Immobilie kaufen unverheiratet: was Paare regeln sollten

Sie leben seit Jahren zusammen, teilen Konto, Urlaub und Pläne. Jetzt wollen Sie gemeinsam eine Wohnung kaufen, vielleicht für sich, vielleicht als Kapitalanlage. Heiraten steht nicht an, oder jedenfalls nicht jetzt. Was sollten Sie vorher regeln?

Viele Regeln, die Ehepaare schützen, gelten für Sie nicht. Kauft einer dem anderen später seinen Anteil ab, wird Grunderwerbsteuer fällig. Ein gesetzliches Erbrecht als Partner gibt es nicht, und der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer ist viel kleiner. Verträge schließen einige dieser Lücken, die Steuervorteile der Ehe ersetzen sie nicht.

Dieser Ratgeber gilt für Paare, die weder verheiratet sind noch in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben. Ob Sie unverheiratet ein Haus kaufen oder eine Eigentumswohnung, die Regeln sind dieselben.

01Was ohne Trauschein fehlt

Einige Unterschiede wirken jedes Jahr, etwa bei der Einkommensteuer. Richtig teuer werden sie, wenn sich etwas ändert, bei einer Trennung oder im Todesfall. Genau dafür lohnt es sich, vor dem Notartermin zu planen. Die Lage verheirateter Paare beschreibt der Ratgeber Kapitalanlage als Ehepaar.

02Wer ins Grundbuch eingetragen wird

Wenn Sie beide unmittelbar als Miteigentümer kaufen, werden Sie im Grundbuch mit Anteilen eingetragen (§ 47 Abs. 1 GBO), etwa „je zur Hälfte“ oder „zu 7/10 und zu 3/10“. Das nennt man Bruchteilseigentum (§§ 741 ff., 1008 BGB). Jeder kann seinen Anteil grundsätzlich verkaufen, belasten und vererben.

Es gibt drei Möglichkeiten:

• Bruchteilseigentum ermöglicht einen unmittelbaren gemeinsamen Kauf. Die Anteile werden im Kaufvertrag festgelegt.
• Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist möglich, muss aber seit 2024 zuerst ins Gesellschaftsregister eingetragen werden, bevor sie ins Grundbuch kann (§ 47 Abs. 2 GBO). Für eine einzelne Wohnung sollte der zusätzliche Aufwand gegen den konkreten Nutzen abgewogen werden.
• Alleineigentum eines Partners ist möglich, wenn nur einer kauft. Zahlt der andere trotzdem mit, sollten Zweck, Rückzahlung und Ausgleich schriftlich geregelt werden. Ohne klare Vereinbarung kann die Rückforderung im Streitfall schwierig sein. Je nach Inhalt kann notarielle Beurkundung erforderlich sein.

Stimmen Sie die Anteile mit den Beiträgen ab: Eigenkapital, Darlehensverpflichtungen und laufende Zahlungen. Bringt einer 40.000 € Eigenkapital mit und der andere nichts, sind gleiche Eigentumsanteile möglich. Der gewünschte Ausgleich oder eine beabsichtigte Zuwendung sollte aber ausdrücklich geregelt werden. Klären Sie die rechtliche Gestaltung mit einem Rechtsanwalt oder Notar und die steuerlichen Folgen mit Ihrem Steuerberater.

03Kredit: beide haften für alles

Nehmen Sie das Darlehen gemeinsam als Gesamtschuldner auf, gilt § 421 BGB. Die Bank kann den ganzen geschuldeten Betrag von jedem von Ihnen verlangen, unabhängig davon, wem wie viel Wohnung gehört.

Bei der Kreditprüfung kann die Bank beide Einkommen berücksichtigen. Nach einer Trennung wird die gemeinsame Haftung zum Risiko. Wer auszieht, haftet weiter, bis die Bank ihn aus dem Darlehen entlässt. Das tut sie nur, wenn die verbleibende Finanzierung tragfähig ist und die Sicherheiten reichen. Ein gutes Einkommen allein genügt dafür nicht immer.

04Als Kapitalanlage: Steuer pro Partner

Kaufen Sie gemeinsam eine vermietete Wohnung, bilden Sie steuerlich eine Vermietungsgemeinschaft. Das Ergebnis wird grundsätzlich gesondert und einheitlich festgestellt und den Beteiligten zugerechnet. Jeder berücksichtigt seinen Anteil in der eigenen Steuererklärung. Splitting gibt es für dieses Paar nicht. Ein steuerlich anerkannter Verlust kann sich deshalb bei jedem unterschiedlich auswirken; eine Steuerersparnis ist nicht automatisch garantiert.

Ein Beispiel: Mia hat vor dem Vermietungsergebnis ein zu versteuerndes Einkommen von 75.000 €, Ben eines von 35.000 €. Sie kaufen gemeinsam eine vermietete Wohnung für 280.000 € und finanzieren Kaufpreis und Nebenkosten von 28.000 € vollständig über die Bank, insgesamt also 308.000 €. Angenommen werden 3,8 % Zins und 1,5 % anfängliche Tilgung. Die Kaltmiete liegt bei 950 € im Monat, die nicht umlagefähigen Auszahlungen bei 1.600 € im Jahr. Die Namen sind ausgedacht; die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, kein Finanzierungsangebot und keine Prognose.

Für die Abschreibung wird im Modell eine Bemessungsgrundlage von 246.400 € angenommen: 80 % der insgesamt 308.000 € Anschaffungskosten. Bei einem Abschreibungssatz von 2 % ergibt das 4.928 € jährliche Abschreibung. Dabei wird ausdrücklich unterstellt, dass sämtliche 28.000 € Nebenkosten zu den Anschaffungskosten gehören, 80 % der Gesamtkosten dem Gebäude zuzuordnen sind und für das Gebäude ein Abschreibungssatz von 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG gilt. In der Praxis hängen Bemessungsgrundlage und Abschreibung insbesondere von Kaufpreisaufteilung, Kostenarten und Fertigstellungsjahr ab.

Nur wenn die 1.600 € zugleich vollständig sofort abziehbare Werbungskosten sind, ergibt sich im vereinfachten Modell ein steuerlicher Verlust von 6.832 €: 11.400 € Miete minus 11.704 € Zinsen minus 1.600 € Kosten minus 4.928 € Abschreibung. Tilgung ist nicht abziehbar. Das gesamte Hausgeld ist ebenfalls nicht pauschal abziehbar. Insbesondere sind Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht sofort steuerlich abziehbar; berücksichtigt werden erst tatsächlich verausgabte, steuerlich begünstigte Kosten nach den jeweils geltenden Regeln.

Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie sich unterschiedliche Eigentumsanteile bei unterschiedlich hoher Steuerentlastung auswirken können. Dafür werden vereinfachend konstante Entlastungssätze von 42 % für Mia und 30 % für Ben auf den jeweils zugerechneten Verlust angenommen. Das ist keine Berechnung nach dem Einkommensteuertarif: Tarifprogression, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben unberücksichtigt. Mieten und sämtliche abziehbaren Aufwendungen werden im Modell entsprechend den Eigentumsanteilen zugerechnet; der Verlust wird als vollständig steuerlich nutzbar angenommen.

Der Unterschied zwischen den beiden Varianten beträgt im Modell 163,97 € im Jahr. Das ist kein pauschaler Vorteil einer 70/30-Aufteilung. Für die steuerliche Zurechnung sind unter anderem Eigentumsanteile, Darlehensverpflichtungen, Vereinbarungen und Zahlungswege relevant. Eigenkapital, Tilgung und abziehbare Aufwendungen sind dabei zu unterscheiden. Zahlt Ben Kosten für Mias Anteil, ist der Abzug nicht pauschal ausgeschlossen, sondern anhand der konkreten Gestaltung zu beurteilen.

05Trennung und Tod: die zwei Fälle, die Paare regeln müssen

Wenn Sie sich trennen

Bei einer Trennung gibt es drei Wege: Einer kauft den anderen aus, Sie verkaufen gemeinsam oder Sie behalten die Wohnung beide und vermieten weiter. Können Sie sich nicht einigen, kann grundsätzlich jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, im äußersten Fall über eine Teilungsversteigerung. Dabei besteht das Risiko eines geringeren Erlöses als bei einem freihändigen Verkauf; vereinbarte oder gesetzliche Beschränkungen sind im Einzelfall zu beachten.

Kauft einer den Anteil des anderen entgeltlich, ist das ein Grundstückserwerb. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner besteht eine Befreiung (§ 3 Nr. 4 GrEStG), für das hier behandelte unverheiratete Paar nicht. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Gegenleistung; dazu können auch übernommene Schulden zählen (§§ 8, 9 GrEStG).

Wären Mia und Ben bei diesem Erwerb verheiratet, fiele diese Steuer aufgrund der Ehegattenbefreiung nicht an. Bei Paaren ohne Trauschein gehört eine mögliche Grunderwerbsteuerbelastung in den Trennungsplan. Lassen Sie die Vertragsgestaltung und weitere mögliche Steuerfolgen eines Anteilskaufs mit einem Rechtsanwalt oder Notar und einem Steuerberater klären.

Wenn einer stirbt

Ohne Testament oder Erbvertrag hat der Partner kein gesetzliches Erbrecht. Der Anteil geht an die gesetzlichen Erben, etwa Kinder, Eltern oder Geschwister. Der überlebende Partner teilt sich die Wohnung dann mit ihnen, und das Darlehen läuft weiter.

Wird der Partner wirksam als Erbe eingesetzt, gilt für ihn Steuerklasse III. Der Freibetrag beträgt 20.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG), der Steuersatz grundsätzlich 30 % bis 6 Millionen € steuerpflichtigem Erwerb und darüber 50 %, unter Beachtung des gesetzlichen Härteausgleichs (§ 19 ErbStG).

Für das vereinfachte Beispiel werden 80.000 € als steuerlicher Nettoerwerb vor dem persönlichen Freibetrag angenommen, bereits nach anwendbaren Bewertungsregeln, Begünstigungen und abzugsfähigen Schulden. Es werden keine weiteren Erwerbe oder anzurechnenden Vorerwerbe unterstellt. Dann ergeben sich für Mia 18.000 € Erbschaftsteuer: (80.000 € − 20.000 €) × 30 %. Ein Ehepartner zahlte unter denselben Annahmen wegen des höheren persönlichen Freibetrags nichts. Ein bloßer Marktwert abzüglich Restschuld reicht für diese Berechnung nicht aus; bei vermietetem Wohnraum können besondere Bewertungs- und Begünstigungsregeln relevant sein. Lassen Sie die voraussichtliche Steuerbelastung von Ihrem Steuerberater berechnen.

06Was in einen Partnerschaftsvertrag gehört

Stimmen Sie Partnerschaftsvertrag und erbrechtliche Regelungen mit einem Rechtsanwalt oder Notar aufeinander ab. So passen die Vereinbarungen für den gemeinsamen Alltag auch zu den Folgen einer Trennung oder eines Todesfalls.

07Für wen der gemeinsame Kauf passt

08Risiken, die Sie gemeinsam tragen

Trennung mit Kredit. Bei gesamtschuldnerischer Finanzierung haften Sie der Bank beide für alles. Auch nach einer Trennung kann das gemeinsame Darlehen Sie jahrelang binden.

Grunderwerbsteuer und Notarkosten beim Auskaufen. Im Beispiel 5.425 € bis 10.075 € Steuer, die bei einem entsprechend befreiten Erwerb zwischen Ehegatten nicht anfiele.

Erbfall ohne Regelung. Ohne Testament oder Erbvertrag teilt sich der Überlebende die Wohnung mit den Erben des anderen. Bei einer Erbschaft gilt nach Abzug des Freibetrags Steuerklasse III: grundsätzlich 30 % bis 6 Mio. € steuerpflichtigem Erwerb, darüber 50 %, mit gesetzlichem Härteausgleich.

Leerstand, Zinsen, Instandhaltung. Bei einer vermieteten Wohnung gelten die üblichen Risiken. Drei Monate Leerstand bedeuten für Mia und Ben 2.850 € entgangene Kaltmiete. Höhere Zinsen nach Ende der Zinsbindung können die Rate erhöhen; die tatsächliche Belastung hängt auch von Restschuld und Tilgungsvereinbarung ab.

Unklare Zahlungen. Wer Kosten für den Anteil des anderen trägt, ohne die Grundlage zu dokumentieren, riskiert Streit über Erstattungsansprüche und steuerliche Zurechnung.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Besprechen Sie steuerliche Fragen mit Ihrem Steuerberater und rechtliche Regelungen mit einem Rechtsanwalt oder Notar.