.

Fahrten vor dem Kauf

Fahren Sie zur Besichtigung einer Wohnung, die Sie später kaufen und vermieten, können die Kosten mit der Anschaffung zusammenhängen. Erwerbsbezogene Kosten sind gegebenenfalls als Anschaffungskosten zu behandeln und nicht sofort abziehbar. Andere Aufwendungen können bei hinreichend konkreter Vermietungsabsicht vorab entstandene Werbungskosten sein. Kommt kein Kauf zustande, ist ein Abzug nicht automatisch ausgeschlossen; entscheidend sind Anlass und nachweisbare Vermietungsabsicht. Halten Sie solche Fahrten fest und klären Sie die Zuordnung mit Ihrem Steuerberater.

07Für wen sich das Aufschreiben lohnt

08Risiken und Grenzen

Gemischte Fahrten. Besuchen Sie bei der Fahrt zur Wohnung auch Freunde, kann eine private Mitveranlassung vorliegen. Das Weglassen privater Umwege löst nicht jede Abgrenzungsfrage. Dokumentieren Sie den Anlass, den Ablauf und gegebenenfalls die objektiv abgrenzbaren Vermietungsanteile.

Nachweis. Ohne Notizen oder Belege wie Einladungen und Protokolle lassen sich Fahrten schwer belegen. Das Finanzamt kann den geltend gemachten Abzug kürzen oder versagen; eine Schätzung ist nicht garantiert.

Häufige Fahrten können die Einordnung beeinflussen. Wer oft zur Wohnung fährt und dort selbst arbeitet, muss berücksichtigen, ob dort der Mittelpunkt seiner Vermietungstätigkeit liegt. Eine feste Fahrtenzahl allein entscheidet darüber nicht.

Entfernung ist kein Kaufargument. Dass Fahrten abziehbar sein können, macht eine weit entfernte Wohnung nicht automatisch wirtschaftlicher. Ein Werbungskostenabzug erstattet nicht die gesamten Kosten. Im Beispiel macht die Entlastung von 150 € weniger als die Hälfte der angenommenen Kosten von 388 € aus. Wichtig sind auch die Verwaltung vor Ort und eine belastbare Prüfung der Vermietbarkeit am Standort.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.