In Immobilien investieren mit wenig Geld: was realistisch ist

Michael Pauker · 2026-10-13

Sie haben ein ordentliches Einkommen, aber kaum Erspartes. Vielleicht 10.000 €, vielleicht 20.000 €. Für ein Haus reicht das nicht, und trotzdem wollen Sie nicht zusehen, wie andere mit Immobilien Vermögen aufbauen.

Die gute Nachricht ist, dass beim Kauf einer vermieteten Wohnung Ihr Einkommen oft wichtiger ist als Ihr Erspartes. Die weniger gute ist, dass fehlendes Eigenkapital nicht verschwindet. Es kommt als höhere Rate, höhere Zinsen und mehr Schulden zurück.

Wir rechnen durch, was das konkret heißt, und zeigen, welche Wege es mit kleinem Budget noch gibt.

01Was „wenig Geld“ bei Immobilien heißt

Bei einer vermieteten Wohnung gibt es drei Geldtöpfe, die Sie unterscheiden sollten. Der Kaufpreis selbst ist der kleinste Engpass, denn den finanzieren Banken bei guter Bonität oft vollständig.

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Mit Makler kommen oft weitere 3 bis 3,6 % dazu. Die Kaufnebenkosten können also leicht bei 10 % des Kaufpreises liegen.

Ganz ohne eigenes Geld geht es deshalb fast nie. Selbst wenn die Bank alles finanziert, brauchen Sie eine Reserve. Die Rate läuft ab dem ersten Monat, die Steuerersparnis kommt später.

02Was die Bank verlangt, wenn Sie wenig Eigenkapital haben

Beim Kauf ersetzt Ihr Einkommen einen Teil des Eigenkapitals. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen, und darf den Kredit nur geben, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie ihn zurückzahlen können (§ 505b Abs. 2 BGB). Je weniger eigenes Geld Sie einbringen, desto genauer schaut sie hin.

03„Bekomme ich das als Selbstständiger, in der Probezeit, mit bestehendem Kredit, mit 60?“

So oder so ähnlich fragen viele Interessenten. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, aber es gibt Faustregeln. In der Probezeit finanzieren viele Banken nicht, nach der Probezeit oft schon. Selbstständige brauchen meist eine Geschichte von mindestens zwei Jahren. Bestehende Kredite sind kein Ausschluss, solange die Haushaltsrechnung aufgeht. Mit 60 ist eine Finanzierung möglich, aber kürzer und mit höherer Rate.

Was in keinem Fall hilft: die Selbstauskunft schöner machen, als sie ist. Die Bank prüft Gehaltsnachweise, Kontoauszüge und Kredite. Und Sie selbst sind am Ende derjenige, der die Rate zahlt.

04Beispielrechnung: drei Wege zur selben Wohnung

Nehmen wir Sarah, 32, Projektmanagerin, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 55.000 € und 45.000 € Ersparnissen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sarah interessiert sich für eine vermietete Bestandswohnung in Thüringen, Baujahr 1998, 55 m², für 180.000 €. Der Mieter zahlt 640 € Kaltmiete. Vom Hausgeld bleiben 95 € im Monat bei Sarah, dazu legt sie 40 € für die eigene Wohnung zurück und plant 3 % der Miete für Leerstand ein. Sie tilgt in allen Varianten mit 2 %.

Den Zins setzen wir je nach Finanzierungsanteil unterschiedlich an. Banken verlangen für einen höheren Anteil fremden Geldes meist einen Aufschlag. Die Sätze sind Annahmen.

In allen drei Varianten zahlt Sarah jeden Monat zu. Der Unterschied liegt in der Höhe. Ohne Eigenkapital sind es vor Steuern rund 506 € im Monat, mit 40.000 € Eigenkapital rund 223 €. Das sind 283 € im Monat oder gut 3.400 € im Jahr.

Nach zehn Jahren hat Sarah in Variante C rund 28.900 € mehr Schulden als in Variante A. Ein Teil davon ist das Eigenkapital, das sie in A eingesetzt hat. Der Rest sind die höheren Zinsen. Und dann endet die Zinsbindung: Steigt der Zins um einen Prozentpunkt, kostet das in Variante C rund 120 € im Monat zusätzlich, in Variante A rund 96 €.

Bei Variante C muss Sarah außerdem Geld vorstrecken. Die Rate läuft vom ersten Monat an, die Steuerersparnis kommt erst mit der Steuererklärung. Als Arbeitnehmerin kann Sarah ab dem Jahr nach dem Kauf einen Freibetrag für den Lohnsteuerabzug beantragen (§ 39a EStG). Dann kommt die Ersparnis monatlich mit dem Gehalt.

Wie viel Geld brauchen Sie mindestens? Rechnen Sie die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis aus. Das ist die Untergrenze für Ihr eigenes Geld.

05„Wenn man Eigenkapital hat, würdest du empfehlen, es zu nutzen oder den kompletten Preis als Kredit aufzunehmen?“

Diese Frage stellte ein Interessent in einem Zoom-Gespräch, und eine pauschale Antwort gibt es nicht. Beide Wege haben ihren Preis.

Für Sarah könnte ein Mittelweg passen: die Nebenkosten selbst zahlen, eine Reserve von 10.000 € behalten und vom Rest einen Teil einsetzen. Sie behält Luft für Notfälle und verringert die Zuzahlung. Welche Mischung zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Budget und Ihren anderen Plänen ab.

06Alternativen: in Immobilien investieren ohne Wohnungskauf

Wer kein Einkommen für eine Finanzierung hat oder keine Zuzahlung tragen will, kann auch mit kleinen Beträgen in Immobilien investieren. Diese Wege funktionieren grundlegend anders als der eigene Kauf. Sie sind kein Eigentum im Grundbuch, und sie nutzen keinen Kredit.

Jeder dieser Wege hat eigene Risiken und Kosten. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich zeigen und prüfen Sie, ob Sie das Geld im Zweifel ganz verlieren könnten. Eine Rendite, die deutlich über dem Marktzins liegt, ist fast immer der Preis für ein höheres Risiko.

07Für wen der Kauf mit wenig Eigenkapital passt

08Risiken: Was mit wenig Eigenkapital schwerer wiegt

• Zinsänderung: Mit hoher Restschuld trifft Sie ein höherer Anschlusszins stärker. Im Beispiel kostet ein Prozentpunkt ohne Eigenkapital rund 120 € im Monat zusätzlich.
• Leerstand und Mietausfall: Fällt die Miete aus, zahlen Sie die volle Rate und das volle Hausgeld. In Variante C sind das 991 € Rate plus das volle Hausgeld im Monat, bis ein neuer Mieter einzieht.
• Wertverlust: Ohne Eigenkapital kann die Wohnung schnell weniger wert sein als Ihre Schulden. Ein Verkauf deckt den Kredit dann nicht.
• Vorleistung: Rate, Rücklage und Reparaturen müssen Sie bezahlen, bevor die Steuer etwas erstattet. Ohne Reserve wird schon die erste Heizungsreparatur zum Problem.
• Lebensereignisse: Jobverlust, Trennung oder Krankheit treffen eine hohe Finanzierung besonders hart. Ein Notverkauf in den ersten Jahren kostet die Kaufnebenkosten und oft einen Abschlag.
• Sonderumlagen: Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine teure Sanierung und reicht die Rücklage nicht, zahlen Sie Ihren Anteil sofort.
• Steuerrecht: Abschreibung und Verlustverrechnung gelten nach heutigem Recht und können sich ändern.